Bản án 27/2022/DSST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn Nguyễn Hữu D trình bày:

Ngày 12/4/2022 ông Nguyễn Hữu D đặt cọc cho ông Vũ Trọng B 150.000.000đ để đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 08, tờ bản đồ số 91 diện tích 424,5m2 tọa lạc tại xã Tân H, huyện Tân Ch, tỉnh Tây Ninh, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Trần Danh Nh. Thời gian thực hiện hợp đồng là từ ngày 12/4/2022 đến ngày 12/5/2022. Ngày 12/5/2022 ông Nh không đến được nên ông B đề nghị dời sang ngày 18/5/2022 công chứng. Đến ngày 18/5/2022 ông D, ông B và ông Nh đến UBND xã Tân H để chứng thực hợp đồng nhưng do ông Nh thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng, đã trả tiền nhưng chưa xóa thế chấp không ký hợp đồng được.

Do việc ký hợp đồng có vướng mắc nên sau đó ông D có yêu cầu ông B trả lại tiền cọc nhưng ông D không đồng ý. Do đó, ông D khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2022. Buộc ông B trả lại cho ông D số tiền 150.000.000đ đã nhận cọc và chịu phạt cọc 150.000.000đ. Tổng cộng 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng).

Tại phiên tòa, ông D thay đổi yêu cầu khởi kiện thành yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2022 vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; Đồng thời rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc ông B chịu phạt cọc 150.000.000đ.

Bị đơn trình bày:

Ngày 09/4/2022 ông D đặt cọc cho ông Đinh Văn L 150.000.000đ để đảm bảo việc chuyển nhượng thửa đất số 08 tờ bản đồ số 91 diện tích 424,5m2 tọa lạc tại xã Tân H, huyện Tân Ch, tỉnh Tây Ninh, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Trần Danh Nh, hẹn ngày 12/5/2022 ký hợp đồng và chồng hết tiền.

Ngày 12/4/2022 ông Vũ Trọng B nhận đặt cọc của ông Nguyễn Hữu D 150.000.000đ để đảm bảo chuyển nhượng thửa đất số 08 trên. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1,5 tỷ đồng, ông D đặt cọc trước 150.000.000đ, trong vòng 30 ngày kể từ ngày 12/4/2022 đến ngày 12/5/2022 hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngay khi ký hợp đồng thì ông D phải thanh toán cho ông Vũ Trọng B số tiền còn lại là 1.350.000.000đ.

Trước ngày đến hạn ký hợp đồng ông B nhiều lần gọi điện thoại cho ông D nhưng ông không bắt máy. Đến ngày 12/5/2022 ông D không liên lạc, cũng không đi ký hợp đồng chuyển nhượng, không chồng tiền cho ông B, dẫn đến ông B không có tiền trả cho ông Lợi và chịu mất cọc 150.000.000đ. Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì đây là trường hợp ông D bỏ cọc nên sau ngày 12/5/2022 Hợp đồng giữa ông D và ông B đã chấm dứt. Do đó, ông B không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông D.

Khoảng một tuần sau ngày đến hạn ký hợp đồng thì ông D gọi điện cho ông B muốn tiếp tục mua thửa đất 08. Ông B đứng ra môi giới, hẹn ngày 18/5/2022 ông D và chủ đất đi ký hợp đồng chuyển nhượng, nếu ký được hợp đồng ông B sẽ lấy được tiền môi giới 30.000.000đ. Tuy nhiên, khi đến Ủy ban nhân dân xã Tân Hthì không ký được hợp đồng do đất chưa xóa thế chấp. Đây là một mối quan hệ khác, không liên quan đến hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2022.

+ Phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa:

Về tố tụng: Thẩm phán đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự về việc thu thập chứng cứ, giải quyết vụ án từ khi, nhận đơn, thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử mở phiên toà. Tại phiên toà hôm nay, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Kiến nghị: Vụ án có vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử.

Về nội dung vụ án: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án, kết quả xét xử tại phiên tòa, căn cứ Điều 408 Bộ luật dân sự; Điều 168 và khoản 1 Điều 188 Luật đất đai đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận việc thay đối yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu. Chấp nhận việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đình chỉ yêu cầu đòi bị đơn chịu phạt cọc 150.000.000đ. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2022 giữa ông B và ông D vô hiệu. Buộc ông B trả cho ông D số tiền đã nhận đặt cọc là 150.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

- Về thủ tục tố tụng:

- Về nội dung vụ án:

Hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2022 được lập thành văn bản nên đảm bảo về hình thức theo quy định tại 328 của Bộ luật dân sự và có hiệu lực pháp luật. Ông Vũ Trọng B và ông Nguyễn Hữu D có đủ năng lực chủ thể và tự nguyện giao kết hợp đồng.

Ông B và ông D đều xác nhận thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông B chỉ mới đặt cọc cho ông Đinh Văn L để đảm bảo việc nhận chuyển nhượng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 08 vẫn đứng tên ông Trần Danh Nh. Tại Điều 168 và 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về thời điểm và điều kiện được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó điều kiện đầu tiên và bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi có Giấy chứng nhận. Trong vụ án này, ông Vũ Trọng B không phải là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 08 tờ bản đồ số 91, cũng không được ông Trần Danh Nh ủy quyền hợp lệ nên ông B không có quyền nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, Hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2022 giữa ông B và ông D không thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, vi phạm điều cấm của pháp luật nên bị vô hiệu theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117 và Điều 123 của Bộ luật dân sự.

Theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong vụ án này, ông B nhận của ông D số tiền đặt cọc là 150.000.000đ nên có nghĩa vụ trả lại cho ông D số tiền trên.

Bởi các lẽ nêu trên:

QUYẾT ĐỊNH:

- Áp dụng khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, cá c Điều 146, 147, 266 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Điều 117, 123, 129, 131, 328 của Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 168 và 188 Luật đất đai năm 2013;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc Hội:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện đã được sửa đổi bổ sung tại phiên tòa của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu D. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2022 giữa ông Vũ Trọng B và ông Nguyễn Hữu D vô hiệu.

2. Buộc ông Vũ Trọng B trả lại cho ông Nguyễn Hữu D số tiền đã nhận đặt cọc là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng).

3. Về hậu quả hợp đồng vô hiệu: Ông Vũ Trọng B và ông Nguyễn Hữu D cùng có lỗi nên không ai phải bồi thường thiệt hại.

4. Đình chỉ một phần yêu cầu của ông Nguyễn Hữu D về việc yêu cầu Vũ Trọng B chịu phạt cọc 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Án phí: Bị đơn ông Vũ Trọng B phải chịu án phí là 7.500.000đ.

Nguyên đơn Nguyễn Hữu D không phải chịu án phí. Trả lại cho ông Nguyễn Hữu D 7.500.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0013949 ngày 03/6/2022.

6. Kháng cáo: Đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án./.