Bản án 278/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Lê Thị H trình bày: Bà được nhà nước cấp quyền sử dụng thửa đất 346 tờ bản đồ số 22 xã K và thửa 347 chưa cấp sổ, hai thửa đất liền kề nhau. Vào tháng 02/2024 bà chuyển nhượng đất cho ông Huỳnh Như P, bà Lương Tâm Thùy T1 thì thỏa thuận chuyển nhượng cả 02 thửa 346, 347 với giá 3.900.000.000đ, sau khi làm giấy tờ xong ông P, bà T1 cho rằng chỉ nhận chuyển nhượng thửa 346 còn thửa 347 chưa có giấy tờ nên không mua và bớt 200.000.000đ, chỉ thanh toán cho bà tổng cộng 3.700.000.000đ. Khoảng hơn một tháng sau thì bà thấy ông P, bà T1 khoan giếng, dựng nhà trên phần đất bà chưa chuyển nhượng cho ông P, bà T1 (thửa 347) bà có yêu cầu để đo đạc đất thì ông P, bà T1 không đồng ý cho đo. Sau đó bà làm đơn ra xã K giải quyết. Đến nay sau khi đo đạc xác định bà chỉ yêu cầu ông P, bà T1 trả lại cho bà thửa 347 diện tích 882m2 như hiện trạng ban đầu.

Bị đơn ông Huỳnh Như P, bà Lương Tâm Thùy T1 trình bày: Vào tháng 02/2024 vợ chồng ông bà nhận chuyển nhượng đất của bà Lê Thị H, ông Cao Hữu T2, khi xem đất thì một lô đất khoảng 4000m2 không đo đạc. Ban đầu thỏa thuận nhận chuyển nhượng với giá 3.900.000.000đ nhưng sau đó ông bà thấy quá cao nên yêu cầu bà H giảm giá còn 3.700.000.000đ thì ông bà đồng ý nhận chuyển nhượng. Khi chuyển nhượng thì ông bà chỉ biết toàn thửa đất là một thửa 346 và chuyển nhượng xong bà H bàn giao đất cho ông bà nguyên lô đất. Trong toàn lô đất ông bà nhận chuyển nhượng của bà H thì không có ranh giới của thửa 346, 347 mà nối liền nhau và đã làm nhà lưới kéo dài cả lô đất, bản thân ông bà và bà H đều không biết có thửa 347. Sau khi nhận đất ông bà khoan giếng, dựng nhà, đào hồ…thì bà H mới tranh chấp. Đến nay bà H yêu cầu ông bà trả thửa 347 diện tích 882m2 ông bà đồng ý và yêu cầu bà H, ông T2 chuyển nhượng cho ông bà thửa 346 với diện tích 3.547m2 nhưng hiện nay đo đạc thực tế chỉ có 3.133m2 thì thiếu của ông bà 414m2 nên ông bà yêu cầu bà H, ông T2 phải trả phần đất còn thiếu cho ông bà theo giá trị tại thời điểm mua (3.547m2 giá 3.700.000.000đ thì 1m2 là 1.043.000đ, 414m2 x 1.043.000đ) là 431.802.000đ và yêu cầu bà H trả lại tiền đầu tư xây dựng trên đất cho ông bà là 456.310.000đ.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Bà Trần Thị Thu V trình bày: Gia đình bà có thửa đất 346 giáp ranh thửa 347 của bà Võ Thị L nên vợ chồng bà đã nhận chuyển nhượng thửa 347 và sử dụng thời gian, nhưng từ khi nhận chuyển nhượng bà cũng không biết thửa 347 đã được cấp quyền sử dụng đất cho bà L, đến khi chuyển nhượng toàn bộ lại cho bà Lê Thị H, ông Cao Hữu T2 bà cũng không biết là đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Võ Thị L nên cũng chỉ làm thủ tục chuyển nhượng thửa 346 tờ bản đồ số 22 xã K cho bà H, ông T2. Nay việc tranh chấp giữa bà H với ông P, bà T1 bà không có ý kiến và không có yêu cầu gì.

- Bà Võ Thị L trình bày vợ chồng bà khai phá và có sử dụng khu đất tên thường gọi là đồi ông T7 là thửa 347 tờ bản đồ số 22 xã K hiện nay, bà đã chuyển nhượng thửa đất này cho vợ chồng ông Lê Văn T8, bà Trần Thị Thu V, bà cũng không biết bà được cấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất này chưa. Bà đã chuyển cho ông T8, bà V thời gian lâu nên không nhớ, nay việc tranh chấp giữa bà H với ông P, bà T1 bà không có ý kiến và không có yêu cầu gì. Bà L có đơn xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

- Văn phòng C trình bày: Ngày 01/02/2022 Văn phòng đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà Lê Thị H ông Cao Hữu T2, bên nhận chuyển nhượng là ông Huỳnh Như P bà Lương Tâm Thùy T1 chuyển nhượng đối với thửa đất 346 tờ bản đồ số 22 xã K tỉnh Lâm Đồng với diện tích 3547m2, giá chuyển nhượng 1.000.000.000đ. Việc công chứng hoàn tòan đảm bảo quy định pháp luật. Nay việc tranh chấp giữa bà H với ông P, bà T1 văn phòng công chứng Hoàng Đức N không có ý kiến và không có yêu cầu gì.

Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khác trong quá trình giải quyết vụ án vắng mặt không trình bày ý kiến.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 89/2025/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Lâm Đồng đã xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị H. Buộc ông Huỳnh Như P, bà Lương Tâm Thùy T1 có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị H thửa đất 347 tờ bản đồ số 22 xã K diện tích đo vẽ thực tế là 882m2. (có bảng vẽ ngày 31/12/2024 kèm theo).

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc bà Lê Thị H ông Cao Hữu T2 phải thanh toán cho bị đơn ông Huỳnh Như P bà Lương Tâm Thùy T1 số tiền 888.112.000đ (T9 trăm tám mươi tám triệu một trăm mười hai ngàn đồng).

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 01/10/2025 bà Lê Thị H kháng cáo đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm hoặc sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa hôm nay:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Bị đơn không đồng ý với kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị giải quyết như án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn. Căn cứ khoản 2, Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm. Buộc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền tổng cộng là 832.916.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều xác định diện tích đất tranh chấp là thửa 347 tờ bản đồ số 22, xã K, tỉnh Lâm Đồng, đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bà Võ Thị L ngày 09/9/1994, diện tích 745m2 (đo thực tế 882m2). Bà L trình bày đã chuyển nhượng thửa đất này cho vợ chồng ông Lê Văn T8, bà Trần Thị Thu V, lúc chuyển nhượng bà không biết đất đã được cấp sổ. Tranh chấp giữa nguyên đơn, bị đơn thì bà không có ý kiến và cũng không yêu cầu gì. Bà Trần Thị Thu V trình bày gia đình có thửa 346, giáp ranh thửa 347 của bà L nên vợ chồng bà đã nhận chuyển nhượng thửa 347, nhưng từ khi nhận chuyển nhượng cho đến khi chuyển nhượng lại cho bà Lê Thị H, ông Cao Hữu T2, bà V cũng không biết thửa 347 đã được cấp quyền sử dụng đất cho bà L nên cũng chỉ làm thủ tục chuyển nhượng thửa 346.

Theo hợp đồng công chứng ngày 01/02/2024 thì ông Cao Hữu T2, bà Lê Thị H chỉ chuyển nhượng cho ông Huỳnh Như P, bà Lương Tâm Thùy T1 thửa đất 346, diện tích 3.547m2. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn đều thừa nhận đã nhận của bị đơn số tiền 3.700.000.000đ. Tuy nhiên, khi đo đạc thực tế diện tích thửa 346 chỉ có 3.133m2, thiếu 414m2 so với hợp đồng chuyển nhượng nên bị đơn phản tố yêu cầu nguyên đơn trả lại diện tích đất còn thiếu là có căn cứ chấp nhận. Các bên thỏa thuận diện tích 3.547m2 đất giá 3.700.000.000đ nên 1m2 trị giá là 1.043.000đ. Giá trị quyền sử dụng đất bị thiếu 414m2 x 1.043.000đ = 431.802.000đ. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc nguyên đơn bà H, ông T2 thanh toán cho bị đơn số tiền 431.802.000đ là phù hợp.

Bị đơn đã thanh toán đủ tiền cho nguyên đơn, nguyên đơn giao đất cho bị đơn sử dụng thì trên đất đã có nhà lưới phủ kín hết diện tích đất. Theo họa đồ đo đạc, thực tế bị đơn đang sử dụng thửa 346 và một phần thửa 347 bị đơn trình bày nguyên đơn bán hết miếng đất là phù hợp với lời khai của bà V “Nếu nhìn vào sẽ không phân biệt được thửa nào 346, thửa nào 347” (BL 108) nên việc ông P trình bày bản thân ông và vợ chồng bà H không biết có thửa 347 là có căn cứ.

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại thửa 347 diện tích đo đạc thực tế 882m2, bị đơn đồng ý nên cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của các bên là phù hợp. Gắn liền với thửa 347 là các tài sản bị đơn đã tạo dựng gồm công san ủi đất, nhà tiền chế, mái che, hồ chứa nước ngầm, giếng khoan, rào lưới B40 nên giao cho nguyên đơn các tài sản này và buộc nguyên đơn thanh toán lại giá trị cho bị đơn là phù hợp. Tổng giá trị công trình theo thẩm định giá ở giai đoạn sơ thẩm là 456.310.000đ. Tại giai đoạn phúc thẩm nguyên đơn có đơn xin thẩm định giá lại. Theo chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần T10 giá Năm Thành Viên tổng giá trị tài sản là 401.114.000đ (giảm 55.196.000.000đ). Do đó, cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn về phần này.

Như vậy, tổng cộng bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn giá trị quyền sử dụng đất thửa 346 thiếu và giá trị tài sản tại thửa 347, số tiền 431.802.000đ + 401.114.000đ = 832.916.000đ.

Như đã phân tích trên, nguồn gốc thửa 347, tờ bản đồ số 22, xã K các bên tranh chấp, do bà L khai phá và đã được cấp quyền sử dụng đất ngày 09/9/1994 diện tích 745m2 nhưng bản thân bà L xác định không biết đã được cấp thửa 347. Theo trình bày của bà V thì bà L chuyển nhượng cho bà V, ông T8 bằng giấy tay là phù hợp, vì chính bà L cũng không biết diện tích đất bà chuyển nhượng cho bà V, ông T8 là thửa 347 và đã cấp quyền sử dụng cho bà. Quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm đã gửi văn bản trình bày ý kiến và triệu tập các con bà L, con bà V nhưng các ông bà này đều không trình bày ý kiến gì, nếu có tranh chấp thửa 347 với bà H, ông T2 thì sẽ được giải quyết bằng vụ án khác. Bà H không yêu cầu xem xét về việc chuyển nhượng thửa 347 từ bà L cho bà V, ông T8 cũng như việc chuyển nhượng từ ông T8, bà V sang cho vợ chồng bà, cấp sơ thẩm không xem xét nên cấp phúc thẩm không đề cập.

Từ những phân tích trên, chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng đã nhận định.

Tại giai đoạn phúc thẩm nguyên đơn yêu cầu thẩm định giá lại tài sản tranh chấp, chi phí số tiền 23.000.000đ (nguyên đơn đã ứng chi và quyết toán xong). Do chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn nên mỗi bên phải chịu ½ , số tiền là 23.000.000đ : 2 = 11.500.000đ. Buộc bị đơn thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền 11.500.000đ.

Bị đơn đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm số tiền 10.637.000đ theo Biên lai thu số 0002904 ngày 04/9/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng (BL 135) nhưng chưa được đề cập tại bản án sơ thẩm là thiếu sót.

Nguyên đơn, bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Trả lại cho bị đơn tiền tạm ứng án phí còn dư. Do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận một phần nên nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị H, sửa bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị H.

Buộc ông Huỳnh Như P, bà Lương Tâm Thùy T1 có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị H thửa đất 347 tờ bản đồ số 22 xã K, diện tích đo vẽ thực tế là 882m2 cùng tài sản gắn liền với đất gồm công san ủi đất, nhà tiền chế, mái che, hồ chứa nước ngầm, giếng khoan, rào lưới B40 (trị giá 401.114.000đ).

Kèm theo Mảnh đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 31/12/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Đ).

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn buộc bà Lê Thị H, ông Cao Hữu T2 phải thanh toán cho bị đơn ông Huỳnh Như P, bà Lương Tâm Thùy T1 số tiền 832.916.000đ (Tám trăm ba hai triệu chín trăm mười sáu ngàn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Huỳnh Như P, bà Lương Tâm Thùy T1 thanh toán lại cho bà Lê Thị H số tiền 11.500.000đ chi phí thẩm định lại giá trị tài sản.

4. Về án phí:

Bà Lê Thị H phải chịu 36.658.320đ án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0002719 ngày 24/10/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đơn Dương (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 2 – Lâm Đồng) và số tiền 300.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0007108 ngày 29/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng. Bà H còn phải nộp số tiền 36.058.320đ án phí.

Ông Huỳnh Như P, bà Lương Tâm Thùy T1 phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 10.637.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002904 ngày 04/9/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng. Hoàn trả cho ông Huỳnh Như P, bà Lương Tâm Thùy T1 10.337.000đ tiền tạm ứng án phí còn dư.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.