Bản án 27/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

- Theo đơn khởi kiện đề ngày 30/6/2024; lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T là ông Đặng Văn T1 trình bày:

Ngày 06/5/2021 bà Nguyễn Thị T đứng ra ký kết Thỏa thuận đặt cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 với Công ty Cổ phần Đ1 (gọi tắt công ty Đ1). Theo thỏa thuận đặt cọc thì căn hộ mua bán có ký hiệu: B1-19.04, căn hộ số 04, thuộc khối B, tầng số 19, diện tích sàn xây dựng tạm tính 75,8m2 (tim tường), diện tích sử dụng tạm tính 69,7m2 (thông thủy), mục đích sử dụng: dùng để ở, giá bán căn hộ: 2.818.915.000 đồng, số tiền đặt cọc: 563.783.000 đồng. Thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ dự kiến ký kết vào ngày 30/3/2022. Thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn không quá 03 tháng so với thời hạn dự kiến ký kết hợp đồng. Thực hiện theo hợp đồng đã ký, bà Nguyễn Thị T đã thanh toán cho Công ty Đ1 tổng số tiền đặt cọc là 563.783.000 đồng. Toàn bộ tiền đặt cọc mua căn hộ nêu trên là tài sản riêng của bà T, không thuộc sở hữu chung với bất cứ tổ chức, cá nhân nào khác.

Tuy nhiên, Công ty Đ1 đã không thực hiện đúng theo hợp đồng, theo quy định của hợp đồng, thời gian ký kết hợp đồng mua bán căn hộ dự kiến vào ngày 30/3/2022, có thể sớm hơn hoặc muộn hơn không quá 03 tháng so với thời hạn dự kiến nhưng đến ngày 25/10/2023 Công ty Đ1 vẫn không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với bà Nguyễn Thị T. Ngày 25/10/2023 bà Nguyễn Thị T đã làm đơn đề nghị thanh lý gửi đến công ty Đ1. Đến ngày 01/11/2023 công ty Đ1 mới đồng ý thanh lý thể hiện tại Biên bản thanh lý thoả thuận đặt cọc số B1-19.04/TTĐC- LDGSKY/2021. Theo đó, hai bên thống nhất thanh lý Thỏa thuận đặt cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 06/5/2021, Công ty Đ1 sẽ hoàn trả lại cho bà T tổng số tiền là 613.522.755 đồng, cụ thể bao gồm trả lại số tiền 563.783.000 đồng mà bà T đã đặt cọc cộng với lãi suất từ ngày 01/7/2022 đến ngày 20/9/2023 là 50.289.444 đồng và trừ đi 549.689 đồng tiền phạt do bà T chậm thanh toán tiền đặt cọc. Thời hạn thanh toán là trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày 30/6/2024.

Đến thời điểm hiện nay, Công ty Đ1 vẫn không trả tiền cho bà T theo biên bản thanh lý đã ký. Việc vi phạm nghĩa vụ trả nợ trên của Công ty Đ1 đã xâm phạm trực tiếp quyền và lợi ích hợp pháp của bà T. Vì vậy, bà Nguyễn Thị T nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Buộc Công ty Cổ phần Đ1 phải trả cho bà Nguyễn Thị T tổng số tiền 613.522.755 đồng, trong đó tiền gốc mà bà T đã đóng là 563.783.000 đồng và tiền lãi theo Biên bản thanh lý thoả thuận là 49.739.755 đồng.

- Buộc Công ty Đ1 phải trả khoản lãi trả chậm phát sinh sau ngày 10/7/2024.

Tại phiên tòa đại diện nguyên đơn trình bày thời hạn trả tiền theo biên bản thanh lý mà các bên đã thoả thuận là 10 ngày làm việc kể từ ngày 30/6/2024, tức hạn chót đến ngày 12/7/2024 bị đơn phải có trách nhiệm trả số tiền 613.522.755 đồng cho nguyên đơn. Do đó, tại phiên tòa nguyên đơn xác định lại yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau: Buộc Công ty Cổ phần Đ1 phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị T tổng số tiền 621.422.911 đồng, trong đó số tiền nợ còn lại theo biên bản thanh lý là 613.522.755 đồng và tiền lãi do chậm trả với mức lãi suất 10%/năm tính từ ngày 13/7/2024 đến ngày 28/8/2024 là: 613.522.755 đồng x 10%/năm x 47 ngày = 7.900.156 đồng. Ngoài ra bà T không có yêu cầu nào khác.

- Tại phiên toà người đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 là ông Phạm Việt H trình bày: Bị đơn thống nhất với trình bày của đại diện nguyên đơn về việc ký kết và nội dung thỏa thuận đặt cọc, biên bản thanh lý hợp đồng đã ký giữa Công ty Đ1 với bà Nguyễn Thị T. Bị đơn đã nhận cọc của bà T số tiền 563.783.000 đồng. Do dự án chưa được xây dựng như tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng nên hai bên đã thỏa thuận thanh lý hợp đồng theo yêu cầu của nguyên đơn. Theo thỏa thuận khi thanh lý hợp đồng thì bị đơn sẽ thanh toán cho sẽ hoàn trả lại cho bà T tổng số tiền là 613.522.755 đồng, cụ thể bao gồm trả lại số tiền 563.783.000 đồng mà bà T đã đặt cọc cộng với lãi suất từ ngày 01/7/2022 đến ngày 20/9/2023 là 50.289.444 đồng và trừ đi 549.689 đồng tiền phạt do bà T chậm thanh toán tiền đặt cọc. Thời hạn thanh toán là trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày 30/6/2024.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bị đơn không đồng ý trả tiền lãi theo yêu cầu của nguyên đơn, bởi theo khoản 3.2 Điều 3 của Biên bản thanh lý thoả thuận đặt cọc số B1-19.01/TTĐC-LDGSKY/2021 thể hiện trước khi nguyên đơn hoàn tất việc trả tiền theo biên bản thanh lý thì nguyên đơn phải có trách nhiệm hoàn trả đầy đủ cho bị đơn bản chính thỏa thuận đặt cọc và các phụ lục, văn bản chứng từ liên quan. Tuy nhiên, phía nguyên đơn không thực hiện nên bị đơn không trả tiền theo biên bản thanh lý. Do đó, không phát sinh nghĩa vụ trả tiền lãi chậm trả theo yêu cầu của nguyên đơn. Còn đối với yêu cầu trả số tiền 613.522.755 đồng theo biên bản thanh lý thì bị đơn đồng ý trả. Tuy nhiên bị đơn đang khó khăn trong kinh doanh, bị đơn đề nghị được trả số tiền này vào ngày 01/12/2024.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 266/2024/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương, đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Buộc Công ty Cổ phần Đ1 phải trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền 621.422.911 (sáu trăm hai mươi mốt triệu bốn trăm hai mươi hai nghìn chín trăm mười một) đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 09/9/2024 bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ nội dung vụ án để đảm bảo quyền lợi của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Người đại diện hợp pháp của bị đơn xác định bị đơn đồng ý nội dung thoả thuận tại Biên bản thanh lý thoả thuận đặt cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 01/11/2023 và tính đến thời điểm xét xử sơ thẩm (ngày 28/8/2024) bị đơn chưa thanh toán cho nguyên đơn. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm đã tính sai phần tiền lãi với số tiền chênh lệch là 114.502 đồng nên đề nghị cấp phúc thẩm tính lại số tiền bị đơn phải trả vả số tiền án phí bị đơn phải chịu. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Tòa án sơ thẩm xét xử là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật. Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp tài liệu chứng cứ chứng minh nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Về kiến nghị, khắc phục thiếu sót: Không.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Tại bản tự khai ngày 28/7/2024, người đại diện hợp pháp của bị đơn thể hiện bị đơn đồng ý thanh toán cho nguyên đơn tổng số tiền 613.522.755 đồng theo nội dung Biên bản thanh lý thoả thuận đặt cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 01/11/2023 vào ngày 01/12/2024. Bị đơn không đồng ý thanh toán tiền lãi phát sinh.

Thỏa thuận đặt cọc số: B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 06/5/2021, Phụ lục số 01, 02 và Biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 01/11/2023 giữa Công ty Đ1 với bà Nguyễn Thị T thể hiện ý chí thỏa thuận tự nguyện của hai bên, không trái pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội nên có hiệu lực bắt buộc các bên phải tôn trọng thực hiện. Thoả thuận đặt cọc giữa hai bên nhằm đảm bảo cho việc mua căn hộ ký hiệu số B1-19.4 thuộc dự án khu C (khu C) khu đô thị M tọa lạc tại phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, bị đơn Công ty Đ1 không thực hiện được đúng cam kết nên ngày 01/11/2023, nguyên đơn và bị đơn đã thống nhất thanh lý thoả thuận đặt cọc. Tại Biên bản thanh lý thỏa thuận cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 01/11/2023 các bên tự nguyện, đồng ý chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số: B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021; đồng thời, Công ty Đ1 có trách nhiệm trả cho bà T số tiền 613.522.755 đồng, trong đó: tiền đặt cọc 563.783.000 đồng; tiền lãi 50.289.444 đồng (tiền lãi từ ngày 01/7/2022 đến ngày 20/9/2023); thời gian thanh toán theo tiến độ nhưng chậm nhất đến ngày 30/6/2024 thì phải thanh toán hết toàn bộ số tiền 613.522.755 đồng. Sau khi các bên ký kết biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc, Công ty Đ1 chưa thanh toán cho bà T khoản tiền nào. Xét Thỏa thuận đặt cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 06/5/2021 và các phụ lục, văn bản, chứng từ liên quan đã chấm dứt theo thỏa thuận của các bên, phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 422 của Bộ luật dân sự. Bị đơn vi phạm nghĩa vụ trả tiền theo cam kết nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại số tiền 613.522.755 đồng là có căn cứ.

Căn cứ nội dung thỏa thuận tại Biên bản thanh lý thỏa thuận cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 01/11/2023 thì Công ty Đ1 có nghĩa vụ thanh toán cho bà T toàn bộ số tiền trên trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày 30.6.2024. Tuy nhiên, Công ty Đ1 không thực hiện đúng cam kết. Như vậy, bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền kể từ sau ngày 10/7/2024. Bị đơn cho rằng theo quy định tại mục 3.2 Điều 3 của Biên bản thanh lý các bên đã thỏa thuận: “Bên B có trách nhiệm hoàn trả đầy đủ cho bên A bản chính thỏa thuận đặt cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 06/5/2021 và các phụ lục văn bản chứng từ liên quan đến thỏa thuận đặt cọc (nếu có) cho bên A trước khi bên A hoàn tất việc hoàn trả tiền nêu tại Điều 2 bên bản thanh lý này” nên không đồng ý thanh toán khoản tiền lãi phát sinh sau ngày 10/7/2024. Theo quy định tại Điều 357 Bộ luật Dân sự thì “1. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. 2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại Khỏan 1 Điều 468 của Bộ luật này, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này”. Do bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền cho nguyên đơn theo thỏa thuận tại biên bản thanh lý nên toà án cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 là phù hợp. Tại Biên bản thanh lý thỏa thuận cọc số B1-19.04/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 01/11/2023 thì Công ty Đ1 có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn số tiền 613.522.755 đồng trong vòng 10 ngày làm việc tính từ ngày 30/6/2024. Như vậy, kể từ ngày 13/7/2024 Công ty Đ1 phải thanh toán số tiền trên cho nguyên đơn. Tuy nhiên, tính đến ngày xét xử sơ thẩm (28/8/2024) bị đơn vẫn chưa thanh toán khoản tiền trên cho nguyên đơn nên bị đơn phải chịu trách nhiệm trả lãi trên số tiền còn nợ này theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 là 10%/năm tính từ ngày 13/7/2024 đến ngày 28/8/2024 là 47 ngày, cấp sơ thẩm xác định số tiền lãi bị đơn phải chịu là 613.522.755 đồng x 10%/năm x 47 ngày = 7.900.156 đồng là phù hợp.

Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ mới cho yêu cầu kháng cáo của mình nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là có căn cứ nên Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Yêu cầu kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm c khoản 1 Điều 39 và các Điều 92, 144, 147, 148, 227, 266, 271, 273, 296, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 328, 357, 422 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ1.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 266/2024/DS-ST ngày 28/8/2024 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Buộc Công ty Cổ phần Đ1 phải trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền 621.422.911 (sáu trăm hai mươi mốt triệu bốn trăm hai mươi hai nghìn chín trăm mười một) đồng.

Kể từ ngày, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty Cổ phần Đ1 phải chịu số tiền 28.856.916 (hai mươi tám triệu tám trăm năm mươi sáu nghìn chín trăm mười sáu) đồng. Trả lại cho bà Nguyễn Thị T số tiền 14.270.455 (mười bốn triệu hai trăm bảy mươi nghìn bốn trăm năm mươi lăm) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0001132 ngày 04/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố D, tỉnh Bình Dương.

4. Án phí phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đ1 phải chịu 300.000 đồng, được khấu trừ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001507 ngày 12/9/2024 của Chi cục Thi hành án thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.