Bản án 278A/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ, biên bản hòa giải và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lê Thế A trình bày:

Ngày 12/3/2019, bà Mai Thị H và bà Trần Thị H1 có thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 830, tờ bản đồ số 9, đất tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Trần Thị H1 ngày 04/3/2019. Giá chuyển nhượng 3.950.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận bà H cho bà H1 ở trên đất, khi nào cần thì báo trước cho bà H1 trong thời gian 30 ngày.

Sau đó do có nhu cầu vay tiền nên bà H và bà H1 có làm hợp đồng ủy quyền. Bà H1 ủy quyền cho bà H toàn quyền thay mặt và nhân danh bà H1 đối với thửa đất nêu trên. Sau khi nhận ủy quyền thì bà H đã thế chấp thửa đất và vay số tiền 900.000.000 đồng tại Ngân hàng N, Chi nhánh huyện Đ, tỉnh Bình Phước. Tuy nhiên, trong thời gian ủy quyền thì bà H1 đã tự ý hủy ủy quyền, trả tiền tất toán hợp đồng vay với Ngân hàng N, Chi nhánh huyện Đ, tỉnh Bình Phước mà không thông báo cho bà H. Nay, bà H đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H1 và bà H ngày 12/3/2019, bà Mai Thị H và bà Trần Thị H1 có thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 830, tờ bản đồ số 9, đất tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Trần Thị H1 ngày 04/3/2019.

Tại bản tường trình bị đơn bà Trần Thị H1 trình bày: Không có việc bà H1 chuyển nhượng thửa đất cho bà H mà là do bà H1 nợ tiền bà H nên bà H yêu cầu bà H1 ký vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ, biên bản hòa giải, tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị H2 trình bày: Bà H2 là người đang được thi hành án trong vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bà Trần Thị H1. Thửa đất số 830, tờ bản đồ số 9, đất tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Trần Thị H1 ngày 04/3/2019 đang được Chi cục Thi hành án dân sự huyện P kê biên để đảm bảo thi hành án cho bà nên với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bà không đồng ý.

Tại biên bản xác minh Ngân hàng N, Chi nhánh huyện Đ, tỉnh Bình Phước trình bày: Ngày 10/6/2020, Ngân hàng N, Chi nhánh huyện Đ có ký hợp đồng tín dụng với bà Mai Thị H, theo đó Ngân hàng cho bà H vay số tiền 900.000.000 đồng. Để đảm bảo cho khoản vay thì bà H và bà H1 có thế chấp tài sản thửa đất số 830, tờ bản đồ số 9, đất tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Trần Thị H1 ngày 04/3/2019. Quá trình vay thì ngày 30/3/2021, bà Mai Thị H đã tất toán khoản vay với Ngân hàng (bà H1 là người nộp tiền tất toán). Hiện tại Ngân hàng vẫn còn giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 830, tờ bản đồ số 9, đất tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Trần Thị H1 ngày 04/3/2019. Nay, ngân hàng chỉ đồng ý trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 830, tờ bản đồ số 9, đất tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương khi bà H, bà H1, Chi cục Thi hành án dân sự huyện P thống nhất thỏa thuận không tranh chấp.

Tại biên bản lấy lời khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn T1 và bà Nguyễn Thị T2 trình bày: Ông T1, bà T2 là cha, mẹ của bà H1. Ông T1, bà T2 có cho bà H1 thửa đất số 830, tờ bản đồ số 9, đất tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương nhưng có nói với bà H1 là chỉ cho đất chứ không cho tài sản trên đất. Nay, bà H khởi kiện bà H1 thì ông T1, bà T2 có ý kiến chỉ cho bà H1 thửa đất chứ không cho tài sản trên đất.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2023/DS–ST ngày 27/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương, tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Mai Thị H đối với bị đơn bà Trần Thị H1 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 03/10/2003 nguyên đơn bà Mai Thị H kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của Kiểm sát viên: Về thủ tục tố tụng những người tham gia tố tụng và những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xét xử có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, ý kiến của Kiểm sát viên

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét thấy, thửa đất số 830, tờ bản đồ số 9, tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn bà Trần Thị H1 thì được Cơ quan thi hành án kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án đối với khoản nợ mà bị đơn nợ bà H2. Nguyên đơn cho rằng bị đơn đã chuyển nhượng cho nguyên đơn nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn lập ngày 12/3/2019 có hiệu lực. Nhận thấy, bị đơn trình bày bị đơn bị đe dọa, cưỡng ép khi ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhưng bị đơn không có chứng cứ chứng minh nên không có căn cứ chấp nhận ý kiến của bị đơn, tuy nhiên, theo quy định tại Điều 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai và tại khoản 7 Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013định: “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”, đồng thời tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nhưng hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay không được công chứng, chứng thực là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn vẫn chưa có hiệu lực pháp luật. Hiện tại thửa đất đang bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện P kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án khoản nợ cho bà Hoàng Thị H2 theo Quyết định số 06/QĐ-CCTHADS ngày 02/6/2023. Do đó không có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn lập ngày 12/3/2019.

Do các đương sự không có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng bị hủy bỏ, mặc dù đã được Tòa án cấp sơ thẩm, phân tích và giải thích đồng thời tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng bị hủy bỏ mà mong muốn của nguyên đơn là yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn để nguyên đơn được sở hữu thửa đất số 830, tờ bản đồ số 9, tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét để giải quyết hậu quả của hợp đồng là có cơ sở đồng thời tòa án cấp sơ thẩm cũng nhận định đã giành quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết việc hủy hợp đồng chuyển nhượng và hậu quả của việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đương sự bằng vụ án khác khi có yêu cầu.

Ý kiến của Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ chấp nhận.

Về án phí dân sư phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ vào tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 1 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Mai Thị H

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2023/DS-ST ngày 27/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn Mai Thị H phải nộp số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0005575 ngày 31 tháng 10 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Dương.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM