Bản án 253/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Về tố tụng: Ông Nguyễn Việt S khởi kiện ông Đoàn Công Đ và bà Nguyễn Thị T về tranh chấp hợp đồng đặt cọc nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Ông Đoàn Công Đ và bà Nguyễn Thị T cư trú tại Khóm G, xã C, tỉnh Cà Mau nên theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền thụ lý giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 3 - Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

[2] Về nội dung: Ông S xác định vào ngày 18/9/2023 ông và bà T xác lập hợp đồng đặt cọc. Ông đặt cọc số tiền 88.000.000 đồng để chuyển nhượng phần đất diện tích 49,5m2; nhà gắn liền với đất có kết cầu nền gạch mái lợp tol, vách thiếc, toạ lạc tại Khóm G, thị trấn C, huyện P, tỉnh Cà Mau (nay là Khóm G, xã C, tỉnh Cà Mau); giá chuyển nhượng 120.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau đó ông Đ, bà T không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà chuyển nhượng phần đất trên cho bà Nguyễn Ngọc B với giá 130.000.000 đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được là do ông Đ, bà T vi phạm hợp đồng ký kết nên yêu cầu ông Đ, bà T trả tiền đặt cọc 88.000.000 đồng và tiền phạt cọc 264.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc ngày 18/9/2023.

[2.1] Xét yêu cầu của ông S về việc buộc ông Đ, bà T trả số tiền đặt cọc 88.000.000 đồng. Hội đồng xét xử thấy rằng, tại hợp đồng đặt cọc ngày 18/9/2023 giữa ông S và bà T có nội dung “… Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền 120.000.000 đồng (Bằng chữ: Một trăm hai mươi triệu đồng) tiền Việt Nam hiện hành mà Bên A đặt cọc cho bên B để nhận chuyển nhượng thửa đất tại: Khóm G, thị trấn C, huyện P, tỉnh Cà Mau theo giấy mua bán nhà và đất ở ký ngày 10/01/2023 có bên bán Nguyễn Thị T1 bên mua Đoàn Công Đ, Nguyễn Thị T và trưởng ấp là ông Phạm Văn X cùng ký tên xác nhận”. Nhận thấy, khi giao nhận tiền đặt cọc bà T đã ký biên nhận đã nhận số tiền 88.0000.0000 đồng. Nên có đủ cơ sở để xác định bà T đã nhận đủ số tiền đặt cọc nên đã ký xác lập hợp đồng đặt cọc. Như vậy, việc ông S và bà T xác lập hợp đồng đặt cọc là thực tế có xảy ra. Tại biên bản ngày 04/9/2025 Trưởng K – ông Nguyễn Văn S1 xác định: Năm 2024 vợ chồng bà T đã chuyển nhượng phần đất trên cho bà Nguyễn Ngọc B. Và tại hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất ngày 11/01/2024 thể hiện vợ chồng bà T đã chuyển nhượng phần đất trên cho bà Nguyễn Ngọc B với giá 130.000.000 đồng, vấn đề này cũng phù hợp với lời trình bày của gia đình bà B tại biên bản làm việc 04/9/2025. Như vậy, lý do hai bên không xác lập hợp đồng chuyển nhượng được là do vợ chồng bà T đã chuyển nhượng đất cho bà B với giá cao hơn giá đã thỏa thuận với ông S. Do đó, ông S yêu cầu ông Đ và bà T trả số tiền đặt cọc là có cơ sở.

[2.2] Về số tiền phạt cọc: Tại Điều 2 của hợp đồng đặt cọc ngày 18/9/2023 có nội dung: “Nếu hai bên không thực hiện theo thỏa thuận thì phải bồi thường gấp ba lần số tiền đặt cọc”. Hơn nữa, căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định: “…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác…”. Theo thoả thuận trên bà T vi phạm hợp đồng nên ông Đ và bà T phải chịu phạt vi phạm theo hợp đồng đặt cọc đã ký với số tiền 264.000.000 là có cơ sở.

[2.3] Về trách nhiệm thanh toán nợ: Mặc dù hợp đồng đặt cọc do bà T xác lập nhưng ông Đ và bà T là vợ chồng, hiện còn chung sống với nhau và chưa có bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào bằng văn bản được cơ quan có thẩm quyền xác định ông Đ và bà T tự chịu trách nhiệm cá nhân đối với giao dịch do một người thực hiện nên đối chiếu quy định tại Điều 27 của Luật Hôn nhân và gia đình, ông Đ có trách nhiệm liên đới cùng với bà T trả số tiền đặt cọc và phạt cọc cho ông S là phù hợp.

[2.4] Từ những nhận định trên Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông S buộc ông Đ và bà T trả cho ông S số tiền đặt cọc 88.000.000 đồng và tiền phạt cọc 264.000.000 đồng, tổng cộng 352.000.000 đồng.

[3] Trường hợp ông Đ và bà T chậm thanh toán số tiền nêu trên, thì còn phải chịu tiền lãi theo quy định của pháp luật.

[4] Hiện nay, ông S đang quản lý giấy mua bán nhà và đất ở ngày 10/01/2023 do đó buộc ông S trả lại giấy giấy mua bán nhà và đất cho ông Đ và bà T là phù hợp.

[5] Ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên về quan điểm giải quyết vụ án là có cơ sở nên được chấp nhận.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Do toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông S được Toà án chấp nhận nên ông Đ và bà T phải chịu án phí theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

[7] Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.