Bản án 258/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 13/12/2024, quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn bà H Ñi N trình bày:

Ngày 08/8/2024 bà H Ñi N và ông Trần Anh D ký kết hợp đồng đặt cọc thoả thuận bà H Ñi N chuyển nhượng cho ông D diện tích đất 2000 m2 thuộc một phần thửa đất số 97, tờ bản đồ số 48, địa chỉ đất tại xã Cư Suê, huyện Cư M’gar (nay là xã Quảng Phú, tỉnh Đắk Lắk) với giá 3.000.000.000 đồng. Ông D đã đặt cọc trước cho bà H Ñi N số tiền 123.700.000 đồng để trả ngân hàng, lấy sổ ra để làm thủ tục tách thửa chuyển nhượng cho ông D. Để thuận tiện cho việc làm giấy tờ tách thửa, ông D dẫn bà H Ñi N đi làm hợp đồng uỷ quyền để ông D thay mặt bà H Ñi N đi làm giấy tờ, ông D đưa giấy tờ cho bà H Ñi ký và nói là giấy đề nghị tách thửa đất. Sau đó, ông D không đưa thêm cho bà H Ñi khoản tiền nào ngoài khoản tiền trên. Kể từ tháng 9 năm 2024 bà H Ñi không liên lạc được với ông D nữa. Bà H Ñi tìm hiểu và được biết ông D đã ký hợp đồng chuyển nhượng với bà Nguyễn Thị Thu Hiền để chuyển nhượng thửa đất số 97, tờ bản đồ số 48 của bà H Ñi mà bà H Ñi không biết. Vì vậy, bà H Ñi N yêu cầu Toà án giải quyết:

- Huỷ bỏ hủy hợp đồng ủy quyền giữa bà H Ñi N và ông Trần Anh D đã được công chứng ngày 07/8/2024.

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bà H Ñi N và bà Nguyễn Thị Thu Hiền.

* Bị đơn ông Trần Quang D đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng ông D không tham gia tố tụng, không có văn bản trình bày ý kiến và không cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ án.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thu Hiền trình bày:

Ông Trần Anh D là em họ của chồng bà Hiền. Còn bà H Ñi N là ai thì bà Hiền không biết, khi hồ sơ chuyển nhượng của bà Hiền bị ngăn chặn tại Phòng Tài nguyên thì bà Hiền mới gặp bà H Ñi N. Do mối quan hệ gia đình nên đầu năm 2024 bà Hiền cho ông D vay số tiền 750.000.000 đồng nhưng không viết giấy tờ vay mượn. Sau đó để có tiền lo việc gia đình, bà Hiền đã sử dụng bìa đỏ đứng tên mình cầm cố để vay tiền của người khác bù vào khoản tiền bà Hiền cho ông D vay. Do thời gian đó ông D không có tiền trả cho bà Hiền nên ông D nói với bà Hiền là ông D ký sang nhượng cho bà Hiền đứng tên 01 lô đất ở xã Cư Suê để làm tin, để bà Hiền có giấy tờ đất cầm cố, vay tiền chỗ khác; khi nào ông D có tiền trả nợ cho bà Hiền thì bà Hiền sang tên lại bìa đỏ cho ông D. Do đó, ngày 23/9/2024 ông D và bà Hiền ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 48, diện tích 3890 m2, địa chỉ đất xã Cư Suê, huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà H Ñi N; ông D có cung cấp 01 hợp đồng ủy quyền giữa bà H Ñi N và ông D đã được Văn phòng công chứng chứng thực việc ủy quyền. Sau khi ký kết hợp đồng xong thì ông D đưa toàn bộ giấy tờ cho bà Hiền đi làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo nội dung hợp đồng, ông D chuyển nhượng cho bà Hiền thửa đất số 97, tờ bản đồ số 48, diện tích 3890 m2, địa chỉ đất xã Cư Suê, huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk với giá 200.000.000 đồng. Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng là để bà Hiền có bìa đỏ đi vay tiền nơi khác trả khoản vay 750.000.000 đồng của ông D, khi nào ông D trả được số tiền 750.000.000 đồng và tiền lãi cho bà Hiền thì bà Hiền trả lại bìa đỏ cho ông D. Do đó, giữa 02 bên không có việc giao tiền, giao đất và không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Đối với yêu cầu của bà H Ñi N thì bà Hiền không đồng ý vì khi nào ông D trả cho bà Hiền số tiền 750.000.000 đồng và tiền lãi thì bà Hiền chuộc bìa đỏ về trả lại cho bà H Ñi N.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng Trần Quang Phụng trình bày:

Ngày 07/8/2024, bà H Ñi N và ông Trần Anh D có yêu cầu Văn phòng công chứng Trần Quang Phụng chứng nhận Hợp đồng uỷ quyền giữa bà H Ñi N và ông Trần Anh D đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 48, diện tích 3890,7 m2; tại xã Cư Suê, huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 417988 do UBND huyện Cư M’gar cấp ngày 17/7/2023. Trong đó có nội dung bà H Ñi N uỷ quyền cho ông Trần Anh D được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu trên và được quyền nhận, định đoạt số tiền chuyển nhượng đất. Hợp đồng uỷ quyền nêu trên được Văn phòng công chứng Trần Quang Phụng chứng nhận ngày 07/8/2024, số công chứng 002231, quyển số 01/2024TP/CC-SCC/HĐGD.

Căn cứ Hợp đồng uỷ quyền số công chứng 002231, ông Trần Anh D là đại diện xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Thu Hiền. Hợp đòng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được Văn phòng công chứng Trần Quang Phụng chứng nhận ngày 23/9/2024, số công chứng 002733, quyền số 01/2024TP/CC-SCC/HĐGD.

Văn phòng công chứng Trần Quang Phụng đã tuân thủ và thực hiện đúng về trình tự, thủ tục công chứng đối với các hợp đồng nêu trên theo quy định của pháp luật. Đề nghị Toà án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 23/12/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40; Điều 147; Điều 266; Điều 273; khoản 1 Điều 157; khoản 1 Điều 165; khoản 2 Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 117; 124; 562 và 569 Bộ luật dân sự;

Áp dụng khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H Ñi N.

[1] Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền có số công chứng 002732, quyển số 01/2024/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Trần Quang Phụng giữa bà H Ñi N và ông Trần Anh D.

[2] Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có số công chứng 002733, quyển số 01/2024TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/9/2024 của Văn phòng công chứng Trần Quang Phụng giữa bà H Ñi N (đã uỷ quyền cho ông Trần Anh D) và bà Nguyễn Thị Thu Hiền đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 48, diện tích 3890 m2, địa chỉ đất xã Cư Suê, huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã Quảng Phú, tỉnh Đắk Lắk) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 417988 do Uỷ ban nhân dân huyện Cư M’gar cấp ngày 17/7/2023 vô hiệu.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn giải quyết về chi phí tố tụng, án phí và tuyên quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 09/01/2026, bị đơn ông Trần Anh D kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét toàn bộ bản án sơ thẩm và sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và có ý kiến như đã trình bày trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm. Bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo. Đồng thời, các đương sự không tự hòa giải được với nhau về việc giải quyết vụ án và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tiếp tục giải quyết.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

- Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng, các đương sự thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của các đương sự đã nộp trong thời hạn luật định.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Anh D; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 23/12/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Đơn kháng cáo của bị đơn ông Trần Anh D đã được nộp trong thời hạn luật định và đóng tạm ứng án phí phúc thẩm nên xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm là phù hợp quy định của pháp luật.

Căn cứ vào nội dung các bên đã thoả thuận tại Hợp đồng uỷ quyền, có cơ sở xác định đây là hợp đồng uỷ quyền không có thù lao. Nội dung tại Điều 2 của Hợp đồng thể hiện bà H Ñi N uỷ quyền cho ông D được quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của bà H Ñi đối với thửa đất nêu trên với các điều kiện chuyển nhượng, tặng cho do ông D toàn quyền quyết định. Tuy nhiên, bà H Ñi cho rằng ông D đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của bên được uỷ quyền, cụ thể không thông báo cho bên uỷ quyền về quá trình thực hiện công việc, không thực hiện việc giao lại tài sản đã nhận và những lợi ích thu được từ việc thực hiện uỷ quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015, đối với hợp đồng uỷ quyền không có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý. Trong vụ án này, kể từ tháng 9 năm 2024 thì bà H Ñi đã không thể liên lạc với ông D được nữa và không xác định được nơi cư trú rõ ràng của ông D nên bà H Ñi không thể thực hiện nghĩa vụ thông báo. Do đó, việc bà H Ñi thực hiện quyền khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng uỷ quyền và việc Tòa án tiến hành tống đạt, thông báo theo quy định của pháp luật được xem là đã thể hiện ý chí của bà H Ñi về chấm dứt hợp đồng uỷ quyền.

Mặt khác, bà H Ñi không có yêu cầu về bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền, bị đơn ông D không tham gia tố tụng dù đã được triệu tập hợp lệ nên Toà án cấp sơ thẩm tuyên chấm dứt Hợp đồng uỷ quyền nêu trên và không xem xét bồi thường thiệt hại là phù hợp.

Bà Hiền xác định mục đích việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để làm tin và để bà đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm cầm cố vay tiền trả khoản nợ do bà đứng tên vay giúp ông D; giữa bà Hiền và ông D không có thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, không có việc giao tiền và cũng không có việc bàn giao đất. Do đó, có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là giao dịch dân sự giả tạo.

Mặc dù Hợp đồng uỷ quyền có nội dung cho phép ông D được toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và định đoạt số tiền chuyển nhượng, nhưng việc ông D xác lập giao dịch với bà Hiền không nhằm mục đích chuyển nhượng thực tế mà nhằm che giấu một quan hệ vay mượn tài sản. Do đó, Toà án cấp sơ thẩm áp dụng Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 để tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ.

Về giải quyết hậu quả của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:

Tại Biên bản ghi nhận ý kiến của đương sự ngày 25/7/2025 (BL số 105, 106) thể hiện Tòa án cấp sơ thẩm đã giải thích cho bà H Ñi về quyền yêu cầu Toà án buộc người đang giữ bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 417988 (do Uỷ ban nhân dân huyện Cư M’gar cấp ngày 17/7/2023 cho bà H Ñi N) phải trả lại cho bà H Ñi, nhưng bà H Ñi đã xác định bà không yêu cầu giải quyết nội dung trên trong vụ án này. Ngoài ra, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Thu Hiền cho rằng bà Hiền đã sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để cầm cố vay giúp ông D số tiền 700.000.000 đồng của bà Nguyễn Thị Bích Ly nhưng bà Hiền không xác định được hiện nay bà Ly đang ở đâu (BL số 86); đồng thời, bà Hiền cũng không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với quan hệ vay tài sản với ông Trần Anh D trong vụ án này.

Mặc dù Tòa án cấp sơ thẩm chưa giải thích đầy đủ cho tất cả các đương sự về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nhưng dù hủy án để giải quyết lại thì các nội dung trên cũng không thể được xem xét trong vụ án này khi mà các đương sự không có yêu cầu. Vì vậy, thiếu sót nêu trên không làm thay đổi đến bản chất vụ án, không làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của các đương sự trong phạm vi giải quyết của vụ án, nên không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm. Các đương sự có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác để yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng bị vô hiệu nêu trên khi có yêu cầu và có đủ điều kiện khởi kiện.

Từ những phân tích trên, xét thấy kháng cáo của bị đơn ông Trần Anh D là không có căn cứ để chấp nhận mà cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Bị đơn ông Trần Anh D phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 2.500.000 đồng. Bà H Ñi N được nhận lại số tiền trên từ ông Trần Anh D.

Bà H Ñi N là người yêu cầu đăng tin thông báo nên căn cứ khoản 2 Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự, bà H Ñi N phải chịu chi phí đăng tin thông báo là 3.775.000 đồng (bà H Ñi đã nộp và chi phí xong).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

[1] Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Anh D;

- Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2025/DS-ST ngày 23/12/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đắk Lắk.

[2] - Áp dụng khoản 2, khoản 3 Điều 26; Điều 35; khoản 1 Điều 147; các Điều 157; Điều 158; Điều 165; Điều 166; khoản 2 Điều 227; Điều 228 và Điều 271 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Áp dụng các Điều 117; Điều 124; Điều 562; Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội:

Tuyên xử:

[2.1] Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền có số công chứng 002732, quyển số 01/2024/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng Trần Quang Phụng giữa bà H Ñi N và ông Trần Anh D.

[2.2] Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có số công chứng 002733, quyển số 01/2024TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/9/2024 của Văn phòng công chứng Trần Quang Phụng giữa bà H Ñi N (đã uỷ quyền cho ông Trần Anh D) và bà Nguyễn Thị Thu Hiền đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 48, diện tích 3890 m2, địa chỉ đất xã Cư Suê, huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã Quảng Phú, tỉnh Đắk Lắk) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 417988 do Uỷ ban nhân dân huyện Cư M’gar cấp ngày 17/7/2023 vô hiệu.

[2.3] Về chi phí tố tụng:

Bị đơn ông Trần Anh D phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 2.500.000 đồng (hai triệu năm trăm nghìn đồng). Bà H Ñi N được nhận lại số tiền trên từ ông Trần Anh D.

Bà H Ñi N là đã nộp xong chi phí đăng tin thông báo là 3.775.000 đồng (ba triệu bảy trăm bảy mươi lăm nghìn đồng).

[2.4] Về án phí: Bị đơn ông Trần Anh D phải chịu 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm và 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm tại biên lai thu số 0000526 ngày 14/01/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk (do bà Lê Thị Quỳnh Mai nộp thay).

[5] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.