Bản án 27/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 01-10-2020 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Huỳnh Văn D trình bày:

Năm 1996, vợ chồng ông có thuê phần đất 2.700 m2 của ông Lại Văn L (cha ruột bà Lại Thị G) để canh tác. Năm 1999, khi hết thời hạn thuê đất thì ông L có chuyển nhượng cho vợ chồng ông phần đất diện tích 2.700 m2 này thuộc 06 thửa và 01 xẻo nhỏ cặp kênh TN4 nằm trong tổng diện tích 5.900 m2 thuộc thửa các đất số 6468, 6467, 6466, 6465, 6464, 6463, 6462, 6461, 6460, 6457, 6458, 7087 tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại ấp B, xã Th, huyện GD, tỉnh T; do ông L đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00151 cấp ngày 21-4-1992. Tương ứng với các thửa đất số 278, 279, 280, 281, 282, 311 tờ bản đồ số 61 với diện tích còn lại là 2.064 m2, do 01 xẻo nhỏ mà ông L đã bán cho vợ chồng ông đã bị Nhà nước lấy làm Bờ Kênh. Khi chuyển nhượng có làm giấy tay, ông L và vợ chồng ông đồng ý ký tên. Giá chuyển nhượng là 7.000.000 đồng. Vợ chồng ông đã giao đủ số tiền 7.000.000 đồng cho ông L ngay khi làm giấy tay mua bán đất tại nhà ông và ông L cũng đã giao đất cho vợ chồng ông quản lý cho đến nay. Vợ chồng ông trồng lúa trên đất đến năm 2012 thì chuyển sang trồng cây cao su. Năm 2014, ông L chết, đến năm 2015 thì bà G lén chặt cây cao su mà vợ chồng ông đã trồng, chỉ còn khoảng 68 cây. Ông có báo với Công an xã Thạnh Đức nhờ giải quyết nhưng không xử lý được.

Ngay sau khi mua đất ông có yêu cầu ông L lên Ủy ban nhân dân xã Thạnh Đức để làm thủ tục chuyển quyền, ông L cũng có đi nhưng do ông L còn thiếu tiền thuế đất đối với Nhà nước nên làm hồ sơ không được, từ đó đến khi ông L chết cũng không làm giấy đất cho vợ chồng ông được.

Vợ chồng ông yêu cầu các con của ông L là bà Lại Thị G, bà Lại Thị H, bà Lại Thị U tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-7-1999 giữa ông L và vợ chồng ông, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông đối với phần đất diện tích thực tế sau khi đo đạc là 2.064 m2 thuộc các thửa 278, 279, 280, 281, 282 và 311, tờ bản đồ số 61 tọa lạc tại ấp B, xã Th, huyện GD, tỉnh T.

Tại đơn khởi kiện đề ngày 01-10-2020 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Võ Thị S trình bày:

Bà thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của ông D, bà không trình bày bổ sung gì thêm.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai và trong quá trình giải quyết bị đơn bà Lại Thị G trình bày:

Cha bà là ông Lại Văn L (chết ngày 09-9-2013), mẹ tên Đặng Thị Đ (chết năm nào không nhớ). Cha mẹ bà có 05 người con chung gồm: Lại Văn Lái (chết lúc hơn mười tuổi không có vợ con); Lại Thị G, Lại Văn Tửng (chết lúc 08-09 tuổi, không có vợ con), Lại Thị H và Lại Thị U. Cha mẹ bà không có con riêng hay con nuôi nào khác. Bà sống với cha mẹ bà từ khi được sinh ra đến khi lớn lên, khi bà có chồng thì bà vẫn thường xuyên về nhà ở với cha mẹ. Đến khi bà ly thân với chồng nên bà về ở chung với cha bà cho đến khi cha chết, nên bà ở lại quản lý nhà đất của cha cho đến nay.

Trước khi vợ chồng ông L chết, ông L và bà Đ không có chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông D, bà S. Vào năm 2005, ông L có cho ông D thuê phần đất 2,7 công tọa lạc tại ấp B, xã Th, huyện GD, tỉnh T, mỗi năm đong 12 giạ lúa, thời hạn thuê 08 năm. Đến năm 2013, ông L chết, ông D không tiếp tục đong lúa nữa mà còn đi thưa lên xã nên bà mới lấy lại và cho người khác thuê trồng cỏ. Khi cha bà bị bệnh nằm điều trị ở bệnh viện Tây Ninh thì ông D ở nhà tự ý trồng cây cao su trên đất, khi bà về nhà thấy cây cao su trên đất nên bà có lên báo với xã rồi bà có nhổ cây cao su trên đất. Hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính do bà đang giữ.

Vợ chồng ông D yêu cầu các con của ông L là bà, bà H, chị U tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-7-1999 giữa ông L và vợ chồng ông D, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông D thì bà không đồng ý vì cha bà không có bán đất cho ông D.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai và trong quá trình giải quyết bị đơn bà Lại Thị H trình bày:

Cha bà là ông Lại Văn L (chết ngày 09-9-2013), mẹ tên Đặng Thị Đ (chết ngày 04-9 (AL) nhưng chết năm nào thì không nhớ). Có 05 người con như bà G trình bày là đúng.

Năm 1996, ông L có cho vợ chồng ông D thuê một phần đất. Đến khoảng năm 1999, cha bà có chuyển nhượng cho ông D, bà S 01 phần đất để lấy tiền xây mồ mả cho mẹ bà và trả nợ cho bà G. Khi chuyển nhượng giữa ông L và ông D có làm giấy tay mua bán. Diện tích đất và giá chuyển nhượng có ghi rõ trong hợp đồng, đất tọa lạc tại ấp B, xã Th, huyện GD, tỉnh T (giáp kênh TN4). Hợp đồng chuyển nhượng ngày 10-7-1999 mà ông D nộp cho Tòa án bà xác định chữ ký bên bán tên Lại Văn L là do cha bà ký tên và lăn tay. Tại thời điểm làm hợp đồng này chị em bà không có mặt nhưng có biết việc chuyển nhượng đất giữa ông L và vợ chồng ông D và cũng đồng ý cho ông L chuyển nhượng cho vợ chồng ông D phần đất này. Từ sau khi ông L chuyển nhượng đất đến trước khi ông L chết, ông L và các con ông L không có ai khiếu nại hay tranh chấp gì. Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng ông D có trồng cây cao su trên đất. Trồng được một thời gian thì bà G lén chặt cây cao su của vợ chồng ông D.

Bà đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng giữa ông L và vợ chồng ông D đối với diện tích mà ông L đã chuyển nhượng cho ông D sau khi đo đạc thực tế là 2.064 m2 gồm các thửa như ông D đã trình bày và đồng ý làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ông D đối với phần đất này. Bà không có yêu cầu gì đối với vợ chồng ông D.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai và trong quá trình giải quyết bị đơn bà Lại Thị U trình bày:

Bà thống nhất với lời trình bày của bà H, bà thừa nhận ông L có chuyển nhượng cho vợ chồng ông D phần đất 2.700 m2 do lúc này bà còn sống chung với ông L nên bà có nghe ông L nói lại. Mục đích ông L chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông D là để trả tiền cho bà G vì bà G thường xuyên chửi mắn ông L và buộc ông L trả nợ cho bà. Nhưng vợ chồng ông D đã trả đủ tiền mua đất cho ông L hay chưa thì bà không biết do bà không có nghe cha bà nói lại.

Bà đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng giữa ông L và vợ chồng ông D đối với diện tích mà ông L đã chuyển nhượng cho ông D sau khi đo đạc thực tế là 2.064 m2 gồm các thửa như ông D đã trình bày và đồng ý làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ông D đối với phần đất này. Bà không có yêu cầu gì đối với vợ chồng ông D.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc giải quyết vụ án:

Việc tuân theo pháp luật tố tụng từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã thực hiện đúng theo quy định pháp luật tố tụng dân sự. Đương sự đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử:

Chấp nhận yêu cầu của ông D và bà S đối với các bị đơn bà G, bà H, bà U về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-7-1999.

Các bên đương sự có liên quan có nghĩa vụ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục về biến động đất đai và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định:

Bản chất của Đơn thưa, khiếu nại đề ngày 30-3-2021(bU lục 54) mà bà G giao nộp cho Tòa án chỉ là văn bản trình bày ý kiến của bà G đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.Và qua thu thập chứng cứ cũng như tại phiên tòa, bà G không có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn nên việc bà G cho rằng Tòa án không thụ lý yêu cầu của bà là không có căn cứ.

Bà H và bà U thừa nhận chữ ký tại “Giấy sang nhượng đất ruộng gò” đề ngày 10-7-1999 là chữ ký do ông L ký và ông L có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông D như văn bản đã nêu là đúng. Còn bà G tuy không thừa nhận ông L có chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông D nhưng bà G cũng không có ý kiến bác bỏ chữ ký tại “Giấy sang nhượng đất ruộng gò” đề ngày 10-7-1999 không phải là do ông L ký nên Hội đồng xét xử xét thấy không cần thiết để thực hiện trưng cầu giám định chữ ký của ông L tại “Giấy sang nhượng đất ruộng gò” đề ngày 10-7-1999.

Phần đất tranh chấp có diện tích thực tế 2.064 m2 thuộc các thửa đất số 278, 279, 280, 281, 282 và 311, tờ bản đồ số 61; Loại đất: LUC; đất tọa lạc tại ấp B, xã Th, huyện GD, tỉnh T; hiện do ông Huỳnh Văn D và bà Võ Thị S cùng quản lý; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00151 cấp ngày 21-4-1992 do ông Lại Văn L đứng tên, hiện bà G đang giữ bản chính. Có tứ cận: Đông giáp thửa đất số 283 dài 35,93 m _ thửa 249 dài 21,93 m; Tây giáp bờ kênh N4 dài 55,68 m; Nam giáp thửa đất số 308 dài 13,23 m + thửa đất số 309 dài 10,29 m + thửa đất số 310 dài 13,57 m; Bắc giáp thửa đất số 230 dài 8,6 m + thửa đất số 250 dài 10,67 m + thửa đất số 277 dài 15,77 m.

Trị giá quyền sử dụng đất: 150.672.000 (Một trăm năm mươi triệu sáu trăm bảy mươi hai nghìn) đồng.

Tài sản trên đất có 64 cây cao su khoảng 09 năm tuổi.

Trị giá: 16.000.000 (Mười sáu triệu) đồng.

Trị giá quyền sử dụng đất và tài sản trên đất: 166.672.000 ((Một trăm sáu mươi sáu triệu sáu trăm bảy mươi hai nghìn) đồng.

Mặc khác, qua thu thập chứng cứ có 02 Trích lục khai tử của bà Đ thể hiện bà Đ chết vào 02 ngày khác nhau, cụ thể: trích lục số 759 ngày 17-7-2020 thể hiện bà Đ chết vào ngày 04-9-2004, còn trích lục số 327 ngày 17-3-2022 thể hiện bà Đ chết vào ngày 05-4-1995 (bU lục 62-63). Tuy nhiên, qua lời trình bày của các bên đương sự và qua xác minh những người làm chứng thì có cơ sở để xác định bà Đ chết vào ngày 05-4-1995, tức là chết trước khi ông L chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông D và bà S nhưng khi ông L ký kết hợp đồng với ông D, bà S thì không có sự tham gia giao dịch của những người kế thừa quyền, nghĩa vụ của bà Đ là bà G, bà H và bà U. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đã không thỏa mãn yêu cầu về hình thức đối với hình thức của hợp đồng dân sự và hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 400, 705 và 707 của Bộ luật Dân sự năm 1995.

Trong thời gian quản lý, sử dụng đất từ năm 1999 đến năm 2015, vợ chồng ông D, bà S đã trồng cây cao su – là cây lâu năm trên đất, thời gian sử dụng đất không có phát sinh tranh chấp. Qua thu thập chứng cứ và tại phiên tòa, bà H và bà U thừa nhận có biết việc ông L chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông D, bà S và đồng ý với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. Còn bà G thì không thừa nhận. Tại biên bản lấy lời khai (bU lục 41, 42) và tại phiên tòa, bà G cho rằng ông D, bà S bắt đầu thuê quyền sử dụng đất của ông L từ năm 2005 nhưng không có chứng cứ chứng minh và thực tế bà G cũng không trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp - cho người khác thuê để trồng cỏ như bà đã trình bày. Tại thời điểm chuyển nhượng, bà G cũng đang sống cùng với ông L. Và từ khi ký kết hợp đồng năm 1999 đến năm 2015 sau khi ông L đã chết (ông L chết năm 2013), phần đất tranh chấp vẫn do ông D, bà S quản lý, sử dụng và trồng cây cao su trên đất. Mặc dù bà G đã biết nhưng bà G không có tranh chấp hay khiếu nại gì về việc quản lý, sử dụng đất của ông D, bà S.

Bà G cho rằng khi ông D, bà S trồng cây cao su trên đất bà có ngăn cản và bà còn thừa nhận những cây cao su do ông D, bà S trồng là do bà nhổ. Tuy nhiên, tại biên bản lấy lời khai người làm chứng (bút lục 132-133) thể hiện, thời điểm cây cao su mà ông D, bà S trồng trên đất tranh chấp bị phá hoại là lúc cây cao su được khoảng 02-03 năm tuổi và dùng vật sắc như dao dùng để chặt, không phải bị nhổ lên như bà G đã thừa nhận. Từ đó, có thể khẳng định, bà G biết việc ông L chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông D, bà S và không phản đối.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng ngày 10-7-1999 giữa ông L và vợ chồng ông D, bà S được ký kết khi hai bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, không trái đạo đức xã hội và phù hợp các quy định pháp luật về giao kết hợp đồng. Đồng thời giao dịch dân sự này cũng đủ điều kiện công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3, mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng”. Vì vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D, bà S là có căn cứ và phù hợp với các điều 400, 705, 707 và 708 của Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 73 của Luật Đất đai năm 1993.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các điều 147, 157, 158, 165, 166, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 400, 705, 707 và 708 của Bộ luật Dân sự năm 1995 và Điều 73 của Luật Đất đai năm 1993.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn D, bà Võ Thị S đối với bà Lại Thị G, bà Lại Thị H và bà Lại Thị U về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lại Văn L với ông Huỳnh Văn D và bà Võ Thị S ngày 10-7-1999 có hiệu lực pháp luật.

Ông Huỳnh Văn D, bà Võ Thị S được quyền quản lý, sử dụng phần đất diện tích 2.064 m2 thuộc các thửa đất số 278, 279, 280, 281, 282 và 311, tờ bản đồ số 61; Loại đất: LUC; đất tọa lạc tại ấp B, xã Th, huyện GD, tỉnh T; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00151 cấp ngày 21-4-1992 do ông Lại Văn L đứng tên. Có tứ cận: Đông giáp thửa đất số 283 dài 35,93 m + thửa 249 dài 21,93 m; Tây giáp bờ kênh N4 dài 55,68 m; Nam giáp thửa đất số 308 dài 13,23 m + thửa đất số 309 dài 10,29 m + thửa đất số 310 dài 13,57 m; Bắc giáp thửa đất số 230 dài 8,6 m + thửa đất số 250 dài 10,67 m + thửa đất số 277 dài 15,77 m.

Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông D, bà S theo quyết định của bản án khi án có hiệu lực pháp luật.

2. Về chi phí tố tụng khác: Bà G, bà H và bà U phải chịu 7.000.000 (Bảy triệu) đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản để hoàn trả cho ông D, bà S.

3. Về án phí sơ thẩm: Bà G, bà H và bà U phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng.

Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.