CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc | |
| ! TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN! ! THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH! ! ! Bản!án!số:!273/2018/DS-PT! ! ! ! Ngày:!14/3/2018! ! ! |
V/v!Tranh!chấp!hợp!đồng!đặt!cọc!
!
!
NHÂN!DANH!
NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!
TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!
Thành"phần"Hội"đồng"xét"xử"phúc"thẩm"gồm"có:!
- Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:!Bà!Lâm!Thị!Thu!Lan
- Các Thẩm phán!! !
!
!!!!Bà Phạm!Thị!Thảo!
!!!!Bà!Nguyễn!Thị!Ngọc!Phương.!
Thư ký phiên tòa:"Ông"Danh!Đời!–!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!
Chí!Minh.!
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:"Bà!Nguyễn!Thị!
Diễm"-!Kiểm!sát!viên!tham!gia!phiên!tòa.!
Ngày!07!tháng!3!năm!2018,!tại!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!tiến!
hành!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!và!tuyên!án!vào!ngày!14!tháng!3!năm!2018!vụ!án!
dân!sự!thụ!lý!số:!551/DSPT!ngày!30/10/2017!về!việc!“Tranh!chấp!hợp!đồng!đặt!cọc”.!
Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!233/2017/DS-ST!ngày!21/09/2017!của!Tòa!án!
nhân!dân!Quận!A,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!
Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số:!628/2018/QĐ-PT!ngày!08!
tháng!02!năm!2018!của!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!giữa!các!đương!sự:!
1.!Nguyên đơn:!Ông!Lâm!An!D,!sinh!năm!1964.!Địa!chỉ:!99!đường!K,!Phường!
L,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!
Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Bà!Nguyễn!Thị!T,!sinh!năm!1988,!địa!chỉ:!118!
TH,!phường!T,!quận!TP,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(được!ủy!quyền!theo!văn!bản!ủy!
quyền!số:!16198!ngày!05/9/2016!tại!Văn!phòng!công!chứng!Quận!H,!Thành!phố!Hồ!
Chí!Minh).!
2.!Bị đơn:!Bà!Trang!Lệ!H,!sinh!năm!1955.!Địa!chỉ:!577!T,!phường!J,!Quận!M,!
Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!
Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Ông!Tôn!Thất!Hồ!N,!sinh!năm!1971;!địa!chỉ:!
86/40/8!TQĐ,!Phường!M,!quận!PN,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(được!ủy!quyền!theo! văn!bản!ủy!quyền!số:!025309!ngày!22/11/2017!tại!Văn!phòng!công!chứng!Châu!Á,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh).!
Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn:!Ông!Nguyễn!Viết!G,!sinh!
năm!1977,!là!Luật!sư!của!Văn!phòng!Luật!sư!A!-!thuộc!Đoàn!luật!sư!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.!
3.!Người kháng cáo:!Bà!Trang!Lệ!H!–!Bị!đơn.!
NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!
Theo!đơn!khởi!kiện!và!lời!khai!của!bà!Nguyễn!Thị!T!là!người!đại!diện!theo!ủy!
quyền!của!nguyên!đơn:!Vào!ngày!14/02/2007,!ông!Lâm!An!D!và!bà!Trang!Lệ!H!có! ký!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán”!đối!với!căn!nhà!số!304! đường!MP,!Phường!L,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!với!diện!tích!xây!dựng!là! 218,07m2,!diện!tích!sử!dụng!là!292,07m2!bao!gồm!cả!phần!trước!và!phần!sau!của!căn! nhà,!giá!chuyển!nhượng!là!1.100!lượng!vàng!SJC,!số!tiền!đặt!cọc!là!100!lượng!vàng! SJC.!Theo!đó,!ngày!13/2/2007!ông!D!giao!cho!bà!H!20!lượng!vàng!SJC,!đến!ngày! 14/2/2007!ông!D!giao!tiếp!cho!bà!H!80!lượng!vàng!SJC!còn!lại!của!hợp!đồng!đặt! cọc.!Vào!các!ngày!10/10/2015!và!03/11/2015,!ông!D!đã!gửi!02!văn!bản!đề!nghị!bà!H! cung!cấp!toàn!bộ!giấy!tờ!pháp!lý!liên!quan!đến!căn!nhà!trên!để!hai!bên!tiến!hành!ký! hợp!đồng!mua!bán!nhà.!Đến!ngày!27/10/2015!và!ngày!05/11/2015,!bà!H!có!02!văn! bản!phúc!đáp!yêu!cầu!ông!D!đến!Phòng!công!chứng!ký!kết!hợp!đồng,!tuy!nhiên!bà! H!vẫn!không!giao!các!giấy!tờ!pháp!lý!liên!quan!đến!căn!nhà!cho!ông!D!nên!ông!D!đã! không!đến!Phòng!công!chứng!ký!kết!hợp!đồng!chuyển!nhượng.!Sau!đó!ông!D!có!tìm! hiểu!và!được!biết!bà!Trang!Lệ!H!đã!được!cấp!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!11!Giấy!chứng! nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!đối!với!căn!nhà!nêu!trên!vào!năm! 2009,!tuy!nhiên!diện!tích!được!cấp!lại!chênh!lệch!khá!lớn!so!với!diện!tích!khi!hai! bên!ký!hợp!đồng!đặt!cọc,!cụ!thể!bà!H!chỉ!được!Nhà!nước!công!nhận!diện!tích!xây! dựng!là!212,2m2,!diện!tích!sử!dụng!là!286,2m2,!ít!hơn!so!với!lúc!ký!Hợp!đồng!đặt! cọc!là!5,87m2.!Việc!chênh!lệch!diện!tích!này!làm!ảnh!hưởng!rất!lớn!đến!quyền!lợi! của!ông!D!nên!ông!D!không!đồng!ý!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!sang!nhượng!nữa.! Do!đó,!ông!D!khởi!kiện!yêu!cầu!Tòa!án!xem!xét!tuyên!hủy!“Hợp!đồng!đặt!cọc”!ngày! 14/2/2007!và!buộc!bà!Trang!Lê!H!trả!lại!100!lượng!vàng!SJC!theo!giá!vàng!hiện!tại! là!3.320.000.000!đồng!(Ba tỷ ba trăm hai mươi triệu đồng).!
Bị!đơn!có!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!là!ông!Nguyễn!Duy!L!đồng!ý!với!nội!
2!
!
dung! trình! bày! của! nguyên! đơn,! tuy! nhiên! bị! đơn! cho! rằng,! Hợp! đồng! đặt! cọc!
không! ghi! rõ! thời! gian! thanh! toán! tiền! và! giao! nhận! nhà! nhưng! hai! bên! tự! thỏa!
thuận! với! nhau! chậm! nhất! ngày! 09/3/2007! sẽ! đến! phòng! công! chứng! để! ký! hợp!
đồng!mua!bán!nhà.!Tuy!nhiên,!ông!D!đã!không!đến!phòng!công!chứng!để!ký!hợp!
đồng!chuyển!nhượng!nhà!như!thỏa!thuận!nên!vào!các!ngày!09/4/2007!và!24/4/2007!
bà!H!đã!gửi!thông!báo!đến!cho!ông!D!với!nội!dung!yêu!cầu!ông!D!thực!hiện!hợp!
đồng,!trường!hợp!ông!D!không!thực!hiện!thì!số!vàng!ông!đặt!cọc!sẽ!xử!lý!theo!quy!
định!ghi!trong!hợp!đồng!đặt!cọc.!Đến!năm!2009,!bà!H!được!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!
11! cấp! Giấy! chứng! nhận! quyền! sở! hữu! nhà! ở! và! quyền! sử! dụng! đất! ở! số!
3643/2009/UB.GCN! ngày! 26/11/2009! với! diện! tích! đất! ở! được! công! nhận! là!
212,2m2.!Năm!2015,!bà!H!nhận!được!02!văn!bản!của!ông!D!yêu!cầu!tiếp!tục!thực!
hiện!hơp!đồng!mua!bán!nhà!và!bà!H!cũng!đã!có!02!văn!bản!phúc!đáp!yêu!cầu!ông!
D!đến!Phòng!công!chứng!để!thực!hiện!hợp!đồng.!Tuy!nhiên!sau!nhiều!lần!yêu!cầu!
thì!ông!D!không!đến!cũng!như!không!có!liên!lạc!gì!với!bà!H.!Nay!bà!H!đề!nghị!
Tòa!án!xem!xét!buộc!ông!D!thực!hiện!hợp!đồng!mua!bán!căn!nhà!số!304!đường!
MP,! Phường! L,! Quận! M,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! theo! hợp! đồng! đặt! cọc! ngày!
14/2/2007.!Trường!hợp!ông!D!từ!chối!mua!căn!nhà!nêu!trên!thì!ông!D!phải!mất!
100!lượng!vàng!SJC!đã!đặt!cọc!tại!hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!14/02/2007.!
Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số:! 233/2017/DS-ST! ngày! 21/09/2017! của! Tòa! án!
nhân!dân!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!quyết!định:!
Chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Lâm!An!D:!!
-!Hủy!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán!nhà”!đối!với!
căn!nhà!số:!304!đường!đường!MP,!Phường!L,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!
lập!ngày!14/2/2007;!
-!Buộc!bà!Trang!Lệ!H!trả!lại!cho!ông!Lâm!An!D!100!lượng!vàng!SJC!theo!giá!
vàng!hiện!tại!là!3.500.000.000!đồng!(Ba tỷ năm trăm triệu đồng),!thực!hiện!ngay!
khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!Kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người!
được!thi!hành!án!cho!đến!khi!thi!hành!án!xong!khoản!tiền!phải!hoàn!trả,!thì!hàng!
tháng!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản!tiền!lãi!theo!mức!lãi!suất!10%/năm!
trên!số!tiền!chậm!trả!tại!thời!điểm!trả!nợ.!
Ngoài!ra,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!án!phí!và!thời!hạn!kháng!cáo!theo!
quy!định!của!pháp!luật.!
Ngày!29/9/2017,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án!
sơ!thẩm.!
3!
!
Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!là!ông!Tôn!
Thất!Hồ!N!vẫn!giữ!nguyên!yêu!cầu!kháng!cáo.!
Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn!là!Luật!sư!Nguyễn!Viết!G!
yêu!cầu!Hội!đồng!xét!xử!xem!xét!căn!cứ!pháp!luật!áp!dụng!trong!Bản!án!dân!sự!sơ! thẩm!số:!233/2017/DS-ST!ngày!21/09/2017!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!M,!không! chấp!nhận!yêu!cầu!hủy!hợp!đồng!đặt!cọc!của!nguyên!đơn,!cấp!sơ!thẩm!chưa!xem! xét!lý!do!chênh!lệch!diện!tích!mà!đã!xét!xử,!ông!D!không!đồng!ý!ra!công!chứng! trong!khi!bà!H!đồng!ý!cung!cấp!giấy!tờ!tại!phòng!công!chứng!nên!ông!D!đã!từ!bỏ! quyền!mua!nhà,!yêu!cầu!hủy!bản!án!sơ!thẩm.!
Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!phát!biểu!ý!kiến:!
Về!tố!tụng:!Người!tham!gia!tố!tụng!và!người!tiến!hành!tố!tụng!đã!thực!hiện!
đúng!các!quy!định!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!tại!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm.!
Về!nội!dung:!Đơn!kháng!cáo!của!bà!H!hợp!lệ!và!còn!trong!thời!hạn!kháng!
cáo;!căn!cứ!Khoản!1!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!không!chấp!nhận!yêu!cầu! kháng! cáo! của! bị! đơn,! giữ! nguyên! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số:! 233/2017/DS-ST! ngày!21/09/2017!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!
NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!
Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!đã!được!thẩm!tra!tại!phiên!
tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử!nhận!định:!
[1]!Về!hình!thức:!!
Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!có!mặt!tại!phiên!tòa!ngày!21/9/2017!và!
ngày!29/9/2017!nộp!đơn!kháng!cáo!và!đã!nộp!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm.! Như!vậy,!đơn!kháng! cáo! của!bị! đơn!đã!nộp!trong! thời!hạn! kháng! cáo!nên!được! chấp!nhận.!
[2]!Về!nội!dung:!
Trong!Đơn!kháng!cáo!ngày!29/9/2017,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!
đơn! kháng! cáo! toàn! bộ! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số:! 233/2017/DS-ST! ngày! 21/09/2017!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!M!với!lý!do!bản!án!sơ!thẩm!đã!tuyên!chưa! thấu!tình!đạt!lý,!chưa!xem!xét!một!cách!thấu!đáo!các!tình!tiết!của!vụ!án.!
Tại!phiên!tòa,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!và!người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!
hợp!pháp!của!bị!đơn!yêu!cầu!Hội!đồng!xét!xử!xem!xét!căn!cứ!pháp!luật!áp!dụng! trong! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số:! 233/2017/DS-ST! ngày! 21/09/2017! của! Tòa! án! nhân!dân!Quận!M,!không!chấp!nhận!yêu! cầu!hủy!hợp!đồng!đặt!cọc!của!nguyên!
4!
!
đơn,!cấp!sơ!thẩm!chưa!xem!xét!lý!do!chênh!lệch!diện!tích!mà!đã!xét!xử,!ông!D!
không!đồng!ý!ra!công!chứng!trong!khi!bà!H!đồng!ý!cung!cấp!giấy!tờ!tại!phòng!
công!chứng!nên!ông!D!đã!từ!bỏ!quyền!mua!nhà,!yêu!cầu!hủy!bản!án!sơ!thẩm.!
Căn!cứ!vào!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!có!cơ!sở!xác!định:!
Ngày!14/02/2007,!giữa!bà!Trang!Lệ!H!và!ông!Lâm!An!D!đã!ký!kết!với!nhau!
“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán”!đối!với!căn!nhà!số:!304!
đường!đường!MP,!Phường!L,!Quận!M!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!với!diện!tích!xây!
dựng!là!218,07m2,!diện!tích!sử!dụng!là!292,07m2!bao!gồm!cả!phần!trước!và!phần!
sau! của! căn! nhà! (vị! trí! phần! nhà! chuyển! nhượng! được! thể! hiện! tại! Họa! đồ! hiện!
trạng!nhà!lập!ngày!05/9/1991!và!Họa!đồ!hiện!trạng!nhà!lập!ngày!15/10/2001,!kèm!
theo!là!các!giấy!tờ!nhà),!giá!chuyển!nhượng!là!1.100!lượng!vàng!SJC,!số!tiền!đặt!
cọc!là!100!lượng!vàng!SJC,!sau!khi!hai!bên!ra!Phòng!công!chứng!sẽ!giao!tiếp!900!
lượng!vàng,!đến!ngày!giao!nhà!sẽ!giao!100!lượng!vàng!còn!lại.!Trong!Hợp!đồng!
này,!hai!bên!không!thỏa!thuận!thời!hạn!thực!hiện!hợp!đồng.!
Tại!thời!điểm!hai!bên!ký!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!
bán”,!căn!nhà!304!(phần!phía!trước!và!phần!sau)!đường!MP,!Phường!L,!Quận!M!có!
nguồn!gốc!như!sau:!
+!Phần!phía!trước:!do!bà!Kiều!Thị!Phượng!M!bán!cho!ông!Nguyễn!Hữu!H!
theo!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!(thuộc!diện!nhà!nước!quản!lý)!số!178/HĐMBN!ngày!
05/3/1987.!Sau!đó!ông!H!và!bà!Nguyễn!Thị!B!chuyển!nhượng!cho!ông!Lai!Sơ!H!và!
bà!Huỳnh!Ơ!theo!Văn!tự!mua!bán!(ủy!quyền,!cho)!nhà!ngày!27/7/1991!(nhà!đã!có!
Giấy! chứng! nhận! quyền! sở! hữu! nhà! số! 680/HGN! do! Sở! nhà! đất! cấp! ngày!
24/7/1991)! và! được! Ủy! ban! nhân! dân! Quận! M! cấp! Giấy! phép! mua! bán! nhà! số!
1511/GP.UB!ngày!18/9/1991.!Đến!ngày!23/10/2001,!ông!Lai!Sơ!H!và!bà!Huỳnh!Ơ!
đã! chuyển! nhượng! lại! cho! bà! Trang! Lệ! H! theo! Hợp! đồng! mua! bán! nhà! số!
14577/HĐ-MBN!được!Phòng!công!chứng!nhà!nước!số!4!chứng!nhận,!đăng!ký!tại!
Sở!Địa!chính!–!Nhà!đất!ngày!06/11/2001;!
+!Phần!phía!sau:!do!bà!Lê!Thị!P!bán!cho!ông!Lai!Sơ!H!và!bà!Huỳnh!Ơ!theo!
Văn!tự!mua!bán!(ủy!quyền,!cho)!nhà!ngày!27/7/1991!(bà!P!có!Quyết!định!về!việc!
tạm!cho!phép!sử!dụng!nền!đất!số!21/QĐ.UB!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!M!cấp!ngày!
18/3/1988)! và! được! Ủy! ban! nhân! dân! Quận! M! cấp! Giấy! phép! mua! bán! nhà! số!
1512/GP.UB!ngày!18/9/1991.!Đến!ngày!25/10/2001,!ông!Lai!Sơ!H!và!bà!Huỳnh!Ơ!
đã! chuyển! nhượng! lại! cho! bà! Trang! Lệ! H! theo! Hợp! đồng! mua! bán! nhà! số!
5!
! 14578/HĐ-MBN!được!Phòng!công!chứng!nhà!nước!số!4!chứng!nhận,!đăng!ký!tại! Sở!Địa!chính!–!Nhà!đất!ngày!06/11/2001.!
Năm!2009,!bà!Trang!Lệ!H!được!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!M!cấp!Giấy!chứng!
nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!số!3643/2009/UB.GCN!đối!với! căn!nhà!và!đất!nêu!trên!với!diện!tích!212,2m2.!Theo!Giấy!chứng!nhận!này!và!Công! văn!số!380/VPĐK-CNQM!ngày!25/01/2018!của!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh!-!Chi!nhánh!Quận!M!gửi!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!thì!phần!đất!được!cấp!trong!Giấy!chứng!nhận!số!3643/2009/UB.GCN!ngày! 26/11/2009!chỉ!bao!gồm!phần!trước!và!phần!sân!giữa!của!căn!nhà!304!MP(phần! sân!giữa!là!phần!nối!tiếp!của!căn!nhà!304!phía!trước,!do!ông!Nguyễn!Hữu!H!và!bà! Nguyễn!Thị!B!xây!dựng!và!tạo!lập!ngày!27/5/1987),!riêng!đối!với!phần!đất!phía! sau!đây!là!phần!đất!nằm!trên!phần!đất!của!nhà!nước!(CG),!phần!đất!này!không!nằm! trong!phần!nhà!đất!đã!được!cấp!theo!Giấy!chứng!nhận!số!3643/2009/UB.GCN.!
Xét!thấy,!trong!Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán!ngày!
14/02/2007,!bà! H! và! ông! D! đã! thỏa! thuận! mua! bán! căn! nhà! số! 304! đường! MP,! Phường!L,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!với!diện!tích!xây!dựng!là!218,07m2,! diện!tích!sử!dụng!là!292,07m2!bao!gồm!phần!trước!và!phần!sau!của!căn!nhà,!trong! đó!phần!trước!của!căn!nhà!đã!có!các!giấy!tờ!hợp!lệ!để!thực!hiện!việc!mua!bán!còn! phần!sau!căn!nhà!tuy!có!giấy!phép!mua!bán!nhà!nhưng!trong!giấy!phép!này!đã!nêu! rõ!nhà!này!có!quyết!định!tạm!cho!phép!sử!dụng!đất!và!có!hướng!quy!hoạch,!người! thụ!hưởng!tự!giải!tỏa!khi!công!trình!tiến!hành,!nhà!nước!không!bồi!thường!tiền!và! không!cấp!đất.!Và!đến!năm!2009,!bà!H!được!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu! nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!số!3643/2009/UB.GCN!ngày!26/11/2009!thì!chỉ!bao! gồm!phần!trước!và!phần!sân!giữa!của!căn!nhà!304!Minh!Phụng,!còn!phần!nhà!phía! sau!là!đất!nhà!nước!(CG),!không!nằm!trong!phần!nhà!đất!đã!được!cấp!theo!Giấy! chứng!nhận!số!3643/2009/UB.GCN.!Do!đó,!thỏa!thuận!mua!bán!căn!nhà!304!(phần! phía!sau)!MP!không!phù!hợp!với!quy!định!pháp!luật,!bị!vô!hiệu.!Đối!với!thỏa!thuận! mua! bán! căn! nhà! 304! (phần! phía! trước)! Minh! Phụng,! khi! bà! H! được! cấp! Giấy! chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!năm!2009!thì!diện!tích!đất! được!cấp!quyền!sử!dụng!ít!hơn!diện!tích!đất!ghi!trong!hợp!đồng!là!5,87m2!do!quy! hoạch!làm!đường!Minh!Phụng!(theo!lời!khai!của!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của! bà!H).!Tuy!nhiên,!giữa!bà!H!và!ông!D!tuy!có!nhiều!lần!trao!đổi!với!nhau!về!việc! thực!hiện!hợp!đồng!nhưng!hai!bên!không!thống!nhất!được!về!diện!tích!đất!được! cấp!quyền!sử!dụng!ít!hơn!cho!phần!nhà!phía!trước!và!diện!tích!đất!nhà!nước!đối! với!phần!nhà!phía!sau.!Do!đó,!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!
6!
!
bán!nhà”!căn!nhà!số!304!đường!đường!MP,!Phường!L,!Quận!M!lập!ngày!14/2/2007!
không!thể!thực!hiện!được,!bị!vô!hiệu.!!
Xét!ý!kiến!của!Luật!sư!Nguyễn!Viết!G:!
+!Về!căn!cứ!pháp!luật!mà!Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!đã!áp!dụng:!
Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!đã!xác!định!tranh!chấp!trong!vụ!án!này!là!tranh!chấp!
hợp! đồng! đặt! cọc!và! đã! áp! dụng!điểm! c! khoản! 1! Điều! 688! Bộ! luật!dân!sự! năm!
2015,!Điều!358,!Điều!699!và!Điều!702!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005!để!chấp!nhận!yêu!
cầu!của!nguyên!đơn,!tuyên!hủy!Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!
bán!nhà.!Luật!sư!Nguyễn!Viết!G!cho!rằng!đây!là!hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà!
nên!phải!áp!dụng!các!điều!luật!quy!định!về!hợp!đồng!mua!bán!nhà!nhưng!Hội!đồng!
xét!xử!sơ!thẩm!lại!áp!dụng!quy!định!pháp!luật!về!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!
sử!dụng!đất!là!không!chính!xác.!!
Xét!thấy,!giữa!bà!H!và!ông!D!mới!chỉ!giao!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!
việc!mua!bán!nhà!nên!chỉ!cần!áp!dụng!các!điều!luật!quy!định!về!hợp!đồng!đặt!cọc,!
việc!Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!áp!dụng!các!điều!luật!quy!định!về!hợp!đồng!chuyển!
nhượng!quyền!sử!dụng!đất!là!không!chính!xác!nên!ý!kiến!của!Luật!sư!là!phù!hợp!
với!quy!định!pháp!luật.!
+!Về!việc!không!xác!minh!sự!chênh!lệch!diện!tích:!
Luật!sư!cho!rằng!cấp!sơ!thẩm!không!xác!minh!lý!do!có!sự!chênh!lệch!diện!
tích!nên!cần!hủy!án!sơ!thẩm.!
Xét! thấy,!ở! cấp!sơ!thẩm,!người!đại! diện!theo!ủy! quyền! của!bị! đơn!đã!thừa!
nhận!có!sự!chênh!lệch!diện!tích!đất!thỏa!thuận!trong!hợp!đồng!và!đất!được!cấp!
giấy!chứng!nhận!là!do!quy!hoạch!lộ!giới!đường!MP.!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!
bảo!thực!hiện!việc!mua!bán!nhà”!căn!nhà!số!304!đường!Minh!Phụng,!Phường!02,!
Quận!11!lập!ngày!14/2/2007!vô!hiệu!nên!việc!xác!minh!diện!tích!đất!chênh!lệch!là!
không!cần!thiết!nên!lý!do!Luật!sư!đưa!ra!để!yêu!cầu!hủy!án!sơ!thẩm!không!được!
chấp!nhận.!
Do!hợp!đồng!vô!hiệu!nên!việc!xử!lý!hậu!quả!hợp!đồng!vô!hiệu!được!thực!hiện!
theo! quy! định! tại! Điều! 358! Bộ! luật! dân! sự! năm! 2005! và! Nghị! quyết! số!
01/2003/NQ-HĐTP!ngày!16/4/2003!của!Hội!đồng!Thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!
cao!hướng!dẫn!áp!dụng!pháp!luật!trong!việc!giải!quyết!một!số!loại!tranh!chấp!dân!
sự,!hôn!nhân!gia!đình!(Nghị!quyết!số!01/2003/NQ-HĐTP!ngày!16/4/2003!của!Hội!
đồng!Thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao),!các!bên!hoàn!trả!cho!nhau!những!gì!đã!
nhận,!không!phạt!cọc.!
7!
!
Do! đó,! Tòa! án! cấp! sơ! thẩm! tuyên! chấp! nhận! yêu! cầu! của! ông! D,! buộc! bà!
Trang!Lệ!H!trả!lại!cho!ông!Lâm!An!D!100!lượng!vàng!SJC!theo!giá!vàng!hiện!tại! là!3.500.000.000!đồng!(Ba tỷ năm trăm triệu đồng)!là!phù!hợp!với!quy!định!pháp! luật!nhưng!cần!điều!chỉnh!lại!nội!dung!là!tuyên!hợp!đồng!vô!hiệu!và!điều!chỉnh!lại! căn!cứ!áp!dụng!như!đã!nhận!định!ở!trên.!
Với! những! phân! tích! trên,! yêu! cầu! kháng! cáo! của! người! đại! diện! theo! ủy!
quyền!của!bị!đơn!là!không!có!căn!cứ!nên!không!được!chấp!nhận.!
Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Do!yêu!cầu!kháng!cáo!không!được!chấp!nhận!nên!
bà!H!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!là!300.000!(Ba trăm nghìn)!đồng.!
Vì!các!lẽ!trên;
QUYẾT!ĐỊNH:!
Căn!cứ!vào!khoản!1!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!
Căn!cứ!vào!Điều!358!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005;!
Căn!cứ!vào!Mục!I.1!Nghị!quyết!số!01/2003/NQ-HĐTP!ngày!16/4/2003!của!Hội!
đồng!Thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao;!
Căn!cứ!Pháp!lệnh!về!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!ngày!27/02/2009!của!Ủy!ban!thường!vụ!
Quốc!Hội!và! Nghị!quyết! số!326/2016/UBTVQH14! ngày! 30/12/2016! của!Ủy! ban! Thường!vụ!Quốc!hội;!
Căn!cứ!Luật!Thi!hành!án!dân!sự,!
Không! chấp! nhận! yêu! cầu! kháng! cáo! của! bị! đơn! là! bà! Trang! Lệ! H.! Giữ!
nguyên!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!233/2017/DS-ST!ngày!21/09/2017!của!Tòa!án! nhân!dân!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!
1.!Chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Lâm!An!D:!!
1.1.!Tuyên!bố!“Hợp!đồng!đặt!cọc!để!đảm!bảo!thực!hiện!việc!mua!bán!nhà”!căn!
nhà!số!304!đường!đường!MP,!Phường!L,!Quận!M!lập!ngày!14/2/2007!vô!hiệu;!
1.2.!Buộc!bà!Trang!Lệ!H!trả!lại!cho!ông!Lâm!An!D!100!lượng!vàng!SJC!theo!
giá!vàng!hiện!tại!là!3.500.000.000!đồng!(Ba tỷ năm trăm triệu đồng).!Thực!hiện! ngay!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!!
Kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người!được!thi!hành!án!cho!đến!
khi!thi!hành!án!xong!khoản!tiền!phải!hoàn!trả,!thì!hàng!tháng!bên!phải!thi!hành!án! còn!phải!chịu!khoản!tiền!lãi!theo!mức!lãi!suất!10%/năm!trên!số!tiền!chậm!trả!tại! thời!điểm!trả!nợ.!
8!
!
2.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!
-!Bà!Trang!Lệ!H!phải!chịu!toàn!bộ!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!là!102.000.000!đồng!
(Một trăm lẻ hai triệu đồng).!!
-!Hoàn!lại!cho!ông!Lâm! An!D!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!là!49.200.000!
đồng!(Bốn mươi chín triệu hai trăm nghìn đồng)!theo!biên!lai!số:!AA/2014/0003998!
ngày!31/5/2016!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!W,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!
3.!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!
Bà!Trang!Lệ!H!phải!chịu!300.000!(Ba trăm nghìn)!đồng!án!phí!dân!sự!phúc!
thẩm!nhưng!được!trừ!vào!số!tiền!300.000!(Ba trăm nghìn)!đồng!tạm!ứng!án!phí!
dân!sự!phúc!thẩm!bà!H!đã!nộp!theo!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số:!
AG/2014/0004521!ngày!06/10/2017!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!M.!
Trường!hợp!bản!án,!quyết!định!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!Luật!
thi!hành!án!dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân!
sự!có!quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành!
án!hoặc!bị!cưỡng!chế!!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,!7,!7a!và!9!Luật!thi!
hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30!
Luật!thi!hành!án!dân!sự.!!!!!!!!!!!
Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án./.!
Nơi"nhận:!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! TM.!HỘI!ĐỒNG!XÉT!XỬ!PHÚC!THẨM!
-!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao;!
THẨM!PHÁN!-!CHỦ!TỌA!PHIÊN!TÒA
-!TAND!Cấp!cao!tại!Tp.HCM;! !!!!!!!!!!!!!!!!!
!
-!Viện!kiển!sát!nhân!dân!Tp.HCM;!
-!Cục!THADS!TP.HCM;!
!
-!Tòa!án!nhân!dân!Quận!M,!Tp.HCM;!
!
-!Các!đương!sự!(để!thi!hành);!
-!Lưu:!VT,!hồ!sơ!vụ!án.
!
"
!
!
Lâm!Thị!Thu!Lan!
!
!
9!
!