Bản án 261/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 07/11/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án sơ thẩm nguyên đơn là anh Phạm Đức H trình bày:

Anh H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tắt QSDĐ) phần đất thửa số 5, tờ bản đồ số 41, diện tích 761,2m2, loại ONT+ CLN, tọa lạc ấp Q, xã Đ, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long (gọi tắt là thửa số 5) với anh Vương Nguyễn Vĩnh Kh, Nguyễn Thị Út L, Phan Hữu N, Nguyễn Thị Kim Y tại Văn phòng công chứng Nguyễn Trường Th vào ngày 29/5/2023, với giá tiền là 3.800.000.000đồng.

Trước khi nhận chuyển nhượng thửa số 5, anh H có đến xem đất thì thấy có căn nhà đóng cửa, anh có hỏi thì anh N nói cho người khác ở tạm, anh N chỉ giao giấy tờ cho anh đi làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ chứ trên thực tế anh H chưa nhận đất. Sau khi làm thủ tục đứng tên Giấy chứng nhận QSDĐ, anh H yêu cầu giao đất thì phát hiện gia đình ông Nguyễn Văn Đ là chủ sử dụng đất cũ đang ở trên đất, anh H có yêu cầu gia đình ông Đ di dời tài sản trên đất để trả lại đất cho anh, nhưng gia đình ông Đ không đồng ý. Do vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị Nh, Nguyễn Quốc K, Lê Thị Bảo T, Nguyễn Quốc A, Nguyễn Thị Xuân A1, Nguyễn Quốc Anh H1, Nguyễn Quốc Hồng A2 di dời tài sản trả lại phần đất thuộc thửa số 5, tờ bản đồ số 41, diện tích 761,2m2, loại ONT + CLN, tọa lạc ấp Q, xã Đ, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long do anh H đứng tên Giấy chứng nhận QSDĐ và đồng ý hỗ trợ chi phí di dời là 200.000.000đ. Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn, anh H không đồng ý. Trường hợp vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thửa số 5 giữa anh và Vương Nguyễn Vĩnh Kh, Nguyễn Thị Út L, Phan Hữu N, Nguyễn Thị Kim Y thì anh H không yêu cầu Toà án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, anh H cùng với anh N, anh Kh, chị Y, chị L tự thoả thuận giải quyết với nhau.

Tại đơn phản tố ngày 26/12/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Văn Đ đồng thời là người đại diện hợp pháp của bà Nguyễn Thị Nh, trình bày:

Ông Đ vay tiền của anh Vương Nguyễn Vĩnh Kh và anh Phan Hữu N số tiền 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng), lãi suất 3%/tháng, và ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất thửa số 5 cho anh Kh, anh N vào ngày 03/3/2022, trong hợp đồng chuyển nhượng ghi giá trị chuyển nhượng là 2.000.000.000đ. Ông Đ có đóng lãi được tháng đầu tiên 90.000.000đ, từ đó đến nay thì không trả gốc và lãi.

Ông Đ có đơn phản tố: yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phần đất thuộc thửa 5, tờ bản đồ số 41, diện tích 761,2m2, loại ONT+ CLN, tọa lạc ấp Q, xã Đ, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long giữa ông với anh Vương Nguyễn Vĩnh Kh, Phan Hữu N tại Văn phòng công chứng Lê Anh Ch vào ngày 03/03/2022 và vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 5 giữa Vương Nguyễn Vĩnh Kh, Nguyễn Thị Út L, Phan Hữu N, Nguyễn Thị Kim Y với anh Phạm Đức H tại Văn phòng công chứng Nguyễn Trường Th vào ngày 29/5/2023.

Ông Đ yêu cầu công nhận phần đất thuộc thửa số 5 cho ông Đ đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ và đồng ý trả cho Vương Nguyễn Vĩnh Kh, Phan Hữu N, số tiền vay gốc 3.000.000.000đ và trả lãi với lãi suất 1,67%/tháng từ ngày 03/4/2022 cho đến khi trả xong nợ (sau đó, thay đổi còn 1%/tháng).

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Phan Hữu N đồng thời là người đại diện hợp pháp của Vương Nguyễn Vĩnh Kh, Nguyễn Thị Út L, chị Nguyễn Thị Kim Y trong quá trình giải quyết vụ án trình bày:

Vào ngày 03/3/2022 ông Nguyễn Văn Đ có cầm cố cho anh N và anh Kh phần đất thửa số 5 với giá 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng), lãi suất 3%/tháng, nhưng thực tế anh N, anh Kh và ông Đ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thửa số 5 tại Văn phòng công chứng Lê Anh Ch vào ngày 03/03/2022.

Khi ký hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thỏa thuận là 02 tháng ông Đ không đóng lãi hay trong vòng 01 năm ông Đ không chuộc lại đất, thì bên anh N, anh Kh có quyền chuyển nhượng QSDĐ thửa số 5 cho người khác. Sau khi ông Đ nhận tiền cầm cố đất thì có đóng lãi cho anh Na, anh Kh được 01 tháng là 90.000.000đ và từ đó về sau ông Đ không đóng lãi và cũng không liên hệ chuộc lại đất, nên ngày 29/5/2023 anh N và anh Kh chuyển nhượng QSDĐ thửa số 5 cho anh Phạm Đức H với giá 3.800.000.000đ (ba tỷ tám trăm triệu đồng).

Anh N cùng vợ là chị Y và anh Kh cùng vợ là chị L chuyển nhượng QSDĐ thửa số 5 cho anh H đúng theo quy định pháp luật. Vì vậy, anh N, anh Kh, chị Y, chị L không đồng ý theo yêu cầu phản tố của ông Đ.

+Trường hợp Tòa án vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thửa số 5 giữa Vương Nguyễn Vĩnh Kh, Nguyễn Thị Út L, Phan Hữu N, Nguyễn Thị Kim Y với Phạm Đức H thì anh N, chị Y và anh Kh, chị L và anh H tự thoả thuận giải quyết với nhau về hậu quả của hợp đồng vô hiệu, không yêu cầu Toà án xem xét giải quyết.

+Trường hợp Toà án vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thửa số 5 giữa Vương Nguyễn Vĩnh Kh, Phan Hữu N với ông Nguyễn Văn Đ, Nguyễn Thị Nh, thì anh N và anh Kh yêu cầu ông Đ cùng vợ là bà Nh trả cho anh N và anh Kh số tiền vay gốc là 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng) cộng với tiền lãi với mức lãi suất 1.66%/tháng từ ngày 03/4/2022 đến khi thanh toán xong nợ.

Anh Nguyễn Quốc Kh1 là người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Nguyễn Quốc Kh, Lê Thị Bảo T, Nguyễn Quốc A trong quá trình giải quyết vụ án thống nhất theo trình bày của ông Đ, ngoài ra không có ý kiến gì.

Anh Nguyễn Quốc K, chị Lê Thị Bảo T là người giám hộ của cháu Nguyễn Thị Xuân A1, Nguyễn Quốc Huy A, Nguyễn Quốc Hồng A2: không có nêu ý kiến về yêu cầu của nguyên đơn, cũng như yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 86/2024/DS-ST ngày 29 tháng 7 năm 2024, Tòa án nhân dân huyện Long Hồ đã quyết định:

Căn cứ vào Điều 124, 131, Điều 166, 463, 466, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 147, 157, 161, 165, 227, 244 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 ; Điều 27 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014; Điều 12, 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Phạm Đức H về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị Nh, Nguyễn Quốc K, Lê Thị Bảo T, Nguyễn Quốc A, Nguyễn Thị Xuân A1, Nguyễn Quốc Anh H1, Nguyễn Quốc Hồng A2 di dời tài sản để trả lại cho anh H phần đất thuộc thửa số 5, tờ bản đồ số 41, diện tích 761,2m2, loại ONT+ CLN, tọa lạc ấp Q, xã Đ, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn Đ. Tuyên bố:

Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị Nh với anh Phan Hữu N, anh Vương Nguyễn Vĩnh Kh được ký kết vào ngày 03/3/2022, công chứng tại Văn phòng công chứng Lê Văn C đối với thửa đất số thửa số 5, tờ bản đồ số 41, diện tích 761,2m2, loại ONT+ CLN, tọa lạc ấp Q, xã Đ, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long do đây là giao dịch dân sự giả tạo;

- Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Vương Nguyễn Vĩnh Kh, chị Nguyễn Thị Út L, anh Phan Hữu N, chị Nguyễn Thị Kim Y với anh Phạm Đức H đối với thửa đất số 5, tờ bản đồ số 41, diện tích 761,2m2, loại ONT+ CLN, tọa lạc ấp Q, xã Đ, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long được ký kết vào ngày 29/5/2023 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Trường Th.

3. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng bị vô hiệu:

Buộc ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị Nh có nghĩa vụ liên đới trả cho anh Vương Nguyễn Vĩnh Kh và anh Phan Hữu N số tiền vay gốc là 3.000.000.000đ (Ba tỷ đồng), cộng với tiền lãi tính từ ngày 03/4/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm 29/7/2024 là 1.387.760.000đ (Một tỷ ba trăm tám mươi bảy triệu, bảy trăm sáu mươi nghìn đồng) và tiếp tục trả tiền lãi với mức lãi suất 1.66%/tháng trên số nợ gốc tính từ kể từ ngày 30/7/2024 cho đến thanh toán xong nợ.

Anh Phạm Đức H được quyền khởi kiện giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu đối với anh Phan Hữu N, Vương Nguyễn Vĩnh Kh, chị Nguyễn Thị Út L, chị Nguyễn Thị Kim Y khi có yêu cầu.

Công nhận cho ông Nguyễn Văn Đ được quyền sử dụng phần đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thửa số 5, tờ bản đồ số 41, diện tích 761,2m2, loại ONT+ CLN, tọa lạc ấp Q, xã Đ, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long (có trích đo bản đồ địa chính khu đất kèm theo)

Ông Đ có quyền và nghĩa vụ đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm; quyền, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 13 tháng 8 năm 2024, bị đơn Nguyễn Văn Đ và Nguyễn Thị Nh có đơn kháng cáo với nội dung: Yêu cầu sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị Nh chỉ trả cho ông Vương Nguyễn Vĩnh Kh và ông Phan Hữu N số tiền vay gốc là 3.000.000.000đồng (Ba tỷ đồng) và tiền lãi với mức lãi suất 1%/tháng trên số tiền nợ gốc kể từ ngày 03/4/2022 cho đến khi trả xong tiền nợ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn có kháng cáo trình bày: Do hoàn cảnh khó khăn nên đề nghị được giảm lãi, chỉ tính lãi suất 1%/tháng.

Nguyên đơn không có kháng cáo trình bày: Thống nhất với bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phan Hữu N, đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của ông Vương Nguyễn Vĩnh Kh, bà Nguyễn Thị Út L, bà Nguyễn Thị Kim Y trình bày: Đồng ý khấu trừ 90.000.000 đồng tiền lãi đã nhận vào số tiền lãi theo bản án sơ thẩm đã xác định. Đồng thời tự nguyện giảm thêm tiền lãi, chỉ yêu cầu ông Đ và bà Nh trả lãi đến ngày xét xử sơ thẩm bằng 1.200.000.000 đồng.

Trong phần tranh tụng, các đương sự thống nhất: Quan hệ hợp đồng vay tài sản, số tiền vay, lãi suất, nghĩa vụ trả tiền vay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả cách và hậu quả hợp đồng như nội dung bản án sơ thẩm.

Vấn đề không thống nhất: Ông Đ chỉ đồng ý liên đới cùng bà Nh trả lãi đến ngày xét xử sơ thẩm số tiền 1.100.000.000 đồng nhưng anh N không đổng ý.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật của người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng: Tất cả đều tuân thủ đúng quy định của pháp luật từ khi thụ lý vụ án đến xét xử phúc thẩm.

Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo, sửa án sơ thẩm. Buộc ông Đ, bà Nh trả cho anh N và anh Kh số tiền vốn 3.000.000.000 đồng và tiền lãi đến ngày xét xử sơ thẩm bằng 1.200.000.000 đồng.

Ngoài ra, đại diện Viện kiểm sát còn phát biểu quan điểm về án phí phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; trên cơ sở xem xét toàn diện các chứng cứ; ý kiến trình bày của các đương sự; căn cứ vào kết quả tranh luận và phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

Về việc vắng mặt của bị đơn là bà Nh nhưng có ông Đ là người đại diện theo ủy quyền có mặt. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập, không có kháng cáo hoặc đã ủy quyền tham gia tố tụng nên Tòa án xét xử vắng mặt đương sự.

Xét kháng cáo của bị đơn Nguyễn Văn Đ và Nguyễn Thị Nh về việc yêu cầu Tòa án điều chỉnh lãi suất còn 1%/tháng với lý do hoàn cảnh kinh tế khó khăn.

Hội đồng xét xử xét thấy, quan hệ hợp đồng vay tài sản giữa ông Đ, bà Nh với anh Kh, anh N thuộc hợp đồng vay tiền có thời hạn, có thỏa thuận lãi suất ban đầu là 3%/tháng. Tại đơn phản tố, ông Đ cũng đồng ý trả lãi với lãi suất 1,67%/tháng từ ngày 03/4/2022 cho đến khi trả xong nợ nhưng quá trình giải quyết vụ án, bên cho vay chỉ yêu cầu tính lãi với lãi suất 1,66%/tháng nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định lãi suất, thời gian tính lãi và tiền lãi tại mục 3.2.1 của bản án sơ thẩm còn 1,66%/tháng là phù hợp quy định tại Điều 468 của Bộ luật Dân sự và Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.

Tại phiên tòa, bên cho vay đồng ý khấu trừ 90.000.000 đồng tiền lãi đã nhận và giảm lãi trên số tiền lãi theo bản án sơ thẩm xác định còn 1.200.000.000 đồng là tự nguyện và có lợi cho bên vay nên chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn như đề nghị của vị Kiểm sát viên.

Án phí dân sự sơ thẩm: Miễn án phí cho ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị Nh do là người cao tuổi.

Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn Nguyễn Văn Đ và Nguyễn Thị Nh.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 86/2024/DS-ST ngày 29 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ.

Căn cứ vào Điều 124, 131, Điều 166, 463, 466, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 147, 157, 161, 165, 227, 244 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 ; Điều 27 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014; Điều 12, 26, 27, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị Nh.

Buộc ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị Nh có nghĩa vụ liên đới trả cho anh Vương Nguyễn Vĩnh Kh và anh Phan Hữu N số tiền vay gốc là 3.000.000.000đ (Ba tỷ đồng), cộng với tiền lãi tính từ ngày 03/4/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm 29/7/2024 là 1.200.000.000đ (Một tỷ hai trăm triệu đồng) và tiếp tục trả tiền lãi với mức lãi suất 1.66%/tháng trên số tiền nợ gốc kể từ ngày 30/7/2024 cho đến khi thanh toán xong nợ.

2. Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: Miễn án phí cho ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị Nh do là người cao tuổi.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị Nh không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm về việc chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Phạm Đức H; chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn Đ vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; chi phí khảo sát đo đạc và xem xét thẩm định tại chỗ, định giá; nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm của anh H; quyền, nghĩa vụ thi hành án do không bị kháng cáo, kháng nghị nên có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.