Bản án 271/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, nội dung vụ án, quyết định bản án sơ thẩm và nội dung kháng cáo được tóm tắt như sau:

* Nguyên đơn trình bày: Vào ngày 27/09/2024, ông có thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lê Văn T và bà Lê Thị A, phần đất có diện tích là chiều ngang 6m, chiều dài 50m, tổng diện tích là 300 m² (chiều ngang giáp với lộ Nguyễn Trung T1, phía bên trái giáp với đất ông Lê Thanh T2), đất tọa lạc tại Khóm G, Phường A, thị xã N, tỉnh Sóc Trăng, với giá chuyển nhượng là 420.000.000 đồng.

Đồng thời, ông có đặt cọc cho ông T và bà A số tiền là 220.000.000 đồng, thỏa thuận trong vòng 20 ngày thì vợ chồng ông T và bà A phải cùng ông đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng và phải lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngân hàng về rồi ông sẽ giao đủ tiền. Nếu như hết thời hạn này mà vợ chồng ông T và bà A không đồng ý thực hiện thì phải bồi thường cho ông gấp đôi số tiền đặt cọc, còn nếu ông không mua nữa thì sẽ bị mất cọc. Việc thỏa thuận này được hai bên làm “Giấy biên nhận tiền đặt cọc” đề ngày 27/09/2024. Ông và ông T, bà A có ký tên vào và có bà Võ Thị Thu X, ngụ cùng khóm 7 chứng kiến và có ông Đặng Văn H là trưởng Ban N xác nhận.

Sau khi làm giấy trên thì ông có liên hệ vợ chồng ông T và bà A để yêu cầu vợ chồng ông T và bà A phải lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về, cùng ông đi làm thủ tục công chứng nhưng vợ chồng ông T và bà A chỉ hứa hẹn nhiều lần mà không thực hiện. Đến nay, đã hết thời hạn như đã thỏa thuận nhưng vợ chồng ông T và bà A vẫn không đồng ý thực hiện.

Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 27-9-2024 giữa ông Lương Phú S và vợ chồng ông Lê Văn T, bà Lê Thị A; buộc vợ chồng ông T, bà A có nghĩa vụ trả cho ông S số tiền cọc là 220.000.000 đồng.

2. Buộc vợ chồng ông Lê Văn T, bà Lê Thị A có trách nhiệm liên đới bồi thường cho ông Lương Phú S số tiền 220.000.000 đồng.

Tổng cộng, yêu cầu ông T, bà A phải trả số tiền là 440.000.000 đồng.

* Người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày, yêu cầu phản tố như sau:

Vào ngày 27/9/2024, ông Lê Văn T và vợ là bà Lê Thị A có thực hiện ký Biên nhận tiền cọc với ông Nguyễn Quốc D. Hai bên thống nhất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người tên là Lương Phú S. Phần đất có chiều ngang 6m, dài 50m. Tổng diện tích là 30 m2, giá bán là 70.000.000 đồng/mét ngang. Tổng giá trị là 420.000.000 đồng, đất tọa lạc tại địa chỉ khóm G, Phường A, thị xã N, tỉnh Sóc Trăng.

Biên nhận tiền cọc này có sự chứng kiến của bà Võ Thị Thu X, được ông Đặng Văn H là trưởng ban N chứng kiến và ký xác nhận. Sau đó văn bản được U, thị xã N ký xác thực và đóng dấu vào văn bản. Trong Giấy đặt cọc thể hiện số tiền cọc là 220.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại thời điểm đó ông D chỉ giao cho vợ chồng ông số tiền 90.000.000 đồng. Việc giao nhận tiền được thực hiện tại nhà ông, giao tiền mặt và có sự chứng kiến của Đặng Văn H - Trưởng ban N.

Ngoài ra, nội dung Giấy biên nhận tiền cọc có ghi thêm nội dung: "Ông Lương Phú S yêu cầu thời gian khoảng 20 ngày ông Lê Văn T có trách nhiệm công chứng giấy tờ có liên quan, công chứng giấy tờ xong ông trồng tiền đầy đủ. Nếu bên ông Lê Văn T không chịu ra công chứng thì phải bồi thường cho ông, còn bên ông không trồng tiền đầy đủ thì bên ông chịu 1 bồi thường 2 lần số tiền còn bên bỏ cọc là bỏ hết số tiền cọc".

Trước khi các bên thỏa thuận mua bán với nhau thì phía ông D biết phần đất của ông đang thế chấp tại Ngân hàng, nên có hứa là 20 ngày sau sẽ đưa đủ số tiền cọc cho ông lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Ngân hàng về để giải chấp, sau đó hai bên sẽ thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng theo đúng quy định pháp luật. Nhưng sau 20 ngày ký Giấy nhận tiền cọc, ông liên lạc cho ông D yêu cầu ông D1 tiếp tục thanh toán tiền cọc còn lại cho ông thì ông D không đưa, kéo dài thời gian cho đến nay. Nhận thấy phía nguyên đơn không thực hiện thanh toán đầy đủ số tiền cọc như trong thỏa thuận, ông đã nhiều lần yêu cầu thanh toán tiếp tục nhưng phía nguyên đơn không thanh toán mà còn nộp đơn khởi kiện ông đến Tòa án.

Vì vậy, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện. Bởi vì các lý do sau:

Thứ nhất, ông cùng với vợ là bà Lê Thị A thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Quốc D chứ không thực hiện giao dịch với ông Lương Phú S, ông không biết ông Lương Phú S là ai.

Thứ hai, Trong Giấy đặt cọc có thể hiện số tiền cọc là 220.000.000 đồng. Tuy nhiên tại thời điểm đó ông D chỉ mới giao cho vợ chồng ông số tiền là 90.000.000 đồng. Việc giao nhận tiền được thực hiện tại nhà ông, giao tiền mặt và có sự chứng kiến của Đặng Văn H và bà X.

Thứ ba, trong nội dung ghi thêm của hợp đồng có thể hiện cụ thể bên mua không thực hiện thanh toán đầy đủ thì phải chịu mất cọc. Tại thời điểm các bên đặt cọc để chuyển nhượng phần đất nêu trên thì bị đơn có nói cho nguyên đơn biết rằng phần đất này đang thế chấp tại ngân hàng.

Như vậy, nguyên đơn ông Lương Phú S khởi kiện và yêu cầu vợ chồng ông phải trả lại số tiền cọc 220.000.000 đồng và chịu phạt cọc 220.000.000 đồng là không đúng và hoàn toàn không có căn cứ.

Bị đơn ông Lê Văn T có đơn phản tố, yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Yêu cầu nguyên đơn ông Lương Phú S, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quốc D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (phần đất ngang 6m x dài 50m, diện tích 300m2, giá bán 70.000.000 đồng/mét ngang, tổng cộng 420.000.000 đồng, đất tọa lạc tại Khóm G, Phường A, thị xã N, tỉnh Sóc Trăng).

2. Trường hợp không đồng ý tiếp tục mua thì yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 27/9/2024 giữa ông Lương Phú S, ông Nguyễn Quốc D với vợ chồng ông Lê Văn T và phải chịu mất cọc như trong thỏa thuận đã cam kết.

3. Bác yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn ông Lương Phú S về việc yêu cầu ông Lê Văn T, bà Lê Thị A thanh toán lại số tiền cọc và phạt cọc tất cả là 440.000.000 đồng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H: Trong quá trình giải quyết vụ án, Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H cung cấp cho Tòa án bản sao hồ sơ cấp tín dụng của ông Lê Văn T, bà Lê Thị A (gồm hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Hồ sơ thể hiện phần đất thuộc thửa số 126, tờ bản đồ số 81, tọa lạc tại Khu V, phường N, thành phố Cần Thơ đang được ông T, bà A thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ tại Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H. Ngoài ra, Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H không có ý kiến trình bày hay yêu cầu cụ thể nào trong vụ án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quốc D: Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đạt, thông báo hợp lệ các văn bản tố tụng cho ông Nguyễn Quốc D biết về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu phản tố của bị đơn. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc D không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn; không có ý kiến phản đối các tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn, bị đơn cung cấp và không cung cấp tài liệu, chứng cứ nào.

* Sự việc được Tòa án nhân dân khu vực 7 - Cần Thơ thụ lý, giải quyết. Tại Bản án sơ thẩm số 87/2025/DS-ST, ngày 15 tháng 9 năm 2025, đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 235, Điều 266, Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328, Điều 500, Điều 501, Điều 502 của Bộ luật Dân sự; Điều 27, Điều 45, Điều 236 của Luật Đất đai; điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 27-9-2024, giữa ông Lương Phú S và vợ chồng ông Lê Văn T, bà Lê Thị Anh .

Buộc bị đơn ông Lê Văn T, bà Lê Thị A có trách nhiệm liên đới trả cho nguyên đơn ông Lương Phú S số tiền cọc đã nhận là 90.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lương Phú S về việc buộc các bị đơn ông Lê Văn T, bà Lê Thị A có trách nhiệm liên đới trả cho nguyên đơn ông Lương Phú S số tiền cọc 130.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 220.000.000 đồng.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lê Văn T, bà Lê Thị A về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn T, bà Lê Thị A và ông Lương Phú S; nếu không thực hiện thì chịu mất tiền cọc như đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm và thông báo quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

* Ngày 26/9/2025, nguyên đơn ông Lương Phú S kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

* Ngày 22/9/2025, bị đơn ông Lê Văn T kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng chấp không nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn giữ nguyên kháng cáo, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt. Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm. Đồng thời, phát biểu quan điểm về tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo và cho rằng kháng cáo của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận, kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở và đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, ý kiến phát biểu và đề nghị của Kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

[2]. Xét kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng người đại diện theo ủy quyền của bị đơn thừa nhận chữ ký, dấu lăn tay trong giấy biên nhận tiền đặt cọc ngày 27/9/2024 là của bị đơn ông T, bà A. Tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Đối chiếu quy định trên ông S đã đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa số 126, tờ bản đồ số 81, tọa lạc tại khóm G, phường A, thị xã N, tỉnh Sóc Trăng. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận là 420.000.000 đồng, bên nhận chuyển nhượng là ông S có nghĩa vụ đặt cọc trước số tiền 220.000.000 đồng cho bên chuyển nhượng, sau thời gian khoảng 20 ngày kể từ ngày đặt cọc, bên chuyển nhượng phải công chứng giấy tờ đầy đủ thì bên nhận chuyển nhượng sẽ hoàn tất thủ tục thanh toán.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 2 Điều 308 và khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lương Phú S.

2. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lê Văn T.

3. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm 87/2025/DS-ST, ngày 15 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7 – Cần Thơ và được tuyên lại như sau:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 235, Điều 266, Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 328, Điều 500, Điều 501, Điều 502 của Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ Điều 27, Điều 45, Điều 236 của Luật Đất đai;

- Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lương Phú S. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 27/9/2024, giữa ông Lương Phú S và vợ chồng ông Lê Văn T, bà Lê Thị Anh .

- Buộc bị đơn ông Lê Văn T, bà Lê Thị A có trách nhiệm liên đới trả cho nguyên đơn ông Lương Phú S số tiền cọc đã nhận là 220.000.000 đồng và bồi thường số tiền phạt cọc là 220.000.000 đồng.

- Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lê Văn T, bà Lê Thị A về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn T, bà Lê Thị A và ông Lương Phú S. Nếu không thực hiện thì chịu mất tiền cọc như đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Nguyên đơn ông Lương Phú S không phải chịu án phí. Trả lại cho ông S số tiền án đã nộp 10.800.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009485 ngày 17/12/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Ngã Năm, tỉnh Sóc Trăng nay là Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ.

- Bị đơn ông Lê Văn T, bà Lê Thị A được miễn án phí.

4. Chi phí tố tụng khác: Bị đơn ông Lê Văn T và bà Lê Thị A phải chịu 350.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, ông T đã nộp xong.

5. Bản án này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014), thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM