Bản án 275/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo các đơn khởi kiện, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện và lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh H có nội dung như sau:

Nguồn gốc phần đất tranh chấp diện tích 78,1m2 thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 03, vị trí khu A4 theo Mảnh trích đo địa chính số 02TL – 2019 của Công ty TNHH Đ được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 07/6/2019 là của ông Châu Tá P1 (cha ruột của ông Châu Tá X) cho cha mẹ bà là ông Nguyễn Văn T4, bà Nguyễn Thị B sử dụng từ năm 1976. Sau khi nhận đất thì ông T4, bà B trực tiếp canh tác đất, cất nhà ở cho đến năm 1990 thì cha mẹ bà cho lại bà sử dụng cho đến nay nhưng do điều kiện kinh tế khó khăn nên gia đình bà chưa đăng ký kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ).

Vào năm 2018, ông Trần Văn T2 khởi kiện tại Tòa án tranh chấp quyền sử dụng đất (viết tắt là QSDĐ) với bà đối với phần đất nêu trên thì bà mới biết ông Châu Tá X đã được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 1915 bao gồm luôn phần đất 78,1m2 gia đình bà đang sử dụng và chuyển nhượng cho ông T2 vào năm 2005. Tuy nhiên trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án thì ông T2 rút lại yêu cầu khởi kiện và chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 1915, diện tích theo GCNQSDĐ là 1.832m2 sang cho bà Nguyễn Phạm Huỳnh M, khi bà M nhận chuyển nhượng QSDĐ và nhận đất từ ông T2 thì không có đo đạc thực tế và cũng không có gặp bà để xác định ranh giới đất của hai bên.

Trên phần đất tranh chấp diện tích 78,1m2 bà có cất một căn nhà tạm cột cây tạp, nền xi măng, mái tole, vách thiếc để làm nhà bếp và chuồng nuôi gà, chuồng nuôi vịt và trồng một số cây dừa từ năm 2005 đến nay và không có ai tranh chấp.

Do gia đình bà quản lý, sử dụng phần đất này từ rất lâu mà không có ai tranh chấp và thửa đất số 1915 Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho ông X và ông T2 gia đình bà không được biết. Sau đó ông T2 chuyển nhượng cho bà M cũng không đo đạc thực tế và xác định ranh giới đất với bà nên nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết:

Tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tắt là HĐCNQSDĐ) ngày 05/5/2005 giữa ông Châu Tá X với ông Trần Văn T2 và một phần HĐCNQSDĐ ngày 06/12/2019 giữa ông Trần Văn T2 với bà Nguyễn Phạm Huỳnh M đối với phần diện tích đất 78,1m2 có vị trí là khu A4 theo Mảnh trích đo địa chính số 02TL – 2019 của Công ty TNHH Đ được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 07/6/2019 thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã T, huyện C, tỉnh Long An;

Đối với yêu cầu phản tố của bà M yêu cầu bà phải tháo dỡ nhà tạm để trả lại cho bà M phần đất tranh chấp này thì bà không đồng ý.

Bị đơn bà Nguyễn Phạm Huỳnh M do ông Huỳnh Văn T5 là người đại diện theo ủy quyền trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm có nội dung như sau:

Vào năm 2019, bà M nhận chuyển nhượng QSDĐ từ ông Trần Văn T2 đối với thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 03, diện tích 1.832 m2 và bà M đã được cấp GCNQSDĐ. Khi bà M nhận chuyển nhượng từ ông T2 thì không có đo đạc thực tế. Khi ông T2 giao đất cho bà M thì trên một phần thửa đất số 1915 có một căn nhà tạm của gia đình bà H đang sử dụng, ông T2 nói với bà M đây là phần đất ông T2 cho gia đình bà H cất nhà ở nhờ trên đất, khi nào cần lấy lại đất thì gia đình bà H sẽ tháo dỡ nhà trả đất lại và bà M cũng đồng ý cho bà H tiếp tục ở nhờ nên hai bên mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên lúc ông T2 và bà M thoả thuận thì không có mặt bà H và bà M cũng không có đến gặp bà H để hỏi về việc bà H cất nhà trên thửa đất mà bà M mua của ông T2.

Do bà M được cấp GCNQSDĐ thông qua HĐCNQSDĐ có công chứng là hợp pháp nên bà H khởi kiện bà M không đồng ý.

Đồng thời bà M có yêu cầu phản tố đối với bà H, yêu cầu bà H phải tháo dỡ nhà tạm có kết cấu cột cây tạp, mái tole, vách thiếc, nền xi măng cất trên đất để trả lại cho bà M phần đất tranh chấp có diện tích 78,1m2 có vị trí là khu A4. Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu HĐCNQSDĐ ngày 06/12/2019 giữa ông T2 với bà M đối với phần diện tích đất 78,1m2 thì bà M yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn Luật sư Nguyễn Thị Mộng Q trình bày như sau:

Nguồn gốc phần đất tranh chấp là của ông Châu Tá P1 cho cha mẹ của bà H là ông Nguyễn Văn T4, bà Nguyễn Thị B và ông T4, bà B đã cất nhà ở từ năm 1976. Đến năm 1990, vợ chồng ông T4, bà B cho lại bà H quản lý, sử dụng cho đến nay. Trong quá trình sử dụng đất từ năm 1976 đến nay, gia đình bà H sử dụng ổn định, không có ai tranh chấp nhưng do điều kiện kinh tế khó khăn nên gia đình bà H chưa đăng ký kê khai để được cấp GCNQSDĐ.

Năm 1998, khi ông Châu Tá X được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 1915 bao gồm luôn phần diện tích đất 78,1m2 mà gia đình bà H đang quản lý, sử dụng thì gia đình bà H không được biết và ông X được cấp GCNQSDĐ lần đầu không có đo đạc thực tế.

Năm 2005, khi ông Châu Tá X ký HĐCNQSDĐ cho ông T2 thì gia đình bà H đã có cất nhà bếp và dựng chuồng gà, chuồng vịt trên phần đất tranh chấp nhưng ông X chuyển nhượng cho ông T2 lại chuyển nhượng trọn thửa theo GCNQSDĐ mà không có đo đạc thực tế.

Năm 2018, ông T2 tranh chấp QSDĐ với bà H tại Toà án chưa được giải quyết xong thì ông T2 lại rút đơn khởi kiện và chuyển nhượng thửa đất số 1915 cho bà M. Khi chuyển nhượng thì cũng không có đo đạc thực tế và bà M cũng không có đến gặp bà H để xác định ranh giới đất của thửa đất số 1915. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H và bác yêu cầu phản tố của bà M.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 89/2023/DS-ST ngày 20 tháng 11 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Cần Đước đã tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thanh H đối với bà Nguyễn Phạm Huỳnh M về việc “Yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Phạm Huỳnh M đối với bà Nguyễn Thị Thanh H về việc “Đòi quyền sử dụng đất”.

Vô hiệu một phần HĐCNQSDĐ ngày 05/5/2005 giữa ông X với ông T2 đối với phần diện tích đất 78,1m2 có vị trí là khu A4 theo Mảnh trích đo địa chính số 02TL – 2019 của Công ty TNHH Đ được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 07/6/2019, thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã T, huyện C, tỉnh Long An.

Vô hiệu một phần HĐCNQSDĐ ngày 06/12/2019 giữa ông Trần Văn T2 với bà Nguyễn Phạm Huỳnh M đối với phần diện tích đất 78,1m2 có vị trí là khu A4 theo Mảnh trích đo địa chính số 02TL – 2019 của Công ty TNHH Đ được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 07/6/2019, thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã T, huyện C, tỉnh Long An.

Bà Nguyễn Thị Thanh H được tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 78,1m2, vị trí khuA4 theo Mảnh trích đo địa chính số 02TL – 2019 của Công ty TNHH Đ được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 07/6/2019, thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã T, huyện C, tỉnh Long An.

Kiến nghị cơ quan đăng ký đất đai căn cứ vào bản án của Tòa án để điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.

Trường hợp bà Nguyễn Phạm Huỳnh M không giao nộp bản chính GCNQSDĐ thì bà Nguyễn Thị Thanh H được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh, thu hồi, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (hoặc một phần diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp) cho bà Nguyễn Phạm Huỳnh M đối với phần diện tích đất 78,1 m2 có vị trí là khu A4 theo Mảnh trích đo địa chính số 02TL – 2019 của Công ty TNHH Đ được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 07/6/2019, thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã T, huyện C, tỉnh Long An.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Phạm Huỳnh M yêu cầu bà H phải tháo dỡ nhà tạm có kết cấu cột cây tạp, mái tole, vách thiếc, nền xi măng để trả lại cho bà M phần đất tranh chấp có diện tích 78,1 m2 có vị trí là khu A4 theo Mảnh trích đo địa chính số 02TL – 2019 của Công ty TNHH Đ được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 07/6/2019 thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An.

Buộc ông Trần Văn T2 có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Nguyễn Phạm Huỳnh M số tiền 81.777.600đ (tám mươi mốt triệu bảy trăm bảy mươi bảy nghìn sáu trăm đồng).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng; án phí; quyền kháng cáo; quyền yêu cầu, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án.

Ngày 01/12/2023, Tòa án nhân dân huyện Cần Đước nhận được đơn kháng của bà Nguyễn Phạm Huỳnh M là bị đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ông Lê Trung T là người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn bà Nguyễn Phạm Huỳnh M trình bày:

Bà M nhận chuyển nhượng đất của ông T2 trọn thửa, khi nhận chuyển nhượng thì ông T2 có chỉ ranh và nói bà H chỉ sử dụng tạm, bà H cũng chỉ trình bày xây dựng năm 2005, còn thời gian trước đó không có căn cứ đã sử dụng. Sau thời gian thì bà H lấn dần ra như hiện nay. Đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H, chấp nhận yêu cầu phản tố của bà M. Bà M đồng ý hỗ trợ cho bà H 20.000.000đ để di dời tài sản.

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh H trình bày:

Cha mẹ bà được ông P1 cho phần đất tranh chấp năm 1976, sử dụng đến năm 1990 thì cho bà, bà tiếp tục sử dụng đến năm 2005 thì làm thêm nhà bếp, nhà vệ sinh, chuồng gà đến nay, phần đất này nằm phía sau căn nhà tình thương mà nhà nước cấp cho mẹ bà, còn căn nhà tình nghĩa thì được cất chỗ đất khác ngoài khu vực này. Bà đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn T2 trình bày:

Ông nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông X vào năm 1998 nhưng đến năm 2005 mới làm GCNQSDĐ. Khi nhận chuyển nhượng thì nhận trọn thửa có xác định ranh giới, cắm cọc nhưng bà H cứ nhổ cọc và lấn đất như hiện nay. Năm 2020, ông chuyển nhượng cho bà M trọn thửa cũng có báo tình trạng như vậy. Nay ông không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà H, đồng ý yêu cầu phản tố của bà M.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Châu T6 Xuất trình bày:

Thửa 1915 là có nguồn gốc của cha ông để lại cho ông. Năm 1998, ông được cấp GCNQSDĐ theo đúng quy định pháp luật. Cha ông cho ông T4 bà B phần đất khác không phải phần đất tranh chấp. Năm 1998, ông đã bán cho ông T2 trọn thửa đất 1915, ông đã giao đất cho ông T2 nhưng sau đó bị bà H nhổ cọc ranh và lấn đất, do GCNQSDD thế chấp ngân hàng nên đến năm 2005 mới làm HĐCNQSDĐ và được cấp GCNQSDĐ.

Ngoài ra, các đương sự thống nhất với các ý kiến đã trình bày ở cấp sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến:

Về tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo nằm trong hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về chấp hành pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng những quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về giải quyết yêu cầu kháng cáo:

Căn cứ vào quá trình sử dụng đất của ông T4, bà B, bà H và lời khai của ông X thì thấy rằng bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H và không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà M là có căn cứ. Tuy nhiên, án sơ thẩm buộc đương sự chịu tiền án phí sơ thẩm có giá ngạch là không đúng mà phải chịu án phí không có giá ngạch là 600.000đ.

Do đó đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa một phần bản án sơ thẩm về án phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Về thủ tục tố tụng:

Về việc giải quyết yêu cầu kháng cáo:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Phạm Huỳnh Mộng .

Sửa toàn bộ Bản án sơ thẩm số: 89/2023/DS-ST ngày 20 tháng 11 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Cần Đước.

Căn cứ các Điều 26, 35, 147, 148, 157, 165, 228 và 483 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng các Điều 117, 158, 165, 166, 221, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 2, 3, 73 của Luật Đất đai năm 1993; các Điều 49, 106 của Luật Đất đai năm 2003; các Điều 99, 167 của Luật Đất đai năm 2013; các Điều 26, 27 và 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thanh H về yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Châu Tá X, ông Trần Văn T2 và bà Nguyễn Phạm Huỳnh M, cụ thể đối với các yêu cầu:

- Tuyên bố vô hiệu một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/5/2005 giữa ông Châu Tá X với ông Trần Văn T2 đối với phần diện tích đất 78,1m2, thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã T, huyện C, tỉnh Long An.

- Tuyên bố vô hiệu một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/12/2019 giữa ông Trần Văn T2 với bà Nguyễn Phạm Huỳnh M đối với phần diện tích đất 78,1m2, thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã T, huyện C, tỉnh Long An.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Phạm Huỳnh M đối với bà Nguyễn Thị Thanh H:

Buộc bà Nguyễn Thị Thanh H phải tháo dỡ, di dời nhà tạm có kết cấu cột cây tạp, mái tole, vách thiếc, nền xi măng, cây cối và tài sản khác để trả lại cho bà Nguyễn Phạm Huỳnh M phần đất tranh chấp có diện tích 78,1m2, thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An.

3. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Phạm Huỳnh M về việc hỗ trợ cho bà Nguyễn Thị Thanh H 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng) chi phí để tháo dỡ, di dời tài sản trên phần đất diện tích 78,1m2, thuộc một phần thửa đất số 1915, tờ bản đồ số 3, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An.

4. Vị trí, kích thước, tứ cận phần đất tại Khu A4 theo Mảnh trích đo địa chính số 02TL – 2019 của Công ty TNHH Đ được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 07/6/2019.

5. Về chi phí tố tụng tại cấp sơ thẩm là 4.100.000đ (bốn triệu, một trăm nghìn đồng): Buộc bà Nguyễn Thị Thanh H phải chịu và bà H đã nộp xong. Về chi phí tố tụng tại cấp phúc thẩm là 2.000.000đ (hai triệu đồng): Bà Nguyễn Phạm Huỳnh M tự nguyện chịu và bà M đã nộp xong.

6. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc bà Nguyễn Thị Thanh H phải chịu 900.000đ (chín trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, khấu trừ 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0009604 ngày 23/3/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cần Đước, bà H phải nộp thêm 600.000đ (sáu trăm nghìn đồng).

Bà Nguyễn Phạm Huỳnh M không phải chịu. Hoàn trả cho bà M 400.000đ (bốn trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0009707 ngày 20/4/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cần Đước.

7. Về án phí phúc thẩm: Bà Nguyễn Phạm Huỳnh M không phải chịu. Hoàn trả 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0002755 ngày 06/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước.

8. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

9. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.