Bản án 26/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 05.12.2022, Đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 23.02.2024 và lời trình bày của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trong quá trình giải quyết vụ án:

Vào năm 2022, bà Nguyễn Thị H có mua nhà và đất tại thửa đất số 44, tờ bản đồ số 131, diện tích 335m2, đất tọa lạc tại khu vực P, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ của ông Phạm Hồng Đ, giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng, các bên đã giao nhận tiền. Ngày 12.10.2022, ông Phạm Hồng Đ và bà Nguyễn Thị H đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà H đã được đứng tên chủ sử dụng đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS06502 cấp ngày 21.10.2022 . Tuy nhiên, đến khi bàn giao đất cho bà H sử dụng thì giữa ông Đ và các hộ lân cận phát sinh tranh chấp lối đi, dẫn đến việc ông Đ không thể bàn giao đất cho bà H như thỏa thuận trong hợp đồng. Nay nguyên đơn bà H yêu cầu ông Đ phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể ông Đ phải có trách nhiệm giao diện tích đất 335m2, tại thửa 44 cho bà H sử dụng.

Ngày 23.02.2024, bà H có Đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện do ông Đ không thể giao diện tích đất 335m2, tại thửa 44 cho bà H sử dụng nên bà thay đổi yêu cầu khởi kiện là Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 12.10.2022 giữa ông Phạm Hồng Đ và bà Nguyễn Thị H tại thửa đất số 44, tờ bản đồ số 131, diện tích 335m2, đất tọa lạc tại khu vực P, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ hiện do bà Nguyễn Thị H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Buộc ông Phạm Hồng Đ phải trả lại số tiền chuyển nhượng đất đã nhận là 1.000.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh, chi phí đi lại số tiền là 500.000.000 đồng, chi phí sang tên lại cho ông Đ là 50.000.000 đồng. Tổng số tiền ông Đ phải trả là 1.550.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm năm mươi triệu đồng). Bà H sẽ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 44, tòa bản đồ số 131 cho ông Đ.

- Lời trình bày của bị đơn ông Phạm Hồng Đ trong quá trình giải quyết vụ án:

Ông Phạm Hồng Đ thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn là vào năm 2022, ông có bán căn nhà và đất tại thửa đất số 44, tờ bản đồ số 131, diện tích 335m2, đất tọa lạc tại khu vực P, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ cho bà Nguyễn Thị H, giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng nhưng để giảm tiền thuế nên trong hợp đồng chỉ ghi 370.000.000 đồng, bà H đã giao tiền chuyển nhượng đất cho ông. Ngày 12.10.2022, ông và bà H đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà H đã được đứng tên chủ sử dụng đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS06502 cấp ngày 21.10.2022. Tuy nhiên, do trước đây ông có cho bốn hộ dân ở lân cận đi nhờ cho nên đến khi bàn giao đất cho bà H thì các hộ dân ngăn cản dẫn đến không giao đất được cho bà H. Nay ông Đ cũng đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao diện tích đất 335m2, tại thửa 44 cho bà H sử dụng, thời hạn giao đất chậm nhất là ngày 29.02.2024. Trường hợp qua ngày 29.02.2024, ông không giao đất được thì ông đồng ý với ý kiến của bà H sẽ hủy hợp đồng và đồng ý giao trả lại cho bà H 1.000.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất và 100.000.000 đồng tiền chi phí đi lại không đồng ý số tiền 550.000.000 đồng bà H yêu cầu.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Đặng Thành T1 trình bày trong quá trình giải quyết vụ án như sau:

Ông Đặng Thành T1 là chồng của bà Nguyễn Thị H ông T1 thống nhất với lời trình bày của bà H không có ý kiến gì thêm.

Quá trình thu thập chứng cứ, Tòa án tiến hành xem xét đo đạc thẩm định tại chổ xác định phần đất tranh chấp có tổng diện tích 335m2 thể hiện tại Bản trích đo địa chính số 1184/TTKTTNMT ngày 17.10.2023 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên Môi trường thành phố C.

Các tài sản trên đất gồm có:

+ Căn nhà có kết cấu: Khung bê tông cốt thép, mái tole, nền gạch men, có trần, tường gạch xây, giá trị 60%. Diện tích (4,5 x 4,5) + (3,9 x 11,9) = 66,66m2.

+ Hàng rào kết cấu: Khung cột bê tông, tường gạch xây kết hợp khung sắt tráng kẽm, giá trị 50%. Diện tích 14,2 x 1,8= 25,56m2

+ Mái che bên và mái che trước: Khung thép tiền chế, mái tole, nền gạch men, không trần, giá trị 60%. Diện tích (5,8 x 1,5) + (11,9 x 2,2) = 34,88m2

+ Nhà tạm bên: Khung thép tiền chế, kết hợp sàn gỗ, mái tole, giá trị 40%. Diện tích: 4,6 x 2,4 = 11,04m2

+ Nhà tạm: Kết cấu khung gỗ, mái tole, nền đất, không trần, vách ván, giá trị 30%. Diện tích: 4,8 x 8,8= 42,24m2

Các đương sự thống nhất sử dụng Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ 25.5.2023, Biên bản định giá ngày 25.5.2023 của Tòa án nhân dân quận Thốt Nốt và Bản trích đo địa chính số 1184/TTKTTNMT ngày 17.10.2023 để giải quyết vụ án.

Sau khi thụ lý Tòa án đã tiến hành hòa giải động viên nhiều lần nhưng các đương sự vẫn không thỏa thuận được cách thức giải quyết vụ án nên được đưa ra xét xử theo quy định pháp luật.

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện là hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12.10.2022 giữa bà H và ông Đ. Tuy nhiên, nguyên đơn xác định số tiền chuyển nhượng đất đã giao cho bị đơn là 950.000.000 đồng, nguyên đơn rút lại một phần yêu cầu bồi thường chỉ yêu cầu số tiền lãi từ ngày 12.10.2022 đến ngày 14.3.2024: 950.000.000 đồng x 01%/tháng x17 tháng = 161.500.000 đồng nhưng giảm cho bị đơn chỉ yêu cầu số tiền 150.000.000 đồng. Như vậy, tổng số tiền bị đơn có trách nhiệm trả cho nguyên đơn là 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng). Nguyên đơn tự nguyện giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS06502 được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 21.10.2022 cho bị đơn. Phần nhà và đất bị đơn đang quản lý nên bị đơn tiếp tục quản lý, sử dụng nguyên đơn không có ý kiến.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa hôm nay là đúng theo quy định pháp luật. Đồng thời, phát biểu quan điểm giải quyết vụ án như sau: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Thị H.

Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12.10.2022 giữa bà Nguyễn Thị H và ông Phạm Hồng Đ được công chứng tại Văn phòng C đối với thửa đất số 44, tờ bản đồ số 131, diện tích đất 335m2, loại đất ODT+CLN, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS06502 được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 21.10.2022 đất tọa lạc tại khu vực P, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ.

Về hậu quả của việc hủy hợp đồng chuyển nhượng: Bị đơn ông Phạm Hồng Đ có trách nhiệm trả lại cho bà Nguyễn Thị H tổng số tiền chuyển nhượng đất và tiền bồi thường thiệt hại là 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng).

Về chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Phạm Hồng Đ phải chịu số tiền án phí theo quy định. Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, các đương sự thống nhất trình bày là do sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Đ và các hộ dân phát sinh tranh chấp lối đi, dẫn đến ông không thể thực hiện nghĩa vụ giao toàn bộ diện tích 335m2 đất cho bà H sử dụng. Xét thấy, tại Điều 3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12.10.2022, thì bị đơn có nghĩa vụ giao đất cho nguyên đơn sau khi hợp đồng được công chứng, việc bị đơn Đ không thể giao đủ diện tích 335m2 đất cho nguyên đơn, dẫn đến nguyên đơn không thể quản lý, sử dụng đất như mục đích của nguyên đơn khi giao kết là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. Mặt khác, tại Biên bản hòa giải ngày 23.02.2024 của Tòa án nhân dân quận Thốt Nốt bị đơn ông Đ cũng có ý kiến “Tôi đề nghị bà H và ông T1 cho tôi cơ hội thực hiện hợp đồng cụ thể tôi sẽ giao đất cho bà H sử dụng nếu ngày 29.02.2024 tôi không thực hiện được thì tôi đồng ý với ý kiến của bà H là hủy hợp đồng” (BL108). Như vậy, bị đơn cũng đã thống nhất ý kiến hủy hợp đồng chuyển nhượng đất. Vì vậy, căn cứ Điều 423 và Điều 425 Bộ luật dân sự 2015, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12.10.2022 giữa bà H và ông Đ được công chứng tại Văn phòng C đối với thửa đất số 44, tờ bản đồ số 131, diện tích đất 335m2, loại đất ODT+CLN của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Các Điều 4, 26, 35, 39, 91, 147, 157, 165, 227, 228, 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Các Điều 423, 425,427 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên án:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H.

Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12.10.2022 giữa bà Nguyễn Thị H và ông Phạm Hồng Đ được công chứng tại Văn phòng C đối với thửa đất số 44, tờ bản đồ số 131, diện tích đất 335m2, loại đất ODT+CLN, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS06502 được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 21.10.2022 do bà Nguyễn Thị H đứng tên, đất tọa lạc tại khu vực P, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ.

2. Về hậu quả của việc hủy hợp đồng chuyển nhượng: Bị đơn ông Phạm Hồng Đ có trách nhiệm trả lại cho bà Nguyễn Thị H số tiền chuyển nhượng đất là 950.000.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại là 150.000.000 đồng. Tổng số tiền ông Đ có trách nhiệm trả là 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng).

Về thời gian và cách thức thanh toán tiền sẽ do Chi cục thi hành án dân sự quận Thốt Nốt giải quyết theo thẩm quyền.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bị đơn ông Phạm Hồng Đ được quyền sử dụng phần đất có diện tích 335m2 thửa đất số 44, tờ bản đồ số 131 , loại đất ODT+CLN và các tài sản thể hiện trong Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ 25.5.2023 . Phần đất hiện do ông Đ đang quản lý, sử dụng.

Vị trí, kích thước phần đất được thể hiện trong Bản trích đo địa chính số 1184/TTKTTNMT ngày 17.10.2023 của Trung tâm kĩ thuật Tài nguyên - Môi trường thành phố C. (Đính kèm)

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H có trách nhiệm giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS06502 được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 21.10.2022 cho bị đơn Phạm Hồng Đ.

Các đương sự có trách nhiệm đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn chỉnh thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất và bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần đất được quyền sử dụng theo quy định. Trường hợp đương sự không tự nguyện thực hiện, kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi giấy đất đã cấp cho nguyên đơn để cấp lại cho bị đơn theo quy định pháp luật.

Về chi phí tố tụng: Bị đơn ông Phạm Hồng Đ phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tài sản số tiền 6.500.000 đồng (Sáu triệu năm trăm ngàn đồng). Do nguyên đơn đã tạm ứng số tiền 6.500.000 đồng nên bị đơn phải có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền này cho nguyên đơn tại Chi cục thi hành án dân sự quận Thốt Nốt.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Phạm Hồng Đ phải chịu án phí hủy hợp đồng là 300.000 đồng án phí và 45.000.000 đồng án phí xử lý hậu quả của việc hủy hợp đồng. Tổng cộng án phí ông Đ phải chịu là 45.300.000 đồng (Bốn mươi lăm triệu ba trăm ngàn đồng) tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Thốt Nốt, thành phố Cần Thơ.

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H được nhận lại số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0004835 ngày 22.12.2022 và số tiền tạm ứng án phí 29.250.000 đồng (Hai mươi chín triệu hai trăm năm mươi ngàn đồng) theo biên lai thu số 0005205 ngày 07.3.2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Thốt Nốt.

4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tiếp theo ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án tống đạt hợp lệ.

5. Về quyền và nghĩa vụ thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,7a,7b và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.