Bản án 27/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn và ý kiến của người đại diện theo ủy quyền của nguyen đơn trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn có nội dung như sau: Ngày 12/3/2022, anh Trần Viết B và chị Nguyễn Thị B2 thỏa thuận về việc chị B2 chuyển nhượng (bán) cho anh B một phần diện tích của thửa đất số 11, tờ bản đồ số 01, địa chỉ thửa đất tại thôn Thượng B1, xã Ngư T2, huyện Lệ T, tỉnh Quảng Bình, thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 313664, đứng tên chủ sử dụng đất Nguyễn Thị B2 với diện tích 680m2 (chiều rộng 17m, chiều dài 40m), giá chuyển nhượng là 1.920.000.000 đồng. Để bảo đảm việc chuyển nhượng đất, cùng ngày 12/3/2022, hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc, theo đó anh B đã giao cho chị B2 số tiền đặt cọc là 700.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 60 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc đến ngày 12/5/2022, hai bên đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất như đã thỏa thuận, anh B sẽ thanh toán hết số tiền chuyển nhượng còn lại là 1.220.000.000 đồng. Tuy nhiên, khi đến Văn phòng công chứng để thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 12/5/2022 thì anh B mới phát hiện thửa đất mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đã được cấp đổi thành thửa đất số 15, tờ bản đồ số 01, có số phát hành DG 046338 cấp ngày 29/4/2022. Đồng thời, theo phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 11/5/2022 và các tài liệu có liên quan, diện tích đất mà chị B2 thỏa thuận chuyển nhượng cho anh B không đủ diện tích ban đầu như đã thỏa thuận là 680m2 do một phần diện tích đất đã nằm trong quy hoạch đường Giao thông, quy hoạch đất quốc phòng và quy hoạch đường điện 110kw, diện tích còn lại chỉ 322,7m2, nên anh B không thể tiến hành thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng được vì diện tích đất sau khi trừ đi diện nằm trong quy hoạch nêu trên, diện tích còn lại không đủ sử dụng với mục đích nhận chuyển nhượng ban đầu. Do phía nhận tiền cọc là chị B2 đã không thực hiện đúng nội dung đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết; không cung cấp các thông tin về việc diện tích đất chuyển nhượng nằm trong diện tích đất đã quy hoạch đường giao thông, quốc phòng... Lỗi làm cho việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng thuộc về chị B2. Vì vậy, anh B khởi kiện yêu cầu chị B2 trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc tổng cộng là 2.100.000.000 đồng (tiền cọc 700.000.000 đồng và tiền phạt cọc 1.400.000.000 đồng) như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

Bị đơn chị Nguyễn Thị B2 trong quá trình giải quyết vụ án thông qua người đại diện trình bày:

Ngày 12/3/2022, chị Nguyễn Thị B2 có ký kết hợp đồng đặt cọc với anh Trần Viết B để thực hiện việc chuyển nhượng cho anh B một phần diện tích đất tại thửa đất số 11, tờ bản đồ số 01, địa chỉ thửa đất tại thôn Thượng B1, xã Ngư T2, huyện Lệ T2, tỉnh Quảng Bình (thửa đất đã có GCNQSDĐ số BP 313664 đứng tên chủ sử dụng đất Nguyễn Thị B2) với diện tích 680m2 (chiều rộng 17m x chiều dài 40m), giá chuyển nhượng là 1.920.000.000 đồng. Số tiền nhận đặt cọc là 700.000.000 dồng, thời hạn đặt cọc là 60 ngày, kể từ ngày 12/3/2022 đến ngày 12/5/2022, chị B2 chịu trách nhiệm làm giấy tờ tách thửa cho anh B đến trước công chứng. Sau ký kết hợp đồng đặt cọc, chị B2 đã thực hiện phần nghĩa vụ của mình như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Ngày 12/5/2022, chị B2 đến Văn phòng công chứng để thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh B nhưng anh B không chịu thanh toán số tiền còn lại 1.220.000.000 đồng và cũng không ký kết hợp đồng chuyển nhượng vì anh B sau khi xem hồ sơ tách thửa thì cho rằng chị B2 đã tách thửa với diện tích 774m2 (chiều rộng 17m, chiều dài 45m) trong khi diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc là 680m2 (rộng 17m, dài 40m), tức diện tích tách thửa nhiều hơn diện tích đã thỏa thuận chuyển nhượng là 94m2. Nay anh B khởi kiện yêu cầu chị B2 trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc 2.100.000.000 đồng (tiền cọc 700.000.000 đồng và tiền phạt cọc 1.400.000.000 đồng) chị B2 không chấp nhận vì chị B2 đã làm đúng những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc về thủ tục tách thửa và thời gian thực hiện công chứng nên chị B2 hoàn toàn không có lỗi trong việc thực hiện các cam kết của hợp đồng đặt cọc. Lỗi không thực hiện hợp đồng đặt cọc hoàn toàn thuộc về anh B không thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng.

Sau khi hủy bỏ ủy quyền của người đại diện, bị đơn chị Nguyễn Thị B2 trình bày: Chị B2 thừa nhận giữa chị B2 và anh B có thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2022, thừa nhận đã nhận số tiền đặt cọc 700.000.000 đồng từ anh B. Chị B2 cho rằng bản thân đã thực hiện đúng các nội dung như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc, việc diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng nằm trong quy hoạch chị B2 hoàn toàn không biết. Việc anh B khởi kiện yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc 2.100.000.000 đồng, chị B2 không chấp nhận, nếu anh B thiện chí thì chị B2 sẵn sàng chuyển nhượng cho anh B diện tích đất như thỏa thuận, còn anh B không chịu nhận chuyển nhượng thì phải chấp nhận mất tiền đặt cọc. Qúa trình giải quyết vụ án trước đó, người đại diện theo ủy quyền của chị B2 có nêu ý kiến chấp nhận trả lại cho anh B tiền cọc 700.000.000 đồng, với thời hạn từ 3 đến 5 tháng, nay suy nghĩ lại chị B2 không nhất trí, thay đổi ý kiến nêu trên, không đồng ý trả lại tiền đặt cọc cho anh B.

Người làm chứng anh Nguyễn Văn T3 vắng mặt tại phiên tòa, nhưng trình bày tại bản tự khai ngày 28/11/2022:

Anh Thừa nhận, anh được chị B2 nhờ giới hiệu người mua đất nên anh đã giới thiệu anh Trần Viết B đến mua đất của chị B2 với kích thước rộng 17m, dài 40m. Ngày 12/3/2022, hai bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc, anh có ký làm chứng vào hợp đồng đặt cọc giữa anh Trần Viết B và chị Nguyễn Thị B2 và nhận tiền thù lao giới thiệu từ chị B2 là 20.000.000 đồng, anh chỉ biết hai bên tiến hành đặt cọc 700.000.000 đồng, ngoài ra các thỏa thuận khác anh không biết.

Tại Bản án số 01/2023/TCDS-ST ngày 06/02/2023 của Tòa án nhân dân huyện Lệ Thủy đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 229, 244, 271, 273 và Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 116, 117, 118, 119, 328, 423, 427 của Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn anh Trần Viết B:

Buộc bị đơn chị Nguyễn Thị B2 phải trả cho nguyên đơn anh Trần Viết B số tiền đặt cọc 700.000.000 đồng

2. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Trần Viết B buộc bị đơn chị Nguyễn Thị B2 trả số tiền phạt cọc là 1.400.000.000 đồng do nguyên đơn đã rút yêu cầu khởi kiện tại phiên tòa.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền thi hành án, án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 15/02/2023, bị đơn chị Nguyễn Thị B2 có đơn kháng cáo với nội dung: chị B2 không đồng ý trả lại số tiền 700.000.000 đồng như Bản án sơ thẩm đã tuyên.

Tại phiên tòa các đương sự không thỏa thuận được với nhau trong việc giải quyết vụ án và yêu cầu Tòa án xét xử vụ án theo quy định pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình phát biểu quan điểm giải quyết vụ án, nội dung tóm tắt như sau:

- Về tố tụng: Trong quá trình tiến hành tố tụng, giải quyết vụ án người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng Dân sự

- Về nội dung: Kháng cáo của bị đơn không có căn cứ. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Ngày 06/02/2023, Tòa án nhân dân huyện Lệ Thủy xét xử sơ thẩm vụ án, đến ngày 15 tháng 02 năm 2023 bị đơn chị Nguyễn Thị B2 làm đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Đơn kháng cáo trong hạn luật định, nội dung, hình thức đúng quy định và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, căn cứ Điều 272, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự vụ án được xét xử phúc thẩm.

Ngày 12/3/2022, giữa anh Trần Viết B và chị Nguyễn Thị B2 ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, chị Nguyễn Thị B2 chuyển nhượng cho anh Trần Viết B với diện tích chuyển nhượng 680m2 thuộc thửa đất số 11 (sau khi cấp đổi thành thửa 15), tờ bản đồ số 01, địa chỉ thửa đất tại thôn Thượng B1, xã Ngư T2, huyện Lệ T2, tỉnh Quảng Bình theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 313664 (sau khi cấp đổi thành DG 046338) với giá 1.920.000.000 đồng. Anh B đặt cọc trước cho chị B2 700.000.000 đồng. Việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giấy nhận đặt cọc do hai bên ký và có người làm chứng. Như vậy, khi tham giao dịch dân sự các bên hoàn toàn tự nguyện, có đủ năng lực hành vi dân sự, nhận thức được việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của mỗi bên và phải có trách nhiệm thực hiện theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng đặt cọc phù hợp quy định tại Điều 117, Điều 119, Điều 328 Bộ luật dân sự.

Về nội dung Hợp đồng đặt cọc: Tại Điều 4 mục thỏa thuận khác thể hiện “Bên A cam kết đúng diện tích 17 x 40 = 680m2 trong đó có 125m2 đất ở, cam kết đúng vị trí, bên A chịu trách nhiệm làm giấy tờ cho bên B đến trước công chứng”.

Mục cam kết chung của Điều 4 thể hiện: “Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu Bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho Bên B, thì Bên A phải bồi thường cho Bên B gấp 03 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Tổng số tiền hoàn trả và bồi thường = 2.100.000.000 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ một trăm triệu đồng). Ngước lại nếu Bên B không tiến hành mùa thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên”.

Tuy nhiên, đến nay hai bên không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như thỏa thuận. Nguyên nhân vi phạm cam kết anh B cho rằng theo phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 11/5/2022 và các tài liệu liên quan, thì diện tích mà chị B2 thỏa thuận chuyển nhượng cho anh B không đúng diện tích như ban đầu đã thỏa thuận là 680m2 do một phần diện tích đất đã nằm trong quy hoạch đường giao thông, quy hoạch đất quốc phòng và quy hoạch đường điện 110kw, 3 mặt của thửa đất đều dính quy hoạch, diện tích còn lại chỉ 322,7m2, không đủ sử dụng với mục đích nhận chuyển nhượng lúc đầu, chiều rộng mặt tiền của thửa đất bị thu hẹp, làm giảm giá trị thửa đất gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Mặt khác, tại công văn số 62/TNMT ngày 02/2/2023 của Phòng tài nguyên môi trường huyện Lệ Thủy xác định: “1. Thửa đất số 11, tờ bản đồ số 1 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành BP 313664, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 00090/QSDĐ được UBND huyện cấp cho bà Nguyễn Thị B2 ngày 28/8/2013 (biến động ngày 08/7/2015) có 106,0m2 đất trồng cây hàng năm khác nằm trong hành lang đường điện. Phần diện tích 160,0m2 bị hạn chế về quyền sử dụng đất: chỉ được sử dụng vào mục đích đất trồng cây hàng năm khác không được chuyển sang mục đích khác. 2. Thửa đất số 55, tờ bản đồ số 1, diện tích 774,0m2 địa chỉ thửa đất tại thôn Ngư Thủy B1, xã Ngư T2: có 134,5m2 đất nằm trong chỉ giới quy hoạch đất quốc phòng và 240,6m2 đất nằm trong chỉ giới quy hoạch đường giao thông. Phần diện tích này đã có trong quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của huyện nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất năm 2022 của huyện nên người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

Về phía chị B2 thì cho rằng, việc thửa đất được chuyển nhượng có một phần diện tích nằm trong quy hoạch đường giao thông, quy hoạch đất quốc phòng và quy hoạch đường điện 110kw chị B2 hoàn toàn không biết. Nếu anh B không chịu nhận chuyển nhượng thì phải chấp nhận mất tiền đặt cọc.

Nguồn gốc thửa đất tranh chấp là đất cấp làm kinh tế mới, cấp cho hộ gia đình do chị B2 đứng tên chủ sử dụng đất

Căn cứ vào nội dung cam kết và thỏa thuận của các bên tại Hợp đồng đặt cọc, Hội đồng xét xử thấy rằng các bên thỏa thuận sẽ ký thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 12/5/2022 nhưng với điều kiện đủ diện tích chuyển nhượng là 680m2. Chị B2 đã thực hiện thủ tục tách thửa theo như ký kết trong hợp đồng đặt cọc với anh B. Diện tích tách thửa là 774,6m2, lớn hơn diện tích cần chuyển nhượng trong hợp đồng là 94,6m2. Tuy nhiên, trong đó có 240,6m2 chỉ giới quy hoạch giao thông, 134,5m2 chỉ giới quy hoạch đất quốc phòng, 76,8m2 Hành lang đường điện 110Kv, diện tích còn lại chỉ còn 322,7m2. Như vậy, diện tích phần đất chuyển nhượng không đúng vị trí, diện tích đất chuyển nhượng bị dính quy hoạch sẽ hạn chế một phần quyền sử dụng của người sử dụng đất. Đối với phần diện tích nằm trong quy hoạch cả anh B và chị B2 đều không biết. Do đó, lỗi thuộc về cả anh B và chị B2. Chị B2 chuyển nhượng đất nhưng không nắm rõ đất mình chuyển nhượng có một phần diện tích nằm trong quy hoạch. Anh B nhận chuyển nhượng nhưng không tìm hiểu kỹ về thửa đất nhận chuyển nhượng. Vì vậy, hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Xét thấy án sơ thẩm xử là có căn cứ do đó, không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn chị Nguyễn Thị B2, buộc chị B2 phải trả lại cho anh Trần Viết B số tiền đặt cọc 700.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm chị B2 cung cấp giấy xác nhận số 265/GXN-UBND ngày 07/6/2023 của UBND xã Ngư T2, huyện Lệ T2 xác nhận chị Nguyễn Thị B2 là gia đình thuộc diện hộ cận nghèo xã Ngư T2 năm 2023. Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của ủy ban thường vụ Quốc Hội miễn án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm cho chị Nguyễn Thị B2.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa một phần bản án sơ thẩm số 01/2023/TCDS-ST ngày 06/02/2023 của Tòa án nhân dân huyện Lệ Thủy.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 463, 466, 468 của Bộ luật Dân sự; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tuyên xử:

1. Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn anh Trần Viết B2:

Buộc bị đơn chị Nguyễn Thị B phải trả cho nguyên đơn anh Trần Viết B2 số tiền đặt cọc 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của Người thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng Bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Trần Viết B buộc bị đơn chị Nguyễn Thị B2 trả số tiền phạt cọc là 1.400.000.000 đồng do nguyên đơn đã rút yêu cầu khởi kiện tại phiên tòa.

3. Về án phí: Áp dụng điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí Tòa án miễn án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm cho chị Nguyễn Thị B2. Chị B2 được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án tại biên lai số 31AA/2021/0004589 ngày 17/02/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Lệ Thủy.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ đối với các khoản tiền phải trả, thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, Người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự năm 2008 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự năm 2014; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014.

4. Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án phúc thẩm (07/6/2023).