Bản án 269/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình gi i quy t vụ án và được b sung tại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguy n Thúy H trình bày: Ngày 16/12/2021 t i và ch O c th a thu n và ký h p đ ng đ t c c đ chuy n như ng quyền sử dụng đất v i n i dung là “đất giáp l ngang 16m, dài 35m t p h u 11m ảo lưu và sở hữu m t ven s ng giáp l ngang 16m” v i t ng số tiền là 520.000.000đ. hi mua ch O n i đất ch đư c th a kế chưa đư c cấp giấy ch ng nh n. i đ t c c trư c là 60.000.000đ, còn lại 460.000.000đ s đưa đ cho ch O khi ch O chuy n như ng giấy ch quyền sử dụng đất trong 60 ngày k t ngày ch O nh n c c. Sau đ khoảng cuối tháng 02/2022 khi đã quá th i hạn 60 ngày nêu trên th ch O áo v i t i là xin gia hạn thêm do làm giấy ch quyền chưa xong, đ ng th i l c này ch O m i cho t i iết là đất kh ng phải c a ch O mà là đất ch O mua t m t ch khác và án lại cho t i. i c ng đ ng ý gia hạn cho ch O thêm 01 tháng nữa đ c th làm xong giấy ch quyền nhưng đến t n đ u tháng 6/2022 ch O m i gửi cho t i h nh chụp c a ản v tách thửa đất mà t i mua. Sau khi ki m tra các ranh gi i c a đất th ph n ranh gi i t p h u đất chỉ còn là 10m thay v theo giấy đ t c c là 11m. i c đề ngh ch O làm lại giấy ch quyền theo đ ng k ch thư c an đ u đã th a thu n trong h p đ ng là t p h u 11m nhưng ch O kh ng đ ng ý. i c liên hệ th a thu n v i ch O đ yêu c u trả lại tiền đ t c c ho c giảm tiền mua đất do diện t ch thiếu 01m so v i th a thu n đ t c c nhưng ch O đều kh ng đ ng ý. iệc th a thu n chênh lệch giá đất giữa anh V và ch O t i hoàn toàn kh ng iết.

i chỉ đ ng ra th a thu n và giao tiền v i ch O, khi đ ch O n i đất là c a ch O và th a thu n chuy n như ng v i giá 520.000.000đ, đ t c c trư c là 60.000.000đ. Hiện theo h p đ ng đã quá hạn và k ch thư c đất kh ng đ ng như th a thu n. Do ch O vi phạm h p đ ng đ t c c nên nay t i yêu c u òa án giải quyết u c ch r n h O phải i thư ng gấp 2 l n số tiền t i đã đ t c c là 60.000.000đ theo đ ng h p đ ng đã th a thu n ký ngày 16/12/2021, v i t ng số tiền là 120.000.000đ. ại phiên tòa, nguyên đơn thay đ i yêu c u khởi kiện như sau: êu c u òa án tuyên ố H p đ ng đ t c c v hiệu, u c ch r n h O trả lại số tiền đã nh n là 60.000.000đ, ngoài ra kh ng yêu c u g khác.

Tại b n t khai, biên b n ghi lời trình bày ngày 2 /2022 và ngày 05/9/2022 và được b sung tại phiên tòa, bị đơn bà Tr n Thị O trình bày: Ngày 16/12/2021 t i và ph a ch H c ký H p đ ng đ t c c như ch H tr nh ày, tuy nhiên việc mua án đất là do à âm và ng V liên hệ mai mối, t i c ch ạn là à Đoan án đất v i giá 37 triệu đ ng/mét nên t i đ nh mua đi án lại v i giá 38 triệu đ ng/met đ kiếm l i, còn ng V án lại cho em dâu c a V là ch H v i giá 40 triệu đ ng/met. Sau khi th a thu n xong ng V nh ên t i nh n lu n ph n tiền c a ng V án đư c h n g p ên ch H xem đất đư c th ch H đ t c c. Bên ch H c yêu c u đ t c c phải c trưởng ấp ho c ph ấp th ên t i c ng đ ng ý. Do th a thu n đư c v i ên ch H nên sáng ngày 16/12/2021, t i và ch Đoan m i th a thu n đ t c c đ t i đư c chuy n như ng ph n đất trên. Chiều ngày 16/12/2021 ng V d n v ch ng ch H v xem đất th ch H c h i t i đất ngang dài ao nhiêu t i c n i ngang m t tiền là 16m, dài v 35m, h u là 10m nhưng t i chỉ t nh 13m ngang th đư c ên ch H đ ng ý mua và đến nhà ph ấp ký h p đ ng đ t c c, ng V là ngư i viết h p đ ng xong đ c lên th ên t i kh ng đ ng ý là h u ngang 10m nhưng ng V ghi là 11m, à âm c yêu c u ng V viết lại nhưng ng V c c ng chuyện đi gấp nên kh ng c viết lại. hi đ c ng Th và ch âm ch ng kiến. Sau khi giao tiền đ t c c 60.000.000đ, ch H về còn ng V ở lại nh n ph n tiền án đư c chênh lệch là 25 triệu đ ng tại nhà ch Th, c ch Th và ch âm nh n thấy. rong th i gian làm giấy t do ảnh hưởng d ch ệnh, ph a ng V và ch H c nh ên t i gi i thiệu án lại đất v i giá 600 triệu đ ng. hoảng giữa tháng 5/2022 khi s đã làm r i, t i áo H hay th H n i đ n i v i V, ên V yêu c u t i cung cấp ản v và V lấy ản v đăng lên mạng án. hi đ , t i m i h i H t nh sau th H n i kh ng đ ng như H p đ ng, H kh ng mua đòi t i phải trả gấp đ i tiền c c. Do th tục t i đã làm đ y đ , ph a H kh ng ch u mua nên phải ch u mất tiền đ t c c. i kh ng đ ng ý v i yêu c u i thư ng tiền c c c a ch H. ại phiên tòa, à O thống nhất v i nguyên đơn là yêu c u tuyên ố h p đ ng đ t c c v hiệu và thống nhất trả cho à H số tiền 60.000.000đ.

Tại b n t khai và Biên b n ghi lời trình bày của đương s ngày 0 2022, được b sung tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguy n Tu n V trình bày: h i gian trư c ngày 16/12/2021 t i c iết ch O c l đất thu c ấp 5, xã ân hành nhưng chưa làm giấy ch quyền và c nh ch rương ăn Th là ph ấp xác nh n đ ng là đất c a ch O. thế t i đã m i gi i và gi i thiệu cho ch H mua l đất trên v i diện t ch theo th a thu n là giáp l 3m5 ngang 16m, dài 35m, h u t p lại 11 mét, đất thu c ấp 5, xã ân hành, t i đã đo lại thực tế r i gi i thiệu cho H. Hai ên thống nhất nên đi đến ký kết h p đ ng đ t c c ngày 16/12/2021, h p đ ng đ t c c do t i viết, về diện t ch th a thu n và th i gian thực hiện như H p đ ng đ t c c ngày 16/12/2021 th hiện. h ng c việc diện t ch ghi sai là t p h u 10m thành 11m như ch O tr nh ày. Sau đ hết th i hạn 60 ngày là ngày 16/02/2022, ch O c xin gia hạn thêm 30 ngày đ hoàn thành giao s , t i c n i lại v i H và đư c H đ ng ý. uy nhiên ch O v n kh ng thực hiện đ ng th a thu n. Đến đ u tháng 6/2022 ch O m i gởi ản v tr ch lục ản đ đ a ch nh, theo đ ph n chiều dài h u chỉ 10m t c thiếu 01m so v i h p đ ng đ t c c . Ngay sau khi nh n đư c ản v t ch âm gởi th thấy diện t ch kh ng đ ng như th a thu n, thấy việc mua án kh ng su ng s nên t i c đăng lên mạng án, đ nh kiếm miếng đất khác gi i thiệu lại cho H. iệc t i đăng do tự t i đăng, H kh ng iết. c đ H c n i v i t i là đất kh ng phải c a ch O nên t i m i iết. iệc quyền sử dụng đất kh ng phải là sở hữu c a ch O nhưng ch O n i là c a ch và đ ng ra mua án nh n tiền đ t c c và nh ch ph ấp xác nh n đất c a ch O và ký ch ng kiến là ch O kh ng đ ng và c hành vi l a gạt đ ngư i khác tin tưởng giao tiền. Do ch O kh ng c ch quyền sử dụng đất nhưng lại đ ng ra ký h p đ ng đ t c c đ chuy n như ng quyền sử dụng đất và kh ng thực hiện theo h p đ ng đ t c c nên ch O phải trả lại tiền c c và i thư ng theo H p đ ng đ t c c đã ký. Đối v i số tiền 25.000.000đ t i đã nh n t ch O là tiền hoa h ng t i đư c nh n do gi i thiệu mua án đất. i đã gi i thiệu xong, còn việc kh ng mua án đư c là do hai ên nên t i kh ng đ ng ý trả lại số tiền này.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên c u các tài liệu c trong h sơ vụ án đư c thẩm tra tại phiên tòa, H i đ ng xét xử nh n đ nh:

Xét về ch th và n i dung c a H p đ ng nêu trên giữa các ên c đ y đ năng lực hành vi dân sự, việc th a thu n là hoàn toàn tự nguyện nên kh ng trái v i quy đ nh tại Điều 328 B lu t Dân sự 2015. uy nhiên, xét n i dung về đối tư ng mà các ên hư ng t i đ giao kết và thực hiện h p đ ng chuy n như ng là ph n đất t a lạc tại ấp 5, xã ân hành, thành phố Cà Mau th ph n đất này tại th i đi m ký kết h p đ ng là thu c quyền sử dụng c a à Nguy n iều Đoan, vào ngày 16/12/2021 à O và à Đoan m i chỉ ký kết h p đ ng đ t c c, chưa ký kết h p đ ng chuy n như ng. ại th i đi m này à Đoan c ng chưa đư c cấp giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất, đến ngày 19/7/2022 à Đoan m i đư c cấp quyền sử dụng đất th hiện tại iấy ch ng nh n quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản g n liền v i đất số D 545395, thửa số 441, t ản đ số 5, diện t ch 446,4m2 đất tr ng cây lâu năm. Như v y, do tại th i đi m à O và à H th a thu n giao d ch đ t c c th thửa đất nêu trên à O chưa đư c cấp iấy ch ng nh n và chưa đư c quyền sử dụng đất nên hai ên kh ng xác đ nh đư c số thửa, diện t ch, loại đất chuy n như ng và khi th a thu n diện t ch kh ng xác đ nh ch nh xác đ dài các cạnh như ản v đ a ch nh th hiện nên khi cơ quan c thẩm quyền cấp giấy ch ng nh n c sự chênh lệch về số đo so v i h p đ ng và th i gian thực hiện th tục tách giấy ch ng nh n kh ng đảm ảo theo th a thu n, d n đến tranh chấp giữa các ên và các ên kh ng thực hiện đư c việc ký kết h p đ ng chuy n như ng.

Bà H cho r ng khi giao d ch đ t c c à O n i đất do à ngoại à O đ lại nên chưa làm giấy ch ng nh n; đối v i à O th cho r ng khi giao d ch đ t c c c n i “đất là c a à ch án lấy tiền chênh lệch kiếm l i”. Xét các ên tr nh ày kh ng thống nhất và c ng kh ng c ch ng c g ch ng minh, tuy nhiên cả hai đều xác đ nh tại th i đi m đ t c c là ngày 16/12/2021 và cho đến th i đi m xét xử, à O v n chưa đư c sở hữu quyền sử dụng đất nêu trên, vấn đề này đư c các ên th a nh n nên kh ng phải ch ng minh. Do à O chưa đư c sở hữu quyền sử dụng đất nhưng các ên lại th a thu n chuy n như ng và đ t c c đ thực hiện chuy n như ng quyền sử dụng đất là trái v i quy đ nh tại khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 và khoản 1 Điều 191 u t Đất đai năm 2013, thu c trư ng h p quy đ nh tại Điều 123 B lu t Dân sự năm 2015 nên H p đ ng đ t c c ngày 16/12/2021 giữa các ên v hiệu. ại phiên tòa, nguyên đơn yêu c u tuyên ố h p đ ng v hiệu, u c đơn c trách nhiệm hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền 60.000.000đ ngoài ra kh ng c yêu c u g khác và đơn c ng thống nhất v i yêu c u c a nguyên đơn. Như phân t ch trên, h p đ ng v hiệu nên yêu c u c a nguyên đơn là c cơ sở chấp nh n.

Quá tr nh giải quyết vụ án các đương sự kh ng c yêu c u đo đạc, thẩm đ nh, đ nh giá ph n đất. Do nh n đ nh các ên tranh chấp về h p đ ng đ t c c, chưa tiến hành ký kết và thực hiện h p đ ng chuy n như ng quyền sử dụng đất, h p đ ng đ t c c v hiệu, à O hoàn trả lại tiền đã nh n như nh n đ nh trên nên kh ng c n thiết phải tiến hành đo đạc, thẩm đ nh, và đ nh giá ph n đất.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn c khoản 3 Điều 26, đi m a khoản 1 Điều 35, đi m a khoản 1 Điều 39, Điều 147, 186, 227, 228, 273 c a B lu t Tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 122, Điều 123, 131, 328 B lu t Dân sự; Điều 168, 188, 191 u t Đất đai năm 2013;

Áp dụng Điều 26, 27 Ngh quyết số 326/2016/UB QH14 quy đ nh về m c thu, mi n, giảm, thu, n p, quản lý và sử dụng án ph và lệ ph òa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nh n yêu c u khởi kiện c a à Nguy n h y H. uyên ố H p đ ng đ t c c ngày 16/12/2021 giữa à Nguy n h y H và à r n h O là v hiệu.

Bu c à r n h O c ngh a vụ hoàn trả cho à Nguy n h y H số tiền là 60.000.000 đ ng.

Kể từ ngày bà Nguy n Thúy H có đơn yêu c u thi hành án, bà Tr n Thị O không t nguyện thi hành xong, thì ph i tr thêm kho n lãi phát sinh theo m c lãi su t quy định tại kho n 2 Điều 468 của Bộ luật Dân s năm 201 tương ng với số tiền và thời gian chậm thi hành.

2. Án ph dân sự sơ thẩm:

Bà r n h O phải ch u án ph kh ng c giá ngạch là 300.000 đ ng và án ph c giá ngạch là 3.000.000 đ ng chưa n p .

Bà Nguy n h y H kh ng phải ch u. Bà H đã dự n p số tiền tạm ng án ph là 3.000.000 đ ng theo iên lai thu số 0001715 ngày 12/7/2022 tại Chi cục hi hành án dân sự thành phố Cà Mau đư c nh n lại.

Trường hợp b n án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân s thì người được thi hành án dân s , người ph i thi hành án dân s có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu c u thi hành án, t nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng ch thi hành án theo quy định tại các điều 6, , a, b và Luật Thi hành án dân s ; thời hiệu thi hành án được th c hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân s .

Bà H, à O c quyền kháng cáo ản án trong th i hạn 15 ngày k t ngày tuyên án. Ông V c quyền kháng cáo ản án k t ngày nh n đư c ản án ho c ngày ản án đư c niêm yết.