Bản án 277/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*Phía nguyên đơn trình bày nội dung và yêu cầu khởi kiện:

Ngày 29/8/2011, ông Đỗ Văn Đ ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lê Hữu T (chết ngày 01/9/2016), bà Nguyễn Thị Bé T thửa 702, tờ bản đồ số 10, diện tích 4.008,9m2 với giá 850.000.000 đồng, ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cập nhật sang tên ngày 05/4/2012. Sau đó, ông T, bà T thỏa thuận thuê phần đất thời hạn 03 tháng kể từ ngày 29/8/2011 với giá 10.000.000 đồng/tháng. Ông T, bà T giao đất cho con là Lê Hữu N mở quán kinh doanh ăn uống. Hết hạn hợp đồng, ông T, bà T không trả tiền thuê, cũng không giao trả đất. Ông khởi kiện yêu cầu thanh lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, buộc bà T và những người thừa kế của ông T giao trả phần đất thửa 702, diện tích đo đạc thực tế là 5.161,2m2.

*Đại diện người kế thừa tố tụng của bị đơn – ông Lê Hữu N trình bày:

Cha mẹ của ông N là ông Lê Hữu T và bà Nguyễn Thị Bé T vay của bà Phạm Thị L số tiền 850.000.000 đồng. Bà L yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 702, diện tích 4.008,9m2 cho ông Đỗ Văn Đ, trừ tiền lãi tháng đầu 5% bằng số tiền 42.500.000 đồng và 6% tiền hoa hồng là 51.000.000 đồng, bà L giao số tiền 756.500.000 đồng nhưng buộc cha mẹ ông ký biên nhận mua bán đất số tiền 850.000.000 đồng. Đồng thời, buộc cha mẹ ông ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Đ để tiếp tục sử dụng đất. Sau đó, do không có tiền đóng lãi nên bà L yêu cầu ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà L vào ngày 06/3/2012 với giá 1,5 tỷ đồng để bà L vay tiền ngân hàng. Thực tế lần ký hợp đồng này không có việc giao nhận tiền. Cha mẹ ông không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ. Vì vậy, những người thừa kế của ông T yêu cầu hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2011 giữa ông T, bà T với ông Đ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2012 giữa ông T, bà T với bà L, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 29/8/2011 giữa ông T, bà T với ông Đ; công nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 702, tờ bản đồ số 10, diện tích 4.165m2 thuộc quyền sử dụng đất của ông N, bà T và những người thừa kế của ông T. Đồng thời, yêu cầu bà L giao trả bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000194 ngày 06/6/1994 cấp cho bà Lý Tuyết Mai.

*Phần trình bày của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Nguyễn Thị Bé T, bà Trần Thị Ngọc H trình bày: thống nhất ý kiến của ông N.

- Tại bản tự khai ngày 23/10/2016, bà Phạm Thị L trình bày: Ngày 06/3/2012 bà ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng của ông Lê Hữu T, bà Nguyễn Thị Bé T thửa 702 với giá 1,5 tỷ đồng, diện tích ghi trên hợp đồng là 4.008,9m2. Ông T, bà T cam kết đo đạc có hồ sơ kỹ thuật thửa đất đúng diện tích thỏa thuận là 5.000m2 thì bà mới trả tiền, ông T, bà T mới giao đất, hợp đồng và bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà làm thủ tục sang tên. Sau đó, bà liên hệ thì ông T, bà T nói đất đang có tranh chấp nên không đo được và không chuyển nhượng nữa. Đối với việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với ông T thì bà hoàn toàn không biết, không có liên quan gì nên đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt bà.

- Tại bản tự khai ngày 07/5/2019, ngày 05/01/2023, ông Trần Văn M trình bày: năm 2011 ông nhận “cầm” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cho ông T, bà T vay số tiền 700.000.000 đồng, bằng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do cần lấy lại vốn nên ông chuyển giao lại cho bà L tiếp tục cho vay. Ngày 29/8/2011, ông với ông T, bà T ký hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 702, bà L giao tiền cho ông T để trả cho ông nhưng để ông Đ đứng tên trên hợp đồng. Do ông bận công việc nên đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt ông.

- Ý kiến của Văn phòng Công chứng 24h: ngày 29/8/2011 Văn phòng Công chứng 24h đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà T với ông Đ đúng theo quy định của Luật Công chứng và pháp luật liên quan; Văn phòng Công chứng 24h bận công việc nên đề nghị vắng mặt, không tham gia phiên tòa.

-Tại bản án dân sự sơ thẩm số 03/2023/DS-ST ngày 11 tháng 01 năm 2022, Tòa án nhân dân huyện P đã tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2011 giữa ông Lê Hữu T, bà Nguyễn Thị Bé T với ông Đỗ Văn Đ vô hiệu; hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 29/8/2011 giữa ông Lê Hữu T, bà Nguyễn Thị Bé T với ông Đỗ Văn Đ vô hiệu; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2012 giữa ông Lê Hữu T, bà Nguyễn Thị Bé T với bà Phạm Thị L vô hiệu.

Ổn định cho những người thừa kế của ông Lê Hữu T được quyền sử dụng đất thửa 702, tờ bản đồ số 10, diện tích 4.155,2m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH06695 ngày 14/4/2020 của Ủy ban nhân dân huyện P, thành phố Cần Thơ cấp cho ông Lê Hữu N (là đại diện những người thừa kế của ông Lê Hữu T). Đất tọa lạc tại ấp N, xã N, huyện P, thành phố Cần Thơ. (Kèm theo Bản trích đo địa chính số 13/TTKTTNMT ngày 05/5/2022 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ).

Buộc bà Nguyễn Thị Bé T và những người thừa kế của ông Lê Hữu T có nghĩa vụ trả cho ông Đỗ Văn Đ số tiền 1.720.187.500 đồng (Một tỷ bảy trăm hai mươi triệu một trăm tám bảy nghìn năm trăm đồng). Ông Lê Hữu N được nhận lại số tiền 1.744.093.750 đồng theo phiếu thu số 008353 ngày 22/11/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện P.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tách yêu cầu của ông Lê Hữu N đối với bà Phạm Thị L về việc đòi lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000194 ngày 06/6/1994 cấp cho bà Lý Tuyết Mai thành vụ án khác.

Chi phí đo đạc, định giá: nguyên đơn nộp 13.000.000 đồng; nguyên đơn đã nộp tạm ứng 5.000.000 đồng, ông N đã nộp tạm ứng 8.000.000 đồng nên nguyên đơn có nghĩa vụ hoàn trả 8.000.000 đồng cho ông N.

Án phí dân sự sơ thẩm:

- Nguyên đơn nộp 300.000 đồng, khấu trừ 200.000 đồng tiền tạm ứng án phí tại phiếu thu số 003864 ngày 07/4/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, nguyên đơn phải nộp thêm 100.000 đồng.

- Bị đơn nộp 63.605.600 đồng, khấu trừ 6.611.000 đồng tiền tạm ứng án phí tại phiếu thu số 004519 ngày 09/8/2016, và 57.411.812 đồng tiền án phí tại phiếu thu số 0004953 ngày 22/11/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, bị đơn được nhận lại 417.212 đồng.

Bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo của các bên theo luật định.

Tại đơn kháng cáo đề ngày 12/01/2023, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn kháng cáo cho rằng bản án sơ thẩm đã tuyên là không khách quan, chưa xem xét toàn diện chứng cứ, đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bác yêu cầu phản tố của bị đơn. Tại đơn kháng cáo bổ sung đề ngày 20/6/2023, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đề nghị hủy bản án sơ thẩm vì không đưa đủ người liên quan tham gia tố tụng, chưa đăng ký giám hộ đối với đương sự bị mất năng lực hành vi, không thụ lý yêu cầu hủy quyết định hành chính cá biệt.

Tại đơn kháng cáo đề ngày 18/01/2023, phía bị đơn là bà Nguyễn Thị Bé T và ông Lê Hữu N cho rằng, Tòa án sơ thẩm buộc phía bị đơn hoàn trả tiền cho nguyên đơn là không đúng, vì ông T bà T chỉ vay tiền của bà L, không có bất kỳ giao dịch gì đối với ông T, đề nghị Tòa án phúc thẩm sửa bản án về vấn đề này. Bên cạnh đó, khi thực hiện bản án phúc thẩm có hiệu lực trước đây, ông N đã nộp tiền để thi hành án, đến nay bản án bị hủy, đề nghị được tính tiền lãi từ khi nộp đến khi trả lại tiền, tuy nhiên, yêu cầu này phía ông N đã rút lại một phần theo đơn ngày 18/5/2023.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn trình bày và nộp đơn thay đổi kháng cáo với đề nghị bổ sung là hủy bản án sơ thẩm. Bị đơn, người thừa kế tố tụng của bị đơn giữ nguyên kháng cáo và kháng cáo bổ sung. Các bên không thương lượng được việc giải quyết vụ án.

Bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn, Luật sư Lê Thành T cho rằng, đương sự là ông Lê Hữu B bị mất năng lực hành vi dân sự nhưng chưa đăng ký thủ tục giám hộ tại ủy ban nhân dân cấp xã là không đúng quy định của Luật hộ tịch. Quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án sơ thẩm không đưa vợ của nguyên đơn là bà Khưu Hoài T tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng tố tụng. Bên cạnh đó, Tòa án sơ thẩm không thụ lý yêu cầu xem xét yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho phía bị đơn là không đúng tố tụng, giải quyết không đúng thẩm quyền. Lời khai mâu thuẫn giữa các đương sự chưa được đối chất. Giá đất tại thời điểm chuyển nhượng chưa được xác định. Với các sai phạm đó, Luật sư đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

Luật sư Vũ Ngọc C bảo vệ cho nguyên đơn trình bày: thống nhất với yêu cầu hủy án sơ thẩm. Về nội dung vụ án, thấy rằng nguyên đơn đã có các chứng cứ, tài liệu về việc chuyển nhượng của nguyên đơn là hợp pháp, đúng quy định, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, biên nhận nhận tiền mua đất. Đối với chứng cứ của bị đơn, bị đơn có đưa ra hợp đồng ngày 6/3/2012 để cho rằng, nguyên đơn đứng tên dùm trong việc chuyển nhượng cho bà Phạm Thị L. Pháp luật cũng không cấm việc đứng tên dùm. Bị đơn cho rằng, bà L ký hợp đồng 6/3/2012 để làm thủ tục vay vốn cũng không đúng và không phù hợp với thực tế. Luật sư thống nhất với quan điểm của quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao và quan điểm trong bản án sơ thẩm đã xét xử lần đầu.

Bảo vệ quyền lợi cho phía bị đơn, Luật sư Nguyễn Thanh B cho rằng, việc ông Lê Hữu B cần có người giám hộ đã được Tòa án sơ thẩm yêu cầu trong quá trình xét xử sơ thẩm và phía bị đơn đã thực hiện và đã cung cấp cho Tòa án nên người bảo vệ cho nguyên đơn cho rằng vấn đề này vi phạm tố tụng là không hợp lý. Theo luật sư, việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa vợ ông Đ tham gia tố tụng là đúng với bản chất vụ việc. Bởi lẽ, ông Đ đã tự khai về việc đứng tên dùm và không tham gia giao dịch với vợ chồng bà Trung nên tài sản này không liên quan đến vợ ông T. Tại phiên tòa hôm nay, phía nguyên đơn cũng thừa nhận rằng ông Phạm Hùng Đ (người đại diện của nguyên đơn trong vụ này), ông Đỗ Văn Đ (nguyên đơn) và bà Phạm Thị L (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) là một nhóm làm ăn chung, cụ thể là kinh doanh bất động sản. Điều này cho thấy việc phía bị đơn khai về việc bà L nhờ ông Đ đứng tên dùm là đúng sự thật. Do hợp đồng chuyển nhượng là giả cách, hợp đồng vay tiền là hợp đồng bị che giấu vẫn có giá trị, bị đơn yêu cầu được trả tiền cho bà L, không đồng ý trả cho ông Đ là đúng quy định của Bộ luật dân sự.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tại phiên tòa: Người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, sau khi phân tích các tình tiết, các quy định pháp luật liên quan, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ cho rằng, việc chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn không có đo đạc thực tế, không có ranh giới đất. Không có thủ tục giao đất thực tế, bị đơn xây dựng nhà trên đất mà nguyên đơn cũng không có phản đối gì. Điều này chứng tỏ các bên không có giao dịch thực tế. Tại Biên bản lấy khai tại cơ quan điều tra, nguyên đơn đã khai nhận không có giao dịch với bị đơn. Lời khai này có giá trị xác định sự thật, kết hợp với diễn biến sự việc cho thấy yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận. Về kháng cáo của bị đơn, thấy rằng hợp đồng bị che giấu là hợp đồng vay tiền giữa vợ chồng ông T với bà L. Ông Đ chỉ là đứng tên dùm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L, cũng không phải là người cho vay tiền. Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng vay có hiệu lực, bị đơn phải có trách nhiệm trả vốn và lãi cho bà L mới phù hợp, Tòa án sơ thẩm buộc người thừa kế tố tụng của bị đơn trả tiền vay cho ông Đ là chưa đúng pháp luật. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm, áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm theo hướng đã nhận định trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Sửa bản án sơ thẩm.

1.Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2011 giữa ông Lê Hữu T, bà Nguyễn Thị Bé T với ông Đỗ Văn Đ vô hiệu;

- Tuyên bố hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 29/8/2011 giữa ông Lê Hữu T, bà Nguyễn Thị Bé T với ông Đỗ Văn Đ vô hiệu.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2012 giữa ông Lê Hữu T, bà Nguyễn Thị Bé T với bà Phạm Thị L vô hiệu.

- Ổn định cho những người thừa kế của ông Lê Hữu T được quyền sử dụng đất thửa 702, tờ bản đồ số 10, diện tích 4.155,2m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH06695 ngày 14/4/2020 của Ủy ban nhân dân huyện P, thành phố Cần Thơ cấp cho ông Lê Hữu N (là đại diện những người thừa kế của ông Lê Hữu T). Đất tọa lạc tại ấp N, xã N, huyện P, thành phố Cần Thơ. (Kèm theo Bản trích đo địa chính số 13/TTKTTNMT ngày 05/5/2022 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ).

- Buộc bà Nguyễn Thị Bé T và những người thừa kế của ông Lê Hữu T có nghĩa vụ trả cho bà Phạm Thị L số tiền 1.720.187.500 đồng (Một tỷ bảy trăm hai mươi triệu một trăm tám bảy nghìn năm trăm đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Ông Lê Hữu N được nhận lại số tiền 1.744.093.750 đồng theo phiếu thu số 008353 ngày 22/11/2019 (và tiền lãi từ việc gửi số tiền này theo thủ tục thi hành án, nếu có) tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện P.

- Tách yêu cầu của ông Lê Hữu N đối với bà Phạm Thị L về việc đòi lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000194 ngày 06/6/1994 cấp cho bà Lý Tuyết Mai thành vụ án khác.

2.Chi phí đo đạc, định giá: Nguyên đơn có nghĩa vụ hoàn trả 8.000.000 đồng cho ông N.

3.Án phí dân sự sơ thẩm:

- Nguyên đơn được nhận lại 200.000 đồng tiền tạm ứng án phí tại phiếu thu số 003864 ngày 07/4/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P.

- Bị đơn nộp 63.605.600 đồng, khấu trừ 6.611.000 đồng tiền tạm ứng án phí tại phiếu thu số 004519 ngày 09/8/2016, và 57.411.812 đồng tiền án phí tại phiếu thu số 0004953 ngày 22/11/2019, và 300.000 đồng theo Biên lai thu số 005430 ngày 20/5/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, bị đơn được nhận lại 717.212 đồng.

3.Về án phí dân sự phúc thẩm:

- Nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí (300.000 đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0007730 ngày 02/02/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P.

- Bà Nguyễn Thị Bé T, ông Lê Hữu N được nhận lại tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0007726 ngày 18/01/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.