Bản án 28/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn và đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày:

Đầu năm 2020, anh Hồ Tiến N, chị Nguyễn Duy A có nhận chuyển nhượng thửa đất số 88, tờ bản đồ số 05, đất tọa lại tại thôn 03, xã T, huyện C của hộ gia đình anh Trương Văn T, chị Đặng Thị T1 với diện tích: Cạnh đông dài 45 mét; Cạnh tây dài 45 mét; Cạnh N dài 7 mét; Cạnh Bắc dài 7 mét. Tổng diện tích khoảng 315 m2. Giá chuyển nhượng 700.000.000 đồng. Ngày 13/02/2020, anh N, chị A đã đặt cọc cho hộ gia đình anh T, chị T1 số tiền 400.000.000, khi đặt cọc có lập hợp đồng đặt cọc và ký kết tại Phòng Công chứng Vũ Thị H. Trong hợp đồng đặt cọc có nội dung thể hiện: Trong thời hạn 05 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc thì hộ gia đình ông T, bà T1 cam kết tách thửa đất và tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho anh N, chị A. Quá trình thực hiện các thủ tục chuyển giao đất và đăng ký chuyển quyền sử dụng đất cho anh N, chị A thì chị Đặng Thị T1 bị Tòa án nhân dân huyện Cư Jút ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với thửa đất đang chuyển nhượng. Do đó, các bên không tiến hành thủ tục sang nhượng được thửa đất trên.

Đến đầu năm 2022, anh T, chị T1 nói sẽ không tiếp tục chuyển nhượng QSDĐ nêu trên cho anh N, chị A nữa (nhắn tin qua điện thoại của chị A), ngay sau đó chị T1 đã chuyển khoản cho anh N, chị A số tiền 200.000.000 đồng. Anh N, chị A không đồng ý và đã yêu cầu chị T1, anh T trả đủ số tiền đã đặt cọc 400.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng, theo như hợp đồng đặt cọc nhưng chị T1 nói "Khi nào có thì trả, chứ ngay lập tức thì chị T1 không có".

Sau nhiều lần thỏa T1ận không thành và không có hướng giải quyết. Vì vậy, anh N, chị A khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc chị T1, anh T phải trả số tiền cọc còn lại là 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 400.000.00 đồng, tổng là 600.000.000 đồng.

Bị đơn chị T1 trình bày: Chị T1 thừa nhận là ngày 13/02/2020 anh N, chị A đã đặt cọc cho hộ gia đình chị số tiền 400.000.000 đồng khi đặt cọc có lập hợp đồng đặt cọc (Có nội dung như hợp đồng đặt cọc đã ký kết tại Phòng Công chứng Vũ Thị H) để chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất số 88, tờ bản đồ số 05, đất tọa lại tại Thôn 03, xã T, huyện C với diện tích khoảng 315 m2. Thời điểm lập hợp đồng đặt cọc thì thửa đất không có tranh chấp và không bị ngăn chặn gì.

Trong hợp đồng đặt cọc có nội dung thể hiện: Trong thời hạn 05 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc thì hộ gia đình anh T, chị T1 cam kết tách thửa đất và tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho anh N, chị A. Quá trình thực hiện các thủ tục chuyển giao đất và đăng ký chuyển quyền sử dụng đất cho anh N, chị A thì bị Tòa án nhân dân huyện C ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với thửa đất đang chuyển nhượng (do khi đó chị T1 đang bị khởi kiện vụ án khác) nên hai bên không thực hiện được việc chuyển nhượng. Nay anh N, chị A khởi kiện yêu cầu chị T1 và anh T trả số tiền cọc còn lại là 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 400.000.00 đồng, tổng là 600.000.000 đồng thì chị T1 chỉ đồng ý trả tiền cọc còn lại là 200.000.000 đồng, còn tiền phạt cọc là 400.000.00 đồng thì chị không đồng ý.

Bị đơn anh T trình bày: Anh T thừa nhận là ngày 13/02/2020 anh N, chị A đã đặt cọc cho hộ gia đình anh số tiền 400.000.000 đồng, khi đặt cọc có lập hợp đồng đặt cọc (Có nội dung như hợp đồng đặt cọc đã ký kết tại Phòng Công chứng Vũ Thị H) để chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất sô 88, tờ bản đồ số 05, đất tọa lại tại thôn 03, xã T, huyện C với diện tích khoảng 315 m2. Thời điểm lập hợp đồng đặt cọc thì thửa đất không có tranh chấp và không bị ngăn chặn gì.

Nay anh N, chị A khởi kiện yêu cầu anh T và chị T1 trả số tiền cọc còn lại là 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 400.000.00 đồng, tổng là 600.000.000 đồng thì anh đồng ý trả tiền cọc còn lại là 200.000.000 đồng và đồng ý trả thêm tiền lãi, với lãi suất 1% x 200.000.000 đồng x 30 tháng (tính từ thời điểm lập hợp đồng đặt cọc ngày 13/02/2020 cho đến ngày 12/8/2022) khoảng 60.000.000 đồng cho ông N, bà A. Đối với tiền phạt cọc là 400.000.00 đồng thì anh xin ông N, chị A không phạt cọc.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Trương Văn Đ trình bày: Anh Đ thừa nhận việc ký kết hợp đồng đặt cọc với chị A, anh N vào ngày 13/02/2020 là có thật. Tuy nhiên thời điểm đó thửa đất của hộ gia đình anh chuyển nhượng cho anh N, chị A bị Tòa án nhân dân huyện C áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nên các bên không thể thực hiện được việc chuyển nhượng như thỏa thỏa thuận. Nay bên nguyên đơn khởi kiện thì quan điểm của anh Đ không muốn tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh N, chị A. Số tiền cọc 200.000.000 đồng còn lại gia đình anh Đ xin được trả dần. Đối với yêu cầu phạt cọc thì gia đình anh xin vợ chồng anh N, chị A không phạt cọc. Anh Đ xin giải quyết và xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị Trương Thị T1 H trình bày: Chị là con ruột của ông T, bà T1. Chị đồng ý với ý kiến của bố mẹ chị nên chị không trình bày gì thêm. Số tiền cọc 200.000.000 đồng còn lại gia đình chị H xin được trả dần. Còn đối với yêu cầu phạt cọc thì gia đình chị Hà xin vợ chồng ông N, bà A không phạt cọc. Chị H xin giải quyết và xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Trương Đức T2 trình bày: Anh T2 là con ruột của ông T, bà T1. Anh đồng ý với ý kiến của bố mẹ nên anh T2 không trình bày gì thêm. Số tiền cọc 200.000.000 đồng còn lại gia đình anh Trường xin được trả dần. Còn đối với yêu cầu phạt cọc thì gia đình anh xin vợ chồng ông N, bà A không phạt cọc. Anh T2 xin giải quyết và xét xử vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Luật sư đồng ý với quan điểm của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn. Ngoài ra Luật sư bổ sung thêm: Do bên gia đình anh T, chị T1 cố tình không thực hiện các cam kết đã thỏa T1ận như trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết, vi phạm về thời hạn thực hiện hợp đồng, nên lỗi dẫn đến hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của bên gia đình chị T1, anh T. Vì vậy, đề nghị HĐXX áp dụng Điều 328 của BLDS 2015 buộc anh T, chị T1 và những người liên quan thanh toán cho bên nguyên đơn số tiền cọc còn lại là 200.000.000 đồng và 400.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Tại bản án số: 27/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Đắk Nông đã tuyên xử: 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Hồ Tiến N và chị Nguyễn Duy A.

1.1 Buộc anh Trương Văn T, chị Đặng Thị T1, anh Trương Văn Đ, anh Trương Minh S, anh Trương Đức T2, chị Trương Thị Thu H trả lại cho anh Hồ Tiến N và chị Nguyễn Duy A số tiền cọc còn lại là 200.000.000 đồng.

1.2 Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng của anh Hồ Tiến N và chị Nguyễn Duy A.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 06/10/2022 bà Nguyễn Thị T1 H và ông Hồ Ngọc D kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông phát biểu ý kiến: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự tại Toà án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá các chứng cứ có trong hồ sơ, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Thu Hà và ông Hồ Ngọc D, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị Thu Hà và ông Hồ Ngọc D, căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

Như vậy, lỗi không tiến hành thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như các bên thỏa T1ận trong hợp đồng đặt cọc ngày 13/02/2020 là hoàn toàn do yếu tố khách quan, bên chị T1, anh T và các con anh T chị T1 là anh Trương Văn Đ, anh Trương Minh S, anh Trương Đức T2, chị Trương Thị T1 Hà không thể thực hiện đúng nội dung hợp đồng đặt cọc là do khách quan nên bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc. Việc Toà án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện phạt cọc của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị T1 H và ông Hồ Ngọc D. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 27/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Đắk Nông.

Áp dụng Điều 117, Điều 119, Điều 328, Điều 351 và Điều 468 của Bộ luật dân sự; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức T1, miễn, giảm, T1, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Hồ Tiến N và chị Nguyễn Duy A.

1.1. Buộc anh Trương Văn T, chị Đặng Thị T1, anh Trương Văn Đ, anh Trương Minh Sơn, anh Trương Đức Trường, chị Trương Thị T1 Hà trả lại cho anh Hồ Tiến N và chị Nguyễn Duy A số tiền cọc còn lại là 200.000.000 đồng.

1.2. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng của anh Hồ Tiến N và chị Nguyễn Duy A.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án), cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357; khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị T1 H và ông Hồ Ngọc D mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên số 0003985, 0003986 ngày 26/10/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Đắk Nông.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa T1ận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.