Bản án 26/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 28/4/2022 cũng như các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Bùi Đặng T và bà Phan Thị N, bà Nhung là người đại diện theo uỷ quyền ủa ông Bùi Đặng T trình bày: Theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 01/2021/QĐST-DS ngày 22/10/2021 thì bà Nguyễn Thị Ntrả cho bà 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng). Ngày 30/11/2021, bà gởi đơn ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 25/01/2022, Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB ra quyết định phong tỏa tài sản số 05/QĐ-CCTHADS phong tỏa thửa đất số 497, tờ bản đồ số 17, diện tích 5.423,9m2, trong đó diện tích đất ở là 199,8m2 và đất trồng cây hàng năm khác là 5.224,1m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015. Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB thông báo số 216/TB-CCTHADS ngày 21/4/2022 với nội dung bà Nhường đã chuyển nhượng thửa đất số 497, tờ bản đồ số 17, diện tích 5.423,9m2, trong đó diện tích đất ở là 199,8m2 và đất trồng cây hàng năm khác là 5.224,1m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 cho bà Nguyễn Thị Phương Ltheo hợp đồng công chứng ngày 24/01/2022. Do đó, để có tài sản thi hành án trả nợ cho bà đề nghị tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/01/2022 quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thông Văn Niên đối với thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 vô hiệu.

Bị đơn bà Nguyễn Thị N trình bày: Do bà muốn cứu ông Nguyễn Văn B khỏi bị đánh đập nên bà mới viết giấy nhận nợ ông T bà Nhung số tiền 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng) trả dần trong nhiều năm chứ không liên quan đến thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015. Ngày 06/10/2021, ông Trần Hiền T là Hòa giải viên ngoài Tòa án lập biên bản thỏa thuận buộc bà trả nợ cho vợ chồng bà N, ông T số tiền 2.000.000.000đ. Cuối tháng 11/2021, bà nhận được quyết định thi hành án số 185/THA ngày 19/11/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB buộc bà trả cho ông Tuấn bà Nhung số tiền 2.000.000.000đ. Năm 2019 bà thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 cho ngân hàng Kiên Long để vay cho con bà 800.000.000đ chưa trả nên ngày 27/12/2021 Giám đốc Ngân hàng Kiên Long ra thông báo thu giữ tài sản để thu hồi nợ. Ngày 21/01/2022, Ngân hàng Kiên Long phát mãi tài sản của bà là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 để thu hồi nợ cả gốc lẫn lãi là 938.218.985đ. Bà Nguyễn Thị Phương Lđã mua được. Bà không đồng ý theo yêu cầu của bà Nhung là tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/01/2022 quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thông Văn Niên đối với thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 vô hiệu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB vắng mặt nhưng tại biên bản hòa giải ngày 23/8/2022 trình bày: Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB đang thi hành Quyết định số 01/2021/QĐST-DS ngày 22/10/2021 của Tòa án nhân dân huyện HTB, tỉnh Bình Thuận buộc bà Nguyễn Thị Ntrả nợ cho vợ chồng ông Bùi Đăng Tuấn và bà Phan Thị N số tiền 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng), qua xác minh bà Nguyễn Thị Ncó tài sản là quyền sử dụng thửa đất số 497, tờ bản đồ số 17, diện tích 5.423,9m2, trong đó diện tích đất ở là 199,8m2 và đất trồng cây hàng năm khác là 5.224,1m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015. Tuy nhiên, bà Nhường đã chuyển nhượng cho bà Loan ngày 24/01/2022. Do bà Nhường bán tài sản nhưng không dùng tiền bán tài sản để trả nợ cho bà Nhung nên bà Nhung đề nghị hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/01/2022 quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thông Văn Niên đối với thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 bảo đảm thi hành án là có cơ sở pháp lý.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng Thông Văn Niên vắng mặt nhưng tại bản tự khai ngày 24/5/2022 trình bày: Ngày 24/01/2022, Văn phòng công chứng Thông Văn Niên có tiếp nhận hồ sơ đề nghị làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà Nguyễn Thị Nvà bên nhận chuyển nhượng bà Nguyễn Thị Phương Loan, đất chuyển nhượng là thửa số 497, tờ bản đồ số 17, diện tích 5.423,9m2, trong đó diện tích đất ở là 199,8m2 và đất trồng cây hàng năm khác là 5.224,1m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015. Sau khi kiểm tra thông tin về thửa đất, về nhân thân và tài sản bị ngăn chặn trên hệ thống dữ liệu công chứng, chứng thực Bình Thuận do Sở tư pháp tỉnh Bình Thuận quản lý. Văn phòng công chứng Thông Văn Niên nhận thấy hồ sơ trên hợp lệ, thửa đất không bị ngăn chặn bởi cơ quan Thi hành án hoặc cơ quan có thẩm quyền, việc giao dịch trên là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc. Do đó, Văn phòng đã tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Phương Loan, bà Loan là đại diện theo ủy quyền của ông Trần Hoài Btrình bày: Khoảng cuối năm 2021, bà Nguyễn Thị Nmuốn bán thửa số 497, tờ bản đồ số 17, diện tích 5.423,9m2, trong đó diện tích đất ở là 199,8m2 và đất trồng cây hàng năm khác là 5.224,1m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 để trả nợ cho Ngân hàng Kiên Long Bank Chi nhánh Bình Thuận – Phòng giao dịch Hàm Tiến Mũi Né do con bà là Nguyễn Văn Giao vay tiền không có khả năng trả nợ. Sau đó, bà đến Ngân hàng Kiên Long Bank Chi nhánh Bình Thuận – phòng giao dịch Hàm Tiến Mũi Né xem thì biết ông Nguyễn Văn Giao con bà Nhường nợ tiền gốc là 800.000.000đ và tiền lãi phạt quá hạn là 138.218.985đ, tổng cộng gốc và lãi là 938.218.985đ, bà kiểm tra thông tin tại Phòng công chứng Thông Văn Niên thấy tài sản của bà Nhường không vướng mắc gì đến pháp luật nên bà nhận chuyển nhượng giá 1.000.000.000đ (một tỷ đồng) nhưng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 400.000.000đ (bốn trăm triệu đồng). Sau đó, bà mang tiền đến trả cho Ngân hàng Kiên Long Bank Chi nhánh Bình Thuận – phòng giao dịch Hàm Tiến Mũi Né để lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 về làm thủ tục ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/01/2022 quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thông Văn Niên đối với thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 xong mang đến Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện HTB cho biết là tài sản nêu trên đã bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB ra quyết định ngăn chặn. Do bà mua bán ngay tình nên đề nghị bác đơn khởi kiện của bà Phan Thị N và ông Bùi Đặng T. Bà Loan có đơn khởi kiện yêu cầu độc lập là đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/01/2022 quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thông Văn Niên đối với thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Nvà bên nhận chuyển nhượng là bà Loan.

Người làm chứng Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kiên Long – Chi nhánh Bình Thuận – Phòng giao dịch Hàm Tiến do ông Dương Văn Tđại diện theo ủy quyền trình bày: Theo Hợp đồng vay tiền số 1097/19/HĐTD/2502-9119 ngày 21/11/2019 giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kiên Long – Chi nhánh Bình Thuận – Phòng giao dịch Hàm Tiến với ông Nguyễn Văn Giao là con của bà Nhường vay số tiền 800.000.000đ (tám trăm triệu đồng), thời hạn vay 12 tháng, đến hạn 21/11/2020. Để bảo đảm tiền vay bà Nhường bảo lãnh thế chấp thửa số 497, tờ bản đồ số 17, diện tích 5.423,9m2, trong đó diện tích đất ở là 199,8m2 và đất trồng cây hàng năm khác là 5.224,1m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015. Khi đến hạn, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kiên Long chưa ra quyết định phát mãi tài sản chỉ làm việc với bà Nhường và ông Giao đòi nợ nhiều lần yêu cầu bán tài sản trả nợ. Sau đó, Ngân hàng thu nợ từ tài khoản ngân hàng của ông Nguyễn Văn Giao rồi trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do Ủy ban nhân dân huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 cho bà Nhường. Còn việc bà Loan có trả tiền vay thay cho ông giao hay không thì ngân hàng không xác định được.

Tại phiên tòa Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Ý kiến về việc giải quyết vụ án và đề nghị:

- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Đặng T và bà Phan Thị N tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 24/01/2022 quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thông Văn Niên đối với thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Nvà bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Phương Llà vô hiệu.

- Bác yêu cầu khởi kiện độc lập của bà Nguyễn Thị Phương Llà yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 24/01/2022 quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thông Văn Niên đối với thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Nvà bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Phương Loan.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án, Tòa án đã nhiều lần tổ chức phiên hòa giải để các bên đương sự tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, nhưng các bên đương sự không tự thỏa thuận được với nhau. Các đương sự đề nghị Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định: Sự vắng mặt của Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB và Văn Phòng công chứng Thông Văn Niên không thuộc trường hợp phải hoãn phiên tòa, vì đã được Tòa án giao các văn bản tố tụng theo quy định pháp luật nhưng có đơn đề nghi xét xử vắng mặt. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 và điểm b khoản 1 Điều 238 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đối với Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB và Văn Phòng công chứng Thông Văn Niên.

Bà Nguyễn Thị N phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm và 4.600.000đ (bốn triệu sáu trăm ngàn đồng) để hoàn trả cho bà Phan Thị N do bà N đã nộp 4.600.000đ (bốn triệu sáu trăm ngàn đồng) tạm ứng lệ phí xem xét tại chỗ, định giá tài sản.

Bà Nguyễn Thị Phương L phải chịu 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng khấu trừ 300.000đ bà Loan đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí lệ phí Toà án số 0011034 ngày 19/8/2022 bà L đã nộp đủ nên không phải nộp nữa. Bà Nguyễn Thị Phương L phải chịu 4.600.000đ (bốn triệu sáu trăm ngàn đồng) để hoàn trả cho bà Phan Thị N do bà N đã nộp 4.600.000đ (bốn triệu sáu trăm ngàn đồng) tạm ứng lệ phí xem xét tại chỗ, định giá tài sản.

Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB, Văn phòng công chứng Thông Văn Niên ông Trần Hoài B không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1.Áp dụng: Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm a Khoản 1 Điều 39, Điều 273, Điểm b Khoản 2 Điều 227; Khoản 3 Điều 228 và Điểm b Khoản 1 Điều 238 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, Điều 117, Điều 119, Khoản 2 Điều 124, Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015; Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 26 Luật Thi hành án dân sự.

2.Tuyên xử:

- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Đặng T và bà Phan Thị N về việc yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 24/01/2022 quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thông Văn Niên đối với thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Nv à bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Phuong Llà vô hiệu.

- Bác yêu cầu khởi kiện độc lập của bà Nguyễn Thị Phương L là yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 24/01/2022 quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Thông Văn Niên đối với thửa đất số 497 diện tích 5.423,9m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 174260 do UBND huyện HTB cấp ngày 04/5/2015 giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Nvà bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Phương L.

3.Về án phí, lệ phí: Áp dụng: Điều 145, Điều 147, Điều 163; Điều 164; Điều 165 và Điều 166 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Vợ chồng ông Bùi Đặng T và bà Phan Thị N không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả lại cho ông ông Bùi Đặng T và bà Phan Thị N số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0006249 ngày 04/5/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB.

-Bà Nguyễn Thị N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000đ (ba trăm ngàn đồng). Ngoài ra, bà N phải chịu 4.600.000đ (bốn triệu sáu trăm ngàn đồng) để hoàn trả cho bà Phan Thị N do bà N đã nộp 4.600.000đ (bốn triệu sáu trăm ngàn đồng) tạm ứng lệ phí xem xét tại chỗ, định giá tài sản, trong đó nộp 3.850.000đ tại Công ty Cổ phần tư vấn và Thẩm định giá toàn cầu và 750.000đ tại Tòa án nhân dân huyện HTB.

- Bà Nguyễn Thị Phương L phải chịu 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng khấu trừ 300.000đ bà Loan đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí lệ phí Toà án số 0011034 ngày 19/8/2022, bà Loan đã nộp đủ. Ngoài ra, bà Nguyễn Thị Phương Lphải chịu 4.600.000đ (bốn triệu sáu trăm ngàn đồng) để hoàn trả cho bà Phan Thị N do bà Nhung đã nộp 4.600.000đ (bốn triệu sáu trăm ngàn đồng) tạm ứng lệ phí xem xét tại chỗ, định giá tài sản, trong đó nộp 3.850.000đ tại Công ty Cổ phần tư vấn và Thẩm định giá toàn cầu và 750.000đ tại Tòa án nhân dân huyện HTB.

- Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB, Văn phòng công chứng Thông Văn Niên, ông Trần Hoài Bkhông phải chịu lệ phí dân sự sơ thẩm.

4.Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 21/10/2022). Đối với Chi cục Thi hành án dân sự huyện HTB và Văn phòng công chứng Thông Văn Niên vắng mặt tại phiên tòa thì có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc được niêm yết tại địa phương.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.