Bản án 271/2023/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai bà Nguyễn Thị Thu Th và là người đại diện theo uỷ quyền của các nguyên đơn khác trình bày:

Bà Bùi Thị S là người có nghĩa vụ trả nợ cho các anh chị theo các quyết định công nhận sự thoả thuận giữa các đương sự của Toà án nhân dân huyện Châu Thành, cụ thể như sau:

1.1 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

67/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho chị Nguyễn Thị

Thu Th số tiền 39.130.000 đồng.

1.2 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

71/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho anh Nguyễn

Thanh Th1 số tiền 43.035.000 đồng.

1.3 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

64/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho chị Nguyễn Thị

Thư H2 số tiền 25.500.000 đồng.

1.4 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

62/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho anh Nguyễn

Quốc V số tiền 14.955.000 đồng.

1.5 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

70/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho chị Nguyễn Thị

H số tiền 22.505.000 đồng.

1.6 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

63/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho bà Nguyễn Thị T

số tiền 20.600.000 đồng.

1.7 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

61/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho chị Nguyễn Thị

H1 số tiền 25.955.000 đồng.

1.8 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

66/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho bà Lê Thị L số

tiền 20.155.000 đồng.

1.9 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

68/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho chị Nguyễn Thị

Thanh Th2 số tiền 39.100.000 đồng.

1.10 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

65/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho bà Nguyễn Thị

N số tiền 10.700.000 đồng.

1.11 Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số

69/2021/QĐST – DS ngày 04/3/2021. Chị S trả cho chị Nguyễn Thị

Kim O số tiền 22.300.000 đồng.

Đến ngày 23/4/2021 Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành ban hành các quyết định thi hành án theo yêu cầu đối với bà Bùi Thị S cho các đương sự nêu trên.

Theo các quyết định nêu trên thì bà Bùi Thị S phải thi hành tổng số tiền 338.768.875 đồng.

Theo kết quả xác minh đã xác định bà Bùi Thị S có đứng tên quyền sử dụng đất thửa đất số 4016, tờ bản đồ số 3, diện tích 1.012,5m2, loại đất cây lâu năm, tại Ấp LT, xã LH, huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang.

Đến ngày 09/3/2021 bà Bùi Thị S đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất trên cho bà Nguyễn Thị L. Việc chuyển nhượng được quyền sử dụng đất được thực hiện sau thời điểm quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật nhưng bà Sánh không dùng tiền chuyển nhượng để thi hành án, thời điểm tháng 5/2021bà Sánh vẫn còn đứng tên quyền sử dụng đất nêu trên. Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào ngày 11/02/2020 nhưng theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Hiện tại qua xác minh của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành thể hiện bà Sánh không có tài sản nào khác để đảm bảo thi hành án và hiện nay bà Sánh vẫn còn quản lý, sử dụng thửa đất nêu trên. Nhận thấy hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Sánh và bà L là nhằm cố ý tẩu tán tài sản để không thực hiện nghĩa vụ thi hành án.

Để có cơ sở tiến hành kê biên, xử lý tài sản để đảm bảo việc thi hành án theo quy định pháp luật, bảo đảm cho quyền và lợi ích hợp pháp của các nguyên đơn. Nay các nguyên đơn yêu cầu Toà án giải quyết huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 4016, tờ bản đồ số 3, diện tích 1.012,5m2 tại ấp Long Thới, xã Long Hưng, huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang giữa bà Bùi Thị S và bà Nguyễn Thị L được ký kết tại Văn phòng Công chứng Vĩnh Kim ngày 11/02/2020.

* Bị đơn bà Bùi Thị S trình bày: Vào năm 2020 bà có bán phần đất do bà đứng tên cho bà Nguyễn Thị L thửa đất số 4016, tờ bản đồ số 3, diện tích 1.012,5m2 tại ấp Long Thới, xã Long Hưng, huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang, công chứng tại Văn phòng Công chứng Vĩnh Kim ngày 11/02/2020. Giá trị chuyển nhượng là 250.000.000 đồng, bà đã nhận đủ tiền. Số tiền đó bà dùng để trả Ngân hàng là 70.000.000 đồng để nhận giấy ra làm hợp đồng chuyển nhượng cho bà L, phần còn lại trả cho các hụi viên khác. Tại thời điểm chuyển nhượng đất cho bà L phần đất này không có tranh chấp, không kê biên để bảo đảm thi hành án và giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện. Hiện nay bà L đã được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật, vì vậy bà L có toàn quyền quyết định bà không có ý kiến gì thêm và chấp nhận mọi giải quyết của Toà án.

Tại biên bản lấy lời khai bà Sánh trình bày: Thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà với bà L là hợp đồng giả cách của hợp đồng vay tài sản với số tiền 250.000.000 đồn, nhưng để làm tin thì bà và bà L đã làm hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời có thoả thuận miệng nếu sau 01 năm mà bà không trả tiền nợ 250.000.000 đồng và tiền hụi thì bà L được quyền sang tên quyền sử dụng đất. Sau 13 tháng bà không trả được tiền nợ nên bà L đã tự thực hiện thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất sang bà L đứng tên. Hiện phần đất đã chuyển nhượng cho bà L thì gia đình bà sinh sống từ năm 2012 đến nay (gồm bà, chồng là Dương Văn Hồng, và con là Dương Hoàng Quân sinh sống). Đây là tài sản của cha mẹ bà cho riêng cá nhân bà, không L quan đến chồng bà.

* Bà Nguyễn Thị L trình bày: Vào năm 2020, bà có mua của bà Sánh phần đất diện tích 1.012,5m2, hai bên lập hợp đồng có công chứng tại Văn phòng Công chứng Vĩnh Kim vào ngày 11/02/2020. Giá thoả thuận trên hợp đồng là 250.000.000 đồng. Thời điểm bà và bà Sánh lập hợp đồng thì giấy đất đang thế chấp ở Ngân hàng, bà đưa 70.000.000 đồng để bà Sánh lấy giấy đất ra thực hiện việc ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Vào ngày 22/01/2020 bà đưa thêm số tiền 180.000.000 đồng cho bà Sánh là đủ. Đồng thời bà Sánh thoả thuận giao nhà đất cho bà (Phía sau tờ biên nhận tiền có thể hiện việc thoả thuận). Tuy nhiên, phía bà Sánh có khó khăn về chổ ở nên có xin bà cho bà Sánh ở nhờ lại căn nhà trên đất thời hạn 01 năm sẽ dọn đi, bà đã đồng ý. Khi hết thời hạn 01 năm bà làm thủ tục sang tên nhưng do tình hình dịch bệnh Covid kéo dài nên bà vẫn cho bà Sánh ở lại trên đất. Đến năm 2021 bà đã lập hồ sơ để nộp lệ phí trước bạ và được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định.

Vào thời điểm bà nhận chuyển nhượng phần đất này không tranh chấp, không kê biên để đảm bảo thi hành án và giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, trước khi công chứng chuyển nhượng thì giấy đất của bà Sánh đang thế chấp trong Ngân hàng, vì vậy bà phải giao trước số tiền 70.000.000 đồng để thanh toán cho Ngân hàng mới được lấy giấy đất ra để công chứng.

Vì vậy, bà có yêu cầu phản tố là yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà được đứng tên là hợp pháp. Yêu cầu bà Sánh thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao nhà và đất cho bà. Nếu hợp đồng bị huỷ thì bà yêu cầu bà Sánh ngoài việc phải trả cho bà số tiền 250.000.000 đồng, bà Sánh còn phải bồi thường số tiền chênh lệch giá đất giữa thời điểm chuyển nhượng và thời điểm hiện nay, cùng với lệ phí chuyển nhượng là 7.000.000 đồng.

Tại phiên tòa, đại diện theo uỷ quyền của các nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn chị Nguyễn Thị L vẫn giữ nguyên ý kiến như đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án, yêu cầu rút lại yêu cầu phản tố và đề nghị Toà án giải quyết theo qui định.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm: Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử từ khi thụ lý đến phiên tòa sơ thẩm đã thực hiện đúng qui định pháp luật tố tụng dân sự. Các đương sự bị đơn bà Bùi Thị S đã không thực hiện đúng quy định pháp luật.

Về nội dung giải quyết vụ án: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử xét thấy:

Các nguyên đơn là những người được thi hành án đối với người phải thi hành án là bị đơn bà Bùi Thị S theo các quyết định công nhận sự thoả thuận giữa các đương sự ngày 04/3/2021 đã có hiệu lực pháp luật của Toà án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang. Trong quá trình cơ quan thi hành án thực hiện các thủ tục xác minh điều kiện thi hành án của bà Sánh có kết quả là bà Sánh có quyền sử dụng đất tại ấp Long Thới, xã Long Hưng, huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang nhưng bà Sánh đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị L nên các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Toà án huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất trên để các nguyên đơn được thi hành án. Căn cứ vào khoản 3 Điều 26 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện Châu Thành theo qui định tại Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[1.2] Bị đơn bà Bùi Thị S và những người có quyền lợi và nghĩa vụ L quan vắng mặt. Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn và những người có quyền lợi và nghĩa vụ L quan.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, 147, 227, 228, 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các Điều 124, Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 3 Điều 167, 168, khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013;

- Căn cứ Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu Th, Nguyễn Thanh Th1, Nguyễn Thị H, Nguyễn Thị Kim O, Nguyễn Thị H1, Nguyễn Thị N, Lê Thị L, Nguyễn Thị T, Nguyễn Thị Thanh Th2, Nguyễn Quốc V, Nguyễn Thị Thư H2.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 278, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/02/2020 tại Văn phòng công chứng Vĩnh Kim được ký giữa bà Bùi Thị S và bà Nguyễn Thị L là vô hiệu.

- Buộc bà Bùi Thị S trả lại cho bà Nguyễn Thị L số tiền 320.575.000 đồng (Ba trăm hai mươi triệu, năm trăm bảy mươ lăm ngàn đồng). Tróng đó: số tiền gốc 250.000.000 đồng, tiền lãi 64.325.000 đồng. Tiền phí 6.250.000 đồng.

- Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Khu công nghiệp Mỹ Tho, Tiền Giang trả lại bản chính giấy chứng quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS00116 ngày 01/9/2016 cho bà Nguyễn Thị L để bà L và bà Sánh L hệ cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng qui định.

Các đương sự có nghĩa vụ thực hiện ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị L về việc yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà được đứng tên quyền sử dụng đất. Yêu cầu bà Sánh thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao nhà và đất cho bà.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Các nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu Th, Nguyễn Thanh Th1, Nguyễn Thị H, Nguyễn Thị Kim O, Nguyễn Thị H1, Nguyễn Thị N, Lê Thị L, Nguyễn Thị T, Nguyễn Thị Thanh Th2, Nguyễn Quốc V, Nguyễn Thị Thư H2 không phải chịu án phí nên được trả lại tiền tạm ứng án phí là 300.000 đồng theo biên lai số 0003562 ngày 15/11/2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang.

3.2. Bị đơn bà Bùi Thị S phải chịu 16.029.000 đồng.

3.3. Bà Nguyễn Thị L được trả lại số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai số 0003816 ngày 29/12/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang.

4. Về chi phí tố tụng: Bị đơn bà Sánh và bà L có nghĩa vụ L đới trả lại cho các nguyên đơn số tiền 5.590.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án nếu người phải thi hành án chậm thực hiện theo nội dung quyết định này thì phải chịu tiền lãi phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử lại theo trình tự phúc thẩm. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.