Bản án 27/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 15/10/2024 của nguyên đơn, lời khai trong quá trình tố tụng người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Trần Quang T trình bày:

Ông Nguyễn Khắc T1 với bà Nguyễn Thị Thu H là chị em ngoài xã hội quen biết nhau đã lâu. Bà Nguyễn Thị Thu H chỉ biết ông Lê Xuân H1 thông qua ông T1. Bà H biết được rằng ông Lê Xuân H1 là cậu ruột của ông T1.

Vào ngày 5/12/2021 ông T1 có nói cho bà H biết là ông H1 có dự án tại huyện L tỉnh Bình Phước có khoảng 19 nền đất, ông H1 sẽ bán lại cho bà H 02 nền ở vị trí với giá ưu đãi là 250.000.000 đồng/1 nền.

Do đã làm ăn với nhau nên bà H tin tưởng và đã chuyển cho ông T1 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) để đặt cọc chuyển nhượng 02 lô đất tại dự án phân lô của ông H1, cậu của T1 vào tài khoản 6501000186314 tại ngân hàng B mang tên Nguyễn Khắc T1, mỗi lô 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) vào ngày 05/12/2021. Giữa các bên không có hợp đồng đặt cọc bằng văn bản mà chỉ thỏa thuận bằng lời nói.

Sau đó thông qua ông T1, ông T1 đã sang tay chuyển nhượng cho người khác 01 lô đất và T1 đã chuyển khoản lại cho bà H 60 triệu đồng trong đó 50 triệu đồng tiền cọc và 10 triệu đồng tiền lời. Còn lại một lô ngày 19/3/2022 ông T1 hẹn bà H lên trên tỉnh Bình Phước để ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhưng do bận công việc cá nhân nên bà H không đi được nên nhờ người nhà bà H đi cùng ôngTường lên Bình Phước (với mục đích là đứng để đứng tên trên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Ông H1 và ông T1 dẫn người nhà của bà H đến Văn phòng công chứng tại huyện B nói là để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực tế không ký mà chỉ đưa cho người nhà bà H 01 bản trích lục đối với thửa đất 1560, có diện tích toàn thửa là 306,9m2 không có ký tên đóng dấu, ngoài ra không có hồ sơ giấy tờ gì khác, không có bất cứ giấy tờ pháp lý nào liên quan đến thửa đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng. Sau này qua bà H tìm hiểu tại phòng công chứng thì hoàn toàn không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào được ký kết giữa ông Lê Xuân H1 hay ông Nguyễn Khắc T1 và người nhà của bà H .

Do tin tưởng là hợp đồng chuyển nhượng đã được ký xong nên ngày 22/3/2022 bà H đã chuyển khoản vào tài khoản 6501000186314 tại ngân hàng B mang tên Nguyễn Khắc T1 số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) để thanh toán toàn bộ giá trị lô đất thửa đất 1560 theo thỏa thuận. Đến thời điểm chuyển tiền này thì các bên cũng không ký bất cứ hợp đồng thỏa thuận đặt cọc hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào.

Mọi giao dịch bà H chỉ liên hệ với ông T1, không liên hệ với ông H1.

Số tiền bà H chuyển khoản cho ông T1, ông T1 sử dụng, chuyển cho ai với mục đích gì bà H không biết. Bà H có nghe ông T1 nói số tiền bà H chuyển khoản cho ông T1 để mua đất đã được chuyển cho người bán đất là ông H1 nhưng thực tế như thế nào bà H không rõ.

Từ khi chuyển tiền cho đến nay bà H không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 1560. Bà H có liên lạc với ông H1 và ông T1 để hỏi về vấn đề trên và đòi lại tiền nhưng ông H1, ông T1 không trả lại tiền cho bà H.

Năm 2024 bà H có làm đơn tố cáo hành vi của ông H1 và ông T1 nhưng Cơ quan cảnh sát điều tra công an thành phố D có văn bản trả lời số 1924/Đ.ĐTTH ngày 26/6/2024 trả lời bà H đây là tranh chấp dân sự, không có dấu hiệu hình sự.

Bà H đã chuyển đủ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng cho ông T1 nhưng không được ký bất cứ hợp đồng chuyển nhượng nào. Bà H không biết vị trí đất tọa lạc tại đâu.

Vì vậy tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu khởi kiện chấm dứt hợp đồng đặt cọc bằng lời nói giữa ông Nguyễn Khắc T1 và bà Nguyễn Thị Thu H và buộc ông Nguyễn Khắc T1 phải trả cho bà Nguyễn Thị Thu H số tiền cọc đã nhận là 250.000.000 đồng, rút yêu cầu khởi kiện về việc phạt cọc với số tiền 50.000.000 đồng và trả tiền lãi đối với số tiền 90.000.000 đồng. Nguyên đơn tự nguyện chịu án phí.

Đối với đề nghị của ông Lê Xuân H1 về việc đồng ý trả nợ cho bà H thay vì ông T1 phải trả cho bà Hằng số tiền 250.000.000 đồng thì nguyên đơn không đồng ý.

- Lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn Khắc T1 trình bày:

Ông Lê Xuân H1 là cậu ruột của ông Nguyễn Khắc T1, bà H và ông H1 có quen biết nhau trước khi bà H biết ông T1. Ông T1 thống nhất với lời khai của nguyên đơn về việc có nhận số tiền 250.000.000 đồng từ bà H để bà H được ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng số tiền này là số tiền bà H nhờ ông T1 chuyển dùm cho ông H1 nhưng sau đó các bên không thực hiện được việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Số tiền bà H chuyển khoản cho ông T1, ông T1 đã chuyển khoản cho ông H1. Ngoài số tiền của bà H thì ông T1 còn chuyển khoản tiền nhận của nhượng quyền sử dụng đất của ông T1 cho ông H1 nên số tiền ông T1 chuyển khoản cho ông H1 không giống số tiền bà H chuyển khoản cho ông T1. Các bên không ký bất cứ hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản nào mà chỉ thỏa thuận bằng lời nói với nhau.

Tuy nhiên, nay đối với yêu cầu khởi kiện của bà H về việc các bên chấm dứt hợp đồng đặt cọc và yêu cầu hoàn trả lại số tiền 250.000.000 đồng thì ông T1 đồng ý. Đối với án phí nguyên đơn chịu.

Ông T1 không yêu cầu Tòa án giải quyết hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc giữa ông T1 với ông Lê Xuân H1.

- Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Xuân H1 có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt tại phiên tòa nhưng lời khai trong quá trình tố tụng trình bày:

Vào năm 2021, ông Lê Xuân H1 có những lô đất tại huyện L, tỉnh Bình Phước cần chuyển nhượng. Thông qua ông T1 thì bà H nhận chuyển nhượng của ông H1 02 lô đất, với giá 250.000.000 đồng/1 lô. Sau khi đặt cọc mỗi lô 50.000.000 đồng thì bà H đã chuyển nhượng sang tay 01 lô đất, còn lại 01 lô đất. Thửa đất thỏa thuận chuyển nhượng có địa chỉ tại xã L, huyện L, tỉnh Bình Phước.

Bà H mua đất của ông H1 chuyển tiền trực tiếp cho ông T1, ông T1 chuyển tiền cho ông H1. Ông H1 xác nhận đã nhận đủ số tiền 250.000.000 đồng để chuyển nhượng 01 lô đất cho bà H từ ông T1 nhưng thời gian đã lâu nên ông H1 không nhớ.

Sau đó do người bán đất cho ông H1 không thực hiện việc tách thửa theo đúng thỏa thuận nên ông H1 không có nền đất để giao và ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà H. Hiện nay, ông H1 cũng đang đi khởi kiện chủ đất cũ để đòi tiền, chủ đất cũ là ông Bùi Hữu Đ nhưng ông Đ chưa trả cho ông H1.

Giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất mà ông H1 có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà H, ông H1 không có nên không cung cấp cho Tòa án được.

Sau khi không thực hiện được việc chuyển nhượng ông H1 có trao đổi với bà H là nhận chuyển nhượng 01 lô đất khác thay thế lô đất tại xã L, huyện L, tỉnh Bình Phước nhưng bà H không đồng ý và đòi trả lại số tiền 250.000.000 đồng.

Nay bà Nguyễn Thị Thu H khởi kiện ông Nguyễn Khắc T1 thì ông H1 có ý kiến như sau: Ông H1 là người thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà H và đã nhận số tiền 250.000.000 đồng từ bà H do ông T1 chuyển khoản vì vậy ông H1 đồng ý trả cho bà Hằng số tiền 250.000.000 đồng đã nhận, ông H1 không đồng ý trả lãi hay phạt cọc vì thực tế các bên không có ký kết hợp đồng bằng văn bản và hiện nay ông H1 chưa đi đòi tiền được người mà ông H1 đã trả tiền để mua thửa đất có cam kết chuyển nhượng cho bà H.

Nên ông H1 chỉ đồng ý trả lại cho bà Hằng số tiền 250.000.000 đồng khi chủ đất cũ trả tiền cho ông H1.

- Ý kiến của Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An:

Quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự đã chấp hành đúng pháp luật về tố tụng dân sự. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Xuân H1 có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông Lê Xuân H1 là đúng quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Nguyên đơn yêu cầu bị đơn hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận là 250.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận, đề nghị Tòa án xem xét.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1.2] Về sự vắng mặt của đương sự: Ông Lê Xuân H1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt nên căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông Lê Xuân H1.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, các Điều 5, 92, 144, 147, 227, 228, 229, 244, 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào 328, 357, 428, 468 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu H với bị đơn ông Nguyễn Khắc T1 về yêu cầu phạt cọc và trả tiền lãi chậm trả.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu H với bị đơn ông Nguyễn Khắc T1.

Buộc ông Nguyễn Khắc T1 phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị Thu H số tiền 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn về việc chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) được khấu trừ và tiền tạm ứng án phí bà Nguyễn Thị Thu H đã nộp. Hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu H 8.700.000 đồng (tám triệu bảy trăm nghìn đồng.) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0007820 ngày 20/02/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự phường Dĩ An.

4. Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự ./.

T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM