Bản án 271/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Đỗ Thị Thủy T trình bày:

Ngày 20/02/2022 giữa nguyên đơn và vợ chồng ông Trần Đình T, bà Nguyễn Thị L xác lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sử dụng đất. Vợ chồng ông T và bà L cam kết chuyển nhượng cho nguyên đơn thửa đất số 43, tờ bản đồ số 56, có diện tích 3896m2 lô đất tại xã E, huyện C với giá 660.000.000đ. Nguyên đơn đã đặt cọc cho ông T, bà L số tiền 60.000.000đ vào ngày 20/02/2022 và đặt cọc thêm 50.000.000đ vào ngày 28/3/2022. Thời gian đặt cọc là 90 ngày và ngoài ra các bên còn thương lượng trong vòng 90 ngày nếu chưa có sổ đỏ thì các bên sẽ thương lượng thời gian tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông T chịu trách nhiệm làm mọi thủ tục giấy tờ và chi phí nếu quá thời hạn thỏa thuận thì ông T phải bồi thường gấp 02 lần số tiền nhận cọc (tiền nhận cọc là 60.000.000đ) ngược lại nếu không mua thì nguyên đơn sẽ mất tiền cọc.

Hết thời hạn đặt cọc ông T, bà L không thực hiện việc chuyển nhượng như đã thỏa thuận, nguyên đơn đã nhiều lần yêu cầu nhưng ông T, bà L không hợp tác, lẫn tránh. Khoảng đầu tháng 9/2022 ông T chụp hình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 427100 mang tên ông Nguyễn Văn D, Bùi Thị P và yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Qua kiểm tra thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất số 43, tờ bản đồ số 56 mang tên vợ chồng ông D, diện tích không đúng như diện tích chuyển nhượng (3896m2) và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể hiện con đường đi vào thửa đất số 43 như vợ chồng ông T cam kết.

Tại thời điểm 20/02/2022 đặt cọc để chuyển nhượng thì thửa đất số 43, tờ bản đồ số 56 không thuộc quyền sử dụng của ông T, bà L. Vì ngày 05/9/2022 ủy ban nhân dân huyện C mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông D, đến ngày 25/11/2022 vợ chồng ông D mới chuyển cho vợ chồng ông T, bà L. Do đó, tại thời điểm đặt cọc và hết thời hạn đặt cọc thì thửa đất trên không thuộc sở hữu của ông T, bà L. Ngoài ra ông T, bà L cũng không được ông Diện ủy quyền để xác lập giao dịch với bà Tiên. Ông T không có đủ giấy tờ để để chứng minh giao kết hợp đồng chuyển nhượng nên mục đích và nội dung của giao dịch dân sự là vi phạm điều cấm luật, vi phạm điểm c khoản 1 Điều 117 và Điều 122 của Bộ luật dân sự 2015.

Khi ký hợp đòng đặt cọc ông T đã cam kết giao đủ diện tích chuyển nhượng và xử lý đường sát lô cao su. Tuy nhiên diện tích hiện tại trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 43, tờ bản đồ số 56, có diện tích là 3.314m2 (hợp đồng đặt cọc là 3896m2), ngoài ra trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể hiện đường đi vào thửa đất số 43, tờ bản đồ số 56 như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc ngày 20/02/2022 là vô hiệu là do lỗi của ông T nên vợ chồng ông T có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bà T theo quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự 2015. Nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 20/02/2022 giữa bà Đỗ Thị Thủy T và ông Trần Đình T, bà Nguyễn Thị L; Buộc ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn số tiền 110.000.000đ. (trong đó 60.000.000đ nhận ngày 20/02/2022 và 50.000.000đ nhận ngày 28/3/2022); Buộc ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L trả tiền lãi suất phát sinh theo quy định của pháp luật của các khoản tiền mà vợ chồng ông T đã nhận cọc, kể từ thời điểm nhận cọc cho đến khi vợ chồng ông T thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền nhận cọc.

* Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Phạm Văn T trình bày: Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện và yêu cầu thay đổi khởi kiện của nguyên đơn và cho rằng hợp đồng đặt cọc ngày 20/02/2022 là hoàn toàn tự nguyện thể hiện ý chí của nguyên đơn và đúng theo quy định của pháp luật. Hợp đồng do bà Đỗ Thị Thủy T tự tìm hiểu các thông tin về thửa đất và tự tay viết hợp đồng, không bị lừa dối không bị ép buộc nên không có căn cứ để hủy. Vì vậy, đối với yêu cầu phải trả 110.000.000đ là không có căn cứ pháp luật. Đề nghị Tòa án tuyên ông T và bà L được hưởng 110.000.000đ do bà Tiên vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Đối với yêu cầu buộc ông T và bà L trả lãi phát sinh theo quy định của pháp luật của khoản tiền đặt cọc thì bị đơn không đồng ý. Vì theo bộ luật dân sự không có điều khoản nào quy định về việc phải trả lãi suất nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng đồng đặt cọc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2023/DSST, ngày 28/3/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar đã quyết định:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 271; khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ: Điều 123, Điều 407 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 luật đất đai năm 2013

Căn cứ: Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đỗ Thị Thủy T.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký ngày 20/8/2022 giữa bà Đỗ Thị Thủy T với ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 43, tờ bản đồ số 56, có diện tích 3896m2 thửa đất tại xã E, huyện C là vô hiệu.

Buộc ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L phải trả cho bà Đỗ Thị Thủy T số tiền 110.000.000 đồng.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đỗ Thị Thủy T đối với việc buộc ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L trả tiền lãi suất phát sinh theo quy định của pháp luật của các khoản tiền mà vợ chồng ông T, bà L đã nhận cọc, kể từ thời điểm nhận cọc cho đến khi vợ chồng ông T, bà L thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền nhận cọc.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ Thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 18/4/2023, bị đơn ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với nội dung: Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 20/02/2022 là có hiệu lực pháp luật; Tuyên bố bà Đỗ Thị Thủy T vi phạm hợp đồng đặt cọc vì không ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng đặt cọc vì vậy bà Tiên mất số tiền cọc ngày 20/02/2022 theo Điều 328 Bộ Luật dân sự.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo và người đại diện của bị đơn cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm có sai lầm nghiêm trọng trong việc nhận định, đánh giá chứng cứ và vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T, bà L; Việc nguyên đơn không ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng đặt cọc là hoàn toàn do lỗi của nguyên đơn vì vậy nguyên đơn mất số tiền cọc theo Điều 328 Bộ Luật dân sự.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk có ý kiến như sau:

- Về tố tụng: Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án cũng như các đương sự trong vụ án đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án.

- Về nội dung: Hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập bởi lẽ tại thời điểm đặt cọc ngày 20/02/2022 thửa đất trên chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến ngày 05/9/2022 thì thửa đất trên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn Văn Diện, bà Bùi Thị Phương, nên việc ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 20/02/2022 giữa bà Đỗ Thị Thủy T với ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L vi phạm quy định của pháp luật nên giao dịch dân sự bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 và Điều 407 Bộ luật Dân sự; Ông T, bà L cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong việc nhận định, đánh giá chứng cứ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông bà nhưng ông bà không cung cấp được chứng cứ để chứng minh. Do đó, kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân huyện Cư Mgar.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu thu thập được có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và các đương sự. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Trong quá trình giải quyết vụ án, các bên đương sự đều thừa nhận vào ngày 20/02/2022 giữa bà Đỗ Thị Thủy T với ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L xác lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 43, tờ bản đồ số 56, có diện tích 3896m2 thửa đất tại xã E, huyện C với giá 660.000.000đ. Ông T, bà L đã nhận cọc tổng số tiền là 110.000.000đ vào các ngày 20/02/2022 và 28/3/2022. Bên bán cam kết giao đủ diện tích chuyển nhượng và xử lý đường sát cây cao su. Thời gian đặt cọc là 90 ngày và ngoài ra các bên còn thương lượng trong vòng 90 ngày nếu chưa có sổ đỏ thì các bên sẽ thương lượng thời gian tiến hành công chứng, đến ngày công chứng bên mua đưa số tiền 580.000.000đ còn 20.000.000đ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giao đủ tiền. Nếu quá thời hạn bên bán không bán không chuyển nhượng tài sản cho bên mua thì bên bán phải bồi thường gấp 02 lần số tiền nhận cọc (tiền nhận cọc là 60.000.000đ) ngược lại nếu bên mua không mua thửa đất trên thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc.

Tại thời điểm đặt cọc ngày 20/02/2022, thửa đất trên chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến ngày 05/9/2022 thì thửa đất trên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn Văn D, bà Bùi Thị P. Như vậy, ông T, bà L không phải là người có quyền sử dụng đất trên cũng như chưa được cấp giấy chứng nhận đất sử dụng đất, nhưng vẫn thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Vì vậy, cấp sơ thẩm xác định việc ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 20/02/2022 giữa bà Đỗ Thị Thủy T với ông Trần Đình T, bà Nguyễn Thị L vi phạm quy định của pháp luật nên giao dịch dân sự bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 và Điều 407 Bộ luật Dân sự là có căn cứ. Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự thì khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cấp sơ thẩm buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền cọc đã nhận là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

Xét về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Phía nguyên đơn đã không tìm hiểu xác minh nguồn gốc và hiện trạng của thửa đất nhận chuyển nhượng; Về phía bị đơn ông T, bà L không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất nhưng vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận tiền đặt cọc của nguyên đơn là trái quy định pháp luật; Ngoài ra, theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án cấp sơ thẩm ngày 26/12/2022 và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp thì thửa đất trên cũng không thể hiện có đường sát lô cao su và về diện tích cũng không đủ như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là 3896m2 (trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích là 3314m2), đó cũng là nguyên nhân dẫn đến việc nguyên đơn không tiếp tục việc thực hiện giao dịch. Do vậy, cần xác định lỗi ngang nhau trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Bị đơn kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm sai lầm nghiêm trọng trong nhận định, đánh giá chứng cứ và vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T, bà L nhưng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho nội dung kháng cáo của mình. Do đó, không có căn cứ chấp nhận.

Từ những nhận định trên, xét thấy kháng cáo của bị đơn là ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L là không có căn cứ chấp nhận, mà cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L. Giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số 11/2023/DSST ngày 28/3/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk.

[1] Áp dụng Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 271; khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ: Điều 123, Điều 407 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 luật đất đai năm 2013

Căn cứ: Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đỗ Thị Thủy T.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký ngày 20/8/2022 giữa bà Đỗ Thị Thủy T với ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 43, tờ bản đồ số 56, có diện tích 3.896m2 thửa đất tại xã E, huyện C là vô hiệu.

Buộc ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L phải trả cho bà Đỗ Thị Thủy T số tiền 110.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đỗ Thị Thủy T về việc buộc ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L trả tiền lãi suất phát sinh theo quy định của pháp luật của các khoản tiền mà ông T, bà L đã nhận cọc, kể từ thời điểm nhận cọc cho đến khi ông T, bà L thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền nhận cọc.

[2] Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L phải chịu 5.500.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Đỗ Thị Thủy T phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm được khấu trừ vào số tiền 4.550.000đ đã nộp theo biên lai thu tiền số AA/2021/0013712 ngày 10/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk. Bà Đỗ Thị Thủy T được nhận lại số 4.250.000đ đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cư Mgar, tỉnh Đắk Lắk.

- Án phí phúc thẩm: Ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L mỗi người phải chịu 300.000 án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 600.000 đồng ông Trần Đình T đã nộp theo biên lai thu số 0014195 ngày 18/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk.

[3] Về chi phí thẩm định tại chỗ: Bà Đỗ Thị Thủy T được nhận lại 3.000.000đ tiền tạm ứng chi phí thẩm định tại chỗ sau khi thu được từ ông Trần Đình T và bà Nguyễn Thị L.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM