Bản án 273/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

!

!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

Thành"phần"Hội"đồng"xét"xử"phúc"thẩm"gồm"có:!

- Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:!Bà!Lâm!Thị!Thu!Lan

- Các Thẩm phán!! !

!

!!!!Bà Phạm!Thị!Thảo!

!!!!Bà!Nguyễn!Thị!Ngọc!Phương.!

Thư ký phiên tòa:"Ông"Danh!Đời!–!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh.!

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:"Bà!Nguyễn!Thị! Diễm"-!Kiểm!sát!viên!tham!gia!phiên!tòa.!

Ngày!07!tháng!3!năm!2018,!tại!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!tiến! hành!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!và!tuyên!án!vào!ngày!14!tháng!3!năm!2018!vụ!án! dân!sự!thụ!lý!số:!551/DSPT!ngày!30/10/2017!về!việc!“Tranh!chấp!hợp!đồng!đặt!cọc”.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!233/2017/DS-ST!ngày!21/09/2017!của!Tòa!án! nhân!dân!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số:!628/2018/QĐ-PT!ngày!08! tháng!02!năm!2018!của!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!giữa!các!đương!sự:!

1.! Nguyên đơn:! Ông! Lâm! A!D,!sinh!năm! 1964.!Địa! chỉ:!99! đường!C! X!D,! Phường!12,!Quận!8,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Bà!Nguyễn!Th!Tr,!sinh!năm!1988,!địa!chỉ:!118!T! H,! phường! T,! quận! T,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! (được! ủy! quyền! theo! văn! bản! ủy! quyền!số:!16198!ngày!05/9/2016!tại!Văn!phòng!công!chứng!Quận!10,!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh).!

2.!Bị đơn:!Bà!Trang!Lệ!H,!sinh!năm!1955.!Địa!chỉ:!577!Trần!H!Đ,!phường!C,! Quận!1,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Ông!Tôn!Thất!H!Ng,!sinh!năm!1971;!địa!chỉ:! 86/40/8!T!Q!Đ,!Phường!5,!quận!P,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(được!ủy!quyền!theo! văn!bản!ủy!quyền!số:!025309!ngày!22/11/2017!tại!Văn!phòng!công!chứng!Châu!Á,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh).! Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn:!Ông!Nguyễn!Viết!G,!sinh! năm!1977,!là!Luật!sư!của!Văn!phòng!Luật!sư!A!H!-!thuộc!Đoàn!luật!sư!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.! 3.!Người kháng cáo:!Bà!Trang!Lệ!H!–!Bị!đơn.!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

Theo!đơn!khởi!kiện!và!lời!khai!của!bà!Nguyễn!Th!Tr!là!người!đại!diện!theo!ủy! quyền!của!nguyên!đơn:!Vào!ngày!14/02/2007,!ông!Lâm!A!D!và!bà!Trang!Lệ!H!có! ký!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán”!đối!với!căn!nhà!số!304! đường!M!P,!Phường!02,!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!với!diện!tích!xây!dựng!là! 218,07m2,!diện!tích!sử!dụng!là!292,07m2!bao!gồm!cả!phần!trước!và!phần!sau!của!căn! nhà,!giá!chuyển!nhượng!là!1.100!lượng!vàng!SJC,!số!tiền!đặt!cọc!là!100!lượng!vàng! SJC.!Theo!đó,!ngày!13/2/2007!ông!D!giao!cho!bà!H!20!lượng!vàng!SJC,!đến!ngày! 14/2/2007!ông!D!giao!tiếp!cho!bà!H!80!lượng!vàng!SJC!còn!lại!của!hợp!đồng!đặt! cọc.!Vào!các!ngày!10/10/2015!và!03/11/2015,!ông!D!đã!gửi!02!văn!bản!đề!nghị!bà!H! cung!cấp!toàn!bộ!giấy!tờ!pháp!lý!liên!quan!đến!căn!nhà!trên!để!hai!bên!tiến!hành!ký! hợp!đồng!mua!bán!nhà.!Đến!ngày!27/10/2015!và!ngày!05/11/2015,!bà!H!có!02!văn! bản!phúc!đáp!yêu!cầu!ông!D!đến!Phòng!công!chứng!ký!kết!hợp!đồng,!tuy!nhiên!bà! H!vẫn!không!giao!các!giấy!tờ!pháp!lý!liên!quan!đến!căn!nhà!cho!ông!D!nên!ông!D!đã! không!đến!Phòng!công!chứng!ký!kết!hợp!đồng!chuyển!nhượng.!Sau!đó!ông!D!có!tìm! hiểu!và!được!biết!bà!Trang!Lệ!H!đã!được!cấp!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!11!Giấy!chứng! nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!đối!với!căn!nhà!nêu!trên!vào!năm! 2009,!tuy!nhiên!diện!tích!được!cấp!lại!chênh!lệch!khá!lớn!so!với!diện!tích!khi!hai! bên!ký!hợp!đồng!đặt!cọc,!cụ!thể!bà!H!chỉ!được!Nhà!nước!công!nhận!diện!tích!xây! dựng!là!212,2m2,!diện!tích!sử!dụng!là!286,2m2,!ít!hơn!so!với!lúc!ký!Hợp!đồng!đặt! cọc!là!5,87m2.!Việc!chênh!lệch!diện!tích!này!làm!ảnh!hưởng!rất!lớn!đến!quyền!lợi! của!ông!D!nên!ông!D!không!đồng!ý!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!sang!nhượng!nữa.! Do!đó,!ông!D!khởi!kiện!yêu!cầu!Tòa!án!xem!xét!tuyên!hủy!“Hợp!đồng!đặt!cọc”!ngày! 14/2/2007!và!buộc!bà!Trang!Lê!H!trả!lại!100!lượng!vàng!SJC!theo!giá!vàng!hiện!tại! là!3.320.000.000!đồng!(Ba tỷ ba trăm hai mươi triệu đồng).! Bị!đơn!có!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!là!ông!Nguyễn!Duy!Lân!đồng!ý!với!

2! ! nội!dung!trình!bày!của!nguyên!đơn,!tuy!nhiên!bị!đơn!cho!rằng,!Hợp!đồng!đặt!cọc! không! ghi! rõ! thời! gian! thanh! toán! tiền! và! giao! nhận! nhà! nhưng! hai! bên! tự! thỏa! thuận! với! nhau! chậm! nhất! ngày! 09/3/2007! sẽ! đến! phòng! công! chứng! để! ký! hợp! đồng!mua!bán!nhà.!Tuy!nhiên,!ông!D!đã!không!đến!phòng!công!chứng!để!ký!hợp! đồng!chuyển!nhượng!nhà!như!thỏa!thuận!nên!vào!các!ngày!09/4/2007!và!24/4/2007! bà!H!đã!gửi!thông!báo!đến!cho!ông!D!với!nội!dung!yêu!cầu!ông!D!thực!hiện!hợp! đồng,!trường!hợp!ông!D!không!thực!hiện!thì!số!vàng!ông!đặt!cọc!sẽ!xử!lý!theo!quy! định!ghi!trong!hợp!đồng!đặt!cọc.!Đến!năm!2009,!bà!H!được!Ủy!ban!nhân!dân!Quận! 11! cấp! Giấy! chứng! nhận! quyền! sở! hữu! nhà! ở! và! quyền! sử! dụng! đất! ở! số! 3643/2009/UB.GCN! ngày! 26/11/2009! với! diện! tích! đất! ở! được! công! nhận! là! 212,2m2.!Năm!2015,!bà!H!nhận!được!02!văn!bản!của!ông!D!yêu!cầu!tiếp!tục!thực! hiện!hơp!đồng!mua!bán!nhà!và!bà!H!cũng!đã!có!02!văn!bản!phúc!đáp!yêu!cầu!ông! D!đến!Phòng!công!chứng!để!thực!hiện!hợp!đồng.!Tuy!nhiên!sau!nhiều!lần!yêu!cầu! thì!ông!D!không!đến!cũng!như!không!có!liên!lạc!gì!với!bà!H.!Nay!bà!H!đề!nghị! Tòa!án!xem!xét!buộc!ông!D!thực!hiện!hợp!đồng!mua!bán!căn!nhà!số!304!đường!M! P,! Phường! 02,! Quận! 11,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! theo! hợp! đồng! đặt! cọc! ngày! 14/2/2007.!Trường!hợp!ông!D!từ!chối!mua!căn!nhà!nêu!trên!thì!ông!D!phải!mất! 100!lượng!vàng!SJC!đã!đặt!cọc!tại!hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!14/02/2007.!

Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số:! 233/2017/DS-ST! ngày! 21/09/2017! của! Tòa! án! nhân!dân!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!quyết!định:!

Chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Lâm!A!D:!!

-!Hủy!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán!nhà”!đối!với! căn!nhà!số:!304!đường!M!P,!Phường!02,!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!lập! ngày!14/2/2007;!

-!Buộc!bà!Trang!Lệ!H!trả!lại!cho!ông!Lâm!A!D!100!lượng!vàng!SJC!theo!giá! vàng!hiện!tại!là!3.500.000.000!đồng!(Ba tỷ năm trăm triệu đồng),!thực!hiện!ngay! khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!Kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người! được!thi!hành!án!cho!đến!khi!thi!hành!án!xong!khoản!tiền!phải!hoàn!trả,!thì!hàng! tháng!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản!tiền!lãi!theo!mức!lãi!suất!10%/năm! trên!số!tiền!chậm!trả!tại!thời!điểm!trả!nợ.!

Ngoài!ra,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!án!phí!và!thời!hạn!kháng!cáo!theo! quy!định!của!pháp!luật.!

Ngày!29/9/2017,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án! sơ!thẩm.!

3!

! Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!là!ông!Tôn! Thất!H!Ng!vẫn!giữ!nguyên!yêu!cầu!kháng!cáo.! Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn!là!Luật!sư!Nguyễn!Viết!G! yêu!cầu!Hội!đồng!xét!xử!xem!xét!căn!cứ!pháp!luật!áp!dụng!trong!Bản!án!dân!sự!sơ! thẩm!số:!233/2017/DS-ST!ngày!21/09/2017!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!11,!không! chấp!nhận!yêu!cầu!hủy!hợp!đồng!đặt!cọc!của!nguyên!đơn,!cấp!sơ!thẩm!chưa!xem! xét!lý!do!chênh!lệch!diện!tích!mà!đã!xét!xử,!ông!D!không!đồng!ý!ra!công!chứng! trong!khi!bà!H!đồng!ý!cung!cấp!giấy!tờ!tại!phòng!công!chứng!nên!ông!D!đã!từ!bỏ! quyền!mua!nhà,!yêu!cầu!hủy!bản!án!sơ!thẩm.! Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!phát!biểu!ý!kiến:! Về!tố!tụng:!Người!tham!gia!tố!tụng!và!người!tiến!hành!tố!tụng!đã!thực!hiện! đúng!các!quy!định!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!tại!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm.! Về!nội!dung:!Đơn!kháng!cáo!của!bà!H!hợp!lệ!và!còn!trong!thời!hạn!kháng! cáo;!căn!cứ!Khoản!1!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!không!chấp!nhận!yêu!cầu! kháng! cáo! của! bị! đơn,! giữ! nguyên! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số:! 233/2017/DS-ST! ngày!21/09/2017!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!đã!được!thẩm!tra!tại!phiên! tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử!nhận!định:! [1]!Về!hình!thức:!! Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!có!mặt!tại!phiên!tòa!ngày!21/9/2017!và! ngày!29/9/2017!nộp!đơn!kháng!cáo!và!đã!nộp!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm.! Như!vậy,!đơn!kháng! cáo! của!bị! đơn!đã!nộp!trong! thời!hạn! kháng! cáo!nên!được! chấp!nhận.! [2]!Về!nội!dung:! Trong!Đơn!kháng!cáo!ngày!29/9/2017,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị! đơn! kháng! cáo! toàn! bộ! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số:! 233/2017/DS-ST! ngày! 21/09/2017!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!11!với!lý!do!bản!án!sơ!thẩm!đã!tuyên!chưa! thấu!tình!đạt!lý,!chưa!xem!xét!một!cách!thấu!đáo!các!tình!tiết!của!vụ!án.! Tại!phiên!tòa,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!và!người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích! hợp!pháp!của!bị!đơn!yêu!cầu!Hội!đồng!xét!xử!xem!xét!căn!cứ!pháp!luật!áp!dụng! trong! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số:! 233/2017/DS-ST! ngày! 21/09/2017! của! Tòa! án! nhân!dân!Quận!11,!không!chấp!nhận!yêu!cầu!hủy!hợp!đồng!đặt!cọc!của!nguyên!

4! ! đơn,!cấp!sơ!thẩm!chưa!xem!xét!lý!do!chênh!lệch!diện!tích!mà!đã!xét!xử,!ông!D! không!đồng!ý!ra!công!chứng!trong!khi!bà!H!đồng!ý!cung!cấp!giấy!tờ!tại!phòng! công!chứng!nên!ông!D!đã!từ!bỏ!quyền!mua!nhà,!yêu!cầu!hủy!bản!án!sơ!thẩm.!

Căn!cứ!vào!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!có!cơ!sở!xác!định:!

Ngày!14/02/2007,!giữa!bà!Trang!Lệ!H!và!ông!Lâm!A!D!đã!ký!kết!với!nhau! “Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán”!đối!với!căn!nhà!số:!304! đường!M!P,!Phường!02,!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!với!diện!tích!xây!dựng! là!218,07m2,!diện!tích!sử!dụng!là!292,07m2!bao!gồm!cả!phần!trước!và!phần!sau!của! căn!nhà!(vị!trí!phần!nhà!chuyển!nhượng!được!thể!hiện!tại!Họa!đồ!hiện!trạng!nhà! lập!ngày!05/9/1991!và!Họa!đồ!hiện!trạng!nhà!lập!ngày!15/10/2001,!kèm!theo!là!các! giấy!tờ!nhà),!giá!chuyển!nhượng!là!1.100!lượng!vàng!SJC,!số!tiền!đặt!cọc!là!100! lượng!vàng!SJC,!sau!khi!hai!bên!ra!Phòng!công!chứng!sẽ!giao!tiếp!900!lượng!vàng,! đến!ngày!giao!nhà!sẽ!giao!100!lượng!vàng!còn!lại.!Trong!Hợp!đồng!này,!hai!bên! không!thỏa!thuận!thời!hạn!thực!hiện!hợp!đồng.!

Tại!thời!điểm!hai!bên!ký!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua! bán”,!căn!nhà! 304! (phần!phía! trước! và! phần! sau)! M! P,!Phường!02,!Quận! 11! có! nguồn!gốc!như!sau:!

+!Phần!phía!trước:!do!bà!Kiều!Thị!Ph!M!bán!cho!ông!Nguyễn!Hữu!H!theo! Hợp! đồng! mua! bán! nhà! (thuộc! diện! nhà! nước! quản! lý)! số! 178/HĐMBN! ngày! 05/3/1987.!Sau!đó!ông!H!và!bà!Nguyễn!Thị!B!chuyển!nhượng!cho!ông!Lai!Sơ!H!và! bà!Huỳnh!Ơ!theo!Văn!tự!mua!bán!(ủy!quyền,!cho)!nhà!ngày!27/7/1991!(nhà!đã!có! Giấy! chứng! nhận! quyền! sở! hữu! nhà! số! 680/HGN! do! Sở! nhà! đất! cấp! ngày! 24/7/1991)! và! được! Ủy! ban! nhân! dân! Quận! 11! cấp! Giấy! phép! mua! bán! nhà! số! 1511/GP.UB!ngày!18/9/1991.!Đến!ngày!23/10/2001,!ông!Lai!Sơ!H!và!bà!Huỳnh!Ơ! đã! chuyển! nhượng! lại! cho! bà! Trang! Lệ! H! theo! Hợp! đồng! mua! bán! nhà! số! 14577/HĐ-MBN!được!Phòng!công!chứng!nhà!nước!số!4!chứng!nhận,!đăng!ký!tại! Sở!Địa!chính!–!Nhà!đất!ngày!06/11/2001;!

+!Phần!phía!sau:!do!bà!Lê!Thị!Ph!bán!cho!ông!Lai!Sơ!H!và!bà!Huỳnh!Ơ!theo! Văn!tự!mua!bán!(ủy!quyền,!cho)!nhà!ngày!27/7/1991!(bà!Phượng!có!Quyết!định!về! việc!tạm!cho!phép!sử!dụng!nền!đất!số!21/QĐ.UB!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!11!cấp! ngày!18/3/1988)!và!được!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!11!cấp!Giấy!phép!mua!bán!nhà!số! 1512/GP.UB!ngày!18/9/1991.!Đến!ngày!25/10/2001,!ông!Lai!Sơ!H!và!bà!Huỳnh!Ơ! đã! chuyển! nhượng! lại! cho! bà! Trang! Lệ! H! theo! Hợp! đồng! mua! bán! nhà! số!

5!

! 14578/HĐ-MBN!được!Phòng!công!chứng!nhà!nước!số!4!chứng!nhận,!đăng!ký!tại! Sở!Địa!chính!–!Nhà!đất!ngày!06/11/2001.! Năm!2009,!bà!Trang!Lệ!H!được!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!11!cấp!Giấy!chứng! nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!số!3643/2009/UB.GCN!đối!với! căn!nhà!và!đất!nêu!trên!với!diện!tích!212,2m2.!Theo!Giấy!chứng!nhận!này!và!Công! văn!số!380/VPĐK-CNQ11!ngày!25/01/2018!của!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh!-!Chi!nhánh!Quận!11!gửi!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!thì!phần!đất!được!cấp!trong!Giấy!chứng!nhận!số!3643/2009/UB.GCN!ngày! 26/11/2009!chỉ!bao!gồm!phần!trước!và!phần!sân!giữa!của!căn!nhà!304!M!P!(phần! sân!giữa!là!phần!nối!tiếp!của!căn!nhà!304!phía!trước,!do!ông!Nguyễn!Hữu!H!và!bà! Nguyễn!Thị!B!xây!dựng!và!tạo!lập!ngày!27/5/1987),!riêng!đối!với!phần!đất!phía! sau! đây! là! phần! đất! nằm! trên! phần! đất! của! nhà! nước! (Chùa! Gò),! phần! đất! này! không! nằm! trong! phần! nhà! đất! đã! được! cấp! theo! Giấy! chứng! nhận! số! 3643/2009/UB.GCN.! Xét!thấy,!trong!Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán!ngày! 14/02/2007,!bà!H!và!ông!D!đã!thỏa!thuận!mua!bán!căn!nhà!số!304!M!P,!Phường! 02,!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!với!diện!tích!xây!dựng!là!218,07m2,!diện! tích!sử!dụng!là!292,07m2!bao!gồm!phần!trước!và!phần!sau!của!căn!nhà,!trong!đó! phần!trước!của!căn!nhà!đã!có!các!giấy!tờ!hợp!lệ!để!thực!hiện!việc!mua!bán!còn! phần!sau!căn!nhà!tuy!có!giấy!phép!mua!bán!nhà!nhưng!trong!giấy!phép!này!đã!nêu! rõ!nhà!này!có!quyết!định!tạm!cho!phép!sử!dụng!đất!và!có!hướng!quy!hoạch,!người! thụ!hưởng!tự!giải!tỏa!khi!công!trình!tiến!hành,!nhà!nước!không!bồi!thường!tiền!và! không!cấp!đất.!Và!đến!năm!2009,!bà!H!được!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu! nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!số!3643/2009/UB.GCN!ngày!26/11/2009!thì!chỉ!bao! gồm!phần!trước!và!phần!sân!giữa!của!căn!nhà!304!M!P,!còn!phần!nhà!phía!sau!là! đất!nhà!nước!(Chùa!Gò),!không!nằm!trong!phần!nhà!đất!đã!được!cấp!theo!Giấy! chứng!nhận!số!3643/2009/UB.GCN.!Do!đó,!thỏa!thuận!mua!bán!căn!nhà!304!(phần! phía! sau)! M! P! không! phù! hợp! với! quy! định! pháp! luật,! bị! vô! hiệu.! Đối! với! thỏa! thuận!mua!bán!căn!nhà!304!(phần!phía!trước)!M!P,!khi!bà!H!được!cấp!Giấy!chứng! nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!năm!2009!thì!diện!tích!đất!được! cấp!quyền!sử!dụng!ít!hơn!diện!tích!đất!ghi!trong!hợp!đồng!là!5,87m2!do!quy!hoạch! làm!đường!M!P!(theo!lời!khai!của!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bà!H).!Tuy! nhiên,!giữa!bà!H!và!ông!D!tuy!có!nhiều!lần!trao!đổi!với!nhau!về!việc!thực!hiện!hợp! đồng!nhưng!hai!bên!không!thống!nhất!được!về!diện!tích!đất!được!cấp!quyền!sử! dụng!ít!hơn!cho!phần!nhà!phía!trước!và!diện!tích!đất!nhà!nước!đối!với!phần!nhà!

6! ! phía!sau.!Do!đó,!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán!nhà”!căn! nhà!số!304!đường!M!P,!Phường!02,!Quận!11!lập!ngày!14/2/2007!không!thể!thực! hiện!được,!bị!vô!hiệu.!!

Xét!ý!kiến!của!Luật!sư!Nguyễn!Viết!G:!

+!Về!căn!cứ!pháp!luật!mà!Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!đã!áp!dụng:!

Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!đã!xác!định!tranh!chấp!trong!vụ!án!này!là!tranh!chấp! hợp! đồng! đặt! cọc!và! đã! áp! dụng!điểm! c! khoản! 1! Điều! 688! Bộ! luật!dân!sự! năm! 2015,!Điều!358,!Điều!699!và!Điều!702!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005!để!chấp!nhận!yêu! cầu!của!nguyên!đơn,!tuyên!hủy!Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua! bán!nhà.!Luật!sư!Nguyễn!Viết!G!cho!rằng!đây!là!hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà! nên!phải!áp!dụng!các!điều!luật!quy!định!về!hợp!đồng!mua!bán!nhà!nhưng!Hội!đồng! xét!xử!sơ!thẩm!lại!áp!dụng!quy!định!pháp!luật!về!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền! sử!dụng!đất!là!không!chính!xác.!!

Xét!thấy,!giữa!bà!H!và!ông!D!mới!chỉ!giao!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo! việc!mua!bán!nhà!nên!chỉ!cần!áp!dụng!các!điều!luật!quy!định!về!hợp!đồng!đặt!cọc,! việc!Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!áp!dụng!các!điều!luật!quy!định!về!hợp!đồng!chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!là!không!chính!xác!nên!ý!kiến!của!Luật!sư!là!phù!hợp! với!quy!định!pháp!luật.!

+!Về!việc!không!xác!minh!sự!chênh!lệch!diện!tích:!

Luật!sư!cho!rằng!cấp!sơ!thẩm!không!xác!minh!lý!do!có!sự!chênh!lệch!diện! tích!nên!cần!hủy!án!sơ!thẩm.!

Xét! thấy,!ở! cấp!sơ!thẩm,!người!đại! diện!theo!ủy! quyền! của!bị! đơn!đã!thừa! nhận!có!sự!chênh!lệch!diện!tích!đất!thỏa!thuận!trong!hợp!đồng!và!đất!được!cấp! giấy!chứng!nhận!là!do!quy!hoạch!lộ!giới!đường!M!P.!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm! bảo!thực!hiện!việc!mua!bán!nhà”!căn!nhà!số!304!đường!M!P,!Phường!02,!Quận!11! lập!ngày!14/2/2007!vô!hiệu!nên!việc!xác!minh!diện!tích!đất!chênh!lệch!là!không! cần!thiết!nên!lý!do!Luật!sư!đưa!ra!để!yêu!cầu!hủy!án!sơ!thẩm!không!được!chấp! nhận.!

Do!hợp!đồng!vô!hiệu!nên!việc!xử!lý!hậu!quả!hợp!đồng!vô!hiệu!được!thực!hiện! theo! quy! định! tại! Điều! 358! Bộ! luật! dân! sự! năm! 2005! và! Nghị! quyết! số! 01/2003/NQ-HĐTP!ngày!16/4/2003!của!Hội!đồng!Thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối! cao!hướng!dẫn!áp!dụng!pháp!luật!trong!việc!giải!quyết!một!số!loại!tranh!chấp!dân! sự,!hôn!nhân!gia!đình!(Nghị!quyết!số!01/2003/NQ-HĐTP!ngày!16/4/2003!của!Hội!

7!

! đồng!Thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao),!các!bên!hoàn!trả!cho!nhau!những!gì!đã! nhận,!không!phạt!cọc.! Do! đó,! Tòa! án! cấp! sơ! thẩm! tuyên! chấp! nhận! yêu! cầu! của! ông! D,! buộc! bà! Trang!Lệ!H!trả!lại!cho!ông!Lâm!A!D!100!lượng!vàng!SJC!theo!giá!vàng!hiện!tại!là! 3.500.000.000!đồng!(Ba!tỷ!năm!trăm!triệu!đồng)!là!phù!hợp!với!quy!định!pháp!luật! nhưng!cần!điều!chỉnh!lại!nội!dung!là!tuyên!hợp!đồng!vô!hiệu!và!điều!chỉnh!lại!căn! cứ!áp!dụng!như!đã!nhận!định!ở!trên.! Với! những! phân! tích! trên,! yêu! cầu! kháng! cáo! của! người! đại! diện! theo! ủy! quyền!của!bị!đơn!là!không!có!căn!cứ!nên!không!được!chấp!nhận.! Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Do!yêu!cầu!kháng!cáo!không!được!chấp!nhận!nên! bà!H!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!là!300.000!(Ba!trăm!nghìn)!đồng.! Vì!các!lẽ!trên;!

QUYẾT!ĐỊNH:!

Căn!cứ!vào!khoản!1!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015;! Căn!cứ!vào!Điều!358!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005;! Căn!cứ!vào!Mục!I.1!Nghị!quyết!số!01/2003/NQ-HĐTP!ngày!16/4/2003!của! Hội!đồng!Thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao;! Căn! cứ! Pháp! lệnh! về! án! phí,! lệ! phí! Tòa! án! ngày! 27/02/2009! của! Ủy! ban! thường! vụ! Quốc! Hội! và! Nghị! quyết! số! 326/2016/UBTVQH14! ngày! 30/12/2016! của!Ủy!ban!Thường!vụ!Quốc!hội;! Căn!cứ!Luật!Thi!hành!án!dân!sự,! Không! chấp! nhận! yêu! cầu! kháng! cáo! của! bị! đơn! là! bà! Trang! Lệ! H.! Giữ! nguyên!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!233/2017/DS-ST!ngày!21/09/2017!của!Tòa!án! nhân!dân!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! 1.!Chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Lâm!A!D:!! 1.1.!Tuyên!bố!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán!nhà”!căn! nhà!số!304!đường!M!P,!Phường!02,!Quận!11!lập!ngày!14/2/2007!vô!hiệu;! 1.2.!Buộc!bà!Trang!Lệ!H!trả!lại!cho!ông!Lâm!A!D!100!lượng!vàng!SJC!theo! giá!vàng!hiện!tại!là!3.500.000.000!đồng!(Ba!tỷ!năm!trăm!triệu!đồng).!Thực!hiện! ngay!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!!

8! !

Kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người!được!thi!hành!án!cho!đến! khi!thi!hành!án!xong!khoản!tiền!phải!hoàn!trả,!thì!hàng!tháng!bên!phải!thi!hành!án! còn!phải!chịu!khoản!tiền!lãi!theo!mức!lãi!suất!10%/năm!trên!số!tiền!chậm!trả!tại! thời!điểm!trả!nợ.!

2.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!

-!Bà!Trang!Lệ!H!phải!chịu!toàn!bộ!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!là!102.000.000!đồng! (Một!trăm!lẻ!hai!triệu!đồng).!!

-! Hoàn!lại! cho!ông!Lâm! A!D! số! tiền!tạm! ứng! án!phí! đã!nộp!là!49.200.000! đồng! (Bốn! mươi! chín! triệu! hai! trăm! nghìn! đồng)! theo! biên! lai! số:! AA/2014/0003998!ngày!31/5/2016!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!1,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!!

3.!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!

Bà!Trang!Lệ!H!phải!chịu!300.000!(Ba!trăm!nghìn)!đồng!án!phí!dân!sự!phúc! thẩm!nhưng!được!trừ!vào!số!tiền!300.000!(Ba!trăm!nghìn)!đồng!tạm!ứng!án!phí!dân! sự! phúc! thẩm! bà! H! đã! nộp! theo! Biên! lai! thu! tạm! ứng! án! phí,! lệ! phí! Tòa! án! số:! AG/2014/0004521!ngày!06/10/2017!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!11.!

Trường!hợp!bản!án,!quyết!định!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!Luật! thi!hành!án!dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân! sự!có!quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành! án!hoặc!bị!cưỡng!chế!!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,!7,!7a!và!9!Luật!thi! hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30! Luật!thi!hành!án!dân!sự.!!!!!!!!!!!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án./.!

HỘI!ĐỒNG!XÉT!XỬ!PHÚC!THẨM!

9!

!