Bản án 27/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Đinh Như Lâm

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Lê Ngọc Thắng

Bà Trịnh Thị Hồng T

- Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên toà: Ông Đỗ Hưng Thịnh – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội tham gia phiên toà: Bà Nguyễn Thu D3 – Kiểm sát viên

Ngày 04 tháng 02 năm 2026, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 74/2023/TLST - DS ngày 20/07/2023 về việc “Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà; yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 59/2025/QĐXXST-DS ngày 22/12/2025, Quyết định hoãn phiên tòa số 09/QĐHPT-DS ngày 14/01/2026 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:

1.1. Bà Dương Thị Bích H; sinh năm 1945; vắng mặt tại phiên tòa.

1.2. Ông Phan Quang Đ; sinh năm 1940; vắng mặt tại phiên tòa.

Bà H, ông Đ cùng địa chỉ: phường Y, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền của bà H, ông Đ: Bà Bùi Thanh T, sinh năm 1973; (Theo H đồng ủy quyền số công chứng 868; Quyển số 01/2023 TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 25/8/2023 tại Văn phòng công chứng Nguyễn V, Thành phố Hà Nội); có mặt tại phiên tòa.

2. Bị đơn:

2.1. Ông Đào Xuân M; sinh năm 1938 (Chết ngày 14/4/2009)

2.2. Bà Trần Thị L; sinh năm 1940 (Chết ngày 17/11/1994)

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông M, bà L là:

- Bà Đào V1, sinh năm 1968.

Trú tại: phường Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội.

Hiện đang ở tại: phường Cửa Nam, Hà Nội.

- Bà Đào Thúy L1, sinh năm 1959.

- Bà Đào Thu T, sinh năm 1974.

Nơi cư trú cuối cùng tại Việt Nam: , phường Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội

Bà L1, bà T hiện đang sinh sống và làm việc tại NewzeaLd.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ L1 quan: Ủy ban nhân dân phường Y, Thành phố Hà Nội (là chủ thể kế thừa quyền và nghĩa vụ của Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội)

Địa chỉ: phường Y, Thành phố Hà Nội.

Đại diện theo pháp luật: Bà Trịnh Thị D3 - Chủ tịch ủy ban nhân dân phường Y; vắng mặt tại phiên tòa.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Các đương sự vẫn giữ nguyên ý kiến như đã trình bày tại các bản tự khai.

* Nguyên đơn- bà Dương Thị Bích H và ông Phan Quang Đ do người đại diện theo ủy quyền thống nhất trình bày:

Ngày 20/3/1993 ông Đào Xuân M (lúc đó là Phó giám đốc Công ty TNHH H tác cơ khí - trực thuộc Bộ Công nghiệp nặng) được ông Vũ Đình Đ5 (lúc đó là Hiệu trưởng Trường Trung học nghiệp vụ tại chức Bộ Công nghiệp nặng có địa chỉ Hòa Mục, Trung Hòa, Từ Liêm, Hà Nội) cấp cho toàn bộ phần móng nhà đã được nhà trường xây dựng để làm nhà ở có diện tích 83m2, mảnh đất được cấp nằm trên mảnh đất diện tích 95,887m nằm trong phần đất khu "vườn nhãn" của trường, có bản chỉ giới cụ thể được nêu và được vẽ tại biên bản bàn giao mảnh đất thuộc khu B (vườn nhãn) và nằm trong địa giới tập thể của Trường nghiệp vụ tại chức tại tổ 29 phường Trung Hòa, quận Cầu giấy, thành phố Hà Nội, nay có địa chỉ , tố 29 (nay là tổ 5) phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy (nay là phường Y), Thành phố Hà Nội Cung tại thời điêm đó, tôi là Phan Quang Đ đang giữ chức và Hiệu phó Trường Trung học nghiệp vụ tại chức Bộ Công nghiệp nặng có địa chỉ Hoà Mục, Trung Hòa, Từ liêm, Hà Nội và cũng được nhà trường cấp cho mảnh đất tập thể của Trường nghiệp vụ tại chức tại tổ 29 phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội (nay là số 6 ngõ 143 phố Nguyễn Ngọc Vũ, tổ 5, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội). Mảnh đất này nằm ngay sát mảnh đất nhà Ông M được cấp.

Nhà của hai vợ chồng tôi và nhà ông M là hàng xóm của nhau. Ông M để không mảnh đất đó kể từ năm 1993 đến năm 2003 thì sang bên nhà hai vợ chồng tôi nói cần tiền để lo chi phí nuôi các con cháu trong gia đình nên có nhu cầu sang nhượng lại mảnh đất đó. Hai vợ chồng tôi đã bàn bạc và quyết định mua lại mảnh đất nhà ông M để làm sân nhà cho đến tận bây giờ. Thời điểm ông M bán mảnh đất đó, vợ ông là Trần Thị L đã chết, ông M đã đưa giấy chứng tử của bà L cho nhà tôi cầm và chỉ có hai người con gái lớn là Đào Thúy L1, con gái thứ hai là Đào V1 ký tên trên giấy viết tay chuyển nhượng với tư cách là người làm chứng, người con gái thứ ba là Đào Thu T thời điểm đó đã đi du học tại Nước NewzeaLd.

Thời điểm hai bên tiến hành chuyển nhượng mảnh đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nên hai bên chỉ viết tay Giấy nhượng quyền sử dụng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất được thể hiện bằng hai văn bản ngày 08/12/2003 và ngày 13/01/2004. Tại văn bản này có chữ ký của bên bán là Ông Đào Xuân M, bên mua là vợ tôi tên là Dương Thị Bích H còn có bốn người ký tên với tư cách là người làm chứng gồm: Ông Vũ Đình Đầu (thời điểm đó là Hiệu trưởng trường trung học nghiệp vụ tại chức); Bà Phạm Thị L Anh (thời điểm đó là nhân viên kế toán của trường trung học nghiệp vụ tại chức); Bà Đào Thúy L1 (là con gái lớn của ông Đào Xuân M và bà Trần Thị L); Bà Đào V1 (là con gái thứ hai của ông Đào Xuân M và bà Trần Thị L).

Theo như nội D3 trên hai giấy viết tay chuyển nhượng thì: Bên bán là Ông M đã nhận đủ số tiền của bên mua là hai vợ chồng Tôi theo thỏa thuận giữa hai bên là: 1.286.500.000 vnd (một tỷ hai trăm tám mươi sáu triệu năm trăm ngàn việt nam đồng) tương đương: 81.812USD (tám mươi mốt nghìn tám trăm mười hai đô la mỹ). Đồng thời bên bán bàn giao toàn bộ diện tích đất 83m2 và căn nhà cấp 4 trên đất cho bên mua và kể từ ngày 13/01/2004 bên mua có toàn quyền sử dụng diện tích đất nói trên. Về mặt tài chính hai bên không nòn nợ nần gì nhau. Đồng thời bên bán có cam kết sau khi mảnh đất đã bán ở trên khi nào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì sẽ chuyển ngay cho bên mua và tạo điều kiện giúp bên mua về hồ sơ giấy tờ khi làm thủ tục sang tên chính thức.

Sau ngày 13/01/2004, hai vợ chồng và các con của tôi đã sở hữu và sinh sống ổn định trên mảnh đất đã mua của ông M. Cho đến năm 2006, hai vợ chồng tôi và ông M làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ông M hẹn sau khi được cấp Giấy chứng nhận sẽ mang qua đưa cho hai vợ chồng tôi cầm và sẽ tiến hành hoàn tất thủ tục sang tên cho hai vợ chồng tôi. Do tin tưởng ông M vì là đồng nghiệp nên hai vợ chồng tôi đề ông M tự đi kê khai hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại cơ quan quản lý nhà nước đối với mảnh đất mà ông M đã bán cho hai vợ chồng Tôi.

Năm 2007, ông M được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và đã mang Giấy chứng nhận bản gốc đến giao cho hai vợ chồng tôi giữ và hẹn hai bên sẽ đi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng trong thời gian gần nhất. Do bận việc gia đình và cũng là có chút chủ quan vì cứ nghĩ là Giấy chứng nhận bản gốc thì hai vợ chồng tôi đã cầm, nhà đất thì hai vợ chồng tôi đã sở hữu và sử dụng từ thời điểm mua bán là năm 2004 đến giờ mà không hề có sự tranh chấp nào từ phía gia đình nhà ông M, từ phía nhà Trường (nơi cấp đất) với Chính quyền sở tại đối với mảnh đất mà ông M đã bán cho hai vợ chồng tôi nên hai vợ chồng tôi đã không yêu cầu ông M đi tiến hành làm thủ tục sang tên sớm. Khi hai vợ chồng tôi đi tìm ông M để hai bên tiến hành hoàn tất thủ tục sang tên thì được con gái lớn của ông M là chị Đào Thúy L1 báo ông M đã chết do tai biến năm 2009 và có đưa cho tôi giấy chứng tử của ông M.

Do ông M đã mất trước khi hai bên kịp thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng đối với mảnh đất có địa chỉ ở trên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên vợ chồng tôi vẫn chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất có địa chỉ nêu trên. Vì không có tên sở hữu mảnh đất có địa chỉ ở trên nên vợ chồng tôi không thể hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế đất hàng năm với cơ quan quản lý Nhà Nước.

* Ngày 29/7/2024, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nhận đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nội D3 như sau: Công nhận giấy nhượng quyền sử dụng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại , phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy (nay là phường Y), thành phố Hà Nội (lập năm 2003); Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK33333cấp ngày 05/10/2007 cho ông Đào Xuân M và bà Trần Thị L (đã chết)

* Bị đơn ông Đào Xuân M và bà Trần Thị L đã chết; những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông M, bà L là bà Đào Văn Anh, baqf Đào Thúy L1, bà Đào Thu T được Tòa án tống đạt H lệ nhưng không có văn bản thể hiện ý kiến.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ L1 quan trình bày:

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ L1 quan UBND phường Y được Tòa án tống đạt H lệ nhưng không có văn bản thể hiện ý kiến.

* Tòa án có ghi lời khai của bà Phạm Thị L Anh:

Tôi là Giáo viên, kiêm Phó phòng Giáo vụ của trường Trung học nghiệp vụ tại chức có địa chỉ tại quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội thời gian từ năm 1993 đến 2004. Thời điểm năm 2003, tôi vẫn đang công tác với chức vụ như trên tại trường Trung học nghiệp vụ tại chức.

Ông Đào Xuân M có vợ là bà Trần Thị L cùng ba con gái là Đào Thúy L1, Đào V1 và Đào Thị T. Về nguồn gốc nhà đất tranh chấp: Ngày 20/3/1993, ông Đào Xuân M (lúc đó là Phó giám đốc Công ty TNHH H tác cơ khí - trực thuộc Bộ Công nghiệp nặng) được ông Vũ Đình Đ3 (lúc đó là Hiệu trưởng Trường Trung học nghiệp vụ tại chức Bộ Công nghiệp nặng có địa chỉ Hòa Mục, Trung Hòa, Từ Liêm, Hà Nội) cấp cho một phần của móng nhà của Trường đã xây dựng để làm nhà ở trên mảnh đất có diện tích 95,887m2 nằm trong phần đất khu "vườn nhãn" của trường và có bản chỉ giới cụ thể được nêu và được vẽ tại biên bản bàn giao mảnh đất thuộc khu B (vườn nhãn), có địa chỉ ở , tố 29 phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Tôi xác nhận chữ ký và chữ viết họ tên tôi tại "Giấy nhượng quyền sử dụng nhà ở ngày 08/12/2003" (bản gốc) và "Giấy nhận tiền ngày 13/01/2004” (bản gốc) đúng là chữ ký và chữ viết của tôi. Tôi xác nhận việc đã chứng kiến bên bán ông Đào Xuân M (thời điểm này vợ ông M là bà Trần Thị L đã chết) giao dịch chuyển nhượng nhà đất có địa chỉ tại nhà , phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội với bên mua là bà Dương Thị Bích H. Cũng như chứng kiến việc gia đình ông M bao gồm ông Đào Xuân M, các con ông M là Đào Thúy L1, Đào V1 ký tên tại "Giấy nhận tiền ngày 13/01/2004" với nội D3 đã nhận đủ tiền, giao cho bà H bản chính Giấy giao đất của trường nghiệp vụ cấp cho ông M, bà H được toàn quyền sử dụng diện tích 83m2 đất và căn nhà cấp 4 trên đất kể từ ngày 13/01/2004. Về mặt tài chính hai bên không còn nợ nần gì nhau. Đồng thời bên bán có cam kết sau khi mảnh đất đã bán ở trên khi nào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì sẽ chuyển ngay cho bên mua và tạo điều kiện giúp bên mua về hồ sơ giấy tờ khi làm thủ tục sang tên chính thức. Sau ngày 13/01/2004, gia đình bà H ông Đ đã sở hữu và sinh sống ổn định trên mảnh đất đã mua cho đến nay nên đối với yêu cầu khởi kiện của bà Dương Thị Bích H và ông Phan Quang Đ, tôi không có ý kiến gì, đề nghị Tòa xem xét, giải quyết theo quy định pháp luật.

Tôi khẳng định L1 quan đến giao dịch mua bán, thỏa thuận giá cả giữa gia đình ông M và gia đình bà H ông Đ như thế nào tôi không biết, không có L1 quan hay có bất kỳ quyền lợi gì đối với nhà đất này.

* Theo kết quả của biên bản định giá tài sản ngày 26/7/2024, có nội D3 như sau:

Hội đồng định giá tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc địa chỉ: , tổ 5, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội. Về tài sản trên đất: có 01 sân gạch 30 x 30, 01 tường hoa, 01 cổng cắt có trụ cổng mái đỏ bê tông, 01 cây khế (theo nguyên đơn trình bày là do ông Đ bà H xây dựng trồng đã lâu giá trị không còn nhiều nên chỉ đề nghị tiến hành định giá đối với đất. Hội đồng thống nhất xác định giá đất tại thời điểm định giá là 75.000.000đ/m2.

* Theo văn bản số 448/CNQCG ngày 19/5/2025 của Văn phòng Đ ký đất đai Hà Nội quận Cầu Giấy, có nội D3 như sau:

Ngày 05/10/2007, UBND quận Cầu Giấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK33333cho chủ sử dụng là ông Đào Xuân M và bà Trần Thị L (đã chết). Địa chỉ tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. (có bản sao kèm theo).

Chi nhánh Văn phòng Đ ký đất đai thành phố Hà Nội cung cấp bản sao hồ sơ cấp giấy chứng nhận nêu trên gồm các loại giấy tờ bản sao sau:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Biên bản xác nhận và phân loại hồ sơ Đ ký dất ở và tài sản gắn liền với đất.

- Biên bản bàn giao mặt đất thuộc khu B.

- Biên bản cuộc họp.

- Biên bản đo mảnh đất vườn nhãn để giao cho Trường tại chức Bộ Cơ khí và luyện kim

* Theo văn bản số 13240/QLXNC-P3 ngày 03/6/2025 của Cục quản lý xuất nhập cảnh có nội D3 như sau:

Đào Thu T (không phải Đào Thị T), sinh ngày 21/10/1974, đã xuất nhập cảnh 13 lần, xuất cảnh gần nhất ngày 09/10/2011, hiện không có thông tin nhập cảnh về nước.

Đào Thúy L1, sinh ngày 30/6/1959, đã xuất nhập cảnh 13 lần, xuất cảnh gần nhất ngày 17/8/2019, hiện không có thông tin nhập cảnh về nước.

Hiện nay công dân khi xuất cảnh không phải khai mục đích và nước đến, nên chúng tôi không có thông tin về nước đến, mục đích xuất cảnh của các trường H trên theo đề nghị của quý Cơ quan.

* Theo văn bản ngày 05/11/2025 của Công an phường Hoàn Kiếm, có nội D3 như sau:

Đào Thúy L1, Sinh năm: 1959; Đào V1, Sinh năm: 1968; Đào Thu T, Sinh năm: 1974 có Đ ký thường trú tại địa chỉ: , phường Hoàn Kiếm, Hà Nội. Hiện 03 nhân khẩu trên không sinh sống tại địa phương

Nhân khẩu Đào V1 hiện đang ở tại: Hà Nội; 02 nhân khẩu: L1 và T đang sinh sống tại NewzeaLd.

* Tại phiên tòa:

Đương sự không rút đơn khởi kiện, không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, không xuất trình chứng cứ mới.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Bùi Thanh T trình bày ý kiến và có nộp lại bản trình bày cho Hội đồng xét xử. Bà T đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Dương Thị Bích H và ông Phan Quang Đ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát biểu quan điểm tại phiên tòa như sau:

Về tố tụng: Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của các Điều 39, 48, 198, 205, 208, 209, 210, 220 và các điều tại chương 14 Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn thực hiện đúng các quy định của các Điều 70, 71, 72 Bộ luật Tố tụng dân sự về quyền và nghĩa vụ của mình. Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bị đơn không thực hiện đúng các quy định của các Điều 70, 71, 72 Bộ luật Tố tụng dân sự về quyền và nghĩa vụ của mình.

Về nội D3, sau khi phân tích nội D3 vụ án; Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử:

Căn cứ:

- Khoản 1 Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 21; khoản 3, Điều 26; Điều 262 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

- Đủ điều kiện mở phiên tòa xét xử vụ án “Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất , yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa bà Dương Thị Bích H, ông Phan Quang Đ với ông Đào Xuân M, bà Trần Thị L.

- Chấp nhận 1 phần yêu cầu khởi kiện của bà Dương Thị Bích H, ông Phan Quang Đ:

+ Công nhận quyền sử dụng đất của bà Dương Thị Bích H, ông Phan Quang Đ đối với thửa đất số 04, tờ bản đồ số 06, diện tích 77m2, địa chỉ phường Trung Hòa, Thành phố Hà Nội;

+ Không chấp nhận yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho cho ông M, bà L (đã chết).

- Về án phí sơ thẩm: Theo quy định của pháp luật.