Bản án 274/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Trong đơn khởi kiện đề ngày 22/02/2023 cùng các bản tự khai và tại phiên tòa, nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn B trình bày:

Ông Nguyễn Thanh H và bà Bùi Thị H1 có nhận chuyển nhượng của gia đình ông Nguyễn Thanh S một thửa đất có chiều ngang mặt đường ĐT759B 10m, chiều ngang mặt sau cũng 10m, là một phần của thửa đất 382, tờ bản đồ 8 đứng tên ông Nguyễn Thanh S và bà Vũ Thị Lan A. Ông H bà H1 đã trả đủ tiền theo thỏa thuận, phần đất nhận chuyển nhượng cũng đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất đứng tên ông Nguyễn Thanh H và bà Bùi Thị H1, thửa số 487, tờ bản đồ số 8 diện tích 836,9m2 trong đó có 100m2 đất ở nông thôn. Nay Nguyễn Thanh H và bà Bùi Thị H1 yêu cầu ông S giao đủ đất và đúng vị trí như giấy chứng nhận QSD đất Nhà nước đã cấp.

2. Bị đơn ông Nguyễn Thanh S cũng là đại diện cho những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày:

Việc gia đình ông chuyển nhượng QSD đất cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh H và bà Bùi Thị H1 theo như hợp đồng ngày 19/4/2022 và đã được công chứng và cấp giấy CNQSD đất cho vợ chồng ông H, bà H1. Khi ông giao đất cho vợ chồng ông H thì các bên có đóng cọc sắt (03 cọc do ông H đóng, 01 cọc giáp đất ông K do ông K đóng) có sự chứng kiến của ông, vợ chồng ông H, bà H1, ông K giáp ranh, ông Phan Hoàng L cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai huyện B), hiện nay chỉ còn 01 cọc giáp đất ông, 03 cọc còn lại không biết ai đã nhổ mất. Khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H, bà H1 có tọa độ không trùng khớp với đất thực tế đã chuyển nhượng có đóng cọc. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đuôi đất có lệch sang phần đất của gia đình ông 3m. Nay gia đình ông không đồng ý giao đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như yêu cầu của nguyên đơn. Ông S chỉ đồng ý giao đất theo các cột mốc do ông Phan Hoàng L chỉ và có sự chứng kiến của những người nói trên.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K trình bày: Ông có nhận chuyển nhượng của của ông Nguyễn Thanh S thửa đất và được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 354, tờ bản đồ số 8, diện tích 3.196,4m2 giáp ranh đất ông Nguyễn Xuân Đ và ông Nguyễn Thanh H. Ông đã đổ đất san lấp mặt bằng. Khi ông dự định làm hàng rào nên đã kiểm tra lại đất thực tế ông S giao và đất theo giấy chứng nhận thì không trùng khớp nhau. Ông muốn sử dụng đất theo giấy chứng nhận Nhà nước đã cấp cho ông.

4. Người làm chứng ông Phan Hoàng L trình bày: Ông là nhân viên của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện B. Khi ông S chuyển nhượng đất cho ông H, ông được giao nhiệm vụ đo đất để tách thửa theo hợp đồng của hai bên. Do đất của ông Đ đã sử dụng ổn định và có tường rào kiên cố nên ông lấy cột mốc là tường rào của nhà ông Đ đo (bằng thước dây) sang phần đất của ông K, từ ranh đất của ông K đo sang 10m là phần đất ông S chuyển nhượng cho ông H, bà H1. Ông S và bà H1 đóng cọc theo điểm ông đã đánh dấu. Do trong thời gian dài sử dụng, thửa đất của ông S có nhiều biến động như bản đồ chính quy được đo đạc từ năm 2006, quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình sử dụng nước sau thủy điện C và chỉnh lý biến động ngày 29/5/2019 nên khi tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên bản vẽ không trùng khớp với đất thực tế chuyển nhượng.

5. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B trình bày: Do thực trạng sử dụng đất không trùng khớp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2006, khi đo đạc tách thửa cho ông H, bà H1 đã thực hiện cắm mốc ranh theo hiện trạng và đo bằng thước dây ngoài thực địa khi giao đất nên không phát hiện sự sai lệch về ranh giới theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2025/DS-ST ngày 20 tháng 3 năm 2025 của Toà án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án Khu vực X, tỉnh Đồng Nai) quyết định:

Áp dụng:

Các Điều 166, 167, 170, 188, 203 Luật đất đai năm 2013; các Điều 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức, thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh H, bà Bùi Thị H1 về việc yêu cầu ông Nguyễn Thanh S giao đủ đất và đúng vị trí thửa số 487, tờ bản đồ số 8 diện tích 836,9m2 như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước đã cấp.

Các đương sự được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng với thực tế đang sử dụng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về phần án phí, chi phí tố tụng và nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 24/03/2025 ông Nguyễn Thanh H kháng cáo bản sơ thẩm đề nghị HĐXX sửa toàn bộ bản án theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 03/4/2025, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh Bình phước (nay là VKSND khu vực X -tỉnh Đồng Nai) ban hành Quyết định kháng nghị số: 01/QĐ – VKS – DS đối với bản án sơ thẩm, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm giao hồ sơ về Tòa án Khu vực X, tỉnh Đồng Nai để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và kháng cáo, không có ý kiến gì đối với Quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: bà Vũ Thị Lan A, ông Nguyễn Văn Q: đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của nguyên đơn, phía bị đơn chỉ đồng ý chịu chi phí điều chỉnh vị trí đất đúng với diện tích đất thực tế đã giao cho nguyên đơn, không đồng ý Quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát.

Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai:

- Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử: Kể từ ngày thụ lý vụ án và tại phiên tòa Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Vẫn giữ nguyên quyết định kháng nghị số 01/QĐ – VKS – DS ngày 03/4/2025 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh Bình phước (nay là VKSND khu vực X - tỉnh Đồng Nai)

Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự chấp nhận kháng nghị của VKSND huyện B, tỉnh Bình Phước (nay là VKSND khu vực X - tỉnh Đồng Nai), chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn tuyên hủy toàn bộ bản án sơ thẩm giao hồ sơ về Tòa án khu vực 13 giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Năm 2021 vợ chồng ông Nguyễn Thanh H và bà Bùi Thị H1 có nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của ông Nguyễn Thanh S. Ngày 30/5/2022 ông H, bà H1 được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển nhượng là thửa số 487, tờ bản đồ số 8 diện tích 836,9m2 trong đó có 100m2 đất ở nông thôn. Tuy nhiên, ông S giao đất cho vợ chồng ông H, bà H1 thì phần đất thực tế không trùng khớp vị trí tọa độ ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình ông H đã được cấp. Do đó, ông H khởi kiện yêu cầu ông S giao đất đúng theo tọa độ ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

[3,1] Về tố tụng:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải giao đủ phần diện tích đất chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của mình nhưng phần đất thực tế nguyên đơn đang quản lý, sử dụng có một phần diện tích đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K là có sự mâu thuẫn, chưa cụ thể rõ ràng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện để xác định chính xác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn làm căn cứ xác định tư cách tham gia tố tụng của các đương sự cũng như giải quyết vụ án là vi phạm thủ tục tố tụng.

Mặc dù, nội dung khởi kiện có mâu thuẫn, chưa rõ ràng nhưng vẫn có đủ căn cứ xác định mục đích khởi kiện của nguyên đơn là yêu cầu Tòa án công nhận phần đất thực tế hoặc phần diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận là của ai, tức tranh chấp về quyền sử dụng đất chứ không phải tranh chấp về điều khoản của Hợp đồng trong khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2022 giữa nguyên đơn ông H với bị đơn ông S đã hoàn thành về quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thanh H với ông Nguyễn Thanh S là không đúng sự thật khách quan vụ án nên nội dung giải quyết chưa đúng yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Mặt khác, quá trình giải quyết sơ thẩm, trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bị đơn không đồng ý và có ý kiến: “Tôi đề nghị anh H bồi thường cho tôi mỗi lần lên Tòa án là 1.000.000đồng/ ngày vì làm xáo trộn gia đình tôi ảnh hưởng đến sức khỏe, nên yêu cầu bên nguyên đơn bồi thường 50.000.000đ” (BL33). Theo quy định Điều 200 Bộ luật tố tụng Dân sự thì ý kiến này là yêu cầu phản tố của bị đơn nhưng tòa sơ thẩm không hướng dẫn bị đơn làm đơn phản tố để thụ lý giải quyết là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Theo công văn số 517/CNVPĐKĐĐ ngày 18/9/2024 của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện B, tỉnh Bình Phước (nay là khu vực X, tỉnh Đồng Nai) cũng như Công văn số 590/STNMT – VPĐKĐĐ ngày 28/02/2025 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B (nay là tỉnh Đồng Nai) thì nguồn gốc đất hiện nay tranh chấp là của gia đình ông S chuyển nhượng cho ông K, ông T, ông Đ… trong đó có ông H và theo thông tin do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B cung cấp (BL162) và kết quả đo vẽ mảnh trích đo địa chính cũng như lời trình bày của bị đơn ông S thì chiều ngang mặt tiền đường ban đầu của bị đơn là 107m được cấp thành 2 thửa số 50 (năm 2019 tách thành hai thửa 350 và 351) và 70 thuộc tờ bản đồ số 08. Sau đó, bị đơn đã bán cho 4 người với chiều ngang mặt tiền 67m gồm: ông Đ 10m (hiện tại là thửa 355 được tách từ thửa 351), ông K 37,01m (hiện tại là thửa 354 được tách từ thửa 351 trước đó thửa 351 được tách từ thửa 50), ông H 10m (hiện là thửa 487), ông T 10m (hiện là thửa 383), hiện nay quyền sử dụng đất của ông S còn lại là 3 thửa gồm: thửa 350 (ban đầu thuộc thửa 50), thửa 381 và thửa 488 (ban đầu từ thửa 70 tách thành thửa 380 và thửa 381; Thửa 380 tách thành hai thửa 382 và 383; Thửa 382 tách thành hai thửa 487 và 488). Tuy nhiên, quá trình giải quyết sơ thẩm, tòa sơ thẩm không thu thập toàn bộ tài liệu từ cơ quan quản lý đất đai về việc cấp, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đo vẽ toàn bộ diện tích trên mà chỉ đo vẽ thửa đất của nguyên đơn giáp với ông K là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.

Như vậy, nguyên nhân phát sinh tranh chấp là do ranh giới theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng với ranh giới thực tế xuất phát từ phía cơ quan quản lý đất đai, không phải do nguyên đơn và bị đơn sử dụng không đúng vị trí, ranh giới. Theo quy định điều 34 Bộ luật tố tụng Dân sự thì Tòa án sơ thẩm phải có văn bản đến cơ quan chuyên môn quản lý đất đai xem xét đến việc thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng tòa sơ thẩm không thực hiện là giải quyết vụ án chưa triệt để; không công nhận phần diện tích đất của nguyên đơn thực tế sử dụng nhưng lại cấp cho ông K là của nguyên đơn và quyết định không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là có sai lầm nghiêm trọng trong đánh giá chứng cứ, có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật. Mặc dù, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của đương sự nhưng lại tuyên “Các đương sự được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng với thực tế đang sử dụng” là mâu thuẫn và không thể thi hành án.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm nhận định: “Hiện nay, thực tế các hộ dân sử dụng đất liền kề cũng có sự không trùng khớp giữa đất thực tế và tọa độ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ ông Nguyễn Xuân Đ đã xây nhà kiên cố…” (BL219). Như vậy, có cơ sở xác định một phần diện tích đất của nguyên đơn thực tế sử dụng lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K và một phần đất của ông K sử dụng lại cấp cho ông Đ và ông Đ đã xây tường kiên cố. Do vậy, cần phải xem xét giải quyết trong cùng vụ án mới giải quyết vụ án được triệt để nhưng quá trình giải quyết Tòa sơ thẩm không đưa ông Đ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Từ những phân tích và nhận định nêu trên, Tòa cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục cần chấp nhận quyết định kháng nghị số: 01/QĐ – VKS – DS ngày 03/4/2025 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh Bình phước (nay là VKSND khu vực X - tỉnh Đồng Nai) và một phần kháng cáo của nguyên đơn Nguyễn Thanh H, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2025/DS-ST ngày 20 tháng 3 năm 2025 của Toà án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án Khu vực X - tỉnh Đồng Nai) giao hồ sơ về Tòa sơ thẩm giải quyết lại theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 01/QĐ – VKS – DS ngày 03/4/2025 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh Bình phước (nay là Viện Kiểm sát nhân dân khu vực X - tỉnh Đồng Nai) và một phần kháng cáo của nguyên đơn Nguyễn Thanh H.

Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2025/DS-ST ngày 20 tháng 3 năm 2025 của Toà án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước (nay là Tòa án Khu vực X - tỉnh Đồng Nai). Giao hồ sơ về Tòa án Khu vực X - tỉnh Đồng Nai giải quyết lại theo quy định pháp luật.

2. Án phí sơ thẩm và các chi phí tố tụng khác sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Nguyễn Thanh H không phải chịu Chi cục thi hành án dân sự huyện B nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực X - tỉnh Đồng Nai hoàn trả lại cho ông H 300.000 đồng số tiền đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007279 ngày 23/4/2025.

Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.