Bản án 279/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện đề ngày 05 tháng 12 năm 2025 và các lời khai tiếp theo người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Cao T trình bày: Anh Nguyễn Quang L có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở, kinh doanh tại phường Đ1, thành phố V2, tỉnh V3 (nay là phường V2, tỉnh P). Sau khi tìm hiểu, anh L được biết ông Phùng Hồng L1 và vợ là bà Dương Thúy H có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất tại tổ dân phố Đ, phường Đ1, thành phố V2, tỉnh V3 (nay là tổ dân phố Đ, phường V2, tỉnh P) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh V3 cấp ngày 16/01/2009. Căn cứ theo nhu cầu và khả năng của hai bên, ngày 18/09/2021, anh L và bà Dương Thúy H đã giao kết “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có sự chứng kiến của ông Hoàng Văn T1. Mục đích của việc đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất. Nội dung thỏa thuận như sau: anh Nguyễn Quang L đặt cọc cho bà Dương Thúy H số tiền 200.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng phần đất có mặt tiền 16m, mặt hậu 16m, dài 22m (có thể tăng/giảm 1m), đất ở 150m2; phía bà H có trách nhiệm thực hiện thủ tục tách thửa theo thỏa thuận của hai bên. Thời hạn đặt cọc 16 ngày (từ ngày 18/9/2021 đến hết ngày 04/10/2021). Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của bà H, ông L1 tại Ngân hàng nên anh L và bà H thoả thuận đến ngày 04/10/2021, anh L sẽ giao thêm cho bà H số tiền 800.000.000 đồng (Tám trăm triệu đồng) để thanh toán khoản vay và thực hiện các thủ tục xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu quá thời hạn đặt cọc, bà H không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà H hoàn trả cho anh L số tiền cọc 200.000.000 đồng và bồi thường 800.000.000 đồng (tổng số tiền hoàn trả cọc và bồi thường là 1.000.000.000 đồng).

Thực hiện theo đúng thỏa thuận, ngay sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, anh L đã giao đủ số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng cho bà H, trong đó giao 100.000.000 đồng tiền mặt và 100.000.000 đồng anh L nhờ vợ là bà Nguyễn Thị H1 chuyển khoản vào tài khoản số 2810205018390 – Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chủ tài khoản: Dương Thúy H. Bà H đã nhận đủ tiền và ký tên xác nhận vào hợp đồng đặt cọc.

Khi hết thời hạn đặt cọc, tức hết ngày 04/10/2021, bà H thông báo chưa có đủ tiền để thanh toán khoản vay tại Ngân hàng nên chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thời hạn thỏa thuận và đề nghị được gia hạn thêm thời hạn đặt cọc. Nên hai bên đã thỏa thuận gia hạn thời hạn đặt cọc, nhưng khi hết thời gian gia hạn, anh L liên hệ với bà H để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng nhưng bà H viện đủ lý do để không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 18/9/2021. Do bà H không thực hiện đúng cam kết, nên anh L có trao đổi với bà H là không nhận chuyển nhượng đất nữa và hủy hợp đồng đặt cọc và bà H đồng ý nên đã chuyển nhượng thửa đất cho người khác. Anh L đã nhiều lần liên hệ và gặp trực tiếp bà H để yêu cầu bà H để hai bên hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bà H, ông L1 hoàn trả cho anh L số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng nhưng bà H chưa trả. Anh L khởi kiện đề nghị Tòa án nhân dân khu vực 9 – Phú Thọ giải quyết: Buộc bà Dương Thúy H và ông Phùng Hồng L1 trả cho anh L tổng số tiền là 1.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ đồng), bao gồm số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng, tiền phạt cọc do vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là 800.000.000 đồng. Nhưng nguyên đơn xin thay đổi quan điểm chỉ đề nghị hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông L1, bà H trả lại tiền đặt cọc là 200.000.000đ, không yêu cầu bồi thường thiệt hại hay phạt cọc. Yêu cầu Tòa án tính lãi chậm trả sau khi xét xử theo quy định của pháp luật.

Về án phí: Anh L đề nghị chịu án phí đối với tranh chấp hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Bị đơn bà Dương Thúy H trình bày: Bà và ông Phùng Hồng L1 là vợ chồng. Bà và ông L1 là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất đã được Ủy ban nhân dân cấp GCNQSDĐ ngày 16/01/2009. Vợ chồng bà có nguyện vọng chuyển nhượng đất, còn anh L có nguyện vọng nhận chuyển nhượng một phần thửa đất. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 11.500.000đ/m2 nên ngày 18/09/2021 bà là đại diện bên chuyển nhượng và anh L là đại diện bên nhận chuyển nhượng đã ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất. Cụ thể chuyển nhượng mặt trước và mặt sau là 16m, chiều sâu là 22m, trong đó đất ở là 150m2. Thời hạn đặt cọc đến ngày 04/11/2021 bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán cho bên chuyển nhượng là 1.000.000.000đ (một tỷ đồng). Thời điểm ký hợp đồng đặt cọc GCNQSDĐ đang do ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh V2 quản lý vì bà và ông L1 vay vốn Ngân hàng nên thế chấp thửa đất nêu trên ở Ngân hàng. Hai bên thỏa thuận ngày 04/11/2021 bên anh L chị H1 thanh toán 1.000.000.000đ để bà nộp vào ngân hàng để lấy GCNQSDĐ ra để làm thủ tục chuyển nhượng. Đến ngày 04/11/2021 anh L, chị H1 gọi điện trao đổi với bà ra hạn thêm một vài ngày để lo tiền, vợ chồng bà đồng ý cho hạn thêm một vài ngày bà không nhớ cụ thể. Đến hạn thanh toán tiền thì bà đi lấy hàng ở thành phố H2 nên không đem điện thoại, chiều về có nhiều cuộc điện thoại nhỡ của chị H1, bà có gọi lại cho chị H1 thì chị H1 nói là không mua nữa vì gọi cho bà nhiều lần không được. Anh L đề nghị bà và ông L1 trả lại tiền cọc, bà đồng ý trả nhưng do bà và ông L1 đã sử dụng tiền nên chưa có tiền thanh toán lại tiền cọc cho anh L. Bà có trao đổi với anh L, chị H1 khi nào bán được đất thì sẽ trả lại tiền cọc. Một thời gian sau chị H1 nói chuyện với bà lý do anh L không mua đất là do nghe dư luận vợ chồng bà nợ nhiều. Đến ngày 07/10/2022 bà và ông L1 đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nêu trên cho chị Trần Thị Y và anh Nguyễn Hồng Q. Nhưng do chị Y và anh Q không trả tiền được một lúc nên vợ chồng bà chưa trả được tiền cho anh L. Nay anh L khởi kiện đề nghị hủy hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã kí ngày 18/9/2021 và đề nghị vợ chồng bà trả lại tiền đặt cọc cho anh L là 200.000.000đ. Bà đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc, vì bà đã chuyển nhượng thửa đất cho người khác và đồng ý trả lại tiền đặt cọc cho anh L là 200.000.000đ. Nhưng hiện nay, vợ chồng bà đang gặp nhiều khó khăn nên xin được trả dần. Bà và chồng bà là ông L1 có nhận được thông báo mở phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ của Tòa án và giấy triệu tập phiên tòa nhiều lần nhưng ông L1 đi làm ăn xa nên không đến tòa tham gia phiên hòa giải và tham gia phiên tòa được. Về án phí bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phùng Hồng L1 quá trình thu thập chứng cứ và tại phiên tòa đều vắng mặt nên Tòa án không thu thập được chứng cứ đối với ông L1.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị H1 trình bày: Chồng chị là anh Nguyễn Quang L có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở, kinh doanh tại phường Đ1, thành phố V2, tỉnh V3 (nay là phường V2, tỉnh P). Sau khi tìm hiểu, anh L biết ông Phùng Hồng L1 và vợ là bà Dương Thúy H đang có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất, theo GCNQSDĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh V3 cấp ngày 16/01/2009.

Căn cứ theo nhu cầu và khả năng của hai bên, ngày 18/09/2021, anh L và bà Dương Thúy H đã giao kết “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có sự chứng kiến của ông Hoàng Văn T1. Mục đích của việc đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung thỏa thuận được thể hiện cụ thể tại Hợp đồng đặt cọc anh L và bà Dương Thúy H đã ký kết.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, anh L thanh toán tiền đặt cọc cho bà H theo thỏa thuận. Tại thời điểm bàn giao tiền đặt cọc, anh L đã giao cho bà H tiền mặt là 100.000.000đồng và anh L đã nhờ chị chuyển khoản số tiền 100.000.000 đồng vào tài khoản số 2810205018390 – Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chủ tài khoản: Dương Thúy H. Số tiền 100.000.000 đồng anh L nhờ chị chuyển cho bà H là tiền riêng của chồng chị, chị không có đóng góp nào vào số tiền này.

Chị được biết, bà H đã vi phạm cam kết và không thực hiện đúng nội dung thỏa thuận đã nêu trong hợp đồng đặt cọc. Anh L đã khởi kiện yêu cầu bà bà H hoàn trả số tiền đặt cọc và phạt cọc theo thỏa thuận. Quan điểm của chị là số tiền 100.000.000 đồng anh L nhờ chị chuyển khoản cho bà H là tiền riêng của chồng chị, chị không có đóng góp gì, đề nghị Tòa án xét xử buộc bà Dương Thúy H có trách nhiệm hoàn trả cho chồng chị. Đề nghị Tòa án xem xét và giải quyết theo quy định pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2026/DS-ST ngày 29 tháng 6 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Phú Thọ đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 117, 118, 328, 423, 427 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 về án phí, lệ phí Tòa án, xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Quang L.

- Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất ở tổ dân phố Đ, phường Đ1, thành phố V2, tỉnh V3 (nay là tổ dân phố Đ, phường V2, tỉnh P) giữa bên đặt cọc anh Nguyễn Quang L và bên nhận đặt cọc là bà Dương Thúy H kí kết ngày 18/9/2021.

- Bà Dương Thúy H và Phùng Hồng L1 có trách nhiệm hoàn trả cho anh Nguyễn Quang L số tiền đặt cọc là 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng chẵn).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án không thi hành khoản tiền trên thì còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn anh Nguyễn Quang L tự nguyện chịu 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng chẵn), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí anh L đã nộp tại biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006654 ngày 11/12/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Phú Thọ. Hoàn trả anh Nguyễn Quang L 20.700.000đ (hai mươi triệu bảy trăm nghìn đồng chẵn) tiền tạm ứng án phí đã nộp

- Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 14/7/2026 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - Phú Thọ có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số: 01/QĐKNPT-VKS-DS kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm và đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm số 35/2026/DS-ST ngày 29 tháng 6 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Phú Thọ theo hướng đương sự phải chịu án phí dân sự có giá ngạch theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ không rút kháng nghị nhưng sửa đổi nội dung kháng nghị, cụ thể: Kháng nghị một phần bản án sơ thẩm và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng đương sự phải chịu án phí dân sự có giá ngạch theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ phát biểu:

- Về việc tuân thủ pháp luật tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử vào phòng nghị án, Thẩm phán và các đương sự đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa phúc thẩm. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng đúng quy định pháp luật.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận kháng nghị và đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm số 35/2026/DS-ST ngày 29 tháng 6 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Phú Thọ theo hướng đương sự phải chịu án phí dân sự có giá ngạch theo quy định của pháp luật. Cụ thể, anh Nguyễn Quang L chịu 10.000.000đ án phí dân sự sơ thẩm (Nguyên đơn tự nguyện chịu án phí thay cho bị đơn).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Bản án sơ thẩm đã căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án và nhận định: “Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn và bị đơn chỉ đề nghị hoàn trả cho nhau tài sản đặt cọc, không yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại. Mặt khác, các bên chưa kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên số tiền đặt cọc chưa được chuyển sang tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên số tiền đặt cọc các bên đề nghị hoàn trả cho nhau không phải là khoản tiền phát sinh từ nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng nên theo quy định của khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326 đương sự không phải chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền đặt cọc hoàn trả. Đương sự phải chịu án phí không có giá ngạch về việc tranh chấp hợp đồng. Nguyên đơn tự nguyện chịu án phí này nên nguyên đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật”.

Hội đồng xét xử sơ thẩm đã hiểu sai nội dung khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội nên chỉ buộc đương sự chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là không đúng, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước. Tại khoản 3 Điều 24 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định: “Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể”.Trong vụ án này không có phạt cọc, đương sự phải thanh toán cho nhau tiền cọc 200.000.000đ nên phải chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền cọc. Cụ thể là bị đơn phải thanh toán tiền cho nguyên đơn nên phải chịu án phí theo khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, nhưng trong vụ án này nguyên đơn tự nguyện đề nghị chịu án phí theo quy định của pháp luật nên nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch thay cho bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên quan điểm tự nguyện chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật, bị đơn cũng đồng ý với sự tự nguyện chịu án phí dân sự sơ thẩm của đại diện nguyên đơn, nên đề xuất của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ buộc nguyên đơn phải chịu 10.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm là có cơ sở nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Từ những phân tích trên cho thấy Bản án sơ thẩm quyết định sai về án phí sơ thẩm, cần sửa bản án sơ thẩm về phần án phí dân sự sơ thẩm. Cụ thể: Nguyên đơn phải chịu toàn bộ 200.000.000đ x 5% = 10.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Theo điểm d khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì Viện kiểm sát kháng nghị bản án, quyết định của Tòa án theo thủ tục phúc thẩm không phải chịu án phí.

Các đương sự không ai phải chịu án dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308; Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân khu vực 9 - Phú Thọ, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2026/DS-ST ngày 29 tháng 6 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Phú Thọ (Sửa về án phí dân sự sơ thẩm).

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Anh Nguyễn Quang L chịu 10.000.000đ (Mười triệu đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 21.000.000đồng anh L đã nộp tại biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006654 ngày 11/12/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Phú Thọ. Hoàn trả anh Nguyễn Quang L 11.000.000đ (Mười một triệu đồng) tiền tạm ứng án phí.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị nên có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải nộp án phí dân sự phúc thẩm.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.