Bản án 26/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn anh Phùng Văn T trình bày:

Vào ngày 10-11-2020, anh và anh H có làm Giấy nhận cọc bán đất, nội dung thể hiện việc anh có nhận chuyển nhượng của anh H quyền sử dụng đất diện tích 375,1 m2 tại thửa số 525, tờ bản đồ số 08, đất tọa lạc tại khu phố Y, phường B, thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh, giá chuyển nhượng là 240.000.000 (hai trăm bốn mươi triệu) đồng, thời hạn đặt cọc là 01 tháng 15 ngày và tiền cọc là 15.000.000 (mườ lăm triệu) đồng. Giấy nhận cọc bán đất đề ngày 10-11-2020 này do anh nhờ chị Huỳnh Minh V viết, nhưng anh cùng anh H và người làm chứng là ông Trần Văn S có cùng ký tên, lăn tay vào Giấy nhận cọc bán đất này. Anh đã giao cho anh H 15.000.000 (Mười lăm triệu) đồng tiền cọc và thỏa thuận nếu anh H đổi ý không chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận thì phải bồi thường gấp hai số tiền mà anh đã đặt cọc.

Khi làm Giấy nhận cọc bán đất thì anh biết phần đất mà anh nhận chuyển nhượng là do chị Đinh Thị K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì anh H có giao cho anh bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để anh đi tìm hiểu xem phần đất này có đang bị quy hoạch hay tranh chấp hay không. Việc anh biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chị K đứng tên nhưng anh vẫn thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặt cọc tiền chuyển nhượng cho anh H là vì anh H nói với anh rằng chị K là em vợ của anh H, chị K đã giao việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh H. Trước khi đặt cọc thì anh H có đưa anh đến xem hiện trạng đất thì trên đất có một số cây ăn trái (mít, xoài), cây bạch đàn, không rõ số lượng cụ thể bao nhiêu cây và anh H nói với anh là chỉ chuyển nhượng đất mà không bán cây trồng trên đất nên anh có nói với anh H tùy ý đối với cây trồng trên đất.

Sau khi đặt cọc, khoảng 01 tuần sau thì anh H đến gặp anh và yêu cầu anh giao thêm 10.000.000 (mười triệu) đồng tiền cọc để anh H đi gia hạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này anh H cho rằng giá chuyển nhượng thỏa thuận là 240.000.000 (hai trăm bốn mươi triệu) đồng/m ngang, tổng cộng là 2.400.000.000 (hai tỷ bốn trăm triệu) đồng và anh H không đồng ý chuyển nhượng đất với giá 240.000.000 (hai trăm bốn mươi triệu) đồng như nội dung Giấy nhận cọc bán đất đề ngày 10-11-2020. Do đó, anh không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng theo giá 2.400.000.000 (hai tỷ bốn trăm triệu) đồng, anh yêu cầu anh H trả lại tiền cọc cho anh nhưng anh H không đồng ý nên anh đã khởi kiện anh H tại Tòa án.

Nay anh yêu cầu anh H trả cho anh số tiền đặt cọc là 15.000.000 (Mười lăm triệu) đồng và tiền phạt cọc là 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng, tổng cộng là 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn anh Nguyễn Minh H trình bày:

Vào ngày 10-11-2020, anh có làm môi giới để giúp bà Nguyễn Thị R chuyển nhượng cho anh T quyền sử dụng đất diện tích ngang khoảng 10 m x dài khoảng 37 m, đất tọa lạc tại khu phố Y, phường B, thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh. Phần đất này do con gái của bà R là chị K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bà R nhờ anh tìm người nhận chuyển nhượng. Việc bà R nhờ anh tìm người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không làm giấy tờ gì.

Anh và anh T thỏa thuận giá chuyển nhượng là 240.000.000 (hai trăm bốn mươi triệu) đồng/m ngang, tổng cộng là 2.400.000.000 (hai tỷ bốn trăm triệu) đồng. Việc chuyển nhượng không làm hợp đồng chuyển nhượng, nhưng có làm Giấy nhận cọc bán đất đề ngày 10-11-2020. Anh thừa nhận có ký tên và lăn tay vào Giấy nhận cọc bán đất đề ngày 10-11-2020, tuy nhiên, khi ký tên thì anh không đọc kỹ nội dung do anh không giỏi đọc chữ nên không biết Giấy nhận cọc bán đất đã ghi nhầm lẫn về giá chuyển nhượng. Sau khi ký Giấy nhận cọc bán đất thì anh T đã giao cho anh 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng tiền cọc. Sau khi nhận tiền cọc của anh T thì anh đã giao lại số tiền cọc 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng cho bà R vào cùng ngày 10-11-2020, việc giao lại tiền cọc cho bà R có làm giấy viết tay ghi Giấy chồng cọc đề ngày 10-11-2020.

Sau đó, khi anh đến gặp anh T yêu cầu giao thêm 10.000.000 (mười triệu) đồng tiền cọc thì anh T nói với anh giá chuyển nhượng phần đất này là 240.000.000 (hai trăm bốn mươi triệu) đồng, không phải 2.400.000.000 (hai tỷ bốn trăm triệu) đồng nên anh T không đồng ý tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu anh trả lại tiền cọc cho anh T. Tuy nhiên, do anh đã giao tiền cọc lại cho bà R và bà R không đồng ý trả lại tiền cọc vì khi anh T đến xem hiện trạng đất thì anh T yêu cầu phải chặt bỏ, di dời các cây trồng trên đất để tiến hành đo đạc đất để làm thủ tục chuyển nhượng.

Nay anh không đồng ý trả tiền cọc và phạt cọc theo yêu cầu của anh T vì anh chỉ nhận cọc thay cho bà R, anh đã giao lại cho bà R số tiền cọc 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng này.

- Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Nguyễn Thị R trình bày: Vào ngày 10-11-2020, anh H có giao cho bà số tiền 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng là tiền cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh T. Phần đất mà anh H thỏa thuận chuyển nhượng cho anh T là do con gái của bà là chị Đinh Thị K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chị K có nhờ bà chuyển nhượng phần đất này cho chị K. Do đó, bà có nhờ anh H tìm người nhận chuyển nhượng phần đất này. Việc chị K nhờ bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc bà nhờ anh H tìm người chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không lập thành văn bản.

Sau khi anh H nhận tiền cọc và giao lại cho bà thì bà có thông báo cho chị K biết, giá chuyển nhượng là 240.000.000 (hai trăm bốn mươi triệu) đồng/m ngang, tổng cộng là 2.400.000.000 (hai tỷ bốn trăm triệu) đồng. Sau khi nhận tiền cọc thì anh T có yêu cầu bà phải phá bỏ các cây trồng trên đất bao gồm cây mít, cây dừa, cây tràm vàng và tre tàu. Nay bà không đồng ý trả lại tiền cọc và bồi thường phạt cọc cho anh T vì anh T là người không muốn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời, sau khi nhận tiền cọc thì anh T yêu cầu bà chặt bỏ tất cả cây trồng trên đất để tiến hành đo đạc. Bà không yêu cầu anh T bồi thường giá trị cây trồng trên đất trong vụ án này.

+ Chị Đinh Thị K trình bày: Chị là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 375,1 m2 tại thửa số 525, tờ bản đồ số 08, đất tọa lạc tại khu phố Y, phường B, thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh. Do hiện tại chị đang cư trú tại tỉnh Bình Dương nên vào khoảng cuối năm 2020, chị có nhờ mẹ chị là bà Nguyễn Thị R tìm người chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. Sau đó, chị có nghe bà R thông báo rằng bà R đã nhờ anh H tìm giúp người mua đất và anh H có giao cho bà R số tiền đặt cọc chuyển nhượng là 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng của người mua đất là anh T. Sau khi anh T đặt cọc tiền chuyển nhượng đất thì anh T yêu cầu bà R phải chặt bỏ các cây trồng trên đất để tiến hành đo đạc đất nên bà R đã chặt phá hết các cây trồng trên đất.

Nay chị không đồng ý trả tiền cọc và phạt cọc theo yêu cầu của anh T vì sau khi anh T đặt cọc tiền chuyển nhượng đất thì anh T yêu cầu bà R phải chặt bỏ các cây trồng trên đất để tiến hành đo đạc đất nên bà R đã chặt phá hết các cây trồng trên đất. Chị không có ý kiến và yêu cầu gì khác trong vụ án này.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh:

- Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa, người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 167 của Luật đất đai; các điều 117, 122, 328 của Bộ luật Dân sự xem xét quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Phùng Văn T đối với anh Nguyễn Minh H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Hợp đồng đặt cọc ngày 10-11-2020 giữa anh T và anh H là vô hiệu. Xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

2. Về án phí: các đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

Anh H thừa nhận có ký tên, lăn tay vào Giấy nhận cọc bán đất đề ngày 10-11-2020, tuy nhiên, sau khi nhận tiền cọc từ anh T thì anh H cho rằng giá chuyển nhượng là 240.000.000 (hai trăm bốn mươi triệu) đồng/m, tổng cộng là 2.400.000.000 (hai tỷ bốn trăm triệu) đồng. Do không thống nhất về giá chuyển nhượng nên anh T khởi kiện, yêu cầu anh H trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc.

Như vậy, anh H không phải là chủ sở hữu hợp pháp của phần đất chuyển nhượng nhưng lại đứng ra nhận tiền cọc và thỏa thuận việc chuyển nhượng với anh T. Anh T biết rõ về việc phần đất nhận chuyển nhượng không do anh H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn tiến hành giao dịch đặt cọc nên có căn cứ xác định lỗi làm cho giao dịch đặt cọc vô hiệu là của cả hai bên và ngang nhau nên không phát sinh việc phạt cọc. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu phạt cọc số tiền 15.000.000 (Mười lăm triệu) đồng của anh T đối với anh H.

- Anh Nguyễn Minh H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải trả cho anh Phùng Văn T là: 15.000.000 đồng x 5% = 750.000 đồng (Bảy trăm năm mươi nghìn) đồng.

- Anh Phùng Văn T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu phạt cọc không được Tòa án chấp nhận là: 15.000.000 đồng x 5% = 750.000 đồng (Bảy trăm năm mươi nghìn) đồng nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 228, Điều 147 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào khoản 1 Điều 167 của Luật Đất đai; Điều 117, Điều 122, Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Phùng Văn T về tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với anh Nguyễn Minh H.

2. Tuyên bố “Giấy nhận cọc bán đất” đề ngày 10-11-2020 giữa anh Phùng Văn T và anh Nguyễn Minh H vô hiệu.

Buộc anh Nguyễn Minh H có nghĩa vụ trả cho anh Phùng Văn T số tiền đặt cọc là 15.000.000 (Mười lăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng của anh Phùng Văn T đối với anh Nguyễn Minh H.

4. Án phí: Anh Nguyễn Minh H phải chịu 750.000 đồng (Bảy trăm năm mươi nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Anh Phùng Văn T phải chịu 750.000 đồng (Bảy trăm năm mươi nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ 750.000 (bảy trăm năm mươi nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0014886 ngày 25 tháng 11 năm 2020 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh. Anh T đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6. Về quyền kháng cáo: Anh T, anh H có quyền kháng cáo lên Toà án nhân dân tỉnh Tây Ninh trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Bà R, chị K vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.