Bản án 28/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH KIÊN GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đặng Thị Bích Vân

Các Thẩm phán: Ông Lê Quang Tấn

Bà Nguyễn Thị Nhiên

- Thư ký phiên tòa: Ông Lâm Nguyễn Thanh Huy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang tham gia phiên tòa: Ông Cao Phương Bình - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 02 tháng 3 và ngày 05 tháng 5 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 179/2019/TLPT-DS ngày 05 tháng 12 năm 2019 tranh chấp về: Yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy chỉnh lý biến động.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2019/DS-ST ngày 04 tháng 6 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện PQ, tỉnh Kiên Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết Đ đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 249/2019/QĐ-PT ngày 24 tháng 12 năm 2019 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lại Thanh D, sinh năm: 1966 và bà Huỳnh Kim P, sinh năm: 1982 (Ông D vắng mặt tại phiên tòa ngày 02/3/2020, có mặt tại phiên tòa ngày 05/5/2020; bà P vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của ông D và bà P: Ông Đào Quốc V, sinh năm: 1978. Địa chỉ: Khóm HT, thị trấn NB, huyện TB, tỉnh AG (Có mặt)

- Bị đơn: Ông Nguyễn Thanh Ph, sinh năm: 1964 và bà Lê Kim Đ, sinh năm: 1982 (vợ ông Ph).

Người đại diện theo ủy quyền của bà Đ: Ông Nguyễn Thanh Ph (Có mặt).

Cùng địa chỉ: Khu Phố 4, thị trấn DĐ, huyện PQ, tỉnh Kiên Giang.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. NLQ1 (Vắng mặt).

2. NLQ2 (Vắng mặt).

3. NLQ3 (Có mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của NLQ1 và NLQ2: Bà NLQ3 (Có mặt).

4. NLQ4 (Vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của NLQ4: Ông Chu Quốc P. Địa chỉ: Khu phố 5, thị trấn DĐ, huyện PQ, tỉnh Kiên Giang (Có mặt)

5. NLQ5 (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

6. NLQ6 (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

7. NLQ7 (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

8. NLQ8 (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Lại Thanh D và bà Huỳnh Kim P; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan NLQ3, NLQ1 và NLQ2.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo lời khai của nguyên đơn ông Lại Thanh D, bà Huỳnh Kim P và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Đào Quốc V trình bày:

Vào năm 2011, ông D và bà P có vay tiền của Ngân hàng là nơi ông Nguyễn Thanh Ph đang làm việc với số tiền 450.000.000 đồng, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây được viết tắt là giấy CNQSD đất) số BB 641973 diện tích 3.627,8m2, thuộc thửa 38, tờ bản đồ số 12 tọa lạc ấp CV, xã GD, huyện PQ do NLQ5 cấp ngày 19/10/2010 cho vợ chồng ông D, bà P. Sau đó, ông Ph thông báo cho ông D và bà P biết khoản vay của ông bà vượt quá tài sản thẩm định, nên ông Ph vận động bà P, ông D trả khoản tiền vay cho Ngân hàng. Ông D, bà P đồng ý vay tiền cá nhân của ông Ph là 450.000.000 đồng để trả nợ cho Ngân hàng. Sau đó ông Ph làm tất cả thủ tục cho ông D và bà P trả nợ Ngân hàng và ông Ph giữ lại giấy CNQSD đất của vợ chồng ông D, nhưng do tin tưởng, nên ông D bà P ký tất cả các giấy tờ do ông Ph yêu cầu.

Đến năm 2014 ông Ph điện thoại và cử người đến gặp ông D, bà P tại ấp CV, xã GD yêu cầu chuộc lại đất với giá 800.000.000 đồng, thì mới biết việc NL;Q4 và bà Đ đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông D, bà P cho bà Đ (vợ ông Ph).

Do vào năm 2005, ông D và bà P đã chuyển nhượng đất cho bà NLQ3, ông NLQ1 và ông NLQ2, nhưng vợ chồng ông D đã giấu gia đình NLQ3 lấy giấy CNQSD đất thế chấp Ngân hàng. Sau khi biết sự việc NLQ3 đã liên hệ với ông Ph và bà Đ để xin chuộc lại thửa đất, nhưng không được chấp nhận.

Nay yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây được viết tắt là hợp đồng CNQSD đất) giữa NLQ4 với bà Lê Kim Đ lập ngày 24/9/2014 tại NLQ6, theo giấy chứng nhận số BB 641973 diện tích 3.627,8m2, thuộc thửa 38 tờ bản đồ số 12 tọa lạc ấp CV, xã GD, huyện PQ do NLQ5 cấp ngày 19/10/2010.

Đồng thời yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng ủy quyền có công chứng ngày 06/01/2012 được ký kết giữa ông Lại Thanh D, bà Huỳnh Kim P và NLQ4 lập tại NLQ6 vô hiệu do bị nhầm lẫn và lừa dối; Yêu cầu hủy chỉnh lý biến động sang tên trên giấy CNQSD đất từ vợ chồng ông D qua tên Lê Kim Đ.

- Theo lời khai của bị đơn ông Nguyễn Thanh Ph (ông Ph cũng là người đại diện của bà Đ) trình bày:

Vào tháng 09/2014, NLQ4 cần chuyển nhượng đất, nên vợ ông nhận chuyển nhượng thửa đất theo giấy CNQSD đất số BB 641973, hai bên có làm hợp đồng có công chứng, sau đó hoàn thành thủ tục chỉnh lý biến động sang tên cho vợ ông là bà Lê Kim Đ. Vào năm 2014 bà P có đến ngân hàng trả nợ tiền lãi, do thấy bà P có tiền trả nợ nên ông có hỏi bà P muốn nhận chuyển nhượng lại diện tích đất lúc trước với giá là 800.000.000 đồng hay không, bà P thương lượng và sau đó hai bên thống nhất giá là 780.000.000 đồng, bà P hẹn 01 tháng sẽ trả tiền (tháng 01/2015) nhưng cho đến tháng 5-6/2015 thì bà P mới điện thoại cho ông nói là có tiền mua lại đất, nhưng lúc này đất đã lên giá cao nên ông nói đồng ý giá 02 tỷ thì chuyển nhượng lại, bà P có xin giảm giá nhưng ông không đồng ý, sau đó thì không liên lạc nữa. Nay ông không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D, bà P.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. NLQ4 do người đại diện theo ủy quyền là ông Chu Quốc P trình bày: Vào năm 2012 do làm ăn thua lỗ nên vợ chồng ông D vay vốn ngân hàng để làm ăn, nhưng không có tiền thanh toán cho ngân hàng mới đến gặp NLQ4 vay số tiền 450.000.000 đồng, thời hạn vay 03 tháng, hai bên lập hợp đồng vay tiền ngày 06/01/2012 (giấy tay, cùng ký tên) và để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ thì vợ chồng ông D dùng tài sản để thế chấp là thửa đất diện tích 3.627,8m2 tại ấp CV, xã GD có giấy chứng nhận QSD đất số BB 641973 do NLQ5 cấp ngày 19/10/2010. Đồng thời NLQ4 và vợ chồng ông D cùng đến Phòng công chứng ký hợp đồng ủy quyền cho NLQ4. Hết thời hạn 03 tháng, NLQ4 thông báo phía vợ chồng ông D trả tiền nhưng do thời điểm này phía vợ chồng ông D bị vỡ nợ nên không có tiền trả nên giao đất cho NLQ4 bán để thu hồi vốn vay. Nhưng do thời điểm này giá đất PQ không tăng nên NLQ4 không bán được cho ai, thời gian gần 03 năm sau đến ngày 24/9/2014 thì NLQ4 chuyển nhượng thửa đất này cho bà Lê Kim Đ, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại NLQ6 và đến ngày 29/9/2014 đã chỉnh lý biến động sang qua tên bà Đ.

Tại phiên tòa với tư cách đại diện cho NLQ4 thì ông Chu Quốc P không chấp nhận yêu cầu của phía nguyên đơn, thống nhất giữ nguyên việc chuyển nhượng cho bà Đ và không tranh chấp.

2. NLQ3, NLQ1, NLQ2 đại diện theo ủy quyền của NLQ1 và NLQ2 là NLQ3 trình bày: Vào năm 2005 bà cùng cha ruột (là NLQ1) - trong đó em trai là NLQ2 chung phần với NLQ1 - có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông D phần đất diện tích 4.000m2 (mỗi người 2.000m2) tại ấp CV, xã GD, huyện PQ, tỉnh Kiên Giang, hai bên chuyển nhượng bằng giấy tay, giá tiền 40.000.000 đồng/1.000m2 thời điểm chuyển nhượng đất chưa có giấy CNQSD đất. Sau khi nhận chuyển nhượng gia đình bà đã nhận đất quản lý sử dụng và xây dựng công trình xây dựng trên đất, đồng thời thuê NLQ8 giữ đất.

Năm 2010 phần đất ông D chuyển nhượng cho NLQ3 và NLQ1 được cấp giấy CNQSD đất số BB 641973 nhưng ông D không báo cho gia đình NLQ3 biết, mà vợ chồng ông D đem thế chấp cho Ngân hàng vay tiền dẫn đến không có khả năng thanh toán. Đồng thời, vợ chồng ông D vay mượn tiền phía ngoài thế nào mà làm hợp đồng ủy quyền toàn bộ thửa đất cho NLQ4, sau đó NLQ4 lại đem đất này chuyển nhượng cho bà Lê Kim Đ (vợ ông Ph), trong khi phía ông D không biết NLQ4 là ai. Đến cuối năm 2014 ông Ph có yêu cầu ông D bà P chuộc lại đất với giá là 800.000.000 đồng (bao gồm tiền lãi), lúc này ông D bà P mới biết đất đã được hợp đồng chuyển nhượng sang cho bà Đ, do ông D bà P không giấu được nữa nên đã báo cho gia đình bà biết, khi biết tin thì bà có liên hệ với ông Ph xin chuộc đất nhưng ông Ph nói đã trễ hạn nên không đồng ý cho chuộc lại đất.

Nay yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng CNQSD đất do vợ chồng ông D và bà NLQ3 xác lập ngày 21/01/2005 diện tích 2.000m2 và hợp đồng do vợ chồng ông D và ông NLQ1 xác lập ngày 12/3/2005 diện tích 2.000m2 (thực tế còn 1.627,8m2) tọa lạc ấp CV, xã GD, huyện PQ toàn bộ phần đất đã có giấy CNQSD đất số BB 641973 thuộc thửa số 38 tờ bản đồ số 12 do NLQ5 cấp ngày 19/10/2010.

3. NLQ6 có ý kiến: Ngày 24/9/2014 bà NLQ4 và bà Lê Kim Đ có lập hợp đồng CNQSD đất công chứng số 2573 quyển số 06TP/CC-SCC/HĐGD tại NLQ6. NLQ4 đại diện theo ủy quyền công chứng số 78 quyền số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 06/01/2012 tại NLQ6 đối với giấy CNQSD đất số BB 641973 thuộc thửa số 38 tờ bản đồ số 12 diện tích 3628,8m2 tọa lạc ấp CV, xã GD, huyện PQ, tỉnh Kiên Giang. Qua đối chiếu với quy trình, thủ tục công chứng Hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng đã nêu trên và quy định của Luật công chứng, phòng công chứng xin khẳng định công chứng viên đã tuân thủ nguyên tắc và ký các hợp đồng nói trên là đúng luật, không có gì sai trái.

4. NLQ5 có văn bản trình bày: … việc ông Lại Thanh D và bà Huỳnh Kim P đã chỉnh lý biến động sang tên bà Lê Kim Đ ngày 29/9/2014 là không thuộc thẩm quyền của NLQ5. Đề nghị Tòa án liên hệ NLQ7 để được cung cấp hồ sơ cấp giấy CNQSD đất của ông Lại Thanh D theo đúng chức năng và thẩm quyền.

5. NLQ7 có văn bản trình bày: Việc tiếp nhận thủ tục đăng ký biến động về quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất, theo giấy CNQSD đất số BB 641978 cấp ngày 19/10/2010 tại thửa đất số 38 tờ bản đồ số 12, diện tích 3.627,8m2 tọa lạc: ấp CV, xã GD, huyện PQ đối với ông Lại Thanh D và bà Huỳnh Kim P ủy quyền cho NLQ4 thực hiện theo ủy quyền (Bên chuyển nhượng) và bà Huỳnh Kim P (Bên nhận chuyển nhượng). NLQ7, giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013. Việc Tòa án nhân dân huyện PQ đề nghị NLQ7 có ý kiến đối với yêu cầu hủy chỉnh lý biến động sang tên trên giấy CNQSD đất của người khởi kiện, đơn vị không có ý kiến vì không thuộc thẩm quyền của NLQ7.

6. NLQ8 trình bày: Thừa nhận hiện vợ chồng ông bà có ở trên đất của ông D và có cho vợ chồng Lại Thị Tr; vợ chồng Lại Thanh V (con ông bà) cất nhà tạm ở nhờ trên đất hiện tranh chấp giữa các đương sự, cam kết trong trường hợp Tòa án giải quyết đất thuộc về người nào thì NLQ8 và các con ở trên đất tự nguyện di dời công trình xây dựng, vật kiến trúc, hoa màu trả lại đất và không yêu cầu hỗ trợ, bồi thường gì.

- Ý kiến chị Tr và anh V cũng thừa nhận và thống nhất như trên.

Các đương sự thống nhất với kết quả xem xét thẩm định tại chỗ theo biên bản do Tòa án và NLQ7 lập ngày 27/01/2016 và kết quả chứng thư định giá do Công ty TNHH Đ giá TV lập với tổng giá trị quyền sử dụng đất là 4.468.934.000 đồng để làm cơ sở giải quyết vụ án.

Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2019/DS-ST ngày 04 tháng 6 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện PQ, tỉnh Kiên Giang đã quyết định:

1. Bác yêu cầu khởi kiện và khởi kiện bổ sung của ông Lại Thanh D, bà Huỳnh Kim P đối với bà Lê Kim Đ về việc:

- Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2573 quyền số 06TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/9/2014 tại NLQ6 do NLQ4 và bà Lê Kim Đ xác lập đối với diện tích đất 3628,8m2 có giấy chứng nhận số BB 641973 thuộc thửa số 38 tờ bản đồ số 12 tọa lạc ấp CV, xã GD, huyện PQ, tỉnh Kiên Giang;

- Hủy hợp đồng ủy quyền công chứng số 78 quyền số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 06/01/2012 NLQ6;

- Hủy chỉnh lý biến động sang tên từ vợ chồng ông D qua tên Lê Kim Đ đối với giấy CNQSD đất số BB 641973 thuộc thửa số 38 tờ bản đồ số 12 tọa lạc ấp CV, xã GD, huyện PQ, tỉnh Kiên Giang.

2. Bác yêu cầu độc lập của NLQ3 và NLQ1 về việc đề nghị công nhận hợp đồng CNQSD đất do vợ chồng ông D và NLQ3 xác lập ngày 21/01/2005 diện tích 2.000m2 và hợp đồng do vợ chồng ông D và NLQ1 xác lập ngày 12/3/2005 diện tích 2000m2 (thực tế còn 1.627,8m2) tọa lạc ấp CV, xã GD, huyện PQ toàn bộ phần đất có giấy CNQSD đất số BB 641973 thuộc thửa số 38 tờ bản đồ số 12 do UBND huyện PQ cấp ngày 19/10/2010.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên phần án phí, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và báo quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 25/6/2019, bị đơn ông Lại Thanh D và bà Huỳnh Kim P có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: Sửa bản án sơ thẩm, theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông bà,về việc hủy hợp đồng ủy quyền số 78, hủy hợp đồng CNQSD đất công chứng số 2573, hủy chỉnh lý biến động sang tên trên giấy CNQSD đất từ ông bà sang qua tên bà Đ.

Cùng ngày 26/6/2019, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan NLQ3, NLQ1, NLQ2 có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm với cùng nội dung, cụ thể như sau: Yêu cầu xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm, do Tòa án nhân dân huyện PQ chưa xem xét toàn diện tất cả các chứng cứ một cách khách quan.

Tại phiên tòa phúc thẩm: NLQ3 và cũng với tư cách là đại diện cho NLQ1 và NLQ2: Có yêu cầu rút toàn bộ kháng cáo, rút toàn bộ yêu cầu độc lập và được ông Ph, đại diện bà N đồng ý.

Đại diện ông D, bà P yêu cầu chấp nhận kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm: Xin thay đổi yêu cầu kháng cáo về việc tuyên hợp đồng ủy quyền và hợp đồng CNQSD đất vô hiệu; Về chứng cứ thì ngoài hợp đồng vay và hợp đồng ủy quyền thì không có tài liệu chứng cứ nào khác để chứng minh hợp đồng ủy quyền là giả cách, nhưng do xâu chuỗi các sự kiện thì nêu ra nhận định và cho rằng hợp đồng ủy quyền là giả cách. Tại phiên tòa ông D cũng khẳng định chữ ký trong các văn bản hợp đồng vay (Bút lục 72), Hợp đồng ủy quyền (Bút lục 64-66), biên nhận nợ (Bút lục 74) là đúng, nhưng lúc trước ông Ph đưa ký chứ không có xem nội dung.

Ông Ph và đại diện NLQ4 yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm;

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang phát biểu ý kiến: Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng trong vụ án từ khi thụ lý đến thời điểm nghị án tại phiên tòa phúc thẩm đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông D, bà P, vì một số vấn đề như sau: giá trị đất lúc đó rất cao mà NLQ4 chỉ bán có 450.000.000 đồng, nhưng không làm rõ giá trị tại thời điểm đó là không đúng thực tế. Diện tích đất NLQ4, bà Đ không sử dụng, quản lý đất nên cho thấy không có việc chuyển nhượng; khi vay các bên có thế chấp thửa đất và lập hợp đồng ủy quyền nên hợp đồng ủy quyền là giả tạo do đó bị vô hiệu dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng cũng bị vô hiệu. Ngoài ra, chi tiết quan điểm được nêu trong bài phát biểu. Theo đó, chấp nhận hợp đồng vay buộc ông D, bà P trả số tiền vay cho NLQ4 là 800.000.000 đồng và lãi suất theo pháp luật (1.125%/tháng); Bản án sơ thẩm ghi nhận NLQ8 tự nguyện di dời nhưng không tuyên quyền lưu cư là chưa đúng; Đình chỉ xét xử phúc thẩm về việc NLQ3 rút kháng cáo; Hủy và đình chỉ yêu cầu độc lập của NLQ3, NLQ1; Tính lại án phí.