Bản án 272/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Vv!Tranh!chấp!Hợp!đồng!ủy!quyền,!! Hợp!đồng!mua!bán!nhà!và!hủy!cập! nhật!biến!động!quyền!sở!hữu!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

Với!thành!phần!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!gồm!có:!

Thẩm!phán!-!Chủ!tọa!phiên!tòa:!Bà!Đặng!Huyền!Phương!

Các Thẩm phán: 1.!Ông!Nguyễn!Minh!Quang!

2.!Bà!Trịnh!Thị!Ánh!!

Thư!ký!Tòa!án!ghi!biên!bản!phiên!tòa:!Bà!Võ!Thị!Hoàng!Yến!-!Cán!bộ! Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Đại! diện! Viện! kiểm! sát! nhân! dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! tham! gia! phiên!tòa:!Ông!Đỗ!Văn!Hiếu!-!Kiểm!sát!viên.!

Trong!các!ngày!23/3/2021!và!ngày!26/3/2021!tại!phòng!xử!án!Tòa!án!nhân! dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!dân!sự!thụ!lý!số:! 630/2020/TLPT-DS!ngày!01!tháng!12!năm!2020!về!việc!“Tranh!chấp!Hợp!đồng! ủy!quyền,!Hợp!đồng!mua!bán!nhà,!hủy!cập!nhật!biến!động!quyền!sở!hữu”.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!390/2020/DS-ST!ngày!25/9/2020!của!Tòa!án! nhân!dân!quận!P’!bị!kháng!cáo.!!

Theo! Quyết! định! đưa! vụ! án! ra! xét! xử! phúc! thẩm! số! 768/2021/QQĐ-PT! ngày!01!tháng!3!năm!2021,!giữa!các!đương!sự:!!

Nguyên đơn:!!

1.!Bà!T,!sinh!năm!1955!

2.!Ông!Q,!sinh!năm!1981!(có!mặt)!

3.!Ông!R,!sinh!năm!1982!(có!mặt)!

4.!Bà!N,!sinh!năm!1984!(có!mặt)!

Cùng!địa!chỉ:!Đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bà!T,!ông!Q,!ông!R,!bà!N:!Ông!H,!sinh! năm!1982!(Văn!bản!ủy!quyền!số!031183,!quyển!số!8!TP/CC-SCC/HĐGD!ngày! 01/8/2013).!(vắng!mặt)!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bà!T:!Ông!A,!sinh!năm!1983.!(Văn!bản! ủy!quyền!số!00000655,!quyển!số!02/TP/CC!–!SCC/HĐGD!ngày!10/3/2020)!(có! mặt!tại!phiên!tòa,!vắng!mặt!khi!tuyên!án).! Ông!H!và!ông!A!cùng!địa!chỉ:!Đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.! Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!cho!ông!Q!và!bà!N:!Ông!G,!Luật! sư! Công! ty! Luật! D’! thuộc! Đoàn! Luật! sư! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh;! Địa! chỉ:! Đường!K’,!phường!Đ’,!Quận!M’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(có!mặt)! Bị đơn:!Bà!L,!sinh!năm!1967!! Địa! chỉ! thường! trú:! Đường! S’,! phường! T’,! quận! P’,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh;!! Địa!chỉ!tạm!trú:!Đường!Q’’,!phường!T’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh. Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bà!L:!Bà!C,!sinh!năm!1965!(Hợp đồng ủy quyền số 003951 quyển số 03 TP/CC-SCC-HĐGD ngày 03/3/2021 tại Phòng Công chứng B1) (có!mặt)! Địa!chỉ:!Đường!S’,!phường!T’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh;! Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: 1.!Ông!K,!sinh!năm!1969;!! Địa!chỉ:!Đường!G’,!Phường!C’,!Quận!M’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!ông!K:!Bà!M,!sinh!năm!1972!(Văn bản ủy quyền số 00005119 quyển số 03 TP/CC-SCC-HĐGD ngày 20/6/2014) (xin!vắng! mặt) 2.!Bà!M,!sinh!năm!1972!(xin!vắng!mặt);!! Địa!chỉ:!Đường!V’,!phường!A’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh! ! 3.!Bà!O,!sinh!năm!1975;!! Địa!chỉ:!Đường!G’,!Phường!C’,!Quận!M’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh! Người đại diện theo ủy quyền bà O:!Ông!U,!sinh!năm!1979!(Văn bản ủy quyền số 003333 quyển số 01.TP/CC-SCC/UQ ngày 23/4/2014)!và!ông!V,!sinh! năm! 1992! (Văn bản ủy quyền số 011693 quyển số 04 TP/CC-SCC/UQ ngày 09/10/2018) (xin!vắng!mặt)! Địa!chỉ:!Đường!T’’,!Phường!8,!Quận!3,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! 4.!Bà!G1,!sinh!năm!1982!(vắng!mặt)! 5.!Ông!A,!sinh!năm!1983!(có!mặt)! 6.!Bà!P,!sinh!năm!1977!(vắng!mặt)! 7.!Trẻ!K1,!sinh!năm!2014! 8.!Trẻ!Q1,!sinh!năm!2015! 9.!Trẻ!V1,!sinh!năm!2010! Người!đại!diện!theo!pháp!luật!của!trẻ!K1,!Q1,!V1:!ông!R!và!bà!P.! 10.!Trẻ!T1,!sinh!năm!2005! 11.!Trẻ!T2,!sinh!năm!2007! Người đại diện theo pháp luật trẻ T1, T2: ông!Q,!bà!G1. 12.!Trẻ!Y1,!sinh!năm!2013! 13.!Trẻ!L1,!sinh!năm!2014! !

2!

14.!Trẻ!Đ1,!sinh!năm!2014!

Người!đại!diện!theo!pháp!luật!của!trẻ!Y1,!L1,!Đ1:!ông!A,!bà!N!(có!mặt)!

Cùng!ngụ!tại:!Đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!

15.!Công!ty!TNHH!S;!Địa!chỉ:!Đường!L’,!phường!Q’,!quận!P’,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.!

Người! đại! diện! theo! pháp! luật:! Bà! L;! Chức! vụ:! Giám! đốc;! Địa! chỉ:! 187! Đường!S’,!phường!T’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(vắng!mặt)!

16.! Ủy! ban! nhân! dân! quận! P’;! Địa! chỉ:! đường! H’,! phường! O’,! quận! P’,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người! đại! diện! theo! ủy! quyền:! Bà! H1! –! Phó! Trưởng! phòng! Phòng! Tài! nguyên! và! Môi! trường! và! bà! M1! –! Chuyên! viên! Phòng! Tài! nguyên! và! Môi! trường!(Giấy!ủy!quyền!số!24/UQ-UBND!ngày!31/8/2016)!(vắng!mặt)!

17.!Chi!nhánh!Văn!phòng!Đăng!ký!đất!đai!quận!P’;!

!Địa!chỉ:!đường!H’,!phường!O’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Bà!G1!–!Chuyên!viên!Chi!nhánh!Văn!phòng! Đăng! ký! đất! đai! quận! P’! (Giấy! ủy! quyền! số! 03/CNTP-HC! ngày! 05/8/2015)! (vắng!mặt)

18.!Phòng!Công!chứng!B!–!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh;!!

Địa!chỉ:!Đường!I’,!Phường!4,!quận!T.B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Bà!B1,!sinh!năm!1984!–!chuyên!viên!Phòng! công!chứng!B!–!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(Văn!bản!ủy!quyền!số!226/UQ-CC4! ngày!26/9/2018)!(xin!vắng!mặt)!

19.!Văn!phòng!Công!chứng!P’;!!

Địa!chỉ:!đường!Y’,!phường!T’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh;!!

Người!đại!diện!theo!pháp!luật:!Ông!I1!–!Trưởng!Văn!phòng!Công!chứng!P’! (vắng!mặt)

20.!Ông!H1,!sinh!năm!1973!(có!mặt)!

Địa!chỉ:!đường!H’’,!phường!P’’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!ông!H1:!Bà!A2!-!Luật!sư!Công! ty!Luật!Hợp!danh!K’’!thuộc!Đoàn!luật!sư!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(có!mặt)!

Địa!chỉ:!Đường!S’,!phường!P’’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người kháng cáo:!Nguyên!đơn!bà!T,!ông!Q,!ông!R,!bà!N!và!Bị!đơn!bà!L.!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!NỘI!DUNG!VỤ!ÁN!

Theo đơn khởi kiện ngày 01/8/2013 và các đơn khởi kiện bổ sung, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay, các nguyên đơn là bà T do ông A!làm người đại diện theo ủy quyền,!ông Q, ông R, bà N cùng thống nhất trình bày:

Ông!B!(chết!năm!2013)!và!bà!T!có!tạo!lập!được!khối!tài!sản!chung!là!bất! động!sản!tọa!lạc!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’.!Ngày!30/11/2011!ông! Ánh!có!ký!hợp!đồng!dịch!vụ!với!Công!ty!TNHH!S!(gọi!tắt!là!Công!ty!S)!do!bà!L! làm!đại!diện!theo!pháp!luật.!Nội!dung!hợp!đồng!thể!hiện!Công!ty!S!tiến!hành!xin! !

3! cấp! chứng! nhận! quyền! sở! hữu! đối! với! khu! đất! tại! địa! chỉ! số! 46! đường! C’,! phường!Q’,!quận!P’!cho!gia!đình!ông!B!bà!T.!Toàn!bộ!các!chi!phí!thuế!và!chi! phí!khác!do!Công!ty!S!thanh!toán!và!phía!gia!đình!ông!B!bà!T!sẽ!thanh!toán!lại! khi!bất!động!sản!được!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu.!! Ngày!10/12/2012!ông!B!được!UBND!quận!P’!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền! sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!số!BM!274366! số!vào!sổ!cấp!GCN!CH00926.!Khi!bất!động!sản!trên!đã!được!cấp!giấy!chứng! nhận!quyền!sở!hữu!sang!tên!ông!B!bà!T,!Công!ty!S!và!gia!đình!ông!B!bà!T!tiến! hành!thanh!lý!hợp!đồng!dịch!vụ!ngày!30/11/2011!và!xác!định!gia!đình!còn!thiếu! lại!Công!ty!S!số!tiền!là!700.000.000!đồng.!! Bà!L!có!đề!nghị!gia!đình!ông!B!bà!T!ủy!quyền!thế!chấp,!mua!bán,!chuyển! nhượng!bất!động!sản!cho!bà!L!để!thực!hiện!các!thủ!tục!liên!quan!đến!tài!sản! (ông!B,!bà!T!nhờ!bà!L!cấp!đổi!chủ!quyền!nhà!đối!với!nhà!46!đường!C’).!! Ngày! 21/12/2012! ông! B! và! bà! T! lập! hợp! đồng! ủy! quyền! cho! bà! L! được! Phòng!Công!chứng!B!chứng!nhận!số!054562!ngày!24/12/2012!.!Theo!hợp!đồng! ủy!quyền!bà!L!được!thay!mặt,!nhân!danh!ông!B!và!bà!T!được!quyền!thế!chấp!bất! động!sản!để!bảo!đảm!nghĩa!vụ!của!ông!B!bà!T,!của!bà!L!hoặc!bên!thứ!3:!bán,! chuyển! nhượng!nhà!ở! và!quyền! sử!dụng!đất!ở!đối!với!bất!động!sản!nêu! trên.! Thời!hạn!ủy!quyền!là!03!tháng.!! Tiếp!đó!bà!L!mượn!bộ!bản!chính!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền! sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!với!cam!kết!sau!20!ngày!bà!L!sẽ! hoàn!trả!toàn!bộ!bản!chính!giấy!tờ!và!khi!đó!gia!đình!ông!B!sẽ!mặc!nhiên!được! xóa!hết!nợ!số!tiền!700.000.000!đồng.!! Ngày!04/01/2013!giữa!bà!L!và!ông!B!bà!T!có!lập!cam!kết!về!việc!mượn! toàn! bộ! bản! chính! giấy! tờ! nhà.! Giấy! cam! kết! quy! định! rõ,! trong! thời! gian! 20! ngày!bà!L!có!trách!nhiệm!hoàn!trả!lại!bản!chính!giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu! cho!gia!đình!ông!B!bà!T.!Ngày!01/3/2013!ông!B!mất.!Lúc!này!gia!đình!phát!hiện! nhà!và!đất!đã!bị!bà!L!chuyển!nhượng!cho!ông!K!theo!hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở! và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!được!Phòng!Công!chứng!B’!chứng!nhận! số! 003971! ngày! 26/01/2013.! Biết! được! sự! việc! nêu! trên,! ngày! 12/3/2013! gia! đình!ông!B!bà!T!tiếp!tục!làm!đơn!xin!ngăn!chặn!gửi!Ủy!ban!nhân!dân!quận!P’,! tuy!nhiên!sau!đó!Văn!phòng!đăng!ký!quyền!sử!dụng!đất!vẫn!cập!nhật!chuyển! nhượng!bất!động!sản!nêu!trên!đối!với!ông!K.!! Gia!đình!ông!B!bà!T!biết!giữa!ông!K!bà!L!có!quan!hệ!vay!mượn!tiền.!Theo! cam! kết! thỏa! thuận! ngày! 25/01/2013! bà! L! đã! vay! của! ông! K! số! tiền! 2.500.000.000!đồng!và!tiến!hành!ký!hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng! quyền!sử!dụng!đất!ở!được!Phòng!công!chứng!chứng!nhận!để!bảo!đảm!khoản!vay! này.! Theo! đó! nếu! hết! thời! gian! 03! tháng! bà! L! không! trả! được! số! tiền! 2.500.000.000!đồng!thì!ông!K!được!quyền!thực!hiện!các!quyền!theo!quy!định! trong!hợp!đồng!mua!bán!nhà.!Như!vậy,!việc!mua!bán!nhà!giữa!bà!L!và!ông!K!là! giả!nhằm!che!giấu!quan!hệ!vay!mượn!tiền.! Nhận!thấy!hành!vi!trên!của!bà!L!đã!vi!phạm!đến!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp! của!gia!đình!nên!bà!T!và!các!con!đồng!đứng!đơn!khởi!kiện!yêu!cầu:!! -!Hủy!hợp!đồng!ủy!quyền!ngày!21/12/2012!giữa!ông!B,!bà!T!với!bà!L.!! !

4!

-!Tuyên!bố!hủy!hợp!đồng!giao!dịch!mua!bán!và!chuyển!nhượng!bất!động! sản!tọa!lạc!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’!theo!hợp!đồng!mua!bán!nhà! ở! và! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! ở! được! Phòng! công!chứng! B’! chứng! nhận!ngày!26/01/2013!giữa!bà!L!với!ông!K.!!

-!Tuyên!bố!hủy!hợp!đồng!giao!dịch!mua!bán!và!chuyển!nhượng!bất!động! sản!tọa!lạc!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’!theo!hợp!đồng!mua!bán!nhà! ở! và! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! ở! được! Phòng! công! chứng! B’chứng! nhận!ngày!24/01/2014!giữa!ông!K,!bà!M!với!bà!O.!

-!Tuyên!hủy!cập!nhật!thay!đổi!chủ!sở!hữu!cho!ông!K!ngày!15/3/2013,!cho! bà!O!ngày!13/02/2014.!

!-!Hủy!hợp!đồng!giao!dịch!mua!bán!và!chuyển!nhượng!bất!động!sản!tọa!lạc! tại! số! 46! C’,! phường! Q’,! quận! P’! theo! hợp! đồng! mua! bán! nhà! ở! và! chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!giữa!bà!O!và!ông!H1.!

-!Tuyên!hủy!cập!nhật!thay!đổi!chủ!sở!hữu!cho!ông!K!ngày!15/3/2013,!cho! bà!O!ngày!13/02/2014!và!cập!nhật!thay!đổi!ngày!26/11/2019!cho!ông!H1.!

-!Tuyên!vô!hiệu!hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng! đất!ở!giữa!bà!O!và!ông!H1.!

Về! yêu! cầu! của! bà! L! về! việc! phía! nguyên! đơn! phải! thanh! toán! số! tiền! 700.000.000!đồng!và!lãi!suất!tính!từ!tháng!02/2014!cho!đến!khi!vụ!án!đưa!ra!xét! xử!theo! mức!lãi! suất! tiền!gửi!của!Ngân!hàng! là!9%/năm! thì! phía!nguyên! đơn! đồng!ý!với!yêu!cầu!này!của!bà!L.!Các!ông!bà!không!có!ý!kiến!gì!đối!với!trị!giá! tài! sản! mà! Công! ty! định! giá! đưa! ra! vì! các! ông! bà! không! quan! tâm! về! giá! và! không!muốn!chuyển!nhượng,!sang!nhượng!cho!bất!kỳ!ai.!

Bà T có ông A là người đại diện theo ủy quyền (đồng thời ông A cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) trình bày:!Ông!không!bổ!sung!gì!thêm.!

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Q và bà N - Ông G:!Ông! Thống!đồng!ý!với!lời!trình!bày!của!các!nguyên!đơn!và!không!bổ!sung!gì!thêm.!

Bị đơn bà L đồng thời là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH S (gọi tắt là Công ty S) có đơn yêu cầu phản tố ngày 02/10/2018 và lời khai thể hiện:!!

Bà!xác!nhận!ngày!30/11/2011!ông!B!có!ký!hợp!đồng!dịch!vụ!với!Công!ty!S! do!bà!làm!đại!diện!theo!pháp!luật.!Căn!cứ!nội!dung!hợp!đồng!hai!bên!cùng!thống! nhất!thỏa!thuận,!Công!ty!S!sẽ!thực!hiện!thủ!tục!xin!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền! sở!hữu!đối!với!bất!động!sản!tại!số!46!C’,!phường!Q’,!quận!P’!cho!gia!đình!ông!B! bà!T.!Toàn!bộ!các!chi!phí!thuế!và!chi!phí!khác!do!Công!ty!S!thanh!toán!và!phía! gia!đình!ông!B!bà!T!sẽ!thanh!toán!lại!khi!bất!động!sản!được!cấp!giấy!chứng!nhận! quyền!sở!hữu.!!

Ngày!10/12/2012,!ông!B!được!UBND!quận!P’!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền! sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!số!BM!274366! số!vào!sổ!cấp!GCN!CH00926.!Sau!đó!giữa!gia!đình!ông!B!bà!T!tiến!hành!thanh! lý!hợp!đồng!dịch!vụ!ngày!30/11/2011!và!hai!bên!cùng!xác!nhận!gia!đình!ông!B! bà!T!còn!thiếu!lại!Công!ty!S!số!tiền!là!700.000.000!đồng.!!

Bà!có!đề!nghị!gia!đình!ông!B!bà!T!ủy!quyền!cho!bà!đối!với!bất!động!sản! trên!để!bà!thuận!tiện!thực!hiện!các!giao!dịch!thế!chấp,!mua!bán!chuyển!nhượng! !

5! và!các!thủ!tục!liên!quan!đến!tài!sản!do!ông!B,!bà!T!nhờ!bà!cấp!đổi!chủ!quyền! nhà!đối!với!nhà!46!đường!C’.!! Ngày!21/12/2012!ông!B!và!bà!T!lập!hợp!đồng!ủy!quyền!cho!bà!L!việc!ủy! quyền! được! Phòng! công! chứng! B’’chứng! nhận! số! 054562! ngày! 24/12/2012.! Theo!hợp!đồng!ủy!quyền,!bà!L!được!quyền!thay!mặt,!nhân!danh!ông!B!và!bà!T! được!quyền!thế!chấp!bất!động!sản!để!bảo!đảm!nghĩa!vụ!của!ông!B!bà!T,!của!bà! L!hoặc!bên!thứ!3:!bán!chuyển!nhượng!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!đối!với!bất! động!sản.!Thời!hạn!ủy!quyền!là!03!tháng.! Do!cần!tiền!đóng!thuế!nhà!cho!ông!B,!bà!T!và!trang!trải!việc!kinh!doanh! nên!bà!L!mượn!bản!chính!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà! ở!đối!với!nhà!đất!tại!địa!chỉ!số!46!đường!C’,!phường!Q’!của!ông!B,!bà!T!để!thế! chấp!vay!tiền.!Khi!mượn!giấy!tờ!nhà!đất!của!ông!B,!bà!T,!bà!có!cam!kết!sau!20! ngày! sẽ! hoàn! trả!toàn! bộ! bản! chính! giấy! tờ! và!khi! đó!gia!đình!ông! B! sẽ! mặc! nhiên!được!xóa!hết!số!tiền!nợ!700.000.000!đồng.!! Ngày!04/01/2013!giữa!bà!L!và!ông!B!bà!T!có!lập!cam!kết!về!việc!mượn! toàn! bộ! bản! chính! giấy! tờ! nhà.! Giấy! cam! kết! quy! định! rõ,! trong! thời! gian! 20! ngày!bà!L!có!trách!nhiệm!hoàn!trả!lại!bản!chính!giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu! cho!gia!đình!ông!B!bà!T.! Ngày!25/01/2013,!bà!có!vay!của!ông!K!số!tiền!là!2.500.000.000!đồng!và!bà! đã!thế!chấp!toàn!bộ!giấy!tờ!nhà!đất!nêu!trên!cho!ông!K!dưới!hình!thức!ký!hợp! đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!được!Phòng!Công! chứng!B’’!chứng!nhận!mục!đích!để!bảo!đảm!khoản!vay!trên.!Theo!đó!nếu!hết! thời! gian! 03! tháng! bà! L! không! trả! được! số! tiền! 2.500.000.000! đồng! cho! ông! Tuấn! thì! ông! được! quyền! thực!hiện! các! quyền! theo! quy! định! trong! hợp! đồng! mua!bán!nhà.!Như!vậy,!quan!hệ!chuyển!nhượng!mua!bán!giữa!bà!và!ông!K!thực! chất!là!quan!hệ!vay!mượn!tiền!và!bà!có!cung!cấp!giấy!vay!mượn!nêu!trên!cho! Tòa!án.! Do! quan! hệ! chuyển! nhượng! mua! bán! giữa! bà! và! ông! K! là! quan! hệ! vay! mượn!nên!bà!đồng!ý!với!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn,!đề!nghị!hủy!các! Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!đối!với!bất!động!sản!là!nhà!và!đất! tọa!lạc!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’!giữa!bà!và!ông!K,!giữa!ông!K!và! bà!O!và!giữa!bà!O!với!ông!H1.!Đồng!thời!hủy!phần!cập!nhật!biến!động!sang!tên! cho!ông!K,!bà!O!và!ông!H1.!! Về!việc!mua!bán!giữa!ông!K!với!bà!O,!giữa!bà!O!với!ông!H1!bà!cho!rằng! người!mua!nhà!phải!có!nghĩa!vụ!xem!xét!thực!tế!nhà!và!đất!trước!khi!thực!hiện! giao!dịch!chuyển!nhượng!nhưng!bà!O,!ông!H1!phải!biết!nhà!đang!có!tranh!chấp.! Vì!vậy,!việc!mua!bán!giữa!ông!K!và!bà!O,!giữa!bà!O!g!với!ông!H1,!bà!L!không! chịu!trách!nhiệm.! Do!gia!đình!bà!T!còn!thiếu!tiền!hợp!thức!hóa!nhà!là!700.000.000!đồng!nên! bà!yêu!cầu!gia!đình!bà!T!phải!thanh!toán!số!tiền!700.000.000!đồng!cộng!với!tiền! lãi!suất!là!9%/năm.!Tổng!cộng!số!tiền!là!1.113.350.000!đồng.!Bà!L!đồng!ý!làm! tròn!số!tiền!là!1.113.000.000!đồng! Trong!trường!hợp!bà!L!phải!bàn!giao!nhà!và!đất!nêu!trên!cho!gia!đình!bà!T,! bà!L!đồng!ý!hoàn!trả!số!tiền!gốc!và!lãi!cho!ông!K!là!3.000.000.000!đồng,!thời! !

6! hạn!và!phương!thức!chi!trả!bà!yêu!cầu!được!thanh!toán!thành!nhiều!đợt!trong! vòng!02!năm.!

- Những, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan :

+ Ông K và bà M đồng thời bà M cũng là người đại diện theo ủy quyền của ông K!trình bày:

- Vợ!chồng!bà!có!cho!bà!L!vay!số!tiền!là!2.500.000.000!đồng!và!phía!bà!L! có!thế!chấp!cho!vợ!chồng!bà!nhà!và!đất!tại!địa!chỉ!số!46!đường!C’,!phường!Q’,! quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!do!ông!B!và!bà!T!đứng!tên!chủ!sở!hữu.!

Ông!B!và!bà!T!đã!ủy!quyền!cho!bà!L!được!"thế!chấp!để!đảm!bảo!nghĩa!vụ! của!bên!A,!bên!B!hoặc!của!bên!thứ!ba,!bán,!chuyển!nhượng!nhà!ở!và!quyền!sử! dụng!đất!ở!tọa!lạc!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh"! bằng!hợp! đồng! ủy! quyền! số!054562,!quyển! số! 12! ngày!21/12/2012! tại! Phòng!Công!chứng!B’’giữa!ông!B!bà!T!cho!bà!L.!

Vợ!chồng!bà!thống!nhất!cho!bà!L!vay!số!tiền!2.500.000.000!đồng,!lãi!suất! 4%/tháng,!lãi!trả!trước!vào!đầu!tháng.!Để!đảm!bảo!cho!khoản!vay!hai!bên!đã!ký! hợp!đồng!mua!bán!nhà!số!46!đường!C’tại!Phòng!Công!chứng!B’’!có!số!công! chứng!là!003971,!quyền!số!01!ngày!26/01/2013,!cam!kết!thỏa!thuận!trong!thời! gian!03!tháng,!bà!L!sẽ!trả!lại!cho!vợ!chồng!bà!2.500.000.000!đồng!và!hai!bên!sẽ! ra!công!chứng!hủy!hợp!đồng!mua!bán!nêu!trên.!Nếu!sau!thời!hạn!03!tháng,!bà!L! không!trả!tiền!cho!vợ!chồng!bà!thì!vợ!chồng!bà!được!quyền!đăng!bộ!sang!tên! thực!đối!với!nhà!số!46!đường!C’.!

Thực!hiện!theo!hợp!đồng,!vợ!chồng!bà!đã!giao!đủ!tiền!cho!bà!L,!cụ!thể!như! sau:! Ngày! 26/01/2013,! sau! khi! công! chứng! xong! vợ! chồng! bà! giao! cho! bà! L! 1.000.000.000! đồng;! đến! 11! giờ! 00! cùng! ngày! vợ! chồng! bà! giao! tiếp! 500.000.000! đồng;! đến! 20! giờ! 00! cùng! ngày! vợ! chồng! bà! giao! tiếp! 1.000.000.000!đồng.!

Sau!đó,!bà!L!về!suy!nghĩ!đã!thương!lượng!với!vợ!chồng!bà!và!yêu!cầu!bán! luôn!cho!vợ!chồng!bà!căn!nhà!số!46!đường!C’và!đưa!ra!giá!là!3.000.000.000! đồng.!Vì!vậy,!vợ!chồng!ông!B!và!bà!L!ký!tiếp!hợp!đồng!mua!bán!nhà!và!đất!đối! với!nhà!46!đường!C’bằng!giấy!tay!xem!như!là!phụ!lục!hợp!đồng!đối!với!hợp! đồng! mua! bán! nhà! ngày! 26/01/2013.! Theo! hợp! đồng! mua! bán! nhà! tại! phòng! công!chứng!thì!giá!mua!bán!là!2.500.000.000!đồng!nhưng!thực!tế!vợ!chồng!ông! đã!giao!đủ!cho!bà!L!số!tiền!là!3.000.000.000!đồng.!

Sau!đó,!vợ!chồng!ông!đã!thực!hiện!thủ!tục!đăng!bộ!sang!tên!và!bán!lại!căn! nhà!trên!cho!bà!O!với!giá!3.000.000.000!đồng!tại!Phòng!Công!chứng!B’’!theo! hợp!đồng!mua!bán!có!số!công!chứng!là!03289,!quyền!số!01!ngày!24/01/2014.!

Đối!với!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn,!vợ!chồng!bà!không!đồng!ý!và! đề!nghị!Tòa!án!giải!quyết!theo!quy!định!của!pháp!luật.!Đồng!thời!ông!K,!bà!M! có!đơn!xin!vắng!mặt!trong!tất!cả!các!buổi!làm!việc,!hòa!giải!và!xét!xử!tại!tòa.!

+!Bà O do!ông V là người đại diện theo ủy quyền trình bày:!!

Ông!V!xin!rút!toàn!bộ!yêu!cầu!trước!đây!của!bà!O!đối!với!ông!K!và!bà!M.! Bà!O!xác!định!không!có!yêu!cầu!độc!lập!nào!khác!trong!vụ!án!này.!Ông!V!có! đơn!xin!vắng!mặt!trong!tất!cả!các!buổi!làm!việc,!hòa!giải!và!xét!xử!tại!tòa.!

+ Ông H1 trình bày: !

7! !Ngày! 01/11/2019,! ông! và! bà! O! ký! Hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! và! quyền! sở! hữu! nhà! ở! đối! với! nhà! đất! tại! địa! chỉ! số! 46! đường! C’,! phường!Q’,!quận!P’.!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!được!Văn!phòng!Công!chứng!P’! chứng!thực!(số!công!chứng!027969,!quyển!số!11!TP/VPCC-SCC/HĐGD).!Giá! mua!bán!10.300.000.000!đồng.!Ngày!26/11/2019,!ông!được!UBND!quận!P’!cập! nhật!sang!tên!theo!hồ!sơ!số!003219CN006.!Nay!ông!têu!cầu!Tòa!án!công!nhận! Hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! và! quyền! sở! hữu! nhà! ở! ngày! 01/11/2019!đối!với!tài!sản!là!thửa!đất!số!27,!tờ!bản!đồ!số!24,!tọa!lạc!tại!địa!chỉ! số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’!là!nhà!của!ông!bà!buộc!những!người!đang! ở!trên!đất!và!nhà!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’!phải!bàn!giao!nhà!cho! ông.! + Bà P, G1 trình bày: Bà!P,!bà!G1!không!có!bất!kỳ!yêu!cầu!nào!liên!quan!đến!vụ!án!và!không!có! đóng!góp!gì!đối!với!việc!mua!bán,!xây!dựng!căn!nhà!số!46!đường!C’,!phường! Q’,!quận!P’.!Các!bà!có!đơn!xin!vắng!mặt!trong!tất!cả!các!buổi!làm!việc,!hòa!giải! và!xét!xử!tại!tòa.! +!Các cháu K1, Q1, V1 (cháu K1, Q1, V1 do ông R là cha ruột và bà P là mẹ ruột làm người đại diện hợp pháp); Cháu T1, T2 (cháu T1, T2 do ông Q là cha ruột và bà G1 là mẹ ruột làm người đại diện hợp pháp; Cháu Y, L1, Đ1 (cháu Y, L1, Đ1 do ông A là cha ruột và bà N là mẹ ruột làm người đại diện hợp pháp) đều!thống!nhất!với!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn. !+!Ủy ban nhân dân quận P’ do bà H1 và bà M1 làm người đại diện theo ủy quyền có lời khai thể hiện: Về!việc!cấp!giấy!chứng!nhận!QSDĐ,!QSHNỞ!&TSKGLVĐ!và!biến!động! từ!sau!khi!cấp!Giấy!chứng!nhận!cho!đến!ngày!08/11/2016!liên!quan!đến!nhà!số! 46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’,!Ủy!ban!nhân!dân!quận!P’!đã!tuân!thủ!đúng! quy! định! pháp! luật,! đề! nghị! Tòa! án! giải! quyết! theo! quy! định! của! pháp! luật.! Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!có!đơn!xin!vắng!mặt!trong!tất!cả!các!buổi!làm! việc,!hòa!giải!và!xét!xử!tại!tòa.! +!Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai quận P’ – do bà N1 làm người đại diện theo ủy quyền có lời khai thể hiện: Chi!nhánh!Văn!phòng!Đăng!ký!Đất!đai!quận!P’!đã!thực!hiện!việc!đăng!ký! biến!động!đối!với!nhà!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’,!Ủy!ban!nhân!dân! quận!P’!đã!tuân!thủ!đúng!quy!định!pháp!luật,!đề!nghị!Tòa!án!giải!quyết!theo!quy! định!của!pháp!luật.!Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!có!đơn!xin!vắng!mặt!trong!tất! cả!các!buổi!làm!việc,!hòa!giải!và!xét!xử!tại!tòa.! +!Phòng Công chứng B’’ – Thành phố Hồ Chí Minh – do bà T Hiền làm người đại diện theo ủy quyền có lời khai thể hiện: Về!Hợp!đồng!ủy!quyền!số!054562!ngày!21/12/2012!có!nội!dung!là!bà!L! được!quyền!thay!mặt!ông!B!và!bà!Thu!“bán,!chuyển!nhượng!nhà!ở!và!quyền!sử! dụng!đất!ở!tọa!lạc!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh”!và!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!số! 003971!ngày!26/01/2013!giữa!bên!bán!là!bà!L!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!ông!B! và!bà!T!với!bên!mua!là!ông!K.!Phòng!Công!chứng!B’’!đã!thực!hiện!đúng!quy! !

8! định,!nay!nguyên!đơn!khởi!kiện!Phòng!công!Chứng!B’’!đề!nghị!Tòa!án!bác!đơn! khởi!kiện!của!nguyên!đơn.!Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!có!đơn!xin!vắng!mặt! trong!tất!cả!các!buổi!làm!việc,!hòa!giải!và!xét!xử!tại!tòa!

+!Văn phòng Công chứng P’ do ông I1 (Trưởng Văn phòng Công chứng P’) làm người đại diện theo pháp luật có lời khai thể hiện:!

Trình!tự,!thủ!tục!và!nội!dung!giao!dịch!dân!sự!được!công!chứng!tại!Hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! và! quyền! sở! hữu! nhà! ở! số! 027969,! quyển!số!11!TP/VPCC-SCC/HĐG!ngày!01/11/2019!đối!với!tài!sản!là!thửa!đất!số! 27,!tờ!bản!đồ!số!24,!tọa!lạc!tại!địa!chỉ!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’!giữa! ông!H1!với!bà!O,!Văn!phòng!Công!chứng!B’’!đã!thực!hiện!đúng!quy!định,!đề! nghị!Tòa!án!giải!quyết!theo!quy!định!của!pháp!luật.!Người!đại!diện!theo!pháp! luật!có!đơn!xin!vắng!mặt!trong!tất!cả!các!buổi!làm!việc,!hòa!giải!và!xét!xử!tại!tòa!

Tại!Bản!án!số!390/2020/DS-ST!ngày!25/9/2020!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận! P’!đã!quyết!định:!

!-!!Căn!cứ!khoản!3!Điều!26;!Điều!35;!Điều!39;!Điều!147;!Điều!227,!Điều! 228;!Điều!271;!Điều!273!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!

-!Căn!cứ!Điều!129,!Điều!582,!Điều!451,!Điều!454!Bộ!luật!dân!sự!2005;!

-!Căn!cứ!Điều!123,!Điều!133!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015;!

-!Căn!cứ!Điều!120!Luật!nhà!ở!năm!2015;!

-!Căn!cứ!Điều!95!Luật!đất!đai!năm!2014;!

-! Căn! cứ! điểm! đ! khoản! 1! Điều! 12;! khoản! 2! Điều! 26! Nghị! quyết! số! 326/2016/UBTVQH14! ngày! 30/12/2016! của! Ủy! ban! Thường! vụ! Quốc! hội! quy! định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án.!

Tuyên!xử:!

1.!Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!các!nguyên!đơn!ông!bà!T,!ông! Q,!ông!R,!bà!N.!!

Tuyên!vô!hiệu!hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng! đất!ở!đối!với!tài!sản!là!nhà,!đất!tọa!lạc!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! giữa! bà! Lvới! ông! K! được! Phòng! Công! chứng! B’’! chứng!nhận!ngày!26/01/2013!số!công!chứng!003971.!

Buộc!bà!L!có!nghĩa!vụ!thanh!toán!toàn!bộ!giá!trị!nhà!và!đất!cho!các!nguyên! đơn!là!bà!T,!ông!Q,!ông!R,!bà!N!theo!chứng!thư!thẩm!định!của!Công!ty!TNHH! E’!thẩm!định!gía!tài!sản!đối!với!nhà!đất!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’! là!25.524.000.000!đồng!(hai!mươi!lăm!tỷ!năm!trăm!hai!mươi!bốn!triệu!đồng).!

2.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!các!nguyên!đơn!về!việc!tuyên!vô!hiệu!đối! với!hợp!đồng!mua!bán!nhà!giữa!ông!K!bà!M!với!bà!O;!hợp!đồng!mua!bán!nhà! giữa!bà!O!với!ông!H1.!

3.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!các!nguyên!đơn!về!tuyên!hủy!cập!nhật!biết! động!thay!đổi!chủ!sở!hữu!sang!tên!ông!K!ngày!15/3/2013;!cập!nhật!thay!đổi!chủ! sở!hữu!sang!tên!bà!O!ngày!13/02/2014!và!cập!nhật!thay!đổi!chủ!sở!hữu!sang!tên! ông!H1!ngày!26/11/2019.! !

9! 4.!Chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bà!L!về!việc!buộc!các!nguyên!đơn!là!các! ông!B,!bà!T,!ông!Q,!ông!R,!bà!N!phải!trả!chi!phí!dịch!vụ!thực!hiện!thủ!tục!xin! cấp!giấy!chứng!nhận!và!nộp!thuế!đối!với!quyền!sử!dụng!đất!và!quyền!sở!hữu! nhà!ở!tại!nhà!đất!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’.! Ghi!nhận!sự!tự!nguyện!của!các!ông!bà!T,!ông!Q,!ông!R,!bà!N!đồng!ý!thanh! toán! cho! bà! L! số! tiền! là! 1.113.000.000! đồng! (một! tỷ! một! trăm! mười! ba! triệu! đồng)!(trong!đó!tiền!gốc!là!700.000.000!đồng!và!tiền!lãi!là!413.000.000!đồng).! 5.!Đình!chỉ!xét!xử!yêu!cầu!độc!lập!của!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên! quan!bà!O!về!việc!buộc!ông!K!bà!M!bàn!giao!nhà.! 6.!Chấp!nhận!yêu!cầu!độc!lập!của!ông!H1!về!việc!công!nhận!hợp!đồng!mua! bán!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!tại!địa!chỉ!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận! P’.! Buộc!các!nguyên!đơn!là!các!ông!bà!T,!ông!Q,!ông!R,!bà!N!và!những!người! đang!cư!ngụ!là!các!ông!bà!T,!ông!Q,!ông!R,!bà!P,!cháu!K1,!cháu!Q1,!bà!G1,! cháu!T1,!cháu!T2,!cháu!V1,!ông!A,!bà!Y,!cháu!L1,!cháu!Đ1,!ông!N!tại!nhà!đất!số! 46!C’!phải!bàn!giao!nhà!và!đất!ngay!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.! 7.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:! Số!tiền!133.524.000!đồng!(một!trăm!ba!mươi!ba!triệu!năm!trăm!hai!mươi! bốn!ngàn!đồng)!do!bà!L!phải!chịu,!được!cấn!trừ!vào!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!mà! bà!L!đã!nộp!là!21.000.000!đồng!(hai!mươi!mốt!triệu!đồng)!theo!Biên!lai!thu!số! 0012208!ngày! 10/12/2018!tại!Chi!cục!Thi! hành! án! Dân!sự!quận! P’,!bà! L! còn! phải!nộp!thêm!số!tiền!án!phí!là!112.524.000!đồng!(một!trăm!mươi!hai!triệu!năm! trăm!hai!mươi!bốn!ngàn!đồng).! Bà!T!(sinh!năm!1955)!không!phải!đóng!án!phí!do!thuộc!trường!hợp!miễn! nộp! tiền! án! phí! theo! quy! định! tại! Điểm! đ! khoản! 1! Điều! 12! Nghị! quyết! số! 326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016!của!Ủy!ban!Thường!vụ!Quốc!hội!quy! định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa! án.! Các!ông,!bà!Q,!R,!N!phải!chịu!số!tiền!án!phí!là!45.390.000!đồng!(bốn!mươi! lăm!triệu!ba!trăm!chín!mươi!ngàn!đồng),!được!cấn!trừ!vào!số!tiền!tạm!ứng!án!phí! mà!các!ông,!bà!đã!nộp!theo!Biên!lai!thu!số!0070551!ngày!17/6/2020!là!300.000! đồng! (ba! trăm! ngàn! đồng)! và! Biên! lai! thu! số! 07420! ngày! 09/10/2013! là! 41.000.000! đồng! (bốn! mươi! mốt! triệu! đồng)! tại! Chi! cục! Thi! hành! án! Dân! sự! quận!P’.!Các!ông!bà!Q,!R,!N!phải!nộp!thêm!số!tiền!án!phí!là!4.090.000!đồng! (bốn!triệu!không!trăm!chín!mươi!ngàn!đồng).!! Hoàn!lại!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!là!300.000!đồng!(ba!trăm!ngàn!đồng)!cho! ông!H1!theo!Biên!lai!thu!số!0020256!ngày!12/12/2019!của!Chi!cục!Thi!hành!án! dân!sự!quận!P’.! Hoàn!lại!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!là!46.000.000!đồng!cho!bà!O!theo!Biên!lai! thu!số!01062!ngày!20/5/2014!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!P’.!! Thi!hành!tại!Cơ!quan!Thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền.! !

10!

Ngoài!ra!bản!án!còn!tuyên!về!nghĩa!vụ!thi!hành!án!và!quyền!kháng!cáo!của! đương!sự.!

Ngày!29/9/2020,!nguyên!đơn!bà!T,!ông!Q,!ông!R!và!bà!N!kháng!cáo!toàn! bộ!bản!án!sơ!thẩm.!

Ngày!07/10/2020,!bị!đơn!bà!L!kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm.!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm:!

Nguyên!đơn!không!rút!đơn!khởi!kiện,!người!kháng!cáo!giữ!nguyên!yêu!cầu! kháng!cáo.!!

Các!đương!sự!không!thỏa!thuận!được!với!nhau!về!việc!giải!quyết!vụ!án.!

Nguyên đơn bà T có ông A đại diện theo ủy quyền, ông Q, ông R và bà N thống nhất trình bày:!Các!ông!bà!thay!đổi!một!phần!yêu!cầu!kháng!cáo,!đề!nghị! sửa!một!phần!bản!án!sơ!thẩm,!cụ!thể!yêu!cầu:!

-!Tuyên!bố!vô!hiệu!tất!cả!các!hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất.!!

-!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!độc!lập!của!ông!Minh!là!người!có!quyền!và! nghĩa!vụ!liên!quan!về!việc!công!nhận!hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất!giữa!ông!Minh! và!bà!Hương.!

-!Đề!nghị!hủy!phần!cập!nhật!trong!giấy!chứng!nhận!sở!hữu!nhà,!đất!tên!ông! K,!bà!O!và!ông!H1.!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!các!nguyên!đơn!bổ!sung!yêu!cầu!bà!L,!ông!K!và! vợ!là!bà!M,!bà!O,!ông!H1!và!Phòng!Công!chứng!số!B’’!!cùng!liên!đới!chịu!trách! nhiệm! bồi! thường! thiệt! hại! do! hợp! đồng! vô! hiệu! cho! các! nguyên! đơn! 1.050.000.000! đồng! trong! trường! hợp! Tòa! án!xác! định! hợp! đồng! mua! bán! vô! hiệu.!

Tuyên!bố!vô!hiệu!tất!cả!các!hợp!đồng!mua!bán!nhà;!đất,!không!chấp!nhận! yêu!cầu!độc!lập!của!ông!Minh!là!người!có!quyền!và!nghĩa!vụ!liên!quan,!đề!nghị! hủy!phần!cập!nhật!trong!giấy!chứng!nhận!sở!hữu!nhà,!đất!tên!ông!K,!bà!O!và! ông!H1:!

Bị đơn bà L yêu cầu hủy toàn bộ bản án sơ thẩm do vi phạm tố tụng và nội dung, cụ thể:

-!Về!tố!tụng:!!

+!Bản!án!sơ!thẩm!tuyên!buộc!bà!L!!có!nghĩa!vụ!bồi!thường!thiệt!hại!theo! giá!trị!nhà,!đất!tại!theo!giá!thẩm!định!cho!các!nguyên!đơn!25.524.000.000!đồng! là!vuợt!quá!yêu!cầu!khởi!kiện!của!các!nguyên!đơn.!

+!Cấp!sơ!thẩm!tính!án!phí!chưa!đúng,!cụ!thể:!!

Trong!vụ!án!này!bà!L!!có!yêu!cầu!phản!tố!đối!với!các!nguyên!đơn!về!số!tiền! hợp!thức!hóa!nhà!còn!thiếu!là!700.000.000!đồng!và!lãi!suất!là!9%/năm.!Tổng! cộng! số! tiền! là! 1.113.350.000! đồng.! Bà! L! ! đồng! ý! làm! tròn! số! tiền! là! 1.113.000.000!đồng!và!buộc!các!nguyên!đơn!phải!thanh!toán!cho!bà!L!!khoản! tiền!này!nhưng!chỉ!tuyên!một!mình!nguyên!đơn!là!bà!Thu!phải!chịu!án!phí!là! thiếu!sót.! !

11! Người!có!quyền!và!nghĩa!vụ!liên!quan!là!ông!Minh!có!02!yêu!cầu!khởi!kiện! gồm!tranh!chấp!hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất!!và!yêu!cầu!công!nhận!quyền!sở!hữu,! buộc! các! nguyên! đơn! bàn! giao! nhà! nhưng! cấp! sơ! thẩm! chỉ! cho! đóng! án! phí! 300.000!đồng!đối!với!yêu!cầu!tranh!chấp!hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất!là!thiếu!sót.! Cấp!sơ!thẩm!xác!định!không!đúng!tư!cách!đương!sự:!Cụ!thể!xác!định!Chi! nhánh!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!quận!P’!là!người!có!quyền!và!nghĩa!vụ!liên! quan!là!không!đúng!vì!Chi!nhánh!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!không!có!tư!cách! pháp!nhân.!Đương!sự!trong!vụ!án!này!phải!là!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!! -!Về!nội!dung:!Tòa!sơ!thẩm!tuyên!bà!L!phải!bồi!thường!cho!các!nguyên! đơn!25.524.000.000!đồng!là!không!có!căn!cứ,!không!đúng!qui!định!pháp!luật.! Người có quyền và nghĩa vụ liên quan ông H1 trình bày:!Ông!giữ!nguyên! yêu! cầu!độc! lập!trong!vụ!án!này.! Đề! nghị! Hội!đồng!xét! xử!phúc!thẩm! không! chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!các!nguyên!đơn!và!phía!bị!đơn.!Ông!H1!xác! định!việc!mua!bán!nhà,!đất!giữa!ông!và!bà!O!là!phù!hợp!qui!định!của!pháp!luật.! Ông!đã!được!cơ!quan!nhà!nước!có!thẩm!quyền!cập!nhật!sang!tên!chủ!sở!hữu!tài! sản.!Thông!qua!việc!chuyển!tiền!thanh!toán!nợ!của!bà!O!cho!Ngân!hàng!C3!để! giải!chấp!căn!nhà!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh! ông!tin!tưởng!việc!mua!bán!nhà,!đất!thông!qua!Ngân!hàng!là!hợp!pháp.!Đồng! thời,!thực!tế!ông!là!người!kinh!doanh!nhà,!đất,!nên!có!đến!xem!nhà,!đất!02!lần,! do!nhà!đóng!cửa!không!có!người!ở!nên!không!vào!xem!nhà!trực!tiếp.!Khi!mua! nhà,!đất!ông!không!biết!việc!nhà,!đất!trên!đang!tranh!chấp,!bà!O!không!thông! báo!cho!ông!biết.!Sau!khi!hoàn!tất!mọi!thủ!tục!mua!bán!và!có!nhu!cầu!bán!nhà! và!Tòa!sơ!thẩm!đưa!vào!tham!gia!tồ!tụng!trong!vụ!án!ông!mới!biết!được!thông! tin!nhà,!đất!đang!tranh!chấp.!Ông!không!có!lỗi!trong!việc!mua!bán!nhà,!đất,!giao! dịnh!mua,!bán!nhà,!đất!là!hợp!pháp!và!ông!là!người!ngay!tình.!! Ông!H1!yêu!cầu!giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm.!! Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu: Về!hình!thức:!Từ!khi!thụ!lý!giải!quyết!vụ!án!phúc!thẩm!cũng!như!tại!phiên! tòa!phúc!thẩm!Thẩm!phán!và!Hội!đồng!xét!xử!đã!tiến!hành!đúng!các!quy!định! của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự,!các!đương!sự!thực!hiện!các!quyền!và!chấp!hành!đúng! quy!định!của!pháp!luật.! Về!thời!hạn!kháng!cáo:!Tòa!án!nhân!dân!quận!P’!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!ngày! 19/9/2018,!ngày!29/9/2020!các!nguyên!đơn!có!đơn!kháng!cáo!gửi!qua!đường!bưu! điện,!ngày!7/10/2020!bị!đơn!bà!L!có!đơn!kháng!cáo.!Căn!cứ!Khoản!1!Điều!273! Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!2015!kháng!cáo!trong!hạn!luật!định.! Về!nội!dung!kháng!cáo:!!!! 1.!Căn!cứ!việc!xác!nhận!giữa!ông!K!bà!M!và!bà!L!có!cơ!sở!xác!định!giao! dịch!giữa!02!bên!là!vay!tiền!nhưng!lại!ký!hợp!đồng!mua!bán!nhà.!Tòa!án!cấp!sơ! thẩm!tuyên!hợp!đồng!mua!bán!nhà!là!vô!hiệu!do!giả!cách!là!đúng.!! 2.!Ngày!14/11/2013,!Tòa!án!sơ!thẩm!nhận!đơn!yêu!cầu!áp!dụng!biện!pháp! khẩn!cáp!tạm!thời!của!nguyên!đơn!về!việc!cấm!chuyển!dịch!tài!sản!nhưng!không! !

12! giải!quyết!đơn!dẫn!đến!nhà,!đất!đang!tranh!chấp!đã!tiếp!tục!chuyển!nhượng!cho! những!người!khác.!!

3.!Khi!ông!K!và!bà!O!giao!dịch!căn!nhà!46!đường!C’!thì!Tòa!án!đang!giải! quyết!tranh!chấp!đối!với!bất!động!sản!này!giữa!bà!T!và!bà!L!và!giữa!bà!L!!với! vợ!chồng!ông!K!nên!giao!dịch!này!vô!hiệu.!Tòa!sơ!thẩm!nhận!định,!ông!K!và!bà! L!không!thông!báo!cho!bà!O!biết!tài!sản!có!tranh!chấp!là!do!lỗi!của!ông!K!và!bà! M!và!là!cơ!sở!xác!định!lỗi!khi!các!bên!tranh!chấp!là!không!đúng.!!

4.!Tương!tự,!hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất!giữa!bà!O!và!ông!H1!cũng!vô!hiệu! như!phân!tích!trên.!Việc!xác!định!lỗi!khi!giải!quyết!hậu!quả!bồi!thường!thiệt!hại! do!hợp!đồng!vô!hiệu!sẽ!được!giải!quyết!khi!các!đương!sự!có!yêu!cầu.!

5.!Cấp!sơ!thẩm!xác!định!buộc!bà!L!bồi!thường!thiệt!hại!cho!các!nguyên!đơn! 25.524.000.000!đồng!là!không!có!cơ!sở!!

Do!các!giao!dịch!mua!bán!nhà,!đất!giữa!các!đương!sự!đều!vô!hiệu,!cấp!sơ! thẩm!chưa!giải!quyết!hậu!quả!pháp!lý!của!hợp!đồng!vô!hiệu!nói!trên.!Tại!phiên! tòa!phúc!thẩm,!nguyên!đơn!bổ!sung!yêu!cầu!bồi!thường!thiệt!hại!khi!giải!quyết! hậu!quả!của!hợp!đồng!vô!hiệu.!Đồng!thời,!do!bản!án!sơ!thẩm!có!sai!sót!về!tố!tụng.!

Vì!vậy,!để!giải!quyết!toàn!diện!và!triệt!để!vụ!án!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử! chấp!nhận!kháng!cáo!của!các!nguyên!đơn!và!bị!đơn!là!bà!L!.!!

Căn!cứ!Khoản!3,!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!đề!nghị!hủy!toàn!bộ!bản! án!sơ!thẩm.

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm! tra!tại!phiên!tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử! nhận!định:!

[1]!Về!tố!tụng:!

[1.1]!Về!thời!hạn!kháng!cáo:!Tòa!án!nhân!dân!Quận!P’!đưa!vụ!án!ra!xét!xử! ngày!19/9/2018,!ngày!29/9/2020!các!nguyên!đơn!có!đơn!kháng!cáo!gửi!qua!đường! bưu!điện,!ngày!7/10/2020!bị!đơn!bà!L!có!đơn!kháng!cáo.!Căn!cứ!Khoản!1!Điều! 273!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!2015!kháng!cáo!trong!hạn!luật!định.!

[1.2]! Xét! về! thẩm! quyền! giải! quyết! tranh! chấp:! Quan! hệ! tranh! chấp! là! “Tranh! chấp! Hợp! đồng!ủy! quyền,!Hợp! đồng! mua! bán!nhà,!hủy! cập! nhật!biến! động!quyền!sở!hữu”,!bị!đơn!cư!trú!tại!quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Do!đó,! căn!cứ!Điều!26,!Điều!35,!khoản!1!Điều!39!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!Tòa!án!nhân! dân!Quận!P’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!giải!quyết!đúng!thẩm!quyền.!

[1.3]!Về!sự!có!mặt!và!vắng!mặt!của!các!đương!sự:!Những!người!có!quyền! lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!ông!K,!bà!M,!Phòng!Công!chứng!B’’,!Nguyễn!Thị!Thanh! O!có!ông!U!và!ông!V!đại!diện!theo!ủy!quyền có!đơn!xin!vắng!mặt.!Người!có! quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!Chi!nhánh!Văn!phòng!Đăng!ký!đất!đai!quận!P’,!Ủy! ban!nhân!dân!quận!P’,!bà!P,!bà!G1,!Công!ty!TNHH!S!có!bà!L!đại!diện!theo!pháp! luật,!Văn!phòng!Công!chứng!P’!đã!được!triệu!tập!hợp!lệ!đến!lần!thứ!hai!nhưng! !

13! vắng!mặt!không!lý!do.!Vì!vậy,!Hội!đồng!xét!xử!căn!cứ!vào!Điều!227!và!!Điều! 228!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!xét!xử!vắng!mặt!các!đương!sự!trên.! [1.4]!Về!việc!xác!định!tư!cách!tham!gia!tố!tụng:!! Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!xác!định!Chi!nhánh!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!quận!P’! tham!gia!tố!tụng!với!tư!cách!là!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan:!Xét,!đây! là!thủ!tục!hành!chính!trong!giao!dịch!dân!sự,!không!mang!tính!chất!của!quyết! định! cá! biệt;!cơ! quan,! tổ! chức!có!thẩm! quyền! sẽ! thực!hiện!việc! đăng! ký!biến! động.!Khi!giải!quyết!tranh!chấp!mà!hợp!đồng!bị!vô!hiệu,!người!mua!đã!được!cập! nhật!nội!dung!biến!động!thì!Tòa!án!không!đưa!cơ!quan!có!thẩm!quyền!trong!việc! cấp!giấy!tham!gia!tố!tụng.!Tòa!án!xác!định!nhà,!đất!tranh!chấp!thuộc!quyền!sở! hữu!của!ai!thì!cơ!quan!có!thẩm!quyền!căn!cứ!vào!bản!án!để!điều!chỉnh!biến!động! hoặc!cấp!lại!Giấy!chứng!nhận!cho!phù!hợp!với!quyết!định!của!bản!án.!Cấp!sơ! thẩm!không!đưa!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!vào!tham! gia!tố!tụng!trong!vụ!án!là!đúng.!! Tuy!nhiên,!cấp!sơ!thẩm!lại!xác!định!Chi!nhánh!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai! quân!P’!là!người!có!quyền!và!nghĩa!vụ!liên!quan!là!không!đúng!vì!Chi!nhánh! Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!quận!P’!không!có!tư!cách!pháp!nhân.!! [1.5]!Tại!cấp!sơ!thẩm!bà!O!có!đơn!rút!yêu!cầu!độc!lập!về!việc!buộc!ông!K! và!bà!M!phải!bàn!giao!nhà.!Xét,!việc!rút!yêu!cầu!độc!lập!của!bà!O!là!hoàn!toàn! tự!nguyện!không!trái!pháp!luật!theo!Điều!217!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự,!Tòa!án!cấp! sơ!thẩm!đình!chỉ!xét!xử!đối!với!yêu!cầu!độc!lập!này!là!có!căn!cứ.!! [1.6]!Bản!án!sơ!thẩm!số!390/2020/DS-ST!ngày!25/9/2020!của!Tòa!án!nhân! dân!quận!P’!ban!hành!không!đúng!theo!hướng!dẫn!của!Nghị!quyết!01/2017/NQ-HĐTP! ngày! 13/1/2017! của!Tòa! án! nhân!dân! tối! cao!về!việc!ban! hành! một!số! biểu!mẫu!trong!tố!tụng!dân!sự!thì!(Mẫu!số!52)!Bản!án!sơ!thẩm!chỉ!ghi!họ!tên!của! Hội!thẩm!nhân!dân!không!ghi!chức!vụ,!nghề!nghiệp!của!Hội!thẩm!nhân!dân.!!! [2]!Về!nội!dung:! [2.1]!Xét!yêu!cầu!kháng!cáo!của!các!nguyên!đơn!đề!nghị!sửa!một!phần!bản! án!sơ!thẩm,!đề!nghị!tuyên!vô!hiệu!tất!cả!các!hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất,!không! chấp!nhận!yêu!cầu!độc!lập!của!ông!H1!là!người!có!quyền!và!nghĩa!vụ!liên!quan! và!hủy!phần!cập!nhật!trong!giấy!chứng!nhận!sở!hữu!nhà,!đất!tên!ông!K,!bà!O!và! ông!H1,!Hội!đồng!xét!xử!nhận!thấy:! [2.1.1]!Về!Hợp!đồng!ủy!quyền!ngày!21/12/2012!giữa!ông!B!bà!T!với!bà!L:! Xét,! phía! nguyên! đơn! có! yêu! cầu! tuyên! hủy! Hợp! đồng! ủy! quyền! ngày! 21/12/2012!giữa!ông!B!bà!T!với!bà!L.!Bị!đơn!bà!L!cũng!đồng!ý.!Nhận!thấy:! Về!hình!thức!hợp!đồng!ủy!quyền:!Hợp!đồng!ủy!quyền!lập!năm!2012,!có! công!chứng!chứng!thực!là!phù!hợp!với!quy!định!của!pháp!luật.! Về!nội!dung:!Nội!dung!công!việc!thực!hiện!theo!ủy!quyền!"Bên được ủy quyền được quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện giao dịch thế chấp, chuyển nhượng đối với bất động sản là nhà đất tại 46 đường C’, phường Q’, quận P’…",! theo! thỏa! thuận! này! thì! thời! hạn! hợp! đồng! ủy! quyền! là! 03! tháng! (21/12/2012!đến!ngày!21/03/2013).!! !

14!

Căn! cứ! Điều! 582! Bộ! luật! dân! sự! 2005,! hợp! đồng! ủy! quyền! trên! đương! nhiên!hết!hiệu!lực!do!các!bên!thỏa!thuận!mà!không!cần!thiết!phải!tuyên!hủy!hợp! đồng!ủy!quyền.!

[2.1.2]!Về!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất! giữa!bà!L!với!ông!K!và!bà!M:!

Phía!nguyên!đơn!yêu!cầu!tuyên!bố!hủy!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’!theo!hợp! đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!được!Phòng!Công! chứng!B’’!chứng!nhận!ngày!26/01/2013!số!công!chứng!003971!giữa!bà!L!!với! ông!K!do!vô!hiệu.!Bị!đơn!bà!L!đồng!ý!vì!cho!rằng!đây!là!giao!dịch!giả!cách! nhằm!che!đậy!hợp!đồng!vay!tiền!giữa!bà!với!ông!K,!bà!M!đồng!thời!với!tư!cách! là!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!ông!K!không!đồng!ý!với!yêu!cầu!của!các! nguyên!đơn!và!bị!đơn.!Ông!K,!bà!M!đề!nghị!công!nhận!hợp!đồng!mua!bán!nhà! hai!bên!đã!ký.!

Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy,!giữa!bà!L!và!vợ!chồng!ông!K!bà!M!thừa!nhận!có! quan!hệ!vay!tiền,!số!tiền!vay!là!2.500.000.000!đồng!và!ký!hợp!đồng!mua!bán! nhà!là!đảm!bảo!cho!số!nợ!vay!của!bà!L.!Hai!bên!lập!biên!bản!cam!kết!thỏa!thuận! ngày! 25/01/2013! thể! hiện! ký! hợp! đồng! mua! bán! nhà! trên! là! để! đảm! bảo! cho! khoản!nợ!vay.!Việc!giao!dịch!mua!bán!của!các!bên!không!thể!hiện!thời!điểm!bàn! giao!nhà.!Thực!tế!các!nguyên!đơn!vẫn!cư!trú!tại!căn!nhà!trên!cho!đến!hiện!nay.!!

Cấp!sơ!thẩm!xác!định!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng!quyền! sử!dụng!đất!là!giả!tạo!nhằm!che!dấu!quan!hệ!vay!mượn!vi!phạm!Điều!129!Bộ! luật!dân!sự!năm!2005!là!có!căn!cứ.!!

Về!hậu!quả!pháp!lý!của!hợp!đồng!vô!hiệu:!Xét,!hợp!đồng!mua!bán!nhà!giữa! bà!L!với!ông!K!bà!M!!là!giả!tạo!nên!đã!vô!hiệu!từ!thời!điểm!xác!lập!do!đó!không! làm!phát!sinh!quyền!và!nghĩa!vụ!của!các!bên.!Do!hợp!đồng!vay!tiền!vẫn!phát! sinh!hiệu!lực.!Bà!L!đồng!ý!trả!lại!cho!ông!K!bà!M!số!tiền!3.000.000.000!đồng! nhưng!xin!kéo!dài!thời!hạn!thanh!toán!là!02!năm.!Tuy!nhiên,!ông!K!bà!M!không! yêu!cầu!giải!quyết!số!tiền!vay!trong!vụ!án!này!nên!cấp!sơ!thẩm!không!xem!xét! và!xác!định!ông!K,!bà!M!có!quyền!khởi!kiện!bà!L!trong!vụ!án!khác!về!tranh! chấp!hợp!đồng!vay!tài!sản!là!phù!hợp.!

[2.1.3]!Về!Hợp!đồng!mua!bán!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông! K,!bà!M!với!bà!O.!

Xét,! vụ! án! được! thụ! lý! giữa! nguyên! đơn! bà! T! và! bị! đơn! bà! L! ngày! 26/1/2013,!sau!đó,!ngày!20/5/2014!bà!O!khởi!kiện!ông!K!tại!Tòa!án!nhân!dân! quận!P’!cùng!đối!tượng!tranh!chấp!là!quyền!sở!hữu!nhà,!đất!số!46!đường!C’,! phường! Q’,!quận! P’.!Ngày! 19/8/2014,! Tòa! án! quận! P’! nhập! vụ! án!tranh! chấp! giữa!bà! O!và!ông! K! vào! vụ! án! L!và! ông! K,!bà! O!được! xác!định! là! người!có! quyền!và!nghĩa!vụ!liên!quan!trong!vụ!án!này.!

Theo!Hợp!đồng!mua!bán!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!tại!số!46! đường! C’,! phường!Q’,! quận!P’! được! Phòng! Công!chứng! B’’! chứng! nhận! ngày! 24/01/2014!số!công!chứng!003289!giữa!ông!K,!bà!M!với!bà!O.!Có!cơ!sở!xác!định! !

15! việc!giao!dịch!mua!bán!nhà,!đất!giữa!ông!K!và!bà!O!xảy!ra!trong!thời!gian!Tòa!án! nhân!dân!quận!P’!thụ!lý!giải!quyết!tranh!chấp!nhà!đất!nói!trên.! Điều!kiện!của!nhà!ở!tham!gia!giao!dịch!về!nhà!ở!theo!qui!định!Khoản!1,! điểm!c!Điều!91!Luật!Nhà!ở!năm!2005!là:! “Không có tranh chấp về quyền sở hữu”,!Điều!118!luật!nhà!ở!năm!2014!thì:!“Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu”!và!theo!qui!định!Điều!188!Luật!đất!đai! 2013! thì! “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Đất không có tranh chấp”.!! Căn!cứ!điểm!c!khoản!1!Điều!117!Bộ!luật!Dân!sự!2015!thì!điều!kiện!có!hiệu! lực!của!giao!dịch!dân!sự!là!“Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.”!Và!Điều!123!Giao! dịch! dân!sự!vô!hiệu!do! vi!phạm! điều! cấm! của! pháp!luật,!trái! đạo!đức!xã! hội:! “Giao dịch dân sự có Mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”.! Như!vậy,!việc!ông!K,!bà!M!bán!nhà,!đất!đang!tranh!chấp,!khiếu!kiện!cho!bà! O!là!không!hợp!pháp,!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật.!!Do!đó,!Hợp!đồng!mua! bán!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!tại!số!46!đường!C’!phường!Q’,! quận! P’! được! Phòng! Công! chứng! B’’! chứng! nhận! ngày! 24/01/2014! số! công! chứng!003289!giữa!ông!K,!bà!M!với!bà!O!được!xác!định!vô!hiệu.! Nên! có! cơ! sở! chấp! nhận! yêu! cầu! của! nguyên! đơn! về! việc! tuyên! bố! hợp! đồng! mua! bán! ở! và! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! ở! tại! số! 46! đường! C’! phường!Q’,!quận!P’!được!Phòng!Công!chứng!B’’!chứng!nhận!ngày!24/01/2014! số!công!chứng!003289!giữa!ông!K,!bà!M!với!bà!O!vô!hiệu.!! [2.1.4]!Xét,!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!về!việc!không!chấp!nhận!yêu! cầu!độc!lập!của!người!có!quyền!và!nghĩa!vụ!liên!quan!là!ông!H1:! Các! nguyên! đơn! cùng! có! yêu! cầu! tuyên! bố! hợp! đồng! mua! bán! nhà! ở! và! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!tại!số!46!đường!C’,!phường!Q’,!quận!P’! theo!hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở!giữa!bà!O! và!ông!H1!ký!ngày!01/11/2019!được!Văn!phòng!Công!chứng!P’!chứng!thực!số! 027969!là!vô!hiệu.!! Ông!H1!có!đơn!yêu!cầu!độc!lập!không!đồng!ý!với!yêu!cầu!của!các!nguyên! đơn!và!yêu!cầu!công!nhận!hợp!đồng!mua!bán!nhà!giữa!ông!và!bà!O!đã!ký,!đồng! thời!buộc!những!người!đang!ở!trong!căn!nhà!trên!phải!bàn!giao!nhà!cho!ông.! Xét,!Hợp!đồng!mua,!bán!nhà!đất!giữa!ông!H1!và!bà!O!được!xác!định!là!vô!hiệu,! bởi!lẽ:! Thứ!nhất,!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!và!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ở! giữa!bà!O!và!ông!H1!ký!ngày!01/11/2019!xảy!ra!trong!thời!gian!Tòa!án!Nhân! dân!Quận!P’!thụ!lý!giải!quyết!tranh!chấp!nhà!đất!nói!trên!giữa!bà!L!và!ông!K!và! bà!O!như!phân!tích!trên.! !

16!

Thứ!hai,!ông!H1!không!phải!là!người!mua!tài!sản!qua!Ngân!hàng!ngay!tình! bởi!lẽ!ông!H1!chỉ!giải!ngân!số!tiền!mua!nhà,!đất!trên!cho!Ngân!hàng!để!giải!chấp! khoản!nợ!cho!bà!O.!Ông!H1!không!phải!là!người!mua!nhà!đất!theo!thủ!tục!đăng!ký! giao!dịch!đảm!bảo!của!Ngân!hàng!theo!qui!định!của!Pháp!luật.!

Xét,!cấp!sơ!thẩm!căn!cứ!Điều!133!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015!xác!định!ông! H1!là!người!thứ!ba!ngay!tình!và!giao!dịch!giữa!ông!bà!O!và!ông!H1!không!bị!vô! hiệu!là!không!đúng.!!!

Cấp!sơ!thẩm!nhận!định!ông!H1!không!thể!biết!được!giao!dịch!mua!bán!nhà! ban!đầu!giữa!bà!L!với!ông!K,!bà!M!giả!tạo!là!đúng.!Tuy!nhiên,!người!giao!dịch! với!ông!K!là!bà!O!chứ!không!phải!là!ông!K!và!bà!M.!Bà!O!đã!biết!được!nhà,!đất! mà!bà!bán!cho!ông!H1!đang!bị!Tòa!án!nhân!dân!quận!P’!giải!quyết!tranh!chấp! quyền!sở!hữu!nhà,!đất!giữa!bà!L,!ông!K!và!tranh!chấp!giữa!bà!O!và!ông!K.!Việc! ông!H1!không!biết!giao!dịch!vô!hiệu!trước!đó!giữa!bà!L!với!ông!K,!bà!M!giả!tạo! nên!vô!hiệu!chỉ!là!căn!cứ!xác!định!lỗi!của!các!đương!sư!trong!giao!dịch!vô!hiệu! để!bồi!thường,!không!phải!là!căn!cứ!xác!định!tính!pháp!lý!của!hợp!đồng!mua! bán!nhà,!đất!giao!dịch!giữa!bà!O!và!ông!H1.!

Quan!điểm!của!ông!H1!cho!rằng!ông!mua!nhà!và!đất!nói!trên!khi!bà!O!đang! thế! chấp! cho! Ngân!hàng! và! việc! ông!không! nhận! nhà! vì! tin! tưởng! việc! Ngân! hàng!thông!báo!cho!ông!việc!nhà!có!người!thuê!trong!thời!hạn!02!tháng!để!xác! định!ông!không!có!lỗi!trong!giao!dịch!với!bà!O!cũng!là!căn!cứ!để!xem!xét!giải! quyết!hậu!quả!của!hợp!đồng!vô!hiệu!cũng!như!việc!bồi!thường!thiệt!hại!do!hợp! đồng!vô!hiệu.!

[2.1.5]!Về!kháng!cáo!của!các!nguyên!đơn!yêu!cầu!tuyên!hủy!các!cập!nhật! thay!đổi!chủ!sở!hữu!sang!tên!ông!K!ngày!15/3/2013;!cập!nhật!thay!đổi!chủ!sở! hữu!sang!tên!bà!O!ngày!13/02/2014!và!cập!nhật!thay!đổi!chủ!sở!hữu!sang!tên! ông!H1!ngày!26/11/2019,!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy,!việc!các!chủ!sở!hữu!được! cập!nhật!sang!tên!trên!Giấy!chứng!nhận!trên!cơ!sở!các!hợp!đồng!mua!bán!nhà,! đất!vô!hiệu!là!không!đúng!với!quy!định!của!pháp!luật.!Nên!có!cơ!sở!chấp!nhận! toàn!bộ!kháng!cáo!của!các!nguyên!đơn.!!!

[2.2]!Xét!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Lvề!việc!yêu!cầu!hủy!toàn!bộ! bản!án!sơ!thẩm!do!vi!phạm!tố!tụng!và!nội!dung,!Hội!đồng!xét!xử!nhận!thấy:!!

[2.2.1]!Về!tố!tụng:!!

Xét,!trong!toàn!bộ!hồ!sơ!và!xác!nhận!của!đương!sự!tại!phiên!tòa!thì!tại!cấp!sơ! thẩm!các!nguyên!đơn!không!có!yêu!cầu!bà!L!phải!bồi!thường!thiệt!hại!do!các!hợp! đồng!mua!bán!nhà,!đất!vô!hiệu.!Nhưng!bản!án!sơ!thẩm!buộc!bà!L!có!nghĩa!vụ! thanh!toán!giá!trị!đất!cho!các!nguyên!đơn!theo!chứng!thư!thẩm!định!của!Công!ty! TNHH!Savills!Việt!Nam!thẩm!định!giá!tài!sản!đối!với!nhà!đất!tại!số!46!đường!C’! là!25.524.000.000!đồng.!Phía!bà!L!kháng!cáo!cho!rằng!bản!án!đã!vi!phạm!tố!tụng,! giải!quyết!vuợt!quá!yêu!cầu!khởi!kiện!của!đương!sự!là!có!căn!cứ.!!!

Cấp!sơ!thẩm!tính!án!phí!chưa!đúng,!cụ!thể:!!

-!Trong!vụ!án!này!bà!Lcó!yêu!cầu!phản!tố!đối!với!các!nguyên!đơn!về!số!tiền! hợp! thức! hóa! nhà!còn! thiếu! là! 700.000.000! đồng! và! lãi! suất! là! 9%/năm.! Tổng! cộng! số! tiền! là! 1.113.350.000! đồng.! Bà! L! đồng! ý! làm! tròn! số! tiền! là! !

17! 1.113.000.000!đồng!và!buộc!các!nguyên!đơn!phải!thanh!toán!cho!bà!L!các!nhưng! chỉ!tuyên!một!mình!nguyên!đơn!là!bà!T!phải!chịu!án!phí!là!không!đúng.! -!Người!có!quyền!và!nghĩa!vụ!liên!quan!là!ông!H1!có!02!yêu!cầu!độc!lập! gồm!tranh!chấp!hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất!!và!yêu!cầu!công!nhận!quyền!sở!hữu,! buộc! các! nguyên! đơn! bàn! giao! nhà! nhưng! cấp! sơ! thẩm! chỉ! cho! đóng! án! phí! 300.000!đồng!đối!với!yêu!cầu!tranh!chấp!hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất!!là!thiếu!sót.! [2.2.2]!Về!nội!dung:!Tòa!sơ!thẩm!xác!định!Hợp!đồng!mua,!bán!nhà!đất!giữa! bà!L!và!ông!K!và!bà!T!vô!hiệu!do!là!hợp!đồng!giả!cách!nên!tuyên!bà!L!phải!chịu! trách!nhiệm!bồi!thường!thiệt!hại!do!cho!các!nguyên!đơn!25.524.000.000!đồng! theo!giá!trị!thẩm!định!toán!bộ!căn!nhà!là!vượt!quá!yêu!cầu!khởi!kiện!vì!tại!cấp!sơ! thẩm!các!nguyên!đơn!đều!không!có!yêu!cầu!này!với!bà!L.!Đồng!thời,!việc!xác! định!trách!nhiệm!bồi!thường!thiệt!hại!do!hợp!đồng!vô!hiệu!phải!căn!cứ!vào!lỗi! của!tất!cả!các!bên!khi!tham!gia!giao!dịch.!! [2.3]! Ngoài! ra,!bị!đơn! bà! L!có! yêu! cầu! phản! tố! với! các! yêu! cầu! của! các! nguyên!đơn!phải!trả!chi!phí!dịch!vụ!là!700.000.000!đồng!cùng!với!tiền!lãi!suất!là! 9%/năm,!tính!từ!tháng!02/2014!đến!ngày!Tòa!xét!xử!sơ!thẩm!(ngày!22/9/2020).! Số!tiền!cụ!thể!bà!L!yêu!cầu!là!1.113.000.000!đồng!và!tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!phúc! thẩm!các!nguyên!đơn!đồng!ý!nên!Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!ghi!nhận!là!có!cơ!sở.! Từ!những!phân!tích!trên!do!các!hợp!đồng!mua,!bán!nhà!đất!giữa!bà!Lvới! ông!K,!bà!M;!giữa!ông!K!bà!M!với!bà!O!và!Hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất!giữa!bà! O!và!ông!H1!đều!vô!hiệu!nhưng!do!cấp!sơ!thẩm!chưa!giải!quyết!hậu!quả!của!hợp! đồng!vô!hiệu!theo!qui!định!tại!Điều!131!Bộ!luật!dân!sự!2015.!Đồng!thời,!tại!cấp!! phúc!thẩm,!các!nguyên!đơn!có!yêu!cầu!bồi!thường!thiệt!hại!do!giao!dịch!vô!hiệu,! nhưng!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!chưa!xem!xét!nên!để!đảm!bảo!hai!cấp!xét!xử!cần!thiết! phải!hủy!bản!án!sơ!thẩm!giao!về!Tòa!án!nhân!dân!quận!P’!giải!quyết!lại!vụ!án! theo!thủ!tục!sơ!thẩm.! [3]!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!và!chi!phí!tố!tụng!khác:!Do!bản!án!sơ!thẩm! hủy!toàn!bộ!nên!án!phí!sẽ!được!xem!xét,!giải!quyết!tại!cấp!sơ!thẩm.! [4]!Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Do!hủy!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!nên!người! kháng!cáo!không!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm,!hoàn!lại!cho!người!kháng! cáo!án!phí!tạm!nộp.! Bởi các lẽ trên, Căn!cứ!Khoản!3,!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!2015;!

QUYẾT!ĐỊNH:!

1.!Chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!các!nguyên!đơn!bà!T,!ông!Q,!ông!R,! bà!N!và!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!L.!!! Hủy!toàn!bộ!bản!án!Dân!sự!sơ!thẩm!số!390/2020/DS-ST!ngày!25/9/2020! của!Tòa!án!nhân!dân!quận!P’!về!việc!“Tranh!chấp!Hợp!đồng!đặt!cọc!và!Hợp! đồng!ủy!quyền,!hủy!cập!nhật!biến!động!quyền!sở!hữu”.!! Giao!toàn!bộ!hồ!sơ!về!Tòa!án!nhân!dân!Quận!P’!để!xem!xét!giải!quyết!lại! theo!thủ!tục!sơ!thẩm.!!!! !

18!

2.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!và!chi!phí!tố!tụng!khác:!Do!bản!án!sơ!thẩm!hủy! toàn!bộ!nên!án!phí!sẽ!được!xem!xét,!giải!quyết!tại!cấp!sơ!thẩm.!

3.!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!!!!

Hoàn!lại!cho!bà!L!phí!tạm!nộp!!300.000!đồng!!theo!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án! phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!AA/2019/0071111!ngày!13!tháng!10!năm!2020!của!Chi!cục! thi!hành!án!dân!sự!Quận!P’.!!

Hoàn!lại!cho!bà!T!và!ông!Q,!R,!N!án!phí!tạm!nộp!!1.200.000!đồng!!theo! Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!AA/2019/0071037!ngày!06!tháng! 10!năm!2020!của!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!Quận!P’.!

Bản!án!dân!sự!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!

Nơi!nhận:!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

TM.!HỘI!ĐỒNG!XÉT!XỬ!PHÚC!THẨM! -!TAND!Tối!cao;!

THẨM!PHÁN!–!CHỦ!TỌA!PHIÊN!TÒA! -!TAND!Cấp!cao!tại!TPHCM;!

! -!VKSND!TP.HCM;!

! -!TAND!Quận!P’!;!

! -!Chi!cục!THADS!Q.P’;!

! -!Cục!THADS!TPHCM;!

! -!Các!đương!sự;!

! -!Lưu!hồ!sơ!vụ!án,!VP.! !

Đặng!Huyền!Phương!!!!!

! !

19!