Bản án 261/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại đơn khởi kiện ngày 07/5/2018, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà ngƣời đại diện của nguyên đơn bà Thân Thị Thu P trình bày:

Thông qua giới thiệu của bạn bè bà Trần Hồng M biết vợ chồng ông Nguyễn Hùng V và bà Hà Thị L1 có nhu cầu vay tiền nên ngày 07/5/2016 ông Nguyễn Hùng V, bà Hà Thị L1, ông Nguyễn Văn H1 và bà Vũ Hữu Thu H2 có lập giấy cam kết tại Văn phòng C1 với nội dung: Ông V, bà L1 ông H1 và bà H2 đã nhận đủ số tiền vay 2.000.000.000 đồng của bà M, thời hạn vay là 30 ngày kể từ ngày ký cam kết. Nếu hết thời hạn mà không trả đƣợc số tiền vay thì ông V, bà L1 ông H1 và bà H2 cam kết sẽ chuyển nhƣợng cho bà M thửa đất số O, diện tích 589,6m2, tờ bản đồ số Ơ, tại phƣờng P2, thị xã T1, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ Q cấp ngày 27/12/2011 (cấp cho bà Nguyễn Thị T5, đăng ký biến động tên vợ chồng ông bà H1 ngày 30/01/2015); quyền sở hữu doanh nghiệp của ông Nguyễn Văn H1 theo Giấy chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp tƣ nhân xăng dầu N số R, đăng ký lần đầu ngày 24/4/2015, đăng ký thay đổi lần thứ 1 ngày 14/01/2016.

Ngày 09/5/2016, bà L1 và ông V cùng viết giấy xác nhận nợ với bà M với nội dung vợ chồng Ông V, bà L1 ông H1 và bà H2 có vay của bà M số tiền 2.000.000.000 đồng, sau đó vợ chồng ông H1, bà H2 có vay thêm của bà M mỗi lần vay 200.000.000 đồng, 300.000.000 đồng và 600.000.000 đồng; đến thời điểm viết giấy xác nhận nợ thì số tiền nợ là 9.000.000.000 đồng. Ông V, bà L1 cam kết trả toàn bộ số nợ này trong thời hạn 03 tháng.

Cùng ngày 09/5/2016, ông V, bà L1 có viết giấy mua bán cây xăng, chuyển nhƣợng đất cho bà M với nội dung: Vợ chồng ông V, bà L1 là chủ sử dụng đất và chủ doanh nghiệp tƣ nhân xăng dầu N, mọi việc điều hành hoạt động kinh doanh xăng dầu, giao dịch đất đai, vay vốn và thanh toán nợ ngân hàng đều do vợ chồng ông bà quyết định. Ông V, bà L1 xác định ông bà bán cho bà M quyền sử dụng đất và trạm xăng nói trên với giá 9.000.000.000 đồng và đƣợc cấn trừ vào số tiền mà bà L1, ông V đã vay mƣợn của bà M. Hẹn 30 ngày sau sẽ công chứng sang tên. Tuy nhiên, đến hạn thì Ông V, bà L1 ông H1, bà H2 không thực hiện thủ tục chuyển nhƣợng, sang tên cho bà M theo thoả thuận. Bà M đã nhiều lần yêu cầu các bị đơn thực hiện thủ tục chuyển nhƣợng sang tên nhƣng ông V, bà L1 ông H1 và bà H2 trốn tránh không thực hiện nghĩa vụ. Sau đó, bà M phát hiện thửa đất số Ƣ và cây xăng đã đƣợc vợ chồng ông bà H1 chuyển nhƣợng cho bà Nguyễn Nghiêm Thùy T2 và ông Nguyễn Duy T3.

Nay, bà M khởi kiện yêu cầu buộc Ông V, bà L1 ông H1 và bà H2 phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện chuyển nhƣợng cho bà M phần đất thuộc thửa số O (số thửa mới V1, V2), tờ bản đồ số X, tại số Ă, Đại lộ B, khu phố 7, phƣờng P2, thành phố T1, tỉnh Bình Dƣơng, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số vào sổ Q do cơ quan U thị xã (nay là thành phố) T1, tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 27/12/2011 (đăng ký biến động sang tên vợ chồng ông bà H1 ngày 30/01/2015).

- Bị đơn ông Nguyễn Hùng V, bà Hà Thị L1, ông Nguyễn Văn H1 và bà Vũ Hữu Thu H2:

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bị đơn Ông V, bà L1 ông H1, bà H2 nhƣng bị đơn không đến Tòa án tham gia tố tụng và cũng không gửi ý kiến bằng văn bản để chấp nhận hay phản đối yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vợ chồng ông Nguyễn Duy T3, bà Nguyễn Nghiêm Thuỳ T2 (do ông T3 đại diện) trình bày:

Ông T3 không có mối quan hệ gì đối với bà M, Ông V, bà L1 ông H1, bà H2. Ông T3 và vợ chồng ông H1, bà H2 có thực hiện nhiều giao dịch với nhau và vợ chồng ông H1, bà H2 có ủy quyền cho ông T3 toàn quyền quyết định đối với thửa đất số O, diện tích 589,6m2 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ Q, cấp ngày 27/12/2011, đăng ký biến động sang tên vợ chồng ông bà H1 ngày 30/01/2015).

Sau khi đƣợc ủy quyền, ông T3 thực hiện thủ tục tách thửa đất số O thành 02 thửa đất số V1 (diện tích 283,3m2) và thửa V2 (diện tích 306,3m2). Ngày 21/9/2016, ông T3 ký hợp chuyển nhƣợng cho ông Dƣơng Minh S thửa đất số V1, theo hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất số R1, quyển số K1TP/CC-SCC/HĐGD và chuyển nhƣợng ông Nguyễn Văn X thửa đất số V2, theo hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất số R2, quyển số K2TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng S. Ông S, ông X đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 03/11/2016.

Ngày 15/12/2016, ông S và ông X ký hợp đồng chuyển nhƣợng lại 02 thửa đất V1 và V2 cho bà Nguyễn Nghiêm Thùy T2; hợp đồng đã hoàn thành, bà T2 đăng ký biến động sang tên ngày 30/12/2016.

Ngày 07/5/2018, ông T3, bà T2 ký hợp đồng chuyển nhƣợng đất và tài sản trên đất đối với 02 thửa đất số V1, V2 cho bà Phan Thị Thƣơng H8 và bà Lê Thị Ánh H9 với giá 16.500.000.0000 đồng (mƣời sáu tỷ năm trăm triệu đồng); hợp đồng đƣợc Văn phòng công chứng N công chứng số Q1, Q2 ngày 07/5/2018. Vợ chồng ông T3, bà T2 đã nhận đủ tiền chuyển nhƣợng, chỉ còn lại 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) sau khi sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành thì thanh toán hết. Ông T3 và bà T2 không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà Trần Hồng M vì phần đất tranh chấp của ông H1 chứ không phải của ông V, bà L1.

- Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Ánh H9, bà Phan Thị Thƣơng H8 thống nhất trình bày:

Bà H8 và bà H9 có nhận chuyển nhƣợng 02 thửa đất số V1, V2 của bà T2 và ông T3 với giá hơn 16.000.000.000 đồng; hồ sơ chuyển nhƣợng có đầy đủ thủ tục có giấy xác nhận cơ quan U phƣờng P2 về tình trạng bất động sản không tranh chấp, không bị quy hoạch… Hợp đồng chuyển nhƣợng đƣợc Văn phòng công chứng N công chứng số Q1, Q2 ngày 07/5/2018. Theo yêu cầu của bà H8, bà H9 cơ quan có thẩm quyền đo đạc và hợp thửa thành thửa đất mới.

Bà H8, bà H9 đã nhận đất, giấy tờ đất và thanh toán cho ông T3, bà T2 số tiền 16.300.000.000 đồng, còn lại 200.000.000 đồng chƣa thanh toán vì chƣa sang tên bà H8, bà H9 đƣợc do có tranh chấp của bà M.

Bà H8, bà H9 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà M.

- Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn X và bà Nguyễn Thị D trình bày:

Ông X và bà D uỷ quyền cho ông Nguyễn Duy T3 mua phần đất diện tích 306,3m2, thửa đất số V2, tờ bản đồ số Ơ, tại phƣờng P2, thành phố T1, tỉnh Bình Dƣơng; sau đó ủy quyền lại cho ông T3 chuyển nhƣợng lại diện tích 306,3m2, thửa đất số V1 cho ngƣời khác nên không còn quyền lợi gì liên quan đến thửa đất.

- Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Dƣơng Minh S và bà Nguyễn Thuý N trình bày:

Ông S và bà N uỷ quyền cho ông Nguyễn Duy T3 mua phần đất diện tích 283,3m2, thửa đất số V2, tờ bản đồ số Ơ, tại phƣờng P2, thành phố T1, tỉnh Bình Dƣơng; sau đó ủy quyền lại cho Ông T3 chuyển nhƣợng lại diện tích 283,3m2, thửa đất số V2 cho ngƣời khác nên không còn quyền lợi gì liên quan đến thửa đất.

Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2019/DS-ST ngày 17/7/2019 của Tòa án nhân dân thành phố T1 đã quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Hồng M đối với bị đơn ông Nguyễn Hùng V, bà Hà Thị L1, ông Nguyễn Văn H1 và bà Vũ Hữu Thu H2 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.

2. Về chi phí đo đạc, định giá: Bà Trần Hồng M phải chịu số tiền 2.532.000 đồng, bà M đã nộp xong.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 23/7/2019 ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Thân Thị Thu P có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án theo hƣớng buộc bị đơn ông Nguyễn Hùng V, bà Hà Thị L1, ông Nguyễn Văn H1 và bà Vũ Hữu Thu H2 tiếp tục thực hiện chuyển nhƣợng cho bà Trần Hồng M thửa đất số O (nay là V1, V2), tờ bản đồ số Ơ, tọa lạc tại 102, Đại lộ B, khu phố 7, phƣờng P2, thành phố T1, Bình Dƣơng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo và trình bày: Trƣờng hợp Tòa án không chấp nhận yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng đất và tài sản trên đất của bà M thì Tòa án giải quyết buộc bị đơn có trách nhiệm trả cho bà M 9.000.000.000 đồng tiền gốc và lãi suất vay theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Các đƣơng sự không thỏa thuận đƣợc với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dƣơng phát biểu quan điểm: Những ngƣời tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ quan hệ vay mƣợn số tiền 02 tỷ đồng. Nguyên đơn có lập cam kết sau 03 tháng nếu không trả đƣợc số nợ thì phải thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thửa O (nay là thửa V1, V2) cho bị đơn, nhƣ vậy thực chất đây là quan hệ vay tài sản nên cần xác định lại quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng vay tài sản.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣng khi giải quyết lại không giải quyết triệt để nội dung vụ án, không xem xét về hiệu lực của bản cam kết các bên lập ngày 07/5/2016 và số tiền vay 09 tỷ đồng theo xác nhận nợ của các bên; số tiền vay 2 tỷ đồng đã làm rõ bốn ngƣời vay, số tiền bảy tỷ đồng chƣa xác định đƣợc bà H2 có vay không, có quyền lợi gì không cũng chƣa đƣợc cấp sơ thẩm làm rõ.

Quá trình giải quyết vụ án bị đơn vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết, Tòa án chỉ giải thích cho nguyên đơn về yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu tại phiên tòa nhƣng lại áp dụng hƣớng dẫn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 để tiếp tục giải quyết vụ án là chƣa phù hợp. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã đƣợc thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đƣơng sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi thụ lý vụ án ngày 28/12/2018, Tòa án cấp sơ thẩm niêm yết các văn bản tố tụng cho các bị đơn tại nơi đăng ký hộ khẩu thƣờng trú của các bị đơn số E, B1, Phƣờng Đ, quận B2, Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, Công an Phƣờng Đ, quận B2 trả lời Tòa án tại Phiếu yêu cầu xác minh ngày 29/3/2019 là các bị đơn đã bán nhà đi khỏi nơi cƣ trú từ năm 2011. Do đó, có căn cứ xác định các bị đơn không nhận đƣợc các văn bản tố tụng của Tòa án cũng nhƣ không biết kết quả xét xử sơ thẩm để thực hiện quyền kháng cáo nhƣng Tòa án cấp sơ thẩm không thực hiện thủ tục thông báo công khai theo quy định tại khoản 1 Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự là chƣa đảm bảo cho các bị đơn thực hiện quyền tự bảo vệ quyền lợi của mình trong vụ án.

Nhƣ vậy, giao dịch giữa các bên là giao dịch có điều kiện theo quy định tại Điều 125 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Ngày 15/12/2016, vợ chồng ông Nguyễn Văn X, bà Nguyễn Thị D ký hợp đồng chuyển nhƣợng thửa đất số V2, diện tích 306,3m2 cho bà Nguyễn Nghiêm Thùy T2; vợ chồng ông Dƣơng Minh S, bà Nguyễn Thúy N ký hợp đồng chuyển nhƣợng thửa đất số V1, diện tích 283,3m2 cho bà Nguyễn Nghiêm Thùy T2; hợp đồng đƣợc công chứng, bà T2 đã đăng ký biến động sang tên ngày 30/12/2016.

Ngày 07/5/2019, vợ chồng bà Nguyễn Nghiêm Thùy T2, ông Nguyễn Duy T3 ký hợp đồng chuyển nhƣợng 02 thửa đất số 711 và 712 ở trên cho bà Phan Thị Thƣơng H8 và bà Lê Thị Ánh H9; hợp đồng đƣợc công chứng tại Văn phòng công chứng N. Do bà M khởi kiện tranh chấp nên bà H8, bà H9 chƣa đăng ký sang tên đƣợc.

Ông H1, bà H2 đƣợc cấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất số O, tờ bản đồ số Ơ tại phƣờng P2, thị xã T1, tỉnh Bình Dƣơng; ông H1, bà H2 không bị hạn chế các quyền của ngƣời sử dụng đất nên các giao dịch hợp đồng do ông H1, bà H2 ký và các giao dịch do ngƣời thứ ba, thứ tƣ.... xác lập đối với với thửa đất số O đƣợc Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp pháp là có căn cứ, đúng pháp luật. Tuy nhiên, bà M khởi kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (Doanh nghiệp xăng dầu N); Tòa án cấp sơ thẩm xử không chấp nhận yêu cầu của bà M nhƣng không tuyên hợp đồng có hiệu lực hay bị hủy bỏ hoặc bị vô hiệu và giải quyết hậu quả....là không đúng pháp luật, làm ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đƣơng sự trong vụ án. Các bị đơn đều vắng mặt không có lý do chính đáng trong suốt quá trình tố tụng, không có ý kiến bằng văn bản nộp cho Tòa án nhƣng Tòa án cấp sơ thẩm nhận định các đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả nên theo hƣớng dẫn tại Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC, Tòa án không giải quyết hậu quả của hợp đồng là không đúng nội dung đã hƣớng dẫn. Mặc khác, tại phiên tòa phúc thẩm, ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn xác định đã có ý kiến từ cấp sơ thẩm là nếu Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhƣợng đất và tài sản không hợp pháp thì yêu cầu các bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn tiền gốc 9.000.000.000 đồng và lãi suất theo quy định.

Với những phân tích trên, cần hủy bản án sơ thẩm để Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật, các đƣơng sự đều đƣợc đảm bảo chế độ xét xử ở hai cấp Tòa án nhƣ quy định tại Điều 17 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần làm rõ yêu cầu của đƣơng sự để xác định đúng quan hệ pháp luật cần phải giải quyết và pháp luật cần áp dụng trong vụ án (Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

Kháng cáo của của nguyên đơn và ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dƣơng tại phiên tòa phúc thẩm là có căn cứ nên đƣợc chấp nhận.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Ngƣời kháng cáo đƣợc miễn nộp do là ngƣời cao tuổi theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148, khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự,

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của của nguyên đơn bà Trần Hồng M.

Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2019/DS-ST ngày 17/7/2019 của Tòa án nhân dân thành phố T1, tỉnh Bình Dƣơng.

Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố T1, tỉnh Bình Dƣơng giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Hồng M đƣợc miễn nộp.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.