Bản án 266/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

mặt!bằng”.!

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành"phần"Hội"đồng"xét"xử"phúc"thẩm"gồm"có:"

Thẩm!phán!-!Chủ!tọa!phiên!tòa:!! Ông!Phạm!Hồng!Giảng.!!

Các!Thẩm!phán:!

!

!

Bà!Đặng!Huyền!Phương!

! !

!

!

!

!

Bà!Vũ!Thị!Thu!Hương.!

Thư!ký!phiên!tòa:!Bà!Trương!Nguyễn!Thu!Trang!–!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!

Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!tham!gia!phiên!tòa:!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Bà!Hoàng!Anh!Nga!-!Kiểm!sát!viên.!

Trong! các! ngày! 22! và! 24! tháng! 3! năm! 2021,! tại! trụ! sở! Tòa! án! nhân! dân!

Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!thụ!lý!số!43/DSPT!

ngày!21/01/2021!về!việc!“Tranh!chấp!hợp!đồng!thuê!mặt!bằng”.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!77/2020/ST-DS!ngày:!03/12/2020!của!Tòa!án!

nhân!dân!Quận!z!(nay!là!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!Đ),!bị!kháng!cáo;!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!số!724/QĐXXPT-DS!ngày!25/02/2021,!

giữa!các!đương!sự:!

Nguyên đơn:!Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!Tài!chính!Đầu!tư!L.!

Địa!chỉ:!phường!B,!Quận!x,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người! đại! diện! hợp! pháp! theo! ủy! quyền:! Ông! Nguyễn! Văn! N,! sinh! năm!

1974.(có!mặt)!

Địa! chỉ:! Phường! y,! quận! G,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.! (Văn! bản! ủy!

quyền!ngày!18/8/2020).!

Bị đơn:

1/!Ông!Trần!Văn!Q,!sinh!năm!1977;!(có!mặt)!

2/!Bà!Nguyễn!Thị!Khánh!L,!sinh!năm!1978.!(có!mặt)!

Cùng!địa!chỉ:!phường!T,!thành!phố!Đ!(trước!đây!là!Quận!z),!Thành!phố!Hồ!

Chí!Minh.!

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện ngày 07/8/2020 và trong suốt quá trình tố tụng, nguyên đơn Công ty Cổ phần Dịch vụ Tài chính Đầu tư L có đại diện hợp pháp theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn N trình bày:

Ngày!17/7/2019,!Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!Tài!chính!Đầu!tư!L!(sau!đây!ghi! tắt!là!Công!ty)!và!vợ!chồng!ông!Trần!Văn!Q,!bà!Nguyễn!Thị!Khánh!L!ký!hợp! đồng!thuê!mặt!bằng!số!0119/LT_HĐTMB!có!các!nội!dung!chính!như!sau:!

Đối!tượng!hợp!đồng!thuê!là!mặt!bằng!tại!địa!chỉ!175!xa!lộ!Hà!Nội,!phường! Thảo!Điền,!Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ)!do!vợ!chồng!ông!Q,!bà!L!đứng!tên!trên! Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền! với! đất! số! CH03304! được! Uỷ! ban! nhân!dân! Quận! z! (nay! là! thành! phố! Đ)! cấp! ngày! 05/8/2016.! Tổng! diện! tích! thuê! 935,7m2! là! toàn! bộ! khu! đất! trong! Giấy! chứng!nhận!và!01!khung!nhà!kết!cấu!thép!sàn!bê!tông!mái!tôn!xây!dựng!tạm!theo! hiện!trạng.!

Mục!đích!thuê!là!làm!văn!phòng!và!hoạt!động!của!Công!ty.!Thời!hạn!thuê!là! 10!năm,!thời!gian!cho!phép!sửa!chữa!mặt!bằng!là!03!tháng!tính!từ!ngày!nhận!mặt! bằng.!Tiền!thuê!được!tính!từ!ngày!hết!tháng!thứ!3!kể!từ!ngày!bàn!giao!mặt!bằng.!

Thực! hiện! hợp! đồng:! Chủ! mặt! bằng! và! Công! ty! đã! bàn! giao! và! nhận! mặt! bằng!từ!ngày!01/10/2019.!Công!ty!đã!thanh!toán!tiền!thuê!các!tháng!01+02+03! năm!2020!(03!tháng)!là!348.900.000!đồng.!

Công! ty! tiến! hành! xin! hướng! dẫn! thủ! tục! sửa! chữa! gửi! Uỷ! ban! nhân! dân! phường!Thảo!Điền,!Phòng!quản!lý!đô!thị!Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ)!để!sửa! chữa!mặt!bằng!thuê.!Ngày!08/6/2020!Phòng!Quản!lý!đô!thị!Quận!z!(nay!là!thành! phố!Đ)!có!Văn!bản!số!250/QLĐT!trả!lời!đơn!của!Công!ty!với!nội!dung:!“... Theo đồ án quy hoạch 1/2000 Khu dân cư Bắc xa lộ Hà Nội, phường Thảo Điền và một phần phường An Phú, Quận z duyệt theo quyết định số 1444/QĐ-UBND ngày 26/3/2016 của Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh, thửa đất số 501 tờ bản đồ số 64 (BĐĐC), phường Thảo Điền, Quận z thuộc ô phố II.20A, quy hoạch đất ở cao tầng, thuộc khu vực cấp phép xây dựng có thời hạn, quy mô tối đa 03 tầng.

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CC975752 (số vào sổ cấp GCN: CH03304) do UBND Quận z cấp ngày 05/8/2016, phần công trình nhà mái tôn thể hiện trên Giấy chứng nhận chưa được công nhận và ghi chú là đang tháo dỡ, do đó, không có cơ sở xem xét cấp phép sửa chữa cải tạo đối với phần công trình nêu trên, đề nghị chủ sử dụng đất tháo dỡ công trình trước khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng”.!

Phát! sinh! tranh! chấp! hợp!đồng:! Khi! Công! ty! đang! xin! cơ! quan! chức!năng! Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ)!hướng!dẫn!thủ!tục!xin!sửa!chữa!thì!ông!Q,!bà!L!liên! tục!đòi!tiền!thuê!mặt!bằng!từ!tháng!4/2020!trở!đi.!Tình!hình!dịch!Covid-19!làm! ảnh!hưởng!nghiêm!trọng!đến!tình!hình!kinh!doanh!của!Công!ty,!trong!khi!Công!ty! sử!dụng!mặt!bằng!thuê,!không!thể!xin!giấy!phép!sửa!chữa!mặt!bằng!thuê!của!ông! Q,!bà!L!nên!ngày!02/6/2020!hai!bên!có!buổi!họp!giải!quyết!để!chấm!dứt!hợp!đồng! thuê!trước!hạn,!Công!ty!yêu!cầu!ông!Q,!bà!L!hoàn!trả!tiền!cọc!đã!nhận;!không! tính!tiền!thuê!tháng!4!và!tháng!5!năm!2020!và!Công!ty!có!cung!cấp!cho!ông!Q,!bà!

L!biên!bản!làm!việc!tại!Uỷ!ban!nhân!dân!phường!Thảo!Điền!ngày!17/4/2020;!các!

văn!bản!Công!ty!đã!gửi!cho!Uỷ!ban!nhân!dân!Quận!z!và!Phòng!Quản!lý!đô!thị!

Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ).!

Công!ty!làm!văn!bản!xin!hướng!dẫn!thủ!tục!xin!sửa!chữa!mặt!bằng!thuê!gửi!

Uỷ!ban!nhân!dân!phường!Thảo!Điền.!Tại!cuộc!họp!ở!Uỷ!ban!nhân!dân!phường!

Thảo!Điền,!đại!diện!Thanh!tra!Sở!xây!dựng!nêu!ý!kiến!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!

dụng!đất!và!quyền!sở!hữu!nhà!số!CH03304!do!Uỷ!ban!nhân!dân!Quận!z!(nay!là!

thành!phố!Đ)!cấp!cho!ông!Q,!bà!L!thì!hiện!trạng!ghi!chú!là!“Nhà!mái!tôn!đang!

tháo!dỡ”!và!không!được!Nhà!nước!công!nhận!trên!Giấy!chứng!nhận.!Uỷ!ban!nhân!

dân!phường!Thảo!Điền!hướng!dẫn!Công!ty!liên!hệ!Phòng!quản!lý!đô!thị!Quận!z!

(nay!là!thành!phố!Đ)!để!được!hướng!dẫn!cụ!thể!thủ!tục!xin!sửa!chữa!và!tình!trạng!

pháp! lý! của! công! trình!nhà! tạm! trên! đất!thuê.!Do! vậy! Công! ty! có! văn!bản! xin!

hướng!dẫn!thủ!tục!xin!sửa!chữa!là!đúng!pháp!luật.!

Sau! khi! Công! ty! nhận! được! Văn! bản! hướng! dẫn! số! 250/QLĐT! ngày!

08/6/2020!của!Phòng!Quản!lý!đô!thị!Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ)!thì!Công!ty!

mời!ông!Q,!bà!L!làm!việc!ngày!17/6/2020.!Hai!bên!có!Biên!bản!làm!việc!thể!

hiện!như!sau:!

Công! ty! đề! nghị! hai! bên! chấm! dứt! hợp! đồng! thuê! trước! hạn! từ! ngày!

17/6/2020!như!văn!bản!đơn!phương!chấm!dứt!hợp!đồng!ngày!15/6/2020!của!ông!

Q,!bà!L!để!tránh!thiệt!hại!cho!hai!bên.!!

Hai!bên!chỉ!thống!nhất!việc!Công!ty!trả!mặt!bằng!cho!ông!Q,!bà!L!ngay!ngày!

17/6/2020!để!kết!thúc!hợp!đồng!trước!hạn.!Hai!bên!có!lập!Biên!bản!bàn!giao!mặt!

bằng!cùng!ngày!17/6/2020.!

Từ! các! lẽ! trên,! Công! ty! khởi! kiện! yêu! cầu:! Buộc! ông! Trần! Văn! Q! và! bà!

Nguyễn! Thị! Khánh! L! phải! hoàn! trả! tiền! cọc! đã! nhận! của! nguyên! đơn! là!

1.116.480.000!đồng!và!tiền!lãi!do!chậm!trả!cọc!tạm!tính!từ!ngày!18/6/2020!đến!

ngày!Công!ty!có!đơn!khởi!kiện!(07/8/2020)!là!15.294.247!đồng.!Tiền!lãi!này!sẽ!

tiếp!tục!phát!sinh!đến!khi!ông!Q,!bà!L!trả!xong!tiền!cọc.!

Trong suốt quá trình tố tụng, bị đơn ông Trần Văn Q và bà Nguyễn Thị

Khánh L trình bày:!!

Ông!bà!xác!định!có!cho!Công!ty!thuê!mặt!bằng!tại!địa!chỉ!175!đường!Xa!Lộ!

Hà!Nội,!phường! Thảo! Điền,!Quận! z! (nay! là! thành! phố! Đ),!Thành! phố! Hồ! Chí!

Minh.!Ông!Q!bà!L!đã!bàn!giao!mặt!bằng!cho!Công!ty!từ!01/10/2019.!Sau!khi!bàn!

giao!mặt!bằng!Công!ty!mới!thanh!toán!tiền!thuê!từ!01/01/2020!đến!30/03/2020.!

Từ!tháng!04/2020!Công!ty!không!thanh!toán!tiền!thuê!và!ngày!15/6/2020!Công!ty!

giao!trả!mặt!bằng.!Ngày!30/4/2020!do!Công!ty!không!thanh!toán!tiền!thuê!nên!

ông!Q!bà!L!đơn!phương!thanh!lý!hợp!đồng!và!yêu!cầu!Công!ty!thanh!toán!tiền!

thuê! còn! thiếu! đến! ngày! 15/6/2020! và! tiền! lãi! chậm! trả! tổng! cộng! là!

1.010.356.000!đồng.!

Bị!đơn!không!đồng!ý!với!yêu!cầu!khởi!kiện!của!Công!ty,!vì:!Công!ty!chậm!

thanh! toán! tiền! thuê! quá! 30! ngày! nên! bị! mất! tiền! cọc! theo! thỏa! thuận! tại! hợp!

đồng.!Công!ty!không!thực!hiện!cam!kết!đầu!tư!xây!dựng!và!khai!thác!khu!đất!đã!

thuê! dù! đã! có! hướng! dẫn! của! Ủy! ban! nhân! dân! Quận! z! (nay! là! thành! phố! Đ)! (Công!ty!sử!dụng!làm!kho!chứa!vật!liệu!xây!dựng)!nên!xem!như!Công!ty!đã!vi! phạm!hợp!đồng.!Việc!Công!ty!cho!rằng!không!sửa!chữa!được!mặt!bằng!là!không! đúng!với!thỏa!thuận.!Khung!nhà!tiền!chế!có!từ!trước!khi!ký!hợp!đồng!và!Công!ty! đã!biết!thông!tin!trước!khi!ký!hợp!đồng.!Trách!nhiệm!của!Công!ty!phải!thực!hiện! các!thủ!tục!pháp!lý!theo!đúng!quy!định!xây!dựng!cơ!bản!để!sử!dụng!mặt!bằng! thuê,!cụ!thể!là!theo!sự!hướng!dẫn!của!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!z!(nay!là!thành!phố! Đ),!nhưng!lại!chậm!trễ!để!đến!sau!ngày!30/4/2020!mới!phản!hồi!và!đề!nghị!chấm! dứt!hợp!đồng.!Kể!từ!sau!khi!ký!hợp!đồng!là!ngày!01/07/2019!đến!khi!Công!ty!bàn! giao!trả!mặt!bằng!là!ngày!15/6/2020,!bị!đơn!không!vi!phạm!thỏa!thuận!nào!mà! hai!bên!đã!ký!kết!tại!hợp!đồng.!

Bản!án!sơ!thẩm!số!77/2020/ST-DS!ngày:!03/12/2020!của!Tòa!án!nhân!dân! Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ),!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!quyết!định:!!

-!Căn!cứ!Khoản!3!Điều!26;!Điểm!a!Khoản!1!Điều!35;!Điểm!a!Khoản!1!Điều! 39!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!

-!Căn!cứ!Điều!126,!131,!407!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015;!!

-!Căn!cứ!Nghị!quyết!326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016!về!án!phí,!lệ!phí.!

Xử:!

!1.!Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ! Tài!chính!Đầu!tư!L.!

! Buộc!ông!Trần!Văn!Q!và!bà!Nguyễn!Thị!Khánh!L!hoàn!trả!Công!ty!Cổ! phần!Dịch!vụ!Tài!chính!Đầu!tư!L!số!tiền!đặt!cọc!là!1.116.480.000!đồng!(một!tỷ,! một!trăm!mười!sáu!triệu,!bốn!trăm!tám!mươi!nghìn!đồng).!Trả!một!lần!khi!bản!án! có!hiệu!lực!pháp!luật.!

Thi!hành!án!tại!Cơ!quan!Thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền.!

Kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người!được!thi!hành!án!(đối!với! các!khoản!tiền!phải!trả!cho!người!được!thi!hành!án)!cho!đến!khi!thi!hành!án!xong,! bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản!tiền!lãi!của!số!tiền!còn!phải!thi!hành!án! theo!mức!lãi!suất!quy!định!tại!Điều!357,!Điều!468!của!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015.!

2.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm: !

-!Ông!Trần!Văn!Q!bà!Nguyễn!Thị!Khánh!L!phải!liên!đới!chịu!án!phí!sơ!thẩm! 45.494.400!đồng!(bốn!mươi!lăm!triệu,!bốn!trăm!chín!mươi!bốn!nghìn,!bốn!trăm! đồng),!nộp!tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!z,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

-!Công!ty!L!phải!chịu!án!phí!sơ!thẩm!2.274.720!đồng!(Hai!triệu!hai!trăm!bảy! mươi!bốn!nghìn!bảy!trăm!hai!mươi!đồng),!Công!ty!L!đã!nộp!số!tiền!tạm!ứng!án! phí! là! 22.976.614! đồng! theo! biên! lai! thu! số! AA/2018/0027859! ngày! 11/8/2020! của!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!Quận!z,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Hoàn!lại!cho! Công!ty!L!số!tiền!20.701.894!đồng!(Hai!mươi!triệu!bảy!trăm!lẻ!một!nghìn!tám! trăm!chín!mươi!bốn!đồng).!

Ngoài!ra,!bản!án!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!quyền!kháng!cáo,!về!thủ!tục!và!nghĩa! vụ!thi!hành!án.!

Ngày!16/12/2020,!bị!đơn!ông!Trần!Văn!Q!có!đơn!kháng!cáo!với!nội!dung:! Kháng cáo!toàn!bộ!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!77/2020/ST-DS!ngày!03/12/2020!

của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ),!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!với!

lý!do:!Bản!án!sơ!thẩm!không!đảm!bảo!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn.!Nội!

dung!bản!án!sơ!thẩm!cho!rằng!hợp!đồng!vô!hiệu!là!chưa!xem!xét!cụ!thể!nội!dung!

hợp!đồng!và!thỏa!thuận!tự!nguyện!giữa!các!bên.!Yêu!cầu!cấp!phúc!thẩm:!Công!

nhận!hợp!đồng!có!hiệu!lực!và!giải!quyết!tranh!chấp!hợp!đồng!theo!quy!định!pháp!

luật.!

Ngày!16/12/2020,!nguyên!đơn!Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!Tài!chính!Đầu!tư!L!

có!đơn!kháng!cáo!với!nội!dung:!Kháng cáo!một!phần!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm,!với!

lý!do:!Bản!án!sơ!thẩm!không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!Công!ty!đối!với!phần!lãi!phát!

sinh!do!bị!đơn!chậm!hoàn!trả!tiền!cọc!kể!từ!ngày!hai!bên!đồng!ý!chấm!dứt!hợp!

đồng!thuê!mặt!bằng!từ!ngày!18/6/2020!đến!ngày!xét!xử!sơ!thẩm!là!49.553.359!

đồng,!là!chưa!đảm!bảo!quyền!lợi!của!nguyên!đơn;!bị!đơn!chiếm!dụng!số!tiền!cọc!

đã!nhận!mà!không!bị!chế!tài!lãi!suất!cơ!bản!theo!quy!định!pháp!luật.!Yêu!cầu!cấp!

phúc!thẩm:!Sửa!bản!án!sơ!thẩm,!chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!

đơn.!Tính!lãi!phát!sinh!do!bị!đơn!chậm!thực!hiện!nghĩa!vụ!hoàn!trả!tiền!cọc!tính!

từ!ngày!hai!bên!thống!nhất!chấm!dứt!hợp!đồng!là!ngày!17/6/2020,!thì!từ!ngày!

18/6/2020!đến!khi!bị!đơn!trả!xong!tiền!cọc!bị!đơn!còn!phải!chịu!tiền!lãi!chậm!trả!

theo!lãi!suất!10%!theo!Khoản!2!Điều!468!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015.!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!nguyên!đơn!không!rút!đơn!khởi!kiện,!người!kháng!

cáo!không!rút!kháng!cáo,!các!đương!sự!không!thỏa!thuận!được!với!nhau.!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!sau!khi!phát!biểu!ý!kiến!về!việc!chấp!hành!pháp!luật!

tố!tụng!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!phân!tích!nhận!định!về!nội!dung!vụ!án!và!!

kháng!cáo!của!đương!sự,!có!nhận!xét!và!đề!nghị!như!sau:!

-!Về!tố!tụng:!Giai!đoạn!phúc!thẩm,!Hội!đồng!xét!xử!thực!hiện!đúng!qui!định!

của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự.!Các!đương!sự!được!đảm!bảo!để!thực!hiện!các!quyền,!

nghĩa!vụ!theo!quy!định!của!pháp!luật.!

-!Về!nội!dung:!Khi!tiến!hành!giao!dịch!và!ký!hợp!đồng,!cả!hai!bên!đều!đã!

biết!rõ!về!tình!trạng!của!tài!sản!giao!dịch,!Công!ty!là!bên!soạn!thảo!hợp!đồng.!

Việc!Công!ty!không!xin!được!giấy!phép!không!phải!là!lỗi!của!bên!cho!thuê.!Công!

ty!là!bên!vi!phạm!hợp!đồng.!Đề!nghị!chấp!nhận!kháng!cáo!của!bị!đơn,!Căn!cứ!

Khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015!sửa!bản!án!sơ!thẩm!theo!hướng!

không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn.!

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm!

tra!tại!phiên!tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử!

nhận!định:!!

[1]!Đơn!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!và!bị!đơn!đảm!bảo!đúng!quy!định!về!

thời!hạn!và!thủ!tục!kháng!cáo.!Thẩm!quyền!giải!quyết!vụ!án!sơ!thẩm!đã!xác!định!

đúng,!đã!đưa!đủ!người!tham!gia!tố!tụng,!việc!thực!hiện!tống!đạt!các!văn!bản!tố!

tụng!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!đảm!bảo!đúng!quy!định!của!Bộ!luật!Tố!tụng!

dân!sự.!

[2]!Theo!“Hợp!đồng!thuê!mặt!bằng”!số!0119/LT_HĐTMB!ngày!17/7/2019! thể!hiện:!Đối!tượng!hợp!đồng!là!mặt!bằng!tại!địa!chỉ!175!xa!lộ!Hà!Nội,!phường! Thảo!Điền,!Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ),!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!được!thể!hiện! tại!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn! liền!với!đất!số!CH03304!do!Uỷ!ban!nhân!dân!Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ)!cấp! ngày!05/8/2016.!Tổng!diện!tích!cho!thuê!935,7m2!là!toàn!bộ!khu!đất!trong!Giấy! chứng!nhận!và!01!khung!nhà!kết!cấu!thép!sàn!bê!tông!mái!tôn!xây!dựng!tạm!theo! hiện!trạng.!Mục!đích!sử!dụng:!Làm!văn!phòng!và!hoạt!động!kinh!doanh.!

Hai!bên!đã!đi!đến!thực!hiện!hợp!đồng,!giao!nhận!tài!sản!thuê!và!đã!thanh! toán!tiền!thuê!được!03!tháng.!

[3]!Khi!giao!kết!hợp!đồng,!hai!bên!đều!đã!xác!định!rõ!đối!tượng!thuê!ghi!tại! hợp!đồng!là!mặt!bằng!“Tổng diện tích cho thuê 935,7m2 là toàn bộ khu đất trong Giấy chứng nhận và 01 khung nhà kết cấu thép sàn bê tông mái tôn xây dựng tạm theo hiện trạng”.!Căn!cứ!đối!tượng!thuê,!theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng! đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!số!CH03304!được!Uỷ! ban!nhân!dân!Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ)!cấp!ngày!05/8/2016,!xác!định!tài!sản! thuê!là!quyền!sử!dụng!đất!và!01!khung!nhà!kết!cấu!thép.!Như!vậy,!đối!tượng!thuê! không!phải!là!nhà!ở!nên!không!áp!dụng!Luật!nhà!ở!để!điều!chỉnh!quan!hệ!pháp! luật!là!hợp!đồng!thuê!quyền!sử!dụng!đất.!

[4]!Đối!tượng!thuê!là!tài!sản!được!phép!và!có!đủ!điều!kiện!tham!gia!giao! dịch.! Bên! cho! thuê! đã! giao! đúng! tài! sản! cho! thuê! theo! hợp! đồng! là! mặt! bằng! quyền!sử!dụng!đất!và!khung!nhà!thép.!Bên!thuê!đã!nhận!tài!sản!thuê,!đã!có!thời! gian!03!tháng!không!tính!tiền!thuê!để!sửa!chữa!theo!thỏa!thuận!tại!hợp!đồng,!sau! đó!đã!sử!dụng!tài!sản!thuê!và!bắt!đầu!thanh!toán!tiền!thuê!được!03!tháng.!Khi! giao!kết!hợp!đồng,!bên!thuê!đã!biết!được!đầy!đủ!thông!tin!về!đối!tượng!thuê!và! không!có!sự!nhầm!lẫn!khi!xác!lập!giao!dịch!hợp!đồng.!

[5]!Đối!tượng!của!hợp!đồng!thuê!hai!bên!đã!xác!định!rõ!tại!hợp!đồng!(như! nêu!trên).!Việc!bên!thuê!xây,!sửa!theo!quy!mô!thiết!kế!và!nhu!cầu!sử!dụng!mặt! bằng!của!bên!thuê,!là!thuộc!phạm!vi!kế!hoạch!khai!thác!sử!dụng!tài!sản!thuê!của! bên!thuê,!việc!bên!thuê!không!xin!được!giấy!phép!không!phải!là!trách!nhiệm!của! bên!cho!thuê!nên!lỗi!không!thuộc!về!bên!cho!thuê.!Khi!thuê!mặt!bằng,!bên!thuê! đã!biết!rõ!về!thông!tin!quy!hoạch!và!thông!tin!này!có!thể!hiện!tại!phần!“Ghi!chú”! trên!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất.!Việc!Công!ty!lấy!lý!do!“không!thể!xin! giấy!phép!sửa!chữa!mặt!bằng!thuê”!từ!đó!không!thực!hiện!đúng!nghĩa!vụ!trả!tiền! thuê!theo!hợp!đồng!dẫn!đến!chấm!dứt!hợp!đồng!và!cho!rằng!bên!cho!thuê!có!lỗi! là!không!có!căn!cứ.!

[6]!Án!sơ!thẩm!nhận!định!“1!phần!đối!tượng!của!hợp!đồng!01!khung!nhà!kết! cấu! thép! sàn! bê! tông! mái! tôn! phần! công! trình! nhà! mái! tôn! thể! hiện! trên! giấy! chứng! nhận! chưa! được! công! nhận! và! ghi! chú! là! đang! tháo! dỡ! …! Do! vậy! đối! tượng!hợp!đồng!thuê!là!nhà!thép!của!chủ!nhà!là!công!trình!không!hợp!pháp!theo! quy!định!tại!Điều!106!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015”;!“nhưng!chủ!nhà!vẫn!đảm!bảo! là! công! trình! hợp! pháp! về! mặt! pháp! lý! của! khung! nhà! thép! làm! cho! Công! ty! không! thể! xin! phép! sửa! chữa! theo! hiện! trạng”.! Nhận! định! này! của! sơ! thẩm! là!

không!chính!xác,!bởi!lẽ!về!đối!tượng!hợp!đồng,!như!đã!nhận!định!ở!phần!trên,!là!

mặt!bằng!quyền!sử!dụng!đất!và!01!khung!nhà!kết!cấu!thép!chứ!không!phải!là!nhà!

hay!nhà!ở,!“01!khung!nhà!kết!cấu!thép”!thì!không!có!“giấy!chứng!nhận!quyền!sở!

hữu”!để!xác!định!tính!hợp!pháp!hay!không!trong!trường!hợp!này.!Bên!thuê!khi!

xác!lập!hợp!đồng!đã!biết!thông!tin!cụ!thể!về!hiện!trạng!tài!sản!của!khung!nhà!kết!

cấu!thép!sàn!bê!tông!mái!tôn,!vì!đã!thể!hiện!ghi!rõ!trong!Giấy!chứng!nhận.!Tại!

Điều!5!của!hợp!đồng!xác!định!cụ!thể!về!nghĩa!vụ!của!bên!cho!thuê!đối!với!“mặt!

bằng!cho!thuê”.!Riêng!về!“khung!nhà!thép”,!tại!Điều!5.2!của!Hợp!đồng!hai!bên!

xác!định!“Mặc dù khung nhà tạm này trên mặt bằng thuê không phải là một điều

kiện ràng buộc của hợp đồng thuê, bên B không yêu cầu bên A đập bỏ tháo dỡ

khung nhà xây dựng tạm này. Ngược lại bên B cũng không chịu trách nhiệm về

việc phải duy trì tình trạng nguyên vẹn mà hai bên sẽ chấp nhận điều kiện hao

mòn tự nhiên của khung nhà tạm đang hiện hữu này và bên B không có trách

nhiệm phải duy trì tình trạng vẹn nguyên trong suốt thời hạn thuê, hoặc tu bổ,

nâng cấp nó”.!!

[7]!Toàn!bộ!nội!dung,!hình!thức!kể!cả!chủ!thể!và!đối!tượng!của!hợp!đồng!

không!có!phần!nào!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật.!Hai!bên!đều!đã!biết!rõ!thông!

tin!về!tài!sản!giao!dịch,!tự!nguyện!thỏa!thuận!và!ký!kết!hợp!đồng!theo!đúng!ý!chí!

của!mình,!không!có!sự!nhầm!lẫn!và!cũng!không!có!dấu!hiệu!nào!về!sự!lừa!dối,!đe!

dọa,! cưỡng! ép.! Án! sơ! thẩm! nhận! định! Hợp! đồng! thuê! mặt! bằng! số!

0119/LT_HĐTMB!ngày!17/7/2019!bị!vô!hiệu!do!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!

quy!định!tại!Điều!123!và!127!Bộ!luật!Dân!sự!là!không!có!căn!cứ.!

[8]!Bên!thuê!là!bên!vi!phạm!hợp!đồng,!không!thanh!toán!tiền!thuê,!chấm!dứt!

hợp!đồng!trước!thời!hạn,!lỗi!hoàn!toàn!thuộc!về!bên!Công!ty!nên!phải!chịu!mất!số!

tiền!cọc,!theo!thỏa!thuận!ký!tại!Điều!4.2,!Điều!6.1!và!Điều!9.2!của!Hợp!đồng.!

Từ!những!cơ!sở!chứng!cứ!nhận!định!trên,!xét!không!có!căn!cứ!để!chấp!nhận!

kháng!cáo!của!nguyên!đơn,!do!đó!sửa!bản!án!sơ!thẩm!chấp!nhận!kháng!cáo!của!bị!

đơn,!như!ý!kiến!đề!nghị!của!Đại!diện!Viện!kiểm!sát!tại!phiên!tòa!phúc!thẩm.!

[9]!Đối!với!số!tiền!thuê!chưa!thanh!toán!là!1.010.356.000!đồng,!do!bị!đơn!

không!có!yêu!cầu!nên!sơ!thẩm!không!xét!giải!quyết!là!phù!hợp!ý!chí!tự!nguyện!

của!bị!đơn.!Vì!vậy!phúc!thẩm!không!xem!xét!phần!này.!

[10]!Nguyên!đơn!phải!chịu!án!phí!sơ!thẩm!đối!với!yêu!cầu!không!được!chấp!

nhận.!Các!đương!sự!không!phải!chịu!án!phí!phúc!thẩm.!!

Vì!các!lẽ!trên;!

QUYẾT ĐỊNH

Căn!cứ!Khoản!2!Điều!308;!Điều!309!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!

Căn!cứ!Điều!401,!410,!418,!428,!478,!481!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015;!!

Căn!cứ!Nghị!quyết!326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016!về!án!phí,!lệ!phí.!

Không! chấp! nhận! kháng! cáo! của! nguyên! đơn;! Chấp! nhận! kháng! cáo! của! bị! đơn!là!ông!Trần!Văn!Q;!Sửa!Bản!án!sơ!thẩm!số!77/2020/ST-DS!ngày!03/12/2020! của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ),!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

Tuyên!xử:!

!1.!Không!chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!là!Công!ty!Cổ!phần! Dịch!vụ! Tài! chính! Đầu! tư!L! về!việc! buộc! ông! Trần! Văn! Q! và! bà! Nguyễn! Thị! Khánh!L!hoàn!trả!Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!Tài!chính!Đầu!tư!L!số!tiền!đặt!cọc!là! 1.116.480.000! đồng! và! tiền! lãi! do! chậm! trả! tính! từ! ngày! 18/6/2020! đến! ngày! 07/8/2020!là!15.294.247!đồng,!cùng!tiền!lãi!phát!sinh.!

2.!Án!phí!sơ!thẩm: Công!ty!Cổ!phần!Dịch!vụ!Tài!chính!Đầu!tư!L!phải!chịu! 45.953.227!đồng,!trừ!vào!số!tiền!tạm!ứng!là!22.976.614!đồng!(theo!Biên!lai!thu! số!AA/2018/0027859!ngày!11/8/2020!của!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!Quận!z)! (nay!là!thành!phố!Đ),!còn!phải!nộp!thêm!là!22.976.613!đồng.!

Án!phí!phúc!thẩm:!Các!đương!sự!không!phải!chịu.!Trả!lại!cho!Công!ty!Cổ! phần!Dịch!vụ!Tài!chính!Đầu!tư!L!số!tiền!tạm!ứng!300.000!đồng!(theo!Biên!lai!thu! số!AA/2018/0028342!ngày!29/12/2020!của!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!Quận!z! (nay!là!thành!phố!Đ)).!Trả!lại!cho!ông!!Trần!Văn!Q!số!tiền!tạm!ứng!300.000!đồng! (theo!Biên!lai!thu!số!AA/2018/0028311!ngày!21/12/2020!của!Chi!cục!thi!hành!án! dân!sự!Quận!z!(nay!là!thành!phố!Đ)).!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.! Nơi"nhận:"

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

-!TAND!Tối!cao;!

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

-!TAND!Cấp!cao!tại!TPHCM;! -!VKSND!TP.HCM;! -!Cục!THADS!TPHCM;! -!TAND!TP.!Thủ!Đức;! -!Chi!cục!THADS!TP.!Thủ!Đức;! -!Các!đương!sự;!

Phạm Hồng Giảng

-!Lưu!hồ!sơ,!văn!phòng!!(T.25).! ! ! ! !