Bản án 255/2019/DSPT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH!

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:!

Thẩm!phán!-!Chủ!tọa!phiên!toà:!Bà!Lâm Thị Thu Lan!

Các!Thẩm!phán:!! Ông!Nguyễn Thanh Phong!

!

Ông!Vũ Đức Toàn !

Thư!ký!phiên!tòa:!Bà!Trần Thị Vui –!Thư!!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!tham!gia!phiên! toà:!Ông Hồ Văn Cảm!-!Kiểm!sát!viên.!

Ngày!03!tháng!4!năm!2019!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!thụ!lý!số!183/2018/TLPT-DS!ngày!19! tháng!04!năm!2018!về!việc:!“Tranh!chấp!hợp!đồng!đặt!cọc!chuyển!nhượng!quyền! sử!dụng!đất”.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!116/2018/DS-ST!ngày!06/03/2018!của!Tòa! án!nhân!dân!huyện!HM,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo! Quyết! định! đưa! vụ! án! ra! xét! xử! số! 568/2019/QĐ-PT! ngày! 18/02/2019! và! Quyết! định! hoãn! phiên! tòa! số! 1394/2019/QĐ-PT! ngày! 15/03/2019!giữa!các!đương!sự:!

Nguyên đơn:!Ông!Nguyễn!Quang!H, sinh!năm:!1974!!

Địa!chỉ:!476/13!LVS,!Phường!AD,!Quận!C,!Tp.!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy! quyền! của!nguyên!đơn! là!ông! Nguyễn! Minh! T,! sinh!năm:!1966!(có!mặt)!

Địa!chỉ:!63!PT,!phường!BT,!Quận!A,!Tp.!Hồ!Chí!Minh.!

Bị đơn: Bà!Hồ!Thị!B,!sinh!năm:!1955!(có!mặt)!

!!!!!!!!!!!!!Ông!Phùng!Bá!P,!sinh!năm:!1948!(có!mặt)!

Địa!chỉ:!24B!ấp!5,!xã!XTS,!huyện!HM,!Tp.!Hồ!Chí!Minh.!

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:!Bà!Nguyễn!Thị!Phương!N,!sinh! năm:!1970!(có!đơn!xin!xét!xử!vắng!mặt).!

Địa!chỉ:!476/13!LVS,!Phường!AD,!Quận!C,!Tp.!Hồ!Chí!Minh.!

Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!cho!bị!đơn!bà!Hồ!Thị!B!và!ông! Phùng!Bá!P!là!Luật!sư!Nguyễn!Xuân!P!–!Văn!phòng!Luật!sư!Xuân!P!thuộc!Đoàn! Luật!sư!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(có!mặt).!

Địa! chỉ:! 9/1A! khu! phố! 2,! thị! trấn! HM,! huyện! HM,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.!

Người làm chứng:!!

-!Ông!Hoàng!Văn!P,!sinh!năm:!1989!(vắng!mặt).!

Địa!chỉ:!ấp!BC,!xã!GP,!huyện!PY,!tỉnh!SL.!

-!Ông!Trương!Quang!T,!sinh!năm:!1966!(có!mặt).!

Địa!chỉ:!18/84!Bis!TQD,!Phường!AD,!Quận!C,!Tp.!Hồ!Chí!Minh.!

NỘI DUNG VỤ ÁN:

!

Theo!đơn!khởi!kiện,!lời!khai!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!và!tại!phiên! tòa!sơ!thẩm,!nguyên!đơn!ông!Nguyễn!Quang!H!do!ông!Nguyễn!Minh!T!đại!diện! trình!bày:! !

Vào!ngày!05/5/2015!ông!Nguyễn!Quang!H!và!bà!Hồ!Thị!B,!ông!Phùng!Bá! P!ký!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!với!nội!dung!ông!H!đặt!cọc!số!tiền!500.000.000!(năm! trăm! triệu)!đồng! cho!bà!B,!ông! P!để! nhận! chuyển!nhượng!quyền! sử! dụng!đất! diện!tích!112,3!m2!(đất!thổ!cư!ngang!mặt!trước!5,6!m,!ngang!mặt!sau!5,63!m!x! dài!20!m)!trên!đất!có!nhà!xây!dựng!với!giá!chuyển!nhượng!1.300.000.000!(một! tỷ!ba!trăm!triệu)!đồng,!đất!chuyển!nhượng!thuộc!thửa!79,!tờ!bản!đồ!34!tại!xã! XTS,!huyện!HM.!Số!tiền!còn!lại!800.000.000!(tám!trăm!triệu)!đồng!thỏa!thuận! khi!ra!thông!báo!nộp!thuế!sang!tên!quyền!sử!dụng!đất!thì!ông!H!sẽ!giao!đủ.!Tại! thời!điểm!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!ông!Phùng!Bá!P!đã!được!cấp!giấy!chứng!nhận! quyền!sử!dụng!đất!đối!với!thửa!đất!79,!tờ!34,!tổng!diện!tích!635,4!m2,!trong!đó! đất!ở!tại!đô!thị!là!250!m2!và!đất!trồng!cây!lâu!năm!khác!385,4!m2,!tài!sản!gắn! liền!với!đất!là!nhà!ở,!tường!tôn,!diện!tích!91,7!m2.! !

Tuy!nhiên!sau!khi!nhận!tiền!cọc!đến!nay!bà!B,!ông!P!không!tiến!hành!các! thủ!tục!để!đủ!điều!kiện!chuyển!nhượng!cho!ông!H!nên!ông!H!khởi!kiện!yêu!cầu! B,!ông!P!phải!hoàn!trả!cọc!cho!ông!H!số!tiền!500.000.000!đồng,!yêu!cầu!bồi! thường!số!tiền!tương!đương!giao!cọc!là!500.000.000!đồng,!bồi!thường!thiệt!hại! do!giá!đất!gia!tăng!250.000.000!đồng,!thiệt!hại!do!ông!H!phải!thuê!nhà!tính!từ! 06/10/2015!đến!ngày!09/01/2018!là!27!tháng!với!số!tiền!56.000.000!đồng.!tổng! số!tiền!bà!B,!ông!P!phải!thanh!toán!cho!ông!H!là!1.306.000.000!đồng.! !

Tại!bản!tự!khai!và!tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!bị!đơn!bà!Hồ!Thị!B!và!ông!Phùng! Bá!P!trình!bày:! !

Ông!bà!thừa!nhận!có!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!với!ông!Nguyễn!Quang!H!vào! ngày! 05/5/2015! và! nhận! cọc! 500.000.000! đồng! để! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng!đất!thổ!cư!có!diện!tích!112,3!m2!(ngang!mặt!trước!5,6!m,!ngang!mặt!sau! 5,63!m!x!dài!20!m)!với!giá!chuyển!nhượng!1.300.000.000!(một!tỷ!ba!trăm!triệu)! đồng,!trên!đất!có!xây!dựng!nhà!số!24B!ấp!5,!xã!XTS,!huyện!HM!với!diện!tích! 91,7!m2.!Sau!khi!ký!hợp!đồng!thì!ông!bà!có!đưa!cho!người!môi!giới!tên!Minh! (không!rõ!lai!lịch)!số!tiền!20.000.000!đồng!để!ông!Minh!làm!thủ!tục!tách!thửa! sang!tên!cho!ông!H,!thời!hạn!hợp!đồng!đặt!cọc!là!60!ngày,!nhưng!hết!thời!hạn!60! ngày!ông!H!không!giao!đủ!số!tiền!chuyển!nhượng!đất,!trong!hợp!đồng!giữa!đôi! bên! không! có! thỏa! thuận! là! ông! bà! phải! có! trách! nhiệm! chuyển! mục! đích! sử! dụng!đất!hay!tách!thửa!gì.!Do!ông!H!vi!phạm!hợp!đồng!về!điều!khoản!thanh!toán! do!đó!ông!bà!không!đồng!ý!hoàn!trả!cọc!và!bồi!thường!như!ông!H!yêu!cầu.! !

Người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!bà!Nguyễn!Thị!Phương!N!là!vợ! ông!H!không!có!ý!kiến!yêu!cầu!gì!trong!vụ!kiện!này!và!xin!vắng!mặt!tại!phiên! tòa!xét!xử.! !

Tại!các!bản!tự!khai!trong!quá!trình!giải!quyết!sơ!thẩm,!người!làm!chứng! ông!Hoàng!Văn!P!trình!bày:! !

Vào!thời!điểm!năm!2015!ông!quen!biết!gặp!gỡ!ông!Phùng!Bá!P!và!bà!Hồ! Thị!B!và!ông!biết!ông!P,!bà!B!có!nhu!cầu!bán!đất!để!trả!nợ!Ngân!hàng.!Qua!môi! giới!giao!dịch!với!ông!P,!bà!B!thì!ông!biết!ông!P,!bà!B!đang!rao!bán!đất,!tuy! nhiên!phần!đất!này!ông!P,!bà!B!đã!biết!là!cần!phải!tách!thửa,!chuyển!mục!đích! sử!dụng!đất!nông!nghiệp!sang!đất!thổ!cư!mới!đủ!diện!tích!để!tách!thửa!mới!ký! được!hợp!đồng!chuyển!nhượng.! !

Tại!các!bản!tự!khai!trong!quá!trình!giải!quyết!sơ!thẩm!và!tại!phiên!tòa!sơ! thẩm,!người!làm!chứng!ông!Trương!Quang!T!trình!bày:! !

Do!có!nhu!cầu!về!đất!thổ!cư!để!ở,!vào!năm!2015!ông!biết!ông!P,!bà!B!có! nhu!cầu!bán!đất!để!trả!nợ!Ngân!hàng!nên!thông!qua!người!môi!giới!ông!có!gặp! ông!P,!bà!B!để!thỏa!thuận!chuyển!nhượng!đất!tại!thửa!79,!tờ!bản!đồ!34!tại!xã! XTS,!huyện!HM!diện!tích!100,5!m2!với!giá!1.050.000.000!đồng.!Ông!đặt!cọc! 50.000.000!đồng!để!đảm!bảo!cho!việc!giao!kết!hợp!đồng.!Sau!đó!tại!Văn!phòng! công! chứng! giữa! hai! bên! mới! biết! không! thể! ký! kết! được! hợp! đồng! chuyển! nhượng!do!diện!tích!đất!thổ!cư!chuyển!nhượng!đi!so!với!phần!diện!tích!đất!thổ! cư!còn!lại!trên!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!của!ông!P!là!quá!nhỏ!không! đủ!diện!tích!để!tách!thửa,!để!thực!hiện!việc!chuyển!nhượng!cần!phải!lập!thủ!tục! chuyển!mục!đích!bổ!sung,!ông!P,!bà!B!có!tìm!hiểu!thủ!tục!chuyển!đổi!tại!Ủy!ban! nhưng!vì!chi!phí!cao!nên!ông!bà!không!còn!thiện!chí!chuyển!nhượng!đất!và!sau! đó!hủy!hợp!đồng.! !

Tại!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!116/2018/DS-ST!ngày!06/03/2018!của!Tòa! án!nhân!dân!huyện!HM!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!tuyên!xử:!

- Hợp!đồng!đặt! cọc! chuyển!nhượng!quyền! sử!dụng!đất!giữa! ông! Nguyễn! Quang!H!và!ông!Phùng!Bá!P,!bà!Hồ!Thị!B!xác!lập!ngày!05/5/2015!vô!hiệu.!

-! Hủy! hợp! đồng! đặt! cọc! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! giữa! ông! Nguyễn!Quang!H!và!ông!Phùng!Bá!P,!bà!Hồ!Thị!B!xác!lập!ngày!05/5/2015.!

-! Chấp! nhận! một! phần! yêu! cầu! của! nguyên! đơn! ông! Nguyễn! Quang! H:! Buộc!ông!Phùng!Bá!P,!bà!Hồ!Thị!B!hoàn!trả!cho!ông!Nguyễn!Quang!H!số!tiền! 500.000.000!(năm!trăm!triệu)!đồng.!Thi!hành!khi!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

Trường!hợp!bên!có!nghĩa!vụ!chậm!trả!tiền!thì!bên!đó!phải!trả!lãi!đối!với!số! tiền!chậm!trả!tương!ứng!với!thời!gian!chậm!trả.!Lãi!suất!phát!sinh!do!chậm!trả! tiền!được!xác!định!theo!thỏa!thuận!của!các!bên!nhưng!không!được!vượt!quá!mức! lãi!suất!được!quy!định!tại!khoản!1!Điều!468!của!Bộ!luật!dân!sự;!nếu!không!có! thỏa!thuận!thì!thực!hiện!theo!quy!định!tại!khoản!2!Điều!468!của!Bộ!luật!dân!sự.!

-!Không!chấp!nhận!phần!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!H!yêu!cầu!bị!đơn! ông!P,!bà!B!bồi!thường!số!tiền!500.000.000!đồng,!yêu!cầu!bồi!thường!thiệt!hại! do!giá!đất!gia!tăng!250.000.000!đồng,!thiệt!hại!do!ông!H!phải!thuê!nhà!tính!từ! 06/10/2015!đến!ngày!09/01/2018!là!27!tháng!với!số!tiền!56.000.000!đồng.!Tổng! cộng!là!806.000.000!(tám!trăm!lẻ!sáu!triệu)!đồng.!

-!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!bị!đơn!ông!Phùng!Bá!P!và!bà!Hồ!Thị!B! không! đồng! ý! hoàn! trả! cọc! cho! nguyên! đơn! ông! Nguyễn! Quang! H! số! tiền! 500.000.000!(năm!trăm!triệu)!đồng.!

Ngoài!ra,!bản!án!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!án!phí,!về!quyền!kháng!cáo;!quyền! yêu!cầu!thi!hành!án!cho!các!đương!sự.!!

Ngày!12/3/2018!và!ngày!26/3/2018,!ông!Nguyễn!Quang!H!có!đơn!kháng! cáo!và!đơn!kháng!cáo!bổ!sung,!kháng!cáo!một!phần!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm,!yêu! cầu!bị!đơn!phải!bồi!thường!hợp!đồng!và!bồi!thường!thiệt!hại.!

Ngày!19/3/2018,!bà!Hồ!Thị!B,!ông!Phùng!Bá!P!có!đơn!kháng!cáo!một!phần! bản!án!dân!sự!sơ!thẩm,!không!đồng!ý!với!việc!hoàn!trả!lại!tiền!cọc!cho!nguyên! đơn.!

Ngày!21/3/2018,!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!HM!có!kháng! nghị! số! 01/QĐKNPT-VKS-DS! kháng! nghị! toàn! bộ! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm.! Ngày!11/9/2018,!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!HM!có!Quyết!định! số!01/QĐ-VKS-DS!rút!kháng!nghị.!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm:!

Người!kháng!cáo!ông!Nguyễn!Quang!H!có!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!là! ông!Nguyễn!Minh!T!không!rút!kháng!cáo;!người!kháng!cáo!bà!Hồ!Thị!B,!ông! Phùng!Bá!P!không!rút!kháng!cáo.!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố!Hồ!Chí!Minh!phát!biểu!ý!kiến:!!

.!Về!tố!tụng:!Thẩm!phán!và!H!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!đã!thực!hiện!đúng!các! quy!định!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!kể!từ!khi!thụ!lý!vụ!án!cho!đến!suốt!quá! trình!phiên!tòa!phúc!thẩm.!Các!đương!sự!thực!hiện!đầy!đủ!quyền!và!nghĩa!vụ! theo!quy!định.!

.!Về!nội!dung:!Căn!cứ!khoản!1!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015! đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!đương!sự;!Giữ!nguyên! Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!116/2018/DS-ST!ngày!06/03/2018!của!Tòa!án!nhân! dân!huyện!HM.!

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm!tra!tại!phiên! tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm! nhận!định:!!

![1]!Về!hình!thức:!!

Ngày!06/03/2018,!Tòa!án!nhân!dân!huyện!HM!xét!xử!sơ!thẩm!và!tuyên!án.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!nguyên!đơn!có!mặt!tại!phiên!tòa!ngày! 06/3/2018,!đến!ngày!12/3/2018!nguyên!đơn!nộp!đơn!kháng!cáo!và!đã!nộp!Biên! lai!thu!tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm!ngày!19/3/2018.!

Bị! đơn! bà! Hồ! Thị! B! và! ông! Phùng! Bá! P! có! mặt! tại! phiên! tòa! ngày! 06/3/2018!đến!ngày!19/3/2018,!bà!Hồ!Thị!B,!ông!Phùng!Bá!P!có!đơn!kháng!cáo! và!đã!nộp!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm!ngày!19/3/2019.!

Căn!cứ!khoản!1!Điều!273!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015!kháng!cáo!của! các!đương!sự!còn!trong!thời!hạn!luật!định.!

Ngày!20/03/2018,!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!HM!kháng! nghị.! Ngày! 11/9/2018,! Viện! trưởng! Viện! kiểm! sát! nhân! dân! huyện! HM! có! Quyết!định!số!01/QĐ-VKS-DS!rút!kháng!nghị.!

![2]!Về!nội!dung:!

Ngày!12/3/2018!và!ngày!26/3/2018,!ông!Nguyễn!Quang!H!có!đơn!kháng! cáo!và!đơn!kháng!cáo!bổ!sung,!kháng!cáo!một!phần!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm,!yêu! cầu!bị!đơn!phải!bồi!thường!hợp!đồng!và!bồi!thường!thiệt!hại!với!lý!do!bản!án!sơ! thẩm!không!xem!xét!đánh!giá!yếu!tố!lỗi!khi!xem!xét!hợp!đồng!vô!hiệu,!không! giải!quyết!yêu!cầu!đòi!bồi!thường!thiệt!hại!cho!nguyên!đơn,!yêu!cầu!Tòa!án!cấp! phúc!thẩm!buộc!bị!đơn!phải!trả!cho!nguyên!đơn!số!tiền!250.000.000!đồng!tiền! bồi!thường!do!giá!đất!tăng,!tiền!thuê!nhà.!

Ngày!19/3/2018,!bà!Hồ!Thị!B,!ông!Phùng!Bá!P!có!đơn!kháng!cáo!một!phần! Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm,!không!đồng!ý!với!việc!hoàn!trả!lại!tiền!cọc!cho!nguyên! đơn!với!lý!do!phía!bị!đơn!không!có!lỗi!làm!cho!hợp!đồng!vô!hiệu!nên!không! chấp!nhận!hoàn!trả!tiền!cọc.!

Tại!phiên!tòa,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!nguyên!đơn!và!bị!đơn!vẫn! giữ!nguyên!yêu!cầu!kháng!cáo,!đề!nghị!sửa!bản!án!sơ!thẩm,!nguyên!đơn!đề!nghị! Tòa!án!buộc!bị!đơn!bồi!thường!thiệt!hại,!bị!đơn!đề!nghị!không!hoàn!trả!cọc!cho! nguyên!đơn.!

Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!HM!có!Quyết!định!số!01/QĐ-! VKS!–DS!rút!kháng!nghị!nên!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đình! chỉ!xét!xử!đối!với!nội!dung!kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân! huyện!HM,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Căn!cứ!vào!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!và!lời!khai!của!người!đại! diện!theo!ủy!quyền!của!nguyên!đơn!và!bị!đơn!tại!phiên!tòa!có!cơ!sở!xác!định:!

Ngày!29/12/2006,!ông!Phùng!Bá!P!và!bà!Hồ!Thị!B!được!Ủy!ban!nhân!dân! huyện!HM!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!AD!697819!cho!thửa!đất! số!79!(tổng!diện!tích!635,4!m2,!trong!đó!đất!ở!tại!đô!thị!là!250!m2!và!đất!trồng! cây!lâu!năm!khác!385,4!m2,!tài!sản!gắn!liền!với!đất!là!nhà!ở,!tường!tôn,!diện!tích! 91,7!m2),!tờ!bản!đồ!số!34!(TL!2006)!tại!xã!XTS,!huyện!HM,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh.!

Ngày!05/5/2015!ông!Nguyễn!Quang!H!và!bà!Hồ!Thị!B,!ông!Phùng!Bá!P!ký! kết!hợp!đồng!đặt!cọc!với!nội!dung!ông!H!đặt!cọc!số!tiền!500.000.000!(năm!trăm! triệu)!đồng!cho!bà!B,!ông!P!để!nhận!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!diện!tích! 112,3!m2!(đất!thổ!cư!ngang!mặt!trước!5,6!m,!ngang!mặt!sau!5,63!m!x!dài!20!m)! trên!đất!có!nhà!xây!dựng!với!giá!chuyển!nhượng!1.300.000.000!(một!tỷ!ba!trăm! triệu)!đồng,!đất!chuyển!nhượng!thuộc!thửa!79,!tờ!bản!đồ!34!tại!xã!XTS,!huyện! HM.!

Theo!nguyên! đơn,!do! bị! đơn! không! tiến!hành! các!thủ! tục! để! có! đủ! điều! kiện! chuyển! nhượng! cho! ông! H! nên! ông! H! khởi! kiện! yêu! cầu! B,!ông! P! phải! hoàn!trả!cọc!cho!ông!H!số!tiền!500.000.000!đồng,!yêu!cầu!bồi!thường!số!tiền! tương!đương!phạt!cọc!là!500.000.000!đồng,!bồi!thường!thiệt!hại!do!giá!đất!gia! tăng!250.000.000!đồng,!thiệt!hại!do!ông!H!phải!thuê!nhà!tính!từ!06/10/2015!đến! ngày!09/01/2018!là!27!tháng!với!số!tiền!56.000.000!đồng.!Tổng!số!tiền!bà!B,! ông!P!phải!thanh!toán!cho!ông!H!là!1.306.000.000!đồng.!

Bị!đơn!cho!rằng!có!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!với!ông!Nguyễn!Quang!H!vào! ngày! 05/5/2015! và! nhận! cọc! 500.000.000! đồng! để! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng!đất!thổ!cư!có!diện!tích!112,3!m2!(ngang!mặt!trước!5,6!m,!ngang!mặt!sau! 5,63!m!x!dài!20!m)!với!giá!chuyển!nhượng!1.300.000.000!(một!tỷ!ba!trăm!triệu)! đồng,!trên!đất!có!xây!dựng!nhà!số!24B!ấp!5,!xã!XTS,!huyện!HM!với!diện!tích! 91,7!m2.!Sau!khi!ký!hợp!đồng!thì!ông!bà!có!đưa!cho!người!môi!giới!tên!M!(tức! là!ông!Hoàng!Văn!P)!số!tiền!20.000.000!đồng!để!ông!M!làm!thủ!tục!tách!thửa! sang!tên!cho!ông!H,!thời!hạn!hợp!đồng!đặt!cọc!là!60!ngày,!nhưng!hết!thời!hạn! 60!ngày!ông!H!không!giao!đủ!số!tiền!chuyển!nhượng!đất,!trong!hợp!đồng!giữa! đôi!bên!không!có!thỏa!thuận!là!ông!bà!phải!có!trách!nhiệm!chuyển!mục!đích!sử! dụng!đất!hay!tách!thửa!gì.!Do!ông!H!vi!phạm!hợp!đồng!về!điều!khoản!thanh! toán!do!đó!ông!bà!không!đồng!ý!hoàn!trả!cọc!và!bồi!thường!như!ông!H!yêu!cầu.!

Theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!AD!697819!do!Ủy!ban!nhân! dân!huyện!HM!cấp!ngày!29/12/2006!cho!ông!Phùng!bá!P!và!bà!Hồ!Thị!B!thì! chiều!rộng!mặt!tiền!thửa!đất!là!9m!(sau!khi!trừ!lộ!giới).!Phần!đất!bà!B,!ông!P! chuyển! nhượng! cho! ông! H! có! diện! tích! 112,3m2,! trên! đất! có! nhà! xây! dựng,! chiều! rộng! mặt! tiền! là! 5,6m! (theo! bản! đồ! hiện! trạng! vị! trí! số! 100989/ĐĐBĐ_CNHM-CC!của!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!thuộc!Sở!Tài!nguyên! và!Môi!trường!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!lập!ngày!11/7/2016).!

Theo! Quyết! định! số! 33/2014! của! Ủy! ban! nhân! dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh!quy!định!về!diện!tích!tối!thiểu!được!tách!thửa!trên!địa!bàn!huyện!HM!thì! đối!với!đất!ở!chưa!có!nhà!thì!diện!tích!của!thửa!đất!mới!hình!thành!từ!việc!tách! thửa! và! diện!tích!thửa! đất! còn!lại!sau!khi! tách!thửa! phải!đảm! bảo! 120! m2! và! chiều!rộng!mặt!tiền!thửa!đất!không!nhỏ!hơn!7m.!Còn!đối!với!đất!có!nhà!hiện!hữu! phải!đảm!bảo!80!m2!và!chiều!rộng!mặt!tiền!thửa!đất!không!nhỏ!hơn!5m.!

Ủy! ban! nhân! dân! huyện! HM! đã! có! Công! văn! số! 4702/UBND! ngày! 07/12/2018!gởi!cho!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!xác!định:!Tại! thời!điểm!đặt!cọc,!phần!đất!thổ!cư!trên!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!của! ông!P,!bà!B!không!đảm!bảo!điều!kiện!để!tách!thửa!theo!quy!định!tại!Quyết!định! số!33/2014/QĐ-UBND!ngày!15!tháng!10!năm!2014,!thửa!đất!mới!hình!thành!và! thửa!đất!còn!lại,!sau!khi!trừ!lộ!giới!không!đảm!bảo!điều!kiện!tách!thửa!theo!quy! định;!đồng!thời!không!phù!hợp!quy!hoạch!đất!dân!cư!hiện!hữu!theo!quy!định.!

Như!vậy,!bà!B,!ông!P!không!thể!thực!hiện!được!thủ!tục!chuyển!nhượng! phần!đất!diện!tích!112,3m2!cho!ông!Hội!theo!quy!định!pháp!luật.! Theo! hướng! dẫn! tại! điểm! a! khoản! 1! Nghị! quyết! số! 01/2003/NQ-HĐTP! ngày! 16/4/2003!của!Hội!đồng!Thẩm!phán!Toà!án!nhân!dân!tối!cao!hướng!dẫn!áp!dụng! pháp!luật!trong!việc!giải!quyết!một!số!loại!tranh!chấp!dân!sự,!hôn!nhân!và!gia! đình!thì:!“Trong!trường!hợp!đặt!cọc!chỉ!để!bảo!đảm!cho!việc!giao!kết!hợp!đồng! hoặc!chỉ!để!bảo!đảm!cho!việc!thực!hiện!hợp!đồng!hoặc!vừa!để!bảo!đảm!cho!việc! giao!kết!hợp!đồng!vừa!để!bảo!đảm!cho!việc!thực!hiện!hợp!đồng!thì!bên!nào!có! lỗi!làm!cho!hợp!đồng!không!được!giao!kết!hoặc!không!được!thực!hiện!hoặc!bị! vô!hiệu,!thì!phải!chịu!phạt!cọc!theo!quy!định!tại!khoản!2!Điều!363!Bộ!luật!dân! sự”;!và!theo!điểm!d!khoản!1!Nghị!quyết!số!01/2003/NQ-HĐTP!thì:!“Trong!các! trường!hợp!được!hướng!dẫn!tại!các!điểm!a!và!c!mục!1!này,!nếu!cả!hai!bên!cùng! có!lỗi!hoặc!trong!trường!hợp!có!sự!kiện!bất!khả!kháng!hoặc!có!trở!ngại!khách! quan! thì! không! phạt! cọc”.! Khi! ông! H,! bà! B,! ông! P! ký! kết! Hợp! đồng! đặt! cọc! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất xác!lập!ngày!05/5/2015,!cả!hai!bên!đều!không! tìm!hiểu!quy!định!pháp!luật!về!việc!chuyển!nhượng!một!phần!thửa!đất!nên!dẫn! đến!Hợp!đồng!không!thể!thực!hiện.!Cả!hai!bên!đều!có!lỗi!nên!không!phạt!cọc. !

Các!đương!sự!xác!nhận!đã!giao!nhận!tiền!cọc!là!500.000.000!đồng.!Do!đó,! ông!P,!bà!B!phải!có!trách!nhiệm!hoàn!trả!cho!ông!Hội!số!tiền!cọc!đã!nhận!là! 500.000.000!đồng.!! !

Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!116/2018/DS-ST!ngày!06/03/2018!của!Tòa!án! nhân!dân!huyện!HM,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!buộc!bị!đơn!hoàn!trả!nguyên! đơn!số!tiền!cọc!500.000.000!đồng!là!đúng!quy!định!pháp!luật.!Nguyên!đơn!yêu! cầu! phạt! cọc! 500.000.000! đồng! và! bồi! thường! thiệt! hại! do! giá! đất! gia! tăng! 250.000.000! đồng,! thiệt! hại! do! phải! thuê! nhà! tính! từ! 06/10/2015! đến! ngày! 09/01/2018!là!27!tháng!với!số!tiền!56.000.000!đồng,!tổng!cộng!là!806.000.000! (tám!trăm!lẻ!sáu!triệu)!đồng!là!không!có!căn!cứ!pháp!luật,!nên!không!có!căn!cứ! chấp! nhận! kháng! cáo! của! nguyên! đơn.! Bị! đơn! kháng! cáo,! không! đồng! ý! với! quyết!định!buộc!trả!cọc!của!Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm,!yêu!cầu!này!không!có!căn! cứ!pháp!luật!nên!cũng!không!được!chấp!nhận.! !

Tuy!nhiên,!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!116/2018/DS-ST!ngày!06/03/2018! của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!HM!đã!có!một!số!sai!sót!như!sau:!

- Vừa!tuyên!bố!Hợp!đồng!đặt!cọc!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa! ông!Nguyễn!Quang!H!và!ông!Phùng!Bá!P,!bà!Hồ!Thị!B!xác!lập!ngày!05/5/2015! vô!hiệu!vừa!tuyên!hủy!Hợp!đồng!đặt!cọc!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa! ông!Nguyễn!Quang!H!và!ông!Phùng!Bá!P,!bà!Hồ!Thị!B!xác!lập!ngày!05/5/2015! là!không!đúng!quy!định!pháp!luật!nên!cần!sửa!lại!là!chỉ!tuyên!bố!Hợp!đồng!đặt! cọc!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông!Nguyễn!Quang!H!và!ông!Phùng! Bá!P,!bà!Hồ!Thị!B!xác!lập!ngày!05/5/2015!vô!hiệu.!

- Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!bị!đơn!đối!với!yêu!cầu!hoàn!trả!tiền!cọc! của!nguyên!đơn.!

Đây! chỉ! là!ý!kiến!phản!bác! của!bị!đơn! đối!với! yêu! cầu! của!nguyên!đơn,! không!phải!là!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!nên!không!được!tuyên!như!Bản!án!dân! sự!sơ!thẩm!đã!tuyên.!

Do! đó,! cần! phải! sửa! phần! quyết! định! trong! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số! 116/2018/DS-ST!ngày!06/03/2018!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!HM!theo!hướng! tuyên!bố!Hợp!đồng!đặt!cọc!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông!Nguyễn! Quang!H!và!ông!Phùng!Bá!P,!bà!Hồ!Thị!B!xác!lập!ngày!05/5/2015!vô!hiệu,!buộc! bị!đơn!trả!lại!nguyên!đơn!số!tiền!đặt!cọc!đã!nhận.! !

Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Do!yêu!cầu!kháng!cáo!không!được!chấp!nhận! nên! ông! H,! ông! P! và! bà! B! mỗi! người! phải! chịu! án! phí! dân! sự! phúc! thẩm! là! 300.000!đồng.!

!Vì!các!lẽ!trên,!

QUYẾT ĐỊNH:

Căn!cứ!khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!

Căn!cứ!Điều!127,!137,!358!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005;!

Căn!cứ!Pháp!lệnh!số!10/2009/UBTVQH12!ngày!27.02.2009!quy!định!về!lệ! phí,!án!phí!Tòa!án;!

Căn!cứ!Nghị!quyết!số!326/2016/NQ-UBTVQH14!ngày!30/12/2016!của!Ủy! ban!Thường!vụ!Quốc!H!quy!định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và! sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án;!!

Căn!cứ!Luật!Thi!hành!án!dân!sự;!

1. Chấp!nhận!việc!rút!kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân! huyện!HM!theo!Quyết!định!rút!kháng!nghị!số!01/QĐ-VKS-!DS!ngày!11/9/2018.! Đình!chỉ!xét!xử!đối!với!nội!dung!kháng!nghị!tại!Quyết!định!số!01/QĐ-!VKS!– DS!ngày!20/3/2018!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!HM,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

2. Không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!ông!Nguyễn!Quang!H,!ông!Phùng!Bá! P,!bà!Hồ!Thị!B.!! !

Sửa Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!116/2018/DS-ST!ngày!06/03/2018!của!Tòa! án!nhân!dân!huyện!HM,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh:!! !

Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Nguyễn!Quang!H.!Tuyên! bố! Hợp! đồng! đặt! cọc! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! giữa! ông! Nguyễn! Quang! H! và! ông! Phùng! Bá! P,! bà! Hồ! Thị! B! xác! lập! ngày! 05/5/2015! vô! hiệu.! Buộc!ông!Phùng!Bá!P,!bà!Hồ!Thị!B!hoàn!trả!cho!ông!Nguyễn!Quang!H!số!tiền! 500.000.000!(năm!trăm!triệu)!đồng.!Thi!hành!khi!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.! !

Không!chấp!nhận!phần!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!yêu!cầu!phạt!cọc!số!tiền! 500.000.000!đồng,!yêu!cầu!bồi!thường!thiệt!hại!do!giá!đất!gia!tăng!250.000.000! đồng,!thiệt!hại!do!phải!thuê!nhà!tính!từ!06/10/2015!đến!ngày!09/01/2018!là!27! tháng!với!số!tiền!56.000.000!đồng,!tổng!cộng!là!806.000.000!(tám!trăm!lẻ!sáu! triệu)!đồng.!

Kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án,!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu! thêm!tiền!lãi!tính!trên!khoản!tiền!chưa!thi!hành!tương!ứng!với!thời!gian!chưa!thi! hành!án!theo!lãi!suất!quy!định!tại!khoản!2!Điều!468!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015.!

3. Về!án!phí:!

Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!

Ông!Nguyễn!Quang!H!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!số!tiền!36.180.000! (ba!mươi!sáu!triệu!một!trăm!tám!mươi!ngàn)!đồng.!Ông!H!đã!nộp!tạm!ứng!án! phí!số!tiền!12.000.000!(mười!hai!triệu)!đồng!theo!biên!lai!thu!tiền!số!0007553! ngày!06/10/2015!và!số!tiền!13.560.000!(mười!ba!triệu!năm!trăm!sáu!mươi!ngàn)! đồng!theo!biên!lai!thu!tiền!số!0017921!ngày!26/2/2018!của!Chi!cục!thi!hành!án! dân!sự!huyện!HM,!nên!ông!H!còn!phải!nộp!thêm!số!tiền!10.620.000!(mười!triệu! sáu!trăm!hai!mươi!ngàn)!đồng.!

Ông! Phùng! Bá! P,! bà! Hồ! Thị! B! phải! chịu! án! phí! dân! sự! sơ! thẩm! số! tiền! 24.000.000!(hai!mươi!bốn!triệu)!đồng.!

Thi!hành!tại!chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền.!

Chi!phí!tố!tụng!cho!việc!định!giá!ông!Nguyễn!Quang!H!đã!tạm!chi!phí!ông! H!có!nghĩa!vụ!chịu.!

Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!

Ông!Nguyễn!Quang!H!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!là!300.000!đồng! nhưng!được!trừ!vào!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!đã!nộp!theo!biên! lai! số! AA/2017/0018002! ngày! 19/03/2018! của! Chi! cục! Thi! hành! án! dân! sự! huyện!HM,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Ông!H!đã!nộp!đủ!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm.!

Ông!Phùng!Bá!P!và!bà!Hồ!Thị!B!mỗi!người!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc! thẩm!là!300.000!đồng!nhưng!được!trừ!vào!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!dân!sự!phúc! thẩm! đã! nộp! theo! biên! lai! số! AA/2017/0018001! ngày! 19/03/2018! và! số! AA/2017/0018000!ngày!19/03/2018!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!HM,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Ông!P!và!bà!B!đã!nộp!đủ!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm.!

Trường!hợp!bản!án,!quyết!định!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!Luật! Thi!hành!án!Dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án! dân!sự!có!quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện! thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,!7,!7a!và! 9!Luật!Thi!hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định! tại!Điều!30!Luật!Thi!hành!án!Dân!sự.! !

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án./.!