Bản án 28/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NNHHÂÂNN DDAANNHH

NNƯƯỚỚCC CCỘỘNNGG HHÒÒAA XXÃÃ HHỘỘII CCHHỦỦ NNGGHHĨĨAA VVIIỆỆTT NNAAMM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Hữu Nhân

Các Thẩm phán:

Ông Dư Thành Trung

Ông Đỗ Mạnh Hùng

- Thư ký phiên tòa: Ông Phạm Phư c Minh Phong – Thư T a án nhân dân t nh âm Đồng

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa: Bà Đỗ Thị Thúy - Kiểm sát viên

Ngày 10 tháng 3 năm 2021, tại Trụ sở T a án nhân dân t nh âm Đồng xét xử phúc thẩm công hai vụ án thụ l số: 05/2021/TLPT-DS ngày 14 tháng 01 năm 2021 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ dân sự và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số: 23/2020/DS-ST ngày 16/11/2020 của T a án nhân dân huyện ĐD bị háng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 34/2021/QĐ-PT ngày 18/02/2021 của T a án nhân dân t nh âm Đồng giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần Văn H, sinh năm: 1972

Địa ch : Số 417 đường 2/4, thị trấn TT, huyện ĐD, t nh âm Đồng.

- Bị đơn: Ông Trần ê Trung H1, sinh năm: 1989

Địa ch : Số 24 thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD,, t nh âm Đồng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Trần Đại D, sinh năm: 1978

Địa ch : Thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD, t nh âm Đồng

- Người kháng cáo: Ông Trần ê Trung H1 – Bị đơn; ông Trần Đại D - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

(Các đương sự đều có mặt tại phiên t a)

NỘI D NG V ÁN

Theo đơn khởi kiện và lời trình bày của nguyên đơn ông Trần Văn H thì:

Ông Trần Đại D là anh của ông Trần ê Trung H1 có vay của ông số tiền 1 700 000 000 đồng do ông D hông có tiền trả cho ông nên vào ngày 21/4/2019 tại nhà ông Trần ê Trung H1 thì ông, ông H1, ông D có thỏa thuận ông H1 có trách nhiệm trả cho ông số tiền 1 700 000 000 đồng thay cho ông D. Do ông H1 hông có tiền trả cho ông nên cùng ngày 21/4/2019 ông H1 viết giấy chuyển nhượng cho ông quyền sử dụng ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD v i chiều rộng giáp mặt đường bê tông là 20m và chiều dài hết thửa đất v i giá 1 700 000 000 đồng

Ông H1 cam ết trong thời hạn từ ba đến sáu tháng ể từ ngày lập giấy mua bán đất thì sẽ hoàn tất việc chuyển nhượng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và giao đất chuyển nhượng cho ông Tuy nhiên, đã hết thời hạn sáu tháng từ lâu mà ông H1 vẫn hông hoàn tất việc chuyển nhượng và giao sổ đỏ, giao đất cho ông như đã cam ết, mặc dù ông có yêu cầu nhiều lần

Nay ông yêu cầu T a án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT lập ngày 21/4/2019 giữa bên chuyển nhượng là ông Trần ê Trung H1 v i bên nhận chuyển nhượng là ông; đồng thời yêu cầu ông H1 phải trả lại cho ông số tiền chuyển nhượng đất là 1 700 000 000 đồng Ngoài ra, ông hông có yêu cầu gì hác

Theo lời trình bày của bị đơn ông Trần Lê Trung H1 thì:

Do anh trai ông (ông D) có nợ 1 700 000 000 đồng của ông H nhưng hông có tiền trả nên ông D đề nghị ông nhận nợ thay và gán đất cho ông H để trừ nợ Do là chỗ anh em ruột nên ông đồng v i đề nghị này của ông D Vì vậy, trong ngày 21/4/2019 tại nhà ông giữa 03 người gồm: Ông H1, ông H, ông D thống nhất ông sẽ có nghĩa vụ trả cho ông H 1 700 000 000 đồng thay cho ông D Tuy nhiên, do ông cũng hông có tiền mặt nên m i bán số đất ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT v i chiều rộng giáp mặt đường bê tông là 20m và chiều dài hết thửa đất cho ông H v i giá 1 700 000 000 đồng để trả nợ C n quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong việc chuyển nhượng đất thì đã ghi rõ trong giấy mua bán đất đề ngày 21/4/2019 Do ông chưa thực hiện đúng như nội dung cam ết vì ông đã thế chấp sổ để vay tiền tại Ngân hàng TMCP Á Châu chi nhánh Đà ạt hiện nay ông đã lấy sổ đỏ về, iến của ông H1 là đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán đất giữa ông v i ông H theo giấy mua bán đất đề ngày 21/4/2019

Theo lời trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại D thì:

ời trình bày trên của ông H, ông H1 là đúng sự thật Đúng là do ông nợ tiền ông H nhưng hông có tiền trả nên anh trai ông là ông H1 nhận trả cho ông H 1.700.000 000 đồng thay cho ông Giữa 03 người thống nhất thay vì ông H1 trả 1 700 000 000 đồng cho ông H thì ông H1 sẽ gán cho ông H ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT v i chiều rộng giáp mặt đường bê tông là 20m, chiều dài hết thửa đất Nay iến của ông là đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán đất giữa ông H1 v i ông H theo giấy mua bán đất đề ngày 21/4/2019

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 23/2020/DS-ST ngày 16/11/2020 của T a án nhân dân huyện ĐD Xử:

1 Chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Trần Văn H đối v i bị đơn ông Trần ê Trung H1.

Công nhận việc chuyển giao nghĩa vụ giữa ông Trần Đại D, ông Trần ê Trung H1, ông Trần Văn H.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ½ thửa đất 157, 158 thôn ST C1, xã TT lập ngày 21/4/2019 giữa bên chuyển nhượng là ông Trần ê Trung H1 v i bên nhận chuyển nhượng là ông Trần Văn H.

Buộc ông Trần ê Trung H1 phải trả số tiền chuyển nhượng đất cho ông Trần Văn H là 1 700 000 000 đồng.

Ngoài ra, T a án c n tuyên về án phí và quyền háng cáo cho các bên đương sự

Ngày 26/11/2020, bị đơn ông Trần ê Trung H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại D có đơn háng cáo toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm số: 23/2020/DS-ST ngày 16/11/2020 của T a án nhân dân huyện ĐD.

Tại phiên tòa hôm nay: Bị đơn ông Trần ê Trung H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại D vẫn giữ nguyên háng cáo.

Nguyên đơn ông Trần Văn H hông chấp nhận háng cáo và đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện iểm sát nhân dân t nh âm Đồng nhận định: Việc chấp hành pháp luật của Thẩm phán trong quá trình thụ l và của Hội đồng xét xử tại phiên t a là đúng pháp luật Căn cứ hoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự đề nghị Hội đồng xét xử hông chấp nhận háng cáo của bị đơn ông Trần ê Trung H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại D, giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số: 23/2020/DS-ST ngày 16/11/2020 của T a án nhân dân huyện ĐD.

NH N Đ NH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng và quan hệ tranh chấp: Xuất phát từ việc nguyên đơn ông Trần Văn H cho rằng ông có cho ông Trần Đại D là anh trai của ông Trần ê Trung H1 vay số tiền 1.700 000 000 đồng, do ông D hông có tiền trả nên ngày 21/4/2019 giữa ông H, ông D và ông H1 thỏa thuận: Ông H1 có nghĩa vụ trả cho ông số tiền trên thay ông D, việc thỏa thuận này đã được các bên thống nhất Do ông H1 cũng hông có tiền trả nên cùng ngày 21/4/2019 ông H1 lập giấy tay chuyển nhượng cho ông ½ thửa đất số 157, 158 tại thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD để cấn trừ số tiền vay 1 700 000 000 đồng; do hết hạn làm thủ tục chuyển nhượng các bên đã cam ết nhưng ông H1 vẫn hông thực hiện nên ông H yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên và yêu cầu ông H1 thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông số tiền vay 1 700 000 000 đồng Ông H1 và ông D hông đồng và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/4/2019 nên các bên phát sinh tranh chấp Do đó, T a án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ dân sự và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là có căn cứ.

[2] Về nội dung: Xét háng cáo của bị đơn ông H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông D thì thấy rằng:

Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên t a hôm nay, các bên đương sự đều thừa nhận ông D là người vay của ông H số tiền 1.700.000.000 đồng, do ông D hông có tiền trả nên giữa ông H, ông D, ông H1 thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ, theo đó ông H1 có nghĩa vụ trả cho ông H số tiền 1 700 000 000 đồng thay cho ông D, việc thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ trên được ông H đồng là có trên thực tế và được các bên đương sự thừa nhận

Hơn nữa, theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự về chuyển giao nghĩa vụ thì:

“1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.

2. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ”.

V i quy định trên thì việc thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ trên là đúng quy định của pháp luật nên trong trường hợp này ông H1 trở thành bên có nghĩa vụ trả nợ cho ông H số tiền 1 700 000 000 đồng thay cho ông D là có căn cứ

[3] Do hông có tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền 1 700 000 000 đồng nên ngày 21/4/2019 ông H1 đã lập “Giấy mua bán đất” viết tay để chuyển nhượng cho ông H ½ thửa đất số 157, ½ thửa đất số 158, tờ bản đồ số 01 tại thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD, có chiều dài đến hết đất, rộng 20m, v i số tiền 1 700 000 000 đồng

Ngoài ra, ông H1 cam ết trong thời hạn từ 03 đến 06 tháng sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật Việc thỏa thuận này cũng đã được ông H đồng

[4] Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 của Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất thì:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

[5] Theo quy định tại điểm a hoản 3 Điều 167 của uật đất đai năm 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng , tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại khoản b điểm này”.

[6] Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất lập ngày 21/4/2019 giữa bên chuyển nhượng là ông H1 v i bên nhận chuyển nhượng ông H ch được lập giấy tay chứ hông được lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định và cũng hông được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Hơn nữa, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hi đối tượng chuyển nhượng đang được ông H1 thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu để vay vốn là hông đúng quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng Mặt hác, các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhằm mục đích cấn trừ nợ chứ hông có việc thanh toán tiền chuyển nhượng trên thực tế

[7] Do đó, T a án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn để tuyên hủy hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng ½ thửa đất số 157, ½ thửa đất số 158, tờ bản đồ số 01 tại thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD giữa bên chuyển nhượng là ông Trần ê Trung H1 v i bên nhận chuyển nhượng là Trần Văn H là có căn cứ

[8] Đối v i việc ông Trần Văn H yêu cầu buộc ông Trần ê Trung H1 phải trả lại số tiền chuyển nhượng 1 700 000 000 đồng thì thấy rằng:

Như nhận định trên thì các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ch v i mục đích là cấn trừ nợ chứ hông có việc thanh toán tiền chuyển nhượng trên thực tế, và việc chuyển giao nghĩa vụ từ ông D sang ông H1 đã được ông H đồng và đúng quy định của pháp luật nên ông H1 có nghĩa vụ trả cho ông H số tiền 1 700 000 000 đồng nhưng T a án cấp sơ thẩm lại nhận định và tuyên xử buộc ông H1 trả cho ông H số tiền chuyển nhượng 1 700 000 000 đồng là hông đúng v i bản chất nội dung vụ việc nên T a án cấp phúc thẩm cần sửa bản án sơ thẩm để tuyên xử buộc ông H1 trả cho ông H số tiền chuyển giao nghĩa vụ dân sự v i số tiền 1 700 000 000 đồng là phù hợp theo sụ thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ dân sự giữa các bên.

[9] Đối v i việc ông H1 cho rằng bản án sơ thẩm hông xem xét trách nhiệm của ông H khi ông H đã nhận đất và phá dỡ chuồng trại trên đất v i trị giá 100 000 000 đồng thì thấy rằng: Trong quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn sơ thẩm thì các đương sự hông yêu cầu T a án xem xét giải quyết vấn đề này nên T a án cấp sơ thẩm hông đề cập là có căn cứ, nếu sau này có tranh chấp thì sẽ được giải quyết bằng vụ án hác hi có yêu cầu

V i phân tích trên, T a án cấp phúc thẩm hông chấp nhận háng cáo của ông H1 và háng cáo của ông D để sửa bản án sơ thẩm theo hư ng nhận định trên là có căn cứ

[10] Về án phí: Do háng cáo hông được chấp nhận nên ông H1, ông D phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên,

Q YẾT Đ NH:

- Căn cứ vào hoản 2 Điều 308 - Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết số: 326/2014/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phí T a án

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần ê Trung H1; không chấp nhận háng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đại D. Sửa bản án sơ thẩm Xử:

1- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Trần Văn H đối v i bị đơn ông Trần ê Trung H1.

1.1- Công nhận việc chuyển giao nghĩa vụ giữa ông Trần Đại D v i ông Trần ê Trung H1 và ông Trần Văn H đối v i số tiền 1 700 000 000 đồng

1.2- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/4/2019 giữa bên chuyển nhượng là ông Trần ê Trung H1 v i bên nhận chuyển nhượng là ông Trần Văn H đối v i ½ thửa đất số 157, ½ thửa đất số 158, tờ bản đồ số 1 tại thôn ST C1, xã TT, huyện ĐD.

1.3- Buộc ông Trần ê Trung H1 phải trả cho ông Trần Văn H số tiền nhận chuyển giao nghĩa vụ là 1 700 000 000 đồng

- ãi suất chậm thi hành án: “Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, bên phải thi hành án c n phải trả số tiền lãi, tương ứng v i thời gian và số tiền chậm trả, theo mức lãi suất quy định tại hoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự”

2- Về án phí sơ thẩm:

2.1- Buộc ông Trần ê Trung H1 phải chịu 63.300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

2.2- Hoàn trả cho ông Trần Văn H số tiền 31.800.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0016246 ngày 23/4/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện ĐD.

3- Về án phí phúc thẩm:

3.1- Buộc ông Trần ê Trung H1 phải chịu 300 000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300 000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0002785 ngày 31/12/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện ĐD.

3.2- Buộc ông Trần Đại D phải chịu 300 000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300 000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0002784 ngày 31/12/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện ĐD.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 - uật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 uật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 - uật thi hành án dân sự”

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án /