Bản án 275/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Tháng 10/2017, bà M thỏa thuận với bà N về việc mua bán căn nhà cấp 4 và quyền sử dụng đất gắn liền theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 414m2 nhƣng đo đạc thực tế là 531,5m2 thuộc thửa số V, tờ bản đồ số X, tại ấp C2, xã M, huyện D, tỉnh Bình Dƣơng; giá mua bán là 650.000.000 đồng. Nhà đất trên có nguồn gốc của bà Phạm Thị Y (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số vào sổ: Ơ cấp ngày 14/10/2003); do bà Y không trả đƣợc nợ nên cơ quan T4 huyện D cƣỡng chế đƣa ra bán phát mãi; bà N mua đấu giá thành, trả đủ tiền và nhận tài sản theo biên bản giao ngày 15/11/2017.

Quá trình thực hiện hợp đồng:

Ngày 31/10/2017, bà M chuyển khoản tiền cọc 200.000.000 đồng cho bà N thông qua Ngân hàng T5. Cùng ngày, bà M giao cho bà N số tiền 450.000.000 đồng, bà N giao nhà đất cho bà M (khi giao tiền không viết biên nhận nên ngày 10/02/2018 bà N viết giấy xác nhận đã nhận của bà M số tiền 450.000.000 đồng). Sau khi nhận nhà đất, gia đình bà M vào ở và tiến hành sơn, sửa chữa, ngăn vách; sữa chữa nhà vệ sinh. Đầu năm 2018, bà M làm thêm mái tôn phía trƣớc nhà diện tích 41m2; tháng 11/2018 (sau khi Tòa án thẩm định tại chỗ), bà M, ông Đ làm thêm mái che diện tích 61m2 (ký hiệu B, phần giáp lộ ĐT Ƣ); tổng chi phí sửa chữa, xây dựng thêm là 95.000.000 đồng.

Bà M nhận toàn bộ hồ sơ trúng đấu giá và tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất từ bà Y sang bà N (khi bà N đƣợc cấp quyền sử dụng thì sẽ làm thủ tục sang tên bà M). Ngày 14/3/2018, Chi nhánh Văn phòng Đ huyện D hẹn đến ngày 09/5/2018 trả kết quả (hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N). Do thiếu diện tích đất ở nên phải làm lại thủ tục bổ sung đất ở nên đến ngày 06/7/2018, Chi nhánh Văn phòng Đ hẹn đến ngày 24/8/2018 hoàn thành hồ sơ, trả giấy chứng nhận. Tuy nhiên, Chi nhánh Văn phòng Đ huyện D không thực hiện việc cấp giấy chứng nhận đúng thời hạn và thông báo là Chi cục T6 huyện D ngăn chặn tại Quyết định số Ê/QĐ-CCTHADS ngày 17/9/2018; do bà N còn phải thi hành án trả tiền cho nhiều ngƣời.

Bà M khởi kiện yêu cầu bà N tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất đối với diện tích đất 414m2 và nhà cấp 4 gắn liền; thửa đất số V, tờ bản đồ số X, tại ấp C2, xã M, huyện D, tỉnh Bình Dƣơng.

Ngày 17/12/2018, bà M khởi kiện bổ sung yêu cầu bà N phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có diện tích đo thực tế là 531,5m2 và công nhận tài sản trên đất cho bà M gồm nhà cấp 4, diện tích 49,7m2; nhà vệ sinh diện tích 6,5m2 và mái che do bà M làm năm 2018 diện tích 102m2.

Ngày 22/4/2019 và tại phiên tòa, ngƣời đại diện hợp pháp của bà M thay đổi yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng trong phạm vi diện tích đất theo giấy chứng nhận là 414m2.

Bị đơn bà N trình bày:

Bà N thống nhất với lời trình bày của bà M cũng nhƣ lời trình bày của ngƣời đại diện hợp pháp của bà M. Bà N đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, đề nghị Tòa án công nhận giao dịch giữa bà N và bà M có hiệu lực. Số tiền bà N còn nợ tại cơ quan thi hành án thì bà N sẽ trả từ từ.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan-người đại diện hợp pháp của Chi cục T6 huyện D trình bày:

Nhà, đất tranh chấp nêu ở trên do bà N mua đấu giá của bà Phạm Thị Y, hợp đồng hoàn thành và đã bàn giao tài sản vào ngày 15/11/2017.

Tuy nhiên, hiện nay bà N còn có nghĩa vụ thi hành trả nợ là 17.507.986.000 đồng và án phí là 259.519.665 đồng. Chi cục Thi hành án dân sự huyện D, tỉnh Bình Dƣơng đã ban hành Quyết định số Ê/QĐ-CCTHADS ngày 17/9/2018 đối với nhà, đất có tranh chấp ở trên; mục đích để buộc bà N phải thi hành án theo các bản án, quyết định của Tòa án. Bà N thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho bà M trong khi đang có trách nhiệm thi hành án là không đúng pháp luật.

Chi cụCe6T4 huyện D không chấp nhận ý kiến của các bên đƣơng sự về việc công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất giữa bà N và bà M; đề nghị Tòa án tuyên giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà N và bà M vô hiệu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn Đ trình bày:

Vợ chồng ông Đ, bà M mua nhà, đất của bà N với giá 650.000.000 đồng; đã giao đủ tiền, nhận nhà. Ông Đ thống nhất với ý kiến và yêu cầu của bà M.

Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2019/DS-ST ngày 23/7/2019 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dƣơng đã quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Tuyết M đối với bà Phạm Hoàng N yêu cầu công nhận giao dịch liên quan đến việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất) diện tích 414m2 (theo đo thực tế là 531,5m2) cùng căn nhà cấp 4 diện tích 49,5m2 và nhà vệ sinh 6,5m2 trên thửa đất số V, tờ bản đồ số X tại ấp C2, xã M, huyện D, tỉnh Bình Dƣơng.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung của bà Hoàng Thị Tuyết M về việc công nhận cho bà Hoàng Thị Tuyết M quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền trên thửa đất số X, tờ bản đồ số V tại ấp C2, xã M, huyện D, tỉnh Bình Dƣơng gồm: Mái che có diện tích 41m2 (có 27,4m2 thuộc HLATĐB) (gồm 04 trụ xi măng, lợp tôn, nền xi măng); phần mái che có diện tích 61m2 (gồm 04 trụ xi măng, lợp tôn, nền xi măng).

3. Giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của bà Phạm Hoàng N với bà Hoàng Thị Tuyết M (từ ngày 31/10/2017 và giấy xác nhận ngày 10/02/2018) là vô hiệu.

Bà Phạm Hoàng N phải trả cho bà Hoàng Thị Tuyết M và ông Lê Văn Đ số tiền 745.000.000 đồng (bảy trăm bốn mƣơi lăm triệu đồng) (gồm 650.000.000 đồng (sáu trăm năm mƣơi triệu đồng) (tiền đã nhận) và 95.000.000 đồng (chín mƣơi lăm triệu đồng) (tiền ông Đ, bà M sửa nhà, dựng thêm mái che).

Sau khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày bà Hoàng Thị Tuyết M và ông Lê Văn Đ có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Phạm Hoàng N không thanh toán số tiền trên, thì hàng tháng bà N còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015 tƣơng ứng với thời gian chƣa thi hành án.

Bà M, ông Đ phải trả lại cho bà N diện tích 414m2 (theo đo thực tế là 531,5m2) và tài sản gắn liền trên đất gồm: Căn nhà cấp 4 tích 49,5m2 (đã có sửa chữa) và nhà vệ sinh 6,5m2; mái che có diện tích 41m2 (có 27,4m2 thuộc HLATĐB) (gồm 04 trụ xi măng, lợp tôn, nền xi măng); phần mái che có diện tích 61m2 (gồm 04 trụ xi măng, lợp tôn, nền xi măng) thuộc thửa số V, tờ bản đồ số X tại ấp C2, xã M, huyện D, tỉnh Bình Dƣơng.

Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn tuyên về án phí, trách nhiệm chậm thi hành án và quyền kháng cáo của đƣơng sự.

Ngày 23/7/2019, nguyên đơn bà Hoàng Thị Tuyết M kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm theo hƣớng sửa bản án dân sự sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 26/8/2019, Viện trƣởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dƣơng có Quyết định kháng nghị số R/QĐ-KNPT.P9 ngày 22/8/2019 đề nghị hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm do Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng; không triệu tập những ngƣời đƣợc thi hành án tham gia tố tụng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và thay đổi yêu cầu kháng cáo, đề nghị hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm và trình bày:

Thứ nhất, tại đơn khởi kiện ngày 10/9/2018, nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 414m2. Ngày 18/12/2018, nguyên đơn có thay đổi yêu cầu khởi kiện từ tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sang tranh chấp yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Quá trình giải quyết vụ án sau khi đo đạc thực tế thì diện tích là 531,5m2 (vƣợt 117,5m2 so với đơn khởi kiện ban đầu) nhƣng Tòa án nhân dân huyện D không ra thông báo thụ lý vụ án bổ sung và không thực hiện các thủ tục cần thiết mà Bộ luật Tố tụng dân sự quy định mà giải quyết vụ án là vƣợt quá yêu cầu khởi kiện, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Tại Quyết định ủy quyền số Ơ/QĐ-CCTHADS ngày 20/11/2018 của Chi cục trƣởng Chi cục Thi hành án dân sự huyện D có ghi “.... các cơ quan liên quan có trách nhiệm thi hành quyết định này....”, vậy ai và cơ quan nào liên quan có trách nhiệm thi hành quyết định này, phải chăng Tòa án cũng là cơ quan có trách nhiệm thi hành quyết định này. Ngƣời đại diện theo pháp luật của Chi cục T6 huyện D đã lạm quyền, buộc Tòa án phải thi hành văn bản ủy quyền trong khi Cơ quan T6 huyện D tham gia tố tụng với tƣ cách là đƣơng sự, ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Nội dung của Quyết định ủy quyền số Ơ/QĐ-CCTHADS cũng không rõ ràng nhƣng Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận là không đúng; bản án dân sự sơ thẩm chƣa làm rõ phần nào của bà M sửa chữa, phần nào là của bà N nên tuyên án không rõ ràng, không thể thực hiện đƣợc.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dƣơng phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những ngƣời tham gia tố tụng và tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Ngày 17/9/2018, Chi cục T6 đã ban hành Quyết định số G/QĐ-CCTHADS về việc cƣỡng chế, kê biên nhà, đất của bà N ở trên để thi hành nghĩa vụ của bà N đối với số tiền 17.507.986.000 đồng và án phí là 259.519.665 đồng; thực hiện theo các Quyết định công nhận thỏa thuận số V1/2018/QĐST-DS, số V2/2018/QĐST-DS, V3/2018/QĐST-DS, V4/2018/QĐST-DS, V5/2018/QĐST-DS, V6/2018/QĐST-DS cùng ngày 31/8/2018, V7/2018/QĐST-DS ngày 05/9/2018 của Tòa án nhân dân huyện D; Chi cục T6 huyện D đã ra các Quyết định thi hành án theo yêu cầu số Q1, Q2, Q3, Q4, Q5, Q6 ngày 05/9/2018 và số S ngày 05/10/2018. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không đƣa những ngƣời đƣợc thi hành án theo các quyết định thi hành án trên tham gia vụ án với tƣ cách ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện trƣởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dƣơng, hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Bị đơn bà N đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà M.

Luật Thi hành án dân sự có quy định:

Điểm b khoản 1 Điều 47 “Số tiền thi hành án thu theo quyết định cưỡng chế thi hành án được thanh toán cho những người được thi hành án tính đến thời điểm có quyết định cưỡng chế đó; số tiền còn lại được thanh toán cho những người được thi hành án theo các quyết định thi hành án khác tính đến thời điểm thanh toán”

Khoản 2 Điều 75 quy định: “...Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó....”; nhƣ vậy, yêu cầu công nhận hoặc tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng mua bán nhà, đất giữa bà N và bà M có liên đến quyền lợi của những ngƣời đƣợc thi hành án nêu trên. Do đó khi giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập những ngƣời đƣợc thi hành án tham gia tố tụng với tƣ cách ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Khi thụ lý, giải quyết lại vụ án Tòa án cấp sơ thẩm cần xem xét lại văn bản ủy quyền của đƣơng sự trong vụ án và những thủ tục tố tụng khác mà ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày, bảo đảm đúng quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 308, Điều 310 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Khoản 3 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Hoàng Thị Tuyết M.

Chấp nhận kháng nghị của Viện trƣởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dƣơng tại Quyết định số R/QĐ-KNPT.P9 ngày 22/8/2019.

2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2019/DS-ST ngày 23/7/2019 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dƣơng.

Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện D giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Hoàng Thị Tuyết M không phải chịu. Chi cục Thi hành án dân sự huyện D, tỉnh Bình Dƣơng trả lại cho bà Hoàng Thị Tuyết M 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0031781 ngày 23/7/2019 của Chi cục T6 huyện D, tỉnh Bình Dƣơng.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

N i nhận: