Bản án 26/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Tại đơn khởi kiện, bản tự khai và tại phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nguyên đơn trinh bày :

Ngày 26/04/2022 tôi có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Duy V thừa đất số 91; tờ bản đồ số 61; Diện tích 24.149m2 địa chỉ thửa đất tại Buôn T, xã D, huyện K, tỉnh Đắk lắk theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CM 716397 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường Tỉnh Đ cấp ngày 16/08/2018. Hai bên đã cùng nhau lập “giấy sang nhượng quyền sử dụng đất” viết tay với thửa đất nói trên và thống nhất giá là 105.000.000 đồng/01 sào nhưng thời điểm chuyển nhượng chưa đo diện tích thực tế sử dụng nên hai bên thỏa thuận sau khi đo đạc xong sẽ tính tiền cụ thể dựa trên diện tích thực tế đó nhân với số tiền 105.000.000 đồng/01 sào. Cũng theo thỏa thuận tôi là người làm thủ tục đo đạc và chịu toàn bộ thuế, phí liên quan đến việc chuyển nhượng. ông V đã đặt cọc cho tôi 100.000.000 đồng.

Ngày 06/05/2022 ông V thanh toán tiếp cho tôi 1.300.000.000 VNĐ (một tỷ ba trăm triệu đồng).

Ngày 31/05/2022 T1 và ông V cùng nhau ra phòng C làm hợp đồng chuyển nhượng, để giảm bớt tiền đóng thuế chúng tôi thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng là 650.000.000 đồng (giá mua bán thực tế là 105.000.000 triệu/01 sào). Ông V nói không tiện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông V đã nhờ ông Vũ Hùng L trú tại D M, phường T, TP B tỉnh Đắk lắk và vợ là bà Lê Thị Thùy A trú tại A T, phường T, Tp B, tỉnh Đắk lắk đứng tên nên trong hợp đồng bên nhận chuyển nhượng là ông Vũ Hùng L và bà Lê Thị Thùy A.

Ngày 24/06/2022 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được biến động qua tên ông Vũ Hùng L và bà Lê Thị Thùy A thì đến ngày 06/07/2022 ông V thanh toán tiếp cho tôi 400.000.000 đồng.

Sau khi thực hiện thủ tục đo đạc thì đất của tôi được cấp làm 02 thừa, cụ thể:

- Thửa 01: Diện tích 25.407,5m2 ; số thừa 154; tờ bản đồ số 117 địa chỉ thửa đất tại xã D, huyện K, tỉnh Đắk lắk theo giấy chứng nhận số: AA00269905 do chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện K cấp ngày 20/01/2025.

- Thửa 02: Diện tích 5.346,9m2 ; số thửa 176; tờ bản đồ số 117 địa chỉ thửa đất tại xã D, huyện K, tỉnh Đắk lắk theo phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 08/08/2023.

Như vậy, thửa đất 01 có diện tích thực tế 25.407,5m2 x 105 triệu (theo giá thỏa thuận) thì tổng số tiền là 2.667.787.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm sáu mươi bảy triệu bảy trăm tám mươi bảy nghìn đồng). Thửa 02 có diện tích 5.346,9m2 hai bên thống nhất giá bán 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng). Tổng số tiền chuyển nhượng là 2.817.787.000 đồng (Hai tỷ tám trăm mười bảy triệu bảy trăm tám mươi bảy nghìn đồng) nhưng ông V chỉ thanh toán cho tôi tổng số tiền 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng). Tôi đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và đổi giấy chứng nhận mới ra tên ông Vũ Hùng L và bà Lê Thị Thùy A theo yêu cầu của ông V nhưng từ ngày 20/01/2025 đến nay đã hơn 04 tháng ông V vẫn không thanh toán số tiền còn lại cho tôi, hiện tôi vẫn đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, tôi khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột giải quyết buộc ông Nguyễn Duy V phải thanh toán cho tôi số tiền còn lại là 1.017.787.000 đồng (Một tỷ không trăm mười bảy triệu bảy trăm tám mươi bảy nghìn đồng).

2. Theo Bản tự khai và tại Biên bản lấy lời khai ngày 10/6/2025, bị đơn đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Hùng L và bà Lê Thị Thùy A là ông Nguyễn Duy V trình bày:

Do có mối quan hệ quen biết nên ngày 26/4/2022, tôi nhận chuyển nhượng của ông Đậu Bá T thửa đất số 91, tờ bản đồ số 61, địa chỉ thửa đất tại Buôn T, xã D, huyện K, tỉnh Đắk Lắk theo GCNQSD đất số CM716397 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp ngày 16/8/2018 cho ông Đậu Bá T. Các bên có lập “Giấy sang nhượng quyền sử dụng đất viết tay” và thỏa thuận giá là 105.000.000 đồng/sào x diện tích theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 24.149m2. Tôi đã đặt cọc cho ông Đậu Bá T 100.000.000 đồng. Đến ngày 06/5/2022, tôi tiếp tục trả cho ông T số tiền 1.300.000.000 đồng để ông T trả vào Ngân hàng để rút GCNQSD đất ra để thực hiện thủ tục sang nhượng.

Đến ngày 31/5/2022, các bê đã đến Văn phòng C1 để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đó, vì lý do cá nhân nên tôi nhờ ông Vũ Hùng L và bà Lê Thị Hùng L1 đứng ra lập thủ tục sang nhượng với ông Đậu Bá T và đứng tên trên GCNQSD đất. Tuy nhiên, trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ ghi giá chuyển nhượng là 650.000.000 đồng.

Ngày 24/6/2022, ông Vũ Hùng L, bà Lê Thị Thùy A được chỉnh lý biến động sang tên chủ sở hữu trên GCNQSD đất, sau đó tôi đã tiếp tục thanh toán cho ông Đậu Bá T số tiền 400.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau đó tôi phát hiện ra hiện trạng đất trên thực tế và hiện trạng đất trên GCNQSD đất không giống nhau, nên tôi đã yêu cầu ông Đậu Bá T thực hiện thủ tục đo đạc, cấp đổi lại GCNQSD đất. Sau đó, ông Vũ Hùng L, bà Lê Thị Thùy A được cấp đổi GCNQSD đất số AA 0269905 đối với thửa đất số 154, tờ bản đồ số 117, diện tích 25.407m2. Ngoài ra, ông Đậu Bá T còn một phần diện tích đất 5.346m2 chưa được cấp GCNQSD đất (nằm giáp với thửa đất nói trên), các bên đã thỏa thuận giá chuyển nhượng với giá 150.000.000 đồng.

Như vậy, tổng giá trị chuyển nhượng đối với 02 thửa đất là 2.817.787.000 đồng. Đến nay tôi vẫn chưa thanh toán hết số tiền nói trên cho ông Đậu Bá T. Tuy nhiên, số tiền thực tế còn thiếu là bao nhiêu thì tôi chưa có thời gian đối chiếu lại nên chưa thể trình bày cụ thể cho Tòa án.

Nay ông Đậu Bá T khởi kiện yêu cầu tôi phải thanh toán cho ông Đậu Bá T số tiền 1.017.787.000 đồng là số tiền còn thiếu của chuyển nhượng thửa đất số 91, tờ bản đồ số 61, địa chỉ thửa đất tại: Buôn T, xã D, huyện K, tỉnh Đắk Lắk thì ý kiến của tôi như sau:

Hiện nay tôi đang làm thủ tục thế chấp đất số 91, tờ bản đồ số 61 (nay là thửa số 154, tờ bản đồ số 117) vay vốn ngân hàng để lấy tiền trả cho ông T. Tuy nhiên, do GCNQSD đất của thửa đất nói trên ông Đậu Bá T đang giữ nên thủ tục vay vốn chưa hoàn tất. Do đó, khi nào ông T giao GCNQSD đất để tôi hoàn tất thủ tục vay vốn ngân hàng, ngay được giải ngân tôi sẽ trả lại số tiền còn thiếu cho ông T.

Đối với ông Vũ Hùng L và bà Lê Thị Thùy A chỉ là người tôi nhờ đứng tên trên GCNQSD đất, không liên quan gì đến thỏa thuận giữ tôi và ông Đậu Bá T.

3. Tại Bản tự khai, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị N trình bày:

Tôi là vợ của ông Đậu Bá T. Tôi có biết về việc ông T chuyển nhượng cho ông Nguyễn Duy V thừa đất số 91; tờ bản đồ số 61; Diện tích 24.149m2 địa chỉ thửa đất tại Buôn T, xã D, huyện K, tỉnh Đắk lắk theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CM 716397 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường Tỉnh Đ cấp ngày 16/08/2018. Việc ông T và ông V lập “giấy sang nhượng quyền sử dụng đất” viết tay với thửa đất nói trên và thống nhất giá là 105.000.000 đồng/01 sào, mặc dù tôi không ký nhưng sau đó tôi cũng được ông T thông báo.

Sau đó, ông V nói không tiện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông V đã nhờ ông Vũ Hùng L trú tại D M, phường T, TP B tỉnh Đắk lắk và vợ là bà Lê Thị Thùy A trú tại A T, phường T, Tp B, tỉnh Đắk lắk đứng tên. Vì vậy, ngày 31/5/2022, tôi đã cùng ông Đậu Bá T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông L, bà Thùy A.

Nay ông Đậu Bá T khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Duy V yêu cầu ông Nguyễn Duy V phải thanh toán cho ông T số tiền chuyển nhượng đất còn thiếu như các bên đã thỏa thuận là 1.017.787.000 đồng (Một tỷ không trăm mười bảy triệu bảy trăm tám mươi bảy nghìn đồng) thì tôi đồng ý với yêu cầu khởi kiện của chồng tôi. Đồng thời, đề nghị Tòa án nhân dân Khu vực 1 – Đắk Lắk giải quyết và xét xử vắng mặt tôi tại tất cả các buổi làm việc cũng như tại các phiên tòa.

Tại phiên tòa nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt và vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện. Bị đơn có đơn xin xét xử vắng mặt và đồng ý trả cho ông Đậu Bá T số tiền 1.017.787.000 đồng, tuy nhiên do hiện nay ông V chưa làm xong thủ tục vay vốn Ngân hàng nên chưa có tiền để thanh toán cho ông T.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 1 – Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, từ khi thụ lý cho đến ngày xét xử vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử, thư ký đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về Tố tụng dân sự, đưa vụ án ra xét xử đúng hạn luật định, thủ tục mở phiên tòa đảm bảo.

- Về nội dung vụ án: Qua phân tích đánh giá các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa đề nghị HĐXX:

Căn cứ vào tại Khoản 3 Điều 26; Khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 220 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ các Điều 274, Điều 275, Điều 280, Điều 352, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Đậu Bá T.

Buộc bị đơn ông Nguyễn Duy V có trách nhiệm thanh toán cho ông Đậu Bá T số tiền chuyển nhượng đất còn lại là 1.017.787.000 đồng.

Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Tại phiên tòa, các đương sự đều có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227, Điều 238 Bộ luật Tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt các đương sự tại phiên tòa.

Ngày 26/4/2022, ông Nguyễn Duy V có nhận chuyển nhượng của ông Đậu Bá T thửa đất số 91, tờ bản đồ số 61, địa chỉ thửa đất tại Buôn T, xã D, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã E, tỉnh Đắk Lắk) theo GCNQSD đất số CM716397 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp ngày 16/8/2018 cho ông Đậu Bá T. Các bên có lập “Giấy sang nhượng quyền sử dụng đất viết tay” và thỏa thuận giá là 105.000.000 đồng/sào x diện tích theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 24.149m2. Sau đó, trong quá trình đo đạc lại, thửa đất nói trên có sự thay đổi về diện tích, trên thực tế diện tích của thửa đất 30.844,4m2 được chia làm 02 thửa:

- Thửa 01: Diện tích 25.407,5m2; số thừa 154; tờ bản đồ số 117 địa chỉ thửa đất tại xã D, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã E, tỉnh Đắk Lắk) theo giấy chứng nhận số: AA00269905 do chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện K cấp ngày 20/01/2025.

- Thửa 02: Diện tích 5.346,9m2; số thửa 176; tờ bản đồ số 117 địa chỉ thửa đất tại xã D, huyện K, tỉnh Đắk lắk theo phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 08/08/2023.

Các bên đã thống nhất, đối với thửa đất thứ nhất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giá chuyển nhượng là: 105.000.000 đồng/sào x 25.407,5m2 = 2.667.787.000 đồng, thửa đất thứ hai do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có giá là 150.000.000 đồng, tổng giá trị chuyển nhượng là: 2.817.787.000 đồng. Hiện nay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất đã được thực hiện xong, ông T đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng và sang tên GCNQSD đất cho ông Vũ Hùng L, bà Lê Thị Thùy A theo yêu cầu của ông V. Hiện nay các bên không có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Duy V thừa nhận chưa thanh toán hết số tiền chuyển nhượng đối với 02 thửa đất trên (2.817.787.000 đồng) cho ông T, số tiền thực tế còn thiếu là bao nhiêu thì ông V chưa có thời gian đối chiếu, tuy nhiên ông V không cung cấp được các tài liệu liên quan. Tại đơn xin xét xử vắng mặt, ông V đồng ý thanh toán cho ông Đậu Bá T số tiền là 1.017.787.000 đồng, tuy nhiên do hiện nay ông V chưa làm xong thủ tục vay vốn Ngân hàng nên chưa có tiền để thanh toán cho ông T. Việc ông V thừa nhận chưa thanh toán cho ông T số tiền 1.017.787.000 đồng được coi là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Do đó, yêu cầu khởi kiện của ông Đậu Bá T buộc ông Nguyễn Duy V phải thanh toán cho ông T số tiền 1.017.787.000 đồng là có căn cứ cần chấp nhận.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên bị đơn ông Nguyễn Duy V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức: 36.000.000 đồng + 3% x (1.017.787.000 đồng – 800.000.000 đồng) = 42.533.610 đồng.

Nguyên đơn ông Đậu Bá T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, được nhận lại số tiền 21.267.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0001454 ngày 14 tháng 5 năm 2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1)

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, Điều 227, Điều 238, Điều 235, Điều 266, Điều 271, Điều 273, Điều 277, Điều 278, Điều 279 và Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

- Căn cứ các Điều 274, Điều 275, Điều 280, Điều 352, Điều 357, Điều 440 Bộ luật Dân sự 2015;

- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/10/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

[1]. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đậu Bá T.

Buộc ông Nguyễn Duy V phải trả cho ông Đậu Bá T số tiền 1.017.787.000 đồng (một tỷ không trăm mười bảy triệu bảy trăm tám mươi bảy nghìn đồng) là số tiền chuyển nhượng đất còn lại.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

[2]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bị đơn ông Nguyễn Duy V phải chịu 42.533.610 đồng (bốn mươi hai triệu năm trăm ba mươi ba nghìn sáu trăm mười đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Nguyên đơn ông Đậu Bá T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, được nhận lại số tiền 21.267.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0001454 ngày 14 tháng 5 năm 2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1).

[3]. Về quyền kháng cáo: Đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết công khai.

Trường hợp bản án được thi hành tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.