Bản án 260/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 02/10/2023, trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn ông Lương Văn T do bà Nguyễn Thị Huỳnh T1 là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 15/11/2021, ông Lương Văn T có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là hợp đồng đặt cọc) của bà Mang Ngọc H và bà Lê Thanh T2 nhiều thửa đất nông nghiệp thuộc tờ bản đồ số 8 xã A, huyện Đ, tỉnh Long An, với tổng giá trị chuyển nhượng đất là 10.500.000.000đ (mười tỷ năm trăm triệu đồng), gồm:

- Tổng diện tích 5.280m2, gồm 06 thửa đất số: 297, 299, 356, 359, 364, 998, do bà Lê Thanh T2 đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tổng diện tích 3.560m2, gồm 07 thửa đất số: 355, 357, 358, 360, 361, 362, 997, do bà Lê Thanh T2 đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tổng diện tích 3.471m2, gồm 08 thửa đất số: 381, 382, 386, 387, 389, 390, 995, 996, do bà Trần Thị L đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bà L đã ký thủ tục chuyển nhượng cho bà Mang Ngọc H).

Hai bên thỏa thuận kể từ ngày đặt cọc đến 50 ngày sau, tức là ngày 05/01/2022, bà H thực hiện xong các thủ tục chuyển nhượng đất từ bà Trần Thị L sang tên bà H và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T tại tổ chức hành nghề công chứng.

Thực hiện hợp đồng, ông T có đặt cọc cho bà T2 và bà H số tiền 1.000.000.000đ (một tỷ đồng).

Ông T được biết, đến nay bà H đã thực hiện xong thủ tục sang tên bà H quyền sử dụng đất các thửa đất nêu trên, nhưng sau 50 ngày (ngày 05/01/2022) đến nay, bà T2 và bà H cố tình tránh né và viện nhiều lý do không đến văn phòng C2 để thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 15/11/2021 mà hai bên đã ký kết. Ông T đã nhiều lần yêu cầu bà H, bà T2 trả lại số tiền cọc cho ông T nhưng bà H, bà T2 cố tình lẩn tránh không thực hiện. Nay ông Lương Văn T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 15/11/2021 do ông Lương Văn T ký với bà Lê Thanh T2 và bà Mang Ngọc H.

2. Buộc bà Lê Thanh T2 và bà Mang Ngọc H có nghĩa vụ liên đới trả lại cho ông Lương Văn T số tiền mà ông T đã đặt cọc là 1.000.000.000 đồng.

3. Buộc bà Lê Thanh T2 và bà Mang Ngọc H có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Lương Văn T số tiền lãi phát sinh từ ngày 06/01/2022 tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 24/9/2024) là 32 tháng 18 ngày theo mức lãi suất nợ quá hạn Ngân hàng quy định là 1,125%/tháng là 366.750.000 đồng.

Bị đơn bà Mang Ngọc H, bà Lê Thanh T2 vắng mặt không có ý kiến trình bày.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 409/2024/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An đã xử (tóm tắt):

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lương Văn T về việc tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc (về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 15/11/2021” được ký kết giữa ông Lương Văn T với bà Mang Ngọc H, bà Lê Thanh T2.

1.1. Buộc bà Lê Thanh T2 và bà Mang Ngọc H có nghĩa vụ liên đới trả lại cho ông Lương Văn T số tiền đã đặt cọc là 1.000.000.000 đồng.

1.2. Buộc bà Lê Thanh T2 và bà Mang Ngọc H có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Lương Văn T số tiền lãi phát sinh từ ngày 06/01/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 24/9/2024, tiền lãi là 366.750.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu lãi nếu chậm thanh toán, án phí, quyền và thời hạn kháng cáo, việc thi hành án theo quy định của pháp luật.

Ngày 18/10/2024, Tòa án cấp sơ thẩm niêm yết bản án sơ thẩm đối với các bị đơn.

Ngày 24/10/2024, các bị đơn, bà Mang Ngọc H, bà Lê Thanh T2 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 28/10/2024, bà Lê Thanh T2 nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm.

Ngày 04/11/2024, bà Mang Ngọc H gửi đơn đề nghị được miễn nộp tạm ứng án phí do là người cao tuổi.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Bà Lê Thanh T2 trình bày: giữa hai bên có thỏa thuận là ông T không được bồi thường tiền đặt cọc với bà và mẹ của bà là Mang Ngọc H, nếu sau thời gian 50 ngày kể từ ngày đặt cọc để ra công chứng chuyển nhượng mà phần đất đang làm thủ tục chuyển nhượng từ tên của bà L sang tên của bà H chưa xong vì lý do khách quan. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà H có tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà L sang cho bà H, nhưng do bà H bị bệnh nên kéo dài đến nay chưa xong. Bà H không trốn tránh ông T, mà do bị bệnh nên phải chuyển về Thành phố Hồ Chí Minh sinh sống để thuận tiện điều trị. Như vậy, việc kéo dài thủ tục về phía bên bà và bà H là nguyên nhân khách quan. Nguyên nhân chủ quan dẫn đến không thể thực hiện như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là từ phía ông T, vì ông T và gia đình của ông T đã thuê giang hồ đến nhà bà H đe dọa đòi bà H trả cọc, sự việc này gia đình của bà có trình báo và Công an có lập biên bản xử lý, nên bà và bà H lo sợ và không đến Ủy ban nhân dân xã để giải quyết tranh chấp đặt cọc với ông T theo thư mời. Gia đình bà cũng bị thiệt hại, vì đến nay ông T chưa giao tiếp số tiền 9,5 tỷ đồng còn lại. Bà không từ chối bán hai phần đất mà bà đứng tên cho ông T, nên bà không đồng ý việc Tòa án buộc bà trả cọc, bồi thường cho ông T và chịu án phí. Đến nay, bà vẫn đồng ý bán đất cho ông T, nhưng phải theo giá thị trường hiện nay.

Bà Mang Ngọc H trình bày: bà thống nhất với ý kiến của bà T2. Đến nay, bà vẫn đồng ý bán đất cho ông T, nhưng phải theo giá thị trường hiện tại, nên bà không đồng ý việc Tòa án buộc bà trả cọc, bồi thường cho ông T.

Luật sư Nguyễn Thị Huỳnh N trình bày: ông T không đồng ý kháng cáo của bà H, bà T2. Hợp đồng đặt cọc có thời hạn là 50 ngày, các bên không thỏa thuận thời hạn gia hạn hợp đồng. Bà H và bà T2 đã không cung cấp được giấy tờ chứng minh đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà L sang cho bà H, nên khi hết hạn đặt cọc mà thủ tục chưa xong, thì hợp đồng đương nhiên bị hủy bỏ và bà H, bà T2 phải trả lại tiền cọc cho ông T. Bà H, bà T2 không có thiện chí thực hiện hợp đồng, cố tình trốn tránh, không hợp tác giải quyết khi chính quyền địa phương mời để giải quyết tranh chấp đặt cọc với ông T, lẽ ra, phải chịu phạt cọc nhưng hôm nay, ông T chỉ đòi bà T2, bà H tiền lãi chậm trả là đã rất thiệt thòi cho ông T.

Bà Nguyễn Thị Huỳnh T1 trình bày: thống nhất với ý kiến của Luật sư Như. Nay, ông T chỉ yêu cầu tính lãi 9%/năm trên số tiền 01 tỷ đồng mà bà T2, bà H đã nhận.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Kháng cáo của các bị đơn, bà Mang Ngọc H và bà Lê Thanh T2 đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về nội dung kháng cáo:

Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định bà Lê Thanh T2, sinh năm 1989 và bà Mang Ngọc H sinh năm 1962, có cùng địa chỉ cư trú tại: số I đường B, Khu phố C, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh và tiến hành tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bà T2, bà H tại địa chỉ trên. Do bà H, bà T2 không có mặt tại nơi cư trú, nên Tòa án cấp sơ thẩm đã thực hiện niêm yết theo quy định, nhưng bà H, bà T2 vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng và không có trình bày ý kiến.

Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 15/11/2021 được ký kết giữa ông Lương Văn T với bà Mang Ngọc H, bà Lê Thanh T2, có chữ ký của bà H và bà T2, tại mục cam kết chung của hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận thời gian thực hiện hợp đồng. Căn cứ Thông báo số 22/TB-CN.VPĐKĐĐ ngày 25/11/2021 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ, với nội dung đã lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Mang Ngọc H. Theo như bà H, bà T2 trình bày tại đơn kháng cáo, do ảnh hưởng của dịch C nên quá trình làm giấy tờ bị gián đoạn, vì vậy không thể làm xong thủ tục trong thời hạn. Tuy nhiên, đến tháng 11 năm 2021 thì cũng đã không còn thời gian giãn cách xã hội, nhưng từ đó đến nay phía bà T2, bà H vẫn không tiếp tục thực hiện thủ tục và thay đổi địa chỉ nơi ở, trong khi hợp đồng ghi địa chỉ khu phố L, thị trấn T, tỉnh Tây Ninh, nhưng theo biên bản xác minh ngày 05/6/2024 của TAND huyện Đức Hòa thì bà H, bà T2 không có đăng ký thường trú tại địa phương này. Vì vậy, ông T không liên hệ được và nay bà T2, bà H biết việc ông T đang khởi kiện nhưng không hợp tác giải quyết, không cung cấp ý kiến, cho thấy bà T2, bà H không có thiện chí thực hiện hợp đồng đặt cọc.

Xét thấy, bà H, bà T2 đã không tích cực, thiện chí trong việc làm thủ tục chuyển nhượng từ tên của bà Trần Thị L sang tên của bà Mang Ngọc H trong khi đã nhận của ông T 01 tỷ đồng, đã làm ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của ông T. Do hợp đồng ghi không rõ ràng, do đó để đảm bảo sự công bằng về quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ.

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn đề nghị tính lãi suất 9%/năm là có lợi cho bị đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thanh T2, bà Mang Ngọc H; căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa một phần bản án sơ thẩm về lãi suất.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét kháng cáo của bà Mang Ngọc H, bà Lê Thanh T2 không đồng ý trả lại cho ông Lương Văn T số tiền đặt cọc đã nhận:

“Bên A và Bên B cam kết thống nhất cùng nhau thỏa thuận về phần thửa đất đang làm thủ tục chuyển nhượng từ tên của Bà Trần Thị L sang tên của Bà Mang Ngọc H thì Bên B sẽ để cho Bên A làm xong thủ tục sang tên cho Bà H. Khi thủ tục sang tên cho Bà H đã xong thì Bà H sẽ thông báo cho Bên B trước 01 ngày để ra công chứng chuyển nhượng cùng 02 thửa đất còn lại cho Bên B. Nếu sau thời gian 50 ngày kể từ ngày đặt cọc để ra công chứng chuyển nhượng cho Bên B mà phần đất đang làm thủ tục chuyển nhượng từ tên của Bà Trần Thị L sang tên của Bà Mang Ngọc H chưa xong (Bao gồm các trường hợp thiên tai, Bệnh tật, Dịch bệnh...) thì Bên B không được bồi thường tiền đặt cọc của Bên A.

Bên A và Bên B cam kết thỏa thuận kể từ ngày đặt cọc đến 50 ngày. Nếu Bên A đã làm xong các thủ tục của phần đất đang sang tên quyền sử dụng đất từ tên Bà Trần Thị L sang tên của Bà Mang Ngọc H thì Bên A sẽ thông báo trước cho Bên B 01 ngày để ra công chứng chuyển Quyền Sử Dụng Đất của phần đất đã làm xong giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho bà Mang Ngọc H và 02 thửa đất còn lại cho Bên B, nếu Bên B không ra công chứng để thực hiện giao dịch thì sẽ bị mất số tiền đặt cọc đã giao cho Bên A là: 1.000.000.000đ (Bằng chữ: Một tỷ đồng).

Sau khi hợp đồng được ký kết. Gồm những nội dung đã nêu trên. Nếu Bên A sai sẽ chịu bồi thường gấp đôi số tiền nhận cọc của Bên B. Tổng số tiền bồi thường là: 2.000.000.000đ (Bằng chữ: Hai tỷ đồng).

Ngược lại nếu Bên B đổi ý không mua thì sẽ bị mất số tiền đặt cọc đã giao cho Bên A là: 1.000.000.000đ (Bằng chữ: Một tỷ đồng).”

Xét kháng cáo của bà Mang Ngọc H, bà Lê Thanh T2 không đồng ý trả lãi trên số tiền đặt cọc đã nhận:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ Điều 147, Điều 148, khoản 2 Điều 308, khoản 1 Điều 309, Điều 483 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328, Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 4 Điều 26 và khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn, bà Lê Thanh T2, bà Mang Ngọc H.

3. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 409/2024/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

4. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lương Văn T về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc, được ký kết ngày 15/11/2021 giữa ông Lương Văn T với bà Mang Ngọc H, bà Lê Thanh T2.

5. Buộc bà Lê Thanh T2 và bà Mang Ngọc H có nghĩa vụ liên đới trả lại số tiền đặt cọc 1.000.000.000đ (một tỷ đồng) và trả số tiền lãi phát sinh từ ngày 06/01/2022 đến ngày 24/9/2024 là 243.616.000đ (hai trăm bốn mươi ba triệu sáu trăm mười sáu ngàn đồng) cho ông Lương Văn T. Tổng cộng số tiền bà Lê Thanh T2 và bà Mang Ngọc H có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho ông Lương Văn T là 1.243.616.000đ (một tỷ hai trăm bốn mươi ba triệu sáu trăm mười sáu ngàn đồng)

6. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

7. Về án phí dân sự sơ thẩm:

7.1. Buộc bà Lê Thanh T2 phải chịu 24.654.000đ (hai mươi bốn triệu sáu trăm năm mươi bốn ngàn đồng).

7.2. Miễn án phí cho bà Mang Ngọc H.

7.3. Ông Lương Văn T không phải chịu án phí.

8. Về án phí dân sự phúc thẩm: bà Lê Thanh T2 và bà Mang Ngọc H không phải chịu. Hoàn trả cho bà Lê Thanh T2 số tiền 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006246 ngày 28/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

9. Về hướng dẫn thi hành án: trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

10. Về hiệu lực của bản án: bản án phúc thẩm này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.