Bản án 26/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn bà Nguyễn Thị C trình bày:

Bà Nguyễn Thị C là người được quyền sử dụng diện tích 4.065,1m2 thửa 38, tờ bản đồ 19 tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BL 263181, số vào sổ CH02224 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thành phố) Tân Uyên cấp ngày 18/10/2012, cập nhật biến động lần cuối vào ngày 08/08/2013.

Ngày 29/12/2017, bà C và ông Ngô Thanh B (con ruột của bà C) có ký Hợp đồng ủy quyền được Văn phòng C6, tỉnh Bình Dương chứng nhận số 15159, quyển số 12TP/CC- SCC/HĐGD với những nội dung sau:

“Bên A đồng ý ủy quyền cho Bên B được toàn quyền thay mặt và nhân danh Bên A các nội dung sau:

Liên hệ với cơ quan có thẩm quyền nộp hồ sơ và nhận kết quả: đo đạc điều chỉnh diện tích, tách thửa, hợp thửa, trích lục bản đồ địa chính, cung cấp thông tin, sao lục hồ sơ gốc, xác nhận tình trạng bất động sản, gia hạn thời hạn quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chỉnh lý đính chính biến động và xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới;

Được quyền thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, hợp đồng đặt cọc, góp vốn, (hủy hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, hợp đồng đặt cọc, góp vốn), thế chấp (kể cả bảo lãnh cho bên thứ ba, giải chấp). Nộp thuế, phí đối với thửa đất nêu trên.

Trong quá trình thực hiện việc ủy quyền nêu trên, Bên B được quyền đại diện Bên A lập, ký tên trên các giấy tờ và nhận kết quả cũng như được toàn quyền quyết định những vấn đề liên quan đến việc ủy quyền trên.

Thời hạn ủy quyền là 10 năm kể từ ngày hợpnày được Văn phòng C6 công chứng.”

Bà C giao cho ông Ngô Thanh Bình b chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do ông Ngô Thanh B tự ý thỏa thuận chuyển nhượng đất cho người khác mà không thông qua ý kiến của bà C. Bà C đã nhiều lần yêu cầu ông Ngô Thanh B chấm dứt thực hiện các công việc theo hợp đồng ủy quyền, hoàn trả lại bản chính những giấy tờ, tài liệu có liên quan nhưng ông Ngô Thanh B không thực hiện.

Ngày 21/9/2022, bà C gửi thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Ông Ngô Thanh B đã nhận nhưng không thực hiện. Do đó bà C yêu cầu:

- Chấm dứt Hợpđồng ủy quyền số công chứng 15159, quyển số 12TP/CC/HĐGD do Văn phòng C6 chứng thực ngày 29/12/2017.

- Buộc ông Ngô Thanh B trả lại cho bà Nguyễn Thị C bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BL 263181, số vào sổ CH02224 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) Tân Uyên cấp ngày 18/10/2012, cập nhật biến động lần cuối ngày 08/8/2013.

- Tuyên bố Tờ thỏa thuận mua bán đất ngày 29/12/2017 giữa bà Nguyễn Thị C với ông Ngô Thanh B vô hiệu.

Bà C không đồng ý yêu cầu phản tố của bị đơn vì:

Nguyên đơn không có chuyển nhượng cho ông Ngô Thanh B bất cứ phần đất nào thuộc thửa đất số 38.

Đối với Giấy mua bán cây ngày 29/10/2018, bà C xác nhận chữ ký, dấu lăn tay là của bà Nguyễn Thị C. Nhưng bà C không có mua bán gì với ông Ngô Thanh B và cũng không nhận tiền từ ông Ngô Thanh B. Tờ thoả thuận mua bán đất ngày 29/12/2017 và Giấy mua bán cây ngày 29/10/2018, ông B lợi dụng việc bà C không biết chữ và tin tưởng ông B là con ruột nên đã lừa dối bà C lăn tay trên tờ thoả thuận mua bán này.

Giữa hai bên không có việc mua bán nên bà C không giao tài sản và không nhận tiền của ông B. Bà C vẫn là người quản lý, sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho đến nay. Do đó, hợp đồng mua bán đất và mua bán cây ông B yêu cầu phản tố là vô hiệu. Hai bên không có giao nhận tài sản mua bán nên hợp đồng vô hiệu không phát sinh hậu quả.

- Bị đơn ông Ngô Thanh B trình bày: về nguồn gốc đất là bà C nhận thừa kế diện tích 4.065,1m2 thửa 38 tờ bản đồ 19 và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo kết quả đo đạc thực tế nguyên đơn xác định thửa đất số 38 có diện tích 4.295,6m2 trong đó có diện tích 439m2 hiện trạng là đường đất. Con đường đi đã hình thành từ trước đến nay và có nhiều hộ dân sử dụng làm lối đi chung. Bà C có giấy xác nhận đường đi chung gửi Ủy ban nhân dân xã T ngày 06/4/2016 xác nhận con đường đi chung 4m dài 60m thuộc thửa 38 nằm trong giấynhận quyền sử dụng đất của bà C làm lối đi chung vĩnh viễn. Do đó, nguyên đơn xác định diện tích đất 439m2 thuộc quyền sử dụng đất của bà C là không đúng.

Ông Ngô Minh Đ1 là người con trai út sống chung với bà C thiếu nợ nhiều người nên bà C có thông báo cho các anh em trong gia đình bà C chuyển nhượng 1.000m2 đất (ngang 11m dài hết đất theo kết quả đo đạc thực tế là 1035,1m2) với giá 1.500.000.000 đồng để trả nợ cho ông Đ1. Do diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, bà C và anh em trong gia đình đã thống nhất bà C sẽ làm hợp đồng ủy quyền và giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B quản lý để chờ chủ trương của Nhà nước cho tách thửa riêng thì ông B trả lại diện tích còn lại cho bà C.

Để đảm bảo việc chuyển nhượng đất có thật nên giữa ông B và bà C đã lập “Tờ thỏa thuận mua bán đất” ngày 29/12/2017 có ông Phạm Trung C1 và ông Lê Sỹ T1 làm chứng. Chữ viết trong “Tờ thỏa thuận mua bán đất” là do ông B viết và dòng chữ phía dưới bên bán ký “đã nhận đủ 1 tỷ 500 triệu đồng” cũng là chữ viết của ông B. Chữ ký và dấu vân tay là của bà C. Bà C lăn tay ngón trỏ phải.

Cùng ngày 29/12/2017, bà C ký hợp đồng ủy quyền cho ông B được toàn quyền thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như nguyên đơn trình bày.

Nguyên đơn cho rằng ông B lừa dối bà C ký tên vào “Tờ mua bán đất” là không đúng. Bởi vì, nếu ông B có ý định lừa dối thì sau khi bà C ký hợp đồng ủy quyền ngày 29/12/2017 thì ông B đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất rồi.

Mặc dù bà C đã chuyển nhượng đất nhưng ông B vẫn để cho bà C khai thác mủ cao su. Đến năm 2018, bà C nói bán cây nên ông B đã mua lại toàn bộ cây cao su trên thửa 38 với giá 20.000.000 đồng và hai bên có làm “Giấy buôn bán cây” ngày 29/10/2018.

Ông B đã thanh toán cho bà C toàn bộ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (cây cao su). Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Do đó, ông B yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán cây.

Ông B đã có đơn phản tố yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Thanh B với bà Nguyễn Thị C2 “Tờ thỏa thuận mua bán đất” ngày 29/12/2007.

Công nhận ông Ngô Thanh B được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 1.035,1m2 thuộc một phần thửa đất số 38, tờ bản đồ số 19 được Ủy ban nhân dân huyện (nay thành phố) Tân Uyên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 263181 vào sổ cấp GCN số CH02224 ngày 18/10/2012 cho bà Nguyễn Thị C.

Công nhận “Giấy mua bán cây” ngày 29/10/2018 giữa ông Ngô Thanh B với bà Nguyễn Thị C và công nhận ông B được quyền sở hữu 170 cây cao su trên thửa đất 38, tờ bản đồ 19.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C6 trình bày: ngày 29/12/2017, Văn phòng C6 có nhận công chứng hợp đồng ủy quyền giữa bà Ngô Thị C3 và ông Ngô Thanh B. Nội dung hợp đồng bà C3 ủy quyền cho ông B nhân danh bà C3 thực hiện các thủ tục hành chính đối với thửa đất số 38, tờ bản đồ số 19 tại T, thị xã T, tỉnh Bình Dương đã được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C3. Công chứng viên đã tiến hành kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý, đối chiếu bản chính và bản sao, kiểm tra phần mềm ngăn chặn chuyển dịch tài sản của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi kiểm tra công chứng viên nhận thấy hồ sơ hợp lệ nên đã soạn thảo hợp đồng cho các bên đọc và ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng trước sự chứng kiến của công chứng viên. Riêng bà C3 do không biết đọc và không biết viết nên công chứng viên đã đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng cho bà nghe dưới sự chứng kiến của người làm chứng do bà C3 mời; sau khi nghe đọc lại, bà C3 đã đồng ý và điểm chỉ vào hợp đồng trước mặt công chứng viên và người làm chứng. Công chứng viên đã chứng thực vào hợp đồng đúng quy định pháp luật.

- Lời khai của người làm chứng ông Ngô Minh P, ông Ngô Minh Đ1, bà Ngô Thị Ngọc V thống nhất trình bày: do bà C3 lớn tuổi đi lại làm thủ tục khó khăn nên các anh chị em trong gia đình đã thống nhất bà C3 ủy quyền cho ông B đại diện thực hiện các thủ tục hành chính đối với thửa đất số 38 tại T. Do ông B có ý định chuyển quyền sử dụng đất không thông qua ý kiến bà C3 nên bà C3 khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền.

- Lời khai của người làm chứng ông Ngô Công K, ông Ngô Thành T và Ngô Thành A thống nhất trình bày: năm 2017, bà C3 có nói với anh em trong gia đình biết là ông Ngô Minh Đ1 thiếu nợ nhiều người nên bà C3 bán diện tích 1.000m2 đất để trả nợ cho ông Ngô Minh Đ1. Do anh em trong gia đình không có tiền nên ông Ngô Thành B1 mua đất. Ngày 29/12/2017, bà C3 và anh em trong gia đình họp gia đình thống nhất bà C3 bán cho ông Ngô Thành B1 diện tích đất 1.000m2 đất với giá 1.500.000.000 đồng. Do diện tích đất không có lối đi và không thực hiện được thủ tục tách thửa chuyển nhượng được. Vì vậy, bà C3 và anh em thống nhất ủy quyền cho ông Ngô Thành B1 được quyền định đoạt đối với diện tích đất 4.065,1m2 thửa 38 nhưng thực tế bà C3 chỉ bán cho ông B1 1.000m2 diện tích đất còn lại thuộc quyền sử dụng đất của bà C3. Nhưng sợ để sổ đất ở nhà ông Ngô Minh Đ1 cầm cố hoặc bán nên gia đình thống nhất ủy quyền cho anh B1 và giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B1 quản lý. Trên đất tranh chấp có cây cao su, năm 2018 bà C3 kêu người bán cây cao su với giá 20.000.000 đồng nên ông B1 mua cây cao su với giá 20.000.000 đồng. Anh B1 mua cây nhưng vẫn để cho bà C3 khai thác mủ.

- Người làm chứng ông Lê Sỹ T1 và ông Phạm Trung C1 trình bày: Ông T1 và ông C1 có công việc tại Văn phòng C6. Trong lúc chờ thì gặp ông B1 cũng đến Văn phòng Công chứng để làm việc thì ông B1 nhờ làm chứng việc bà C3 và ông B1 thỏa thuận mua bán diện tích đất khoảng 1.000m2 với giá 1.500.000.000đồng. Ông C1 có đọc lại tờ thỏa thuận mua bán đất cho bà C3 nghe rõ ký tên và lăn tay tại Phòng công chứng. Ông T1 có nhìn thấy ông B1 giao cho bà C3 số tiền 1.500.000.000 đồng. Ông T1 chỉ biết là bà C3 và ông B1 thỏa thuận mua bán đất và nhờ làm chứng có việc mua bán đất giữa hai bên.

- Người làm chứng ông Bùi Văn T2 trình bày: Ông T2 không biết việc tranh chấp giữa bà C3 và ông B1. Năm 2021-2022, ông T2 có cạo mủ cao su cho bà C3 giao tiền mủ cho bà C3.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 81/2023/DS-ST ngày 13/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã quyết định như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị C4 với ông Ngô Thanh B về việc tranh chấp hợp đồng ủy quyền:

Tuyên chấm dứt Hợpđồng ủy quyền số công chứng 15159, quyển số 12TP/CC/HĐGD do Văn phòng C6 chứng thực ngày 29/12/2017.

Buộc ông Ngô Thanh B trả cho bà Nguyễn Thị C chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BL 263181, số vào sổ CH02224 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thành phố) Tân Uyên cấp ngày 18/10/2012, cập nhật biến động lần cuối ngày 08/8/2013.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị C4 với ông Ngô Thanh B về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Tuyên bố Tờ thỏa thuận mua bán đất ngày 29/12/2017 giữa bà Nguyễn Thị C5 ông Ngô Thanh B vô hiệu.

- Buộc bà Nguyễn Thị C thanh toán cho ông Ngô Thanh B số tiền 2.302.650.000 đồng (trong đó 1.500.000.000 đồng tiền chuyển nhượng và 802.650.000 đồng bồi thường chênh lệch giá).

3. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Ngô Thanh B đối với bà Nguyễn Thị C về tranh chấp hợp đồng mua bán.

- Bà Nguyễn Thị C được quyền sở hữu 170 cây cao su gắn liền với thửa đất 38 tờ bản đồ số 19 được Ủy ban nhân dân huyện (nay là thành phố) Tân Uyên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 263181 vào sổ cấp GCN số CH02224 ngày 18/10/2012 cho bà Nguyễn Thị C.

- Bà Nguyễn Thị C có trách nhiệm thanh toán cho ông Ngô Thanh B số tiền 84.490.000 đồng.

Ngoài ra bản án còn quyết định về chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 19 tháng 9 năm 2023, nguyên đơn bà Nguyễn Thị C kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là phù hợp, nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới làm thay đổi nội dung vụ án nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: kháng cáo của nguyên đơn trong hạn luật định, căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án cấp phúc thẩm xét xử vụ án theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 48, 148, khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị C. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2023/DS-ST ngày 13/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.

2. Án phí phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị C đã được miễn.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.