Bản án 253/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NHÂN DANH

NƯỚC CỘN HÒA XÃ HỘI CHỦ N HĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH N THÁ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đinh Chí Tâm

Các Thẩm phán: Ông Lê Thành Tôn

Ông Ngô Tấn Lợi

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Mân - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp: Bà Nguyễn Ngọc Trang - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Ngày 19 tháng 8 năm 2019 tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 332/2019/TLPT-DS ngày 19 tháng 7 năm 2019 về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 34/2019/DS-ST ngày 21 tháng 5 năm 2019 của Toà án nhân dân thành phố Cao Lãnh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 301/2019/QĐ-PT ngày 01 tháng 8 năm 2019 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Trần Thị Kim L, sinh năm 1981.

Địa chỉ:, ấp H.L, xã H, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện hợp pháp của chị Loan: Chị Nguyễn Thị Diễm Th, sinh năm 1994.

Địa chỉ: quốc lộ N, phường M.Ph, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Bị đơn: Nguyễn Thị Cẩm H, sinh năm 1970

Dương Hồng T, sinh năm 1969

Cùng địa chỉ: khóm 1, Phường 6, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện hợp pháp của chị H, anh T: Anh Trần Huỳnh V, sinh năm 1986.

Địa chỉ: khóm 1, phường 11, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

- Người háng cáo: Nguyễn Thị Cẩm H, Dương Hồng T.

- Người háng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

NỘI DUN VỤ ÁN:

- Nguyên đơn Trần Thị Kim L và người đại diện hợp pháp là chị Nguyễn Thị Diễm Th trình bày:

Ngày 25-7-2016, chị Loan với vợ chồng chị H, anh T có ký hợp đồng thuê đất có kích thước ngang 9m, dài 30m, diện tích 270m2, trên đất có căn nhà cấp 4, tọa lạc tại số 369, Đ.Ph, phường P, thành phố Cao Lãnh.

Sau khi ký hợp đồng chị L đã giao tiền thuê đất 02 năm với số tiền 100.000.000 đồng. Khi chị L tiến hành đầu tư, sửa chữa để bán cà phê được một thời gian sử dụng thì các hộ lân cận nói là diện tích chị L thuê chưa hoàn chỉnh giấy tờ.

Chị L xem lại hợp đồng thuê đất thì thấy diện tích đã ký và diện tích thực tế không đúng theo thỏa thuận. Trong khi hợp đồng ký kết gồm có 82,5m2 gồm thửa 670 diện tích 16,4m2; thửa 667 diện tích 66,1m2 cùng TBĐ số 19. Phần diện tích còn lại chưa ký hợp đồng thuê thuộc thửa 669, TBĐ số 19, diện tích 200m2.

Đầu tháng 11-2017, chị L nói miệng với chị H, anh T ký lại hợp đồng cho đúng thì vợ chồng chị H kêu chị L tạm ngưng kinh doanh để vợ chồng chị làm thủ tục. Chị L đã ngưng kinh doanh từ tháng 11-2017 chờ đến nay nhưng chị H, anh T không thực hiện.

Ngày 22-01-2018, chị L có làm thông báo bằng văn bản gửi đến chị H, anh T yêu cầu vợ chồng chị H ký bổ sung hợp đồng thuê cho đúng diện tích, thời hạn là trước ngày 27-01-2018. Sau thời gian thông báo này thì chị H, anh T cũng không trả lời và không thực hiện hoàn chỉnh thủ tục cho thuê đất.

Nay chị Trần Thị Kim L yêu cầu chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T ký kết bổ sung hợp đồng thuê đất tại Phòng công chứng cho đúng, cụ thể là thuộc thửa 669, TBĐ số 19, diện tích 200m2, tọa lạc tại số 369, Đ. BP, phường P.

Trường hợp chị H, anh T không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì chị L yêu cầu hủy hợp đồng thuê đất với chị H, anh T và yêu cầu bồi thường thiệt hại 88.461.000 đồng, trong đó là 50.000.000 đồng tiền thuê đất của năm 2017 và chi phí đầu tư khung cửa sắt, cửa kéo nhôm Đài Loan, giàn treo hoa, bảng hiệu.

Tại phiên tòa sơ thẩm đại diện cho nguyên đơn yêu cầu Hủy hợp đồng thuê đất giữa hai bên trả lại ½ số tiền thuê đất là 50.000.000 đồng và trả giá trị tài sản đầu tư trên đất với số tiền là 20.454.000 đồng.

- Bị đơn Nguyễn Thị Cẩm H, Dương Hồng T trình bày:

Về nội dung hợp đồng ký kết và quá trình thự hiện hợp đồng thuê đất giữa chị H, anh T với chị L thì anh, chị thống nhất đúng như chị L trình bày. Diện tích đất 200 m2, thửa 669, TBĐ số 19 không có trong hợp đồng ký kết. Tuy nhiên diện tích đất thuê 270m2 đã được các bên thống nhất anh, chị đã giao đủ đất cho chị L sử dụng; hợp đồng ký kết hai bên thực hiện trên sở tự nguyện thỏa thuận, công khai không lừa đối và có hợp đồng được công chứng.

Do đó không đồng ý bồi thường hợp đồng theo yêu cầu của chị L, lý do không vi phạm hợp đồng cho thuê đất.

Do chị L vi phạm hợp đồng và tự ý chấm dứt hợp đồng thuê đất nên yêu cầu Tòa án giải quyết chấm dứt hợp đồng thuê đất giữa anh T, chị H với chị L.

Buộc chị L có nghĩa vụ tháo dở toàn bộ các tài sản đã xây dựng trên phần đất thuê để giao trả nhà và đất cho anh T, chị H sử dụng. Đồng thời, chị L có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu các tài sản của anh T như xây dựng lại hàng rào do chị L tháo dỡ.

Yêu cầu buộc chị L trả cho anh T, chị H tiền thuê đất tính từ ngày 24/7/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm với số tiền là 37.949.000 đồng.

Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2019/DS-ST ngày 21/5/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh quyết định:

- Hủy Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa chị Trần Thị Kim L với chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T ngày 25/7/2016.

- Chấp nhận một phần yêu cầu của chị Trần Thị Kim L.

+ Buộc chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T có nghĩa vụ liên đới trả cho chị Trần Thị Kim L số tiền tổng cộng là 65.354.000 đồng.

+ Buộc chị Trần Thị Kim L phải di dời 01 khung sắt trang trí kích thước 0,4m x 12 m và 01 bảng hiệu khung thép 10m2 (bảng hiệu cà phê Trung Tín) ra khỏi đất của chị H, anh T.

- Về lãi suất chậm trả: Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản lãi cho số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

- Không chấp nhận yêu cầu của chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T về việc yêu cầu chị Trần Thị Kim L trả tiền thuê đất.

- Chấp nhận một phần yêu cầu của chị H, anh T về việc yêu cầu di dời tài sản trả lại đất.

Chị H, anh T được sử dụng tài sản trên đất gồm:

+ 01 Bộ cửa kéo Đài Loan kích thước 3,1m x 6,2m, giá 11.244.000 đồng

+ 01 Khung sắt hàng rào 1,4m x 3,7 m, giá 2.500.000 đồng.

+ 01 Bồn cầu nhà vệ sinh giá 1.610.000 đồng.

(Kèm theo biên bản thẩm định và định giá ngày 28-02-2019).

* Về chi phí thẩm định và định giá tài sản:

Chi phí thẩm định và định giá là 900.000 đồng, chị L đã tạm ứng và chi xong nên chị H, anh T phải liên đới nộp 450.000 đồng để trả lại cho chị L.

* Về án phí:

+ Chị Trần Thị Kim L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, khấu trừ vào số tiền 2.211.000 đồng theo biên lai số 0002423 ngày 10/7/2018 và 300.000 đồng theo biên lai số 0003171 ngày 30/3/2018. Chị L được nhận lại 2.211.000 đồng tiền tạm ứng án phí.

+ Chị Nguyễn Thị Cẩm H và anh Dương Hồng T phải chịu 3.267.700 đồng tiền án phí do yêu cầu nguyên đơn được chấp nhận và 1.897.500 đồng tiền án phí do yêu cầu phản tố không đươc chấp nhận, tổng cộng là 5.165.200 đồng, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 613.000 đồng. Chị H, anh T phải nộp tiếp là 4.552.200 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên quyền kháng cáo của các đương sự

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 30/5/2019 chị H, anh T kháng cáo yêu cầu hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, không đồng ý liên đới trả cho chị L số tiền 65.354.000 đồng. Chị H, anh T yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 25/7/2016; chấp nhận yêu cầu phản tố của chị H, anh T là buộc chị L trả số tiền 39.949.000 đồng.

Ngày 20/6/2019, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp kháng nghị bản án sơ thẩm về phần bồi thường thiệt hại là chưa phù hợp, mà phải lấy số tiền trả trước trừ đi thời gian sử dụng đất thực tế của chị L; số tiền còn lại buộc chị H, anh T trả cho chị L nên là đề nghị sửa bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện hợp pháp của nguyên đơn chị Th; người diện hợp pháp của bị đơn anh V có mặt và khẳng định đã xuất trình thêm đầy đủ chứng cứ cho Tòa án giải quyết vụ án.

Anh V trình bày: Chị H, anh T đã thỏa thuận được với chị L nên thay đổi yêu cầu kháng cáo là rút một phần kháng cáo. Chị H, anh T không kháng cáo yêu cầu chị L trả tiền thuê đất cho chị H, anh T với số tiền là 39.949.000 đồng. Thống nhất trả lại tiền thuê nhà theo yêu cầu chị L với số tiền 20.835.000 đồng và đồng ý trả giá trị tài sản với số tiền là 15.354.000 đồng. Về án phí chị H, anh T đồng ý chịu theo quy định pháp luật.

Chị Th trình bày: Chị L thay đổi yêu cầu khởi kiện đối với số tiền thuê nhà từ tháng 7/2017 đến tháng 7/2018 chị L đã đưa trước cho chị H, anh T số tiền là 50.000.000 đồng nay chị L thống nhất thuê nhà còn lại từ tháng 3/2018 đến tháng 7/2018 là 5 tháng. Chị L yêu cầu chị H, anh T trả lại cho chị L 05 tháng tiền thuê nhà là 05 tháng x 4.167.000 đồng/tháng = 20.835.000 đồng. Đối với phần tài sản gồm: 01 bộ của kéo Đài Loan có kích thước 3,1m x 6,2m; 01 khung sắt hàng rào; 01 bồn cầu nhà vệ sinh theo biên bản định giá là 15.354.000 đồng thì chị L đồng ý giao lại cho chị H, anh T quản lý sử dụng. Chị L nhận số tiền giá trị tài sản.

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử đúng theo quy định của pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng đúng theo quy định. Về nội dung giải quyết vụ án đề nghị chấp nhận kháng cáo của chị H, anh T; chấp nhận quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp. Sửa bản án sơ thẩm trên cơ sở công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Buộc chị H, anh T trả cho chị L tổng cộng số tiền 36.189.000 đồng; các phần còn lại rút yêu cầu nên đình chỉ xét xử. Chi phí, án phí giải quyết theo quy định pháp luật.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được kiểm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát.

NH N NH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các đương sự tranh chấp: Ngày 25-7-2016, chị L với vợ chồng chị H, anh T có ký hợp đồng thuê đất có kích thước ngang 9m dài 30m, diện tích 270m2, trên đất có căn nhà cấp 4, tọa lạc tại số 369, Đ.BPP, phường P, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp. Hai bên thỏa thuận thời hạn thuê là 02 năm và chị L cũng đưa trước số tiền thuê là 100.000.000 đồng cho chị H, anh T. Trong quá trình thuê đất thì chị L cũng đã tiến hành đầu tư, sửa chửa để bán quán cà phê. Sau đó, chị L xem lại hợp đồng thuê đất diện tích ký hợp đồng với diện tích thực tế sử dụng không đúng. Đến tháng 11/2017, chị L yêu cầu chị H, anh T ký lại hợp đồng nhưng chị H, anh T không thực hiện nên phát sinh tranh chấp.

[2] Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: Xét hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa chị L với chị H, anh T ngày 25-7-2016 cho thấy hợp đồng này là hợp đồng vô hiệu. Bởi vì các bên đã tuân thủ đầy đủ về hình thức hợp đồng, tuy nhiên mục đích sử dụng đất các bên ghi nhận là “Đất lúa” nhưng mục đích sử dụng là “Kinh doanh bán cà phê” là sai mục đích sử dụng đất. Mặt khác, bên cho thuê cũng không thực hiện thủ tục đăng ký việc cho thuê đất nhằm bảo vệ cho việc thuê đất đúng qui định. Do đó, xác định hợp đồng vô hiệu về nội dung nên buộc các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận là xác định thiệt hại là số tiền thuê đất hai bên đã giao nhận (100.000.000 đồng) và chi phí đầu tư trên đất. Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là lỗi hổn hợp do chị Loan cũng đã nhận đất sử dụng một thời gian nên mỗi bên chịu ½ thiệt hại là 50.000.000 đồng. Về phần tài sản đầu tư trên đất đối với các tài sản đã gắn liền với kết cấu nhà nếu phải di dời sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị sử dụng nên giao cho chị H, anh T sử dụng tiếp và chị L nhận lại giá trị tài sản.

Xét yêu cầu phản tố chị H, anh T yêu cầu chị L trả tiền thuê đất còn thiếu là 37.994.000 đồng và di dời toàn bộ tài sản, khôi phục lại hiện trạng ban đầu xét do hợp đồng vô hiệu, không có căn cứ pháp luật nên không chấp nhận yêu cầu này.

Vì vậy quyết định buộc chị H, anh T phải trả tiền thuê đất lại cho chị L là 50.000.000 đồng, tiền giá trị tài sản là 15.354.000 đồng. Tổng cộng là 65.354.000 đồng.

[3] Sau khi xét xử sơ thẩm chị H, anh T không đồng ý kháng cáo; Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp kháng nghị đối với bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện hợp pháp của nguyên đơn và bị đơn trình bày đã thống nhất thỏa thuận với nhau là chị H, anh T đồng ý liên đới trả lại tiền thuê đất cho chị L từ tháng 2/2018 đến tháng 7/2018 với số tiền 20.835.000đ và giá trị tài sản với số tiền là 15.354.000 đồng. Anh H, chị T được quyền sử dụng 01 bộ cửa kéo Đài Loan kích thước 3,1m x 6,2m, giá 11.244.000 đồng; 01 khung sắt hàng rào 1,4m x 3,7m, giá 2.500.000 đồng; 01 bồn cầu nhà vệ sinh giá 1.610.000 đồng. Về án phí các bên đồng ý chịu theo quy định pháp luật.

[4] Xét yêu cầu kháng cáo của chị H, anh T do các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Việc thỏa thuận này là phù hợp đúng với quy định pháp luật nên công nhận sự thỏa thuận này của các đương sự.

Do các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án nên Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; sửa một phần bản án sơ thẩm.

Do đó đại diện Viện kiểm sát đề nghị là phù hợp pháp luật nên chấp nhận. Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định sửa bản án sơ thẩm; công nhận sự thỏa thuận của các đương sự là chị H, T đồng ý liên đới trả tiền thuê đất cho chị L số tiền 20.835.000 đồng và giá trị tài sản 15.354.000 đồng.

[5] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm: Do công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; sửa bản án sơ thẩm nên nguyên đơn, bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Án phí phúc thẩm chị H, anh T không phải chịu theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT NH:

Căn cứ các Điều 147, 148, 157, 165, khoản 2 Điều 299, khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Điều 703, 704, 705, 707 của Bộ luật dân sự năm 2005;

Điều 26, 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.

- Hủy hợp đồng thuê đất ngày 25/7/2016 giữa chị Trần Thị Kim L với chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T.

1/ Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự giữa chị Trần Thị Kim L với chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T.

Buộc chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T phải có nghĩa liên đới trả tiền thuê đất cho chị Trần Thị Kim L với số tiền 20.835.000 đồng và tiền giá trị tài sản 15.354.000 đồng. Tổng cộng là 36.189.000 đồng.

- Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2/ - Chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T được sử dụng tài sản trên đất gồm:

+ 01 Bộ cửa kéo Đài loan kích thước 3,1m x 6,2m.

+ 01 Khung sắt hàng rào 1,4m x 3,7 m.

+ 01 Bồn cầu nhà vệ sinh.

(Kèm theo biên bản thẩm định và định giá ngày 28-02-2019).

3/ Không chấp nhận yêu cầu của chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T về việc yêu cầu chị Trần Thị Kim L trả tiền thuê đất với số tiền là 39.949.000 đồng.

4/ Về chi phí, án phí :

4.1/ Về chi phí dân sự sơ thẩm:

Chi phí thẩm định và định giá là 900.000 đồng, chị Trần Thị Kim L đã tạm ứng và chi xong nên chị Nguyễn Thị Cẩm H và anh Dương Hồng T phải liên đới nộp 450.000 đồng để trả lại cho chị L.

4.2/ Về án phí dân sự sơ thẩm:

+ Chị Trần Thị Kim L được nhận lại số tiền 2.211.000 đồng theo biên lai số 0002423 ngày 10/7/2018 và 300.000 đồng theo biên lai số 0003171 ngày 30/3/2018 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh.

+ Chị Nguyễn Thị Cẩm H và anh Dương Hồng T phải chịu 1.809.450 đồng tiền án phí do yêu cầu nguyên đơn được chấp nhận và 1.997.450 đồng tiền án phí do yêu cầu phản tố không đươc chấp nhận. Tổng cộng là 3.806.900 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 613.000 đồng theo biên lai số 0005051, ngày 15/11/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh. Chị H, anh T phải nộp tiếp là 3.193.900 đồng.

4.3/ Án phí dân sự phúc thẩm:

Chị Nguyễn Thị Cẩm H, anh Dương Hồng T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Chị H, anh T được nhận lại số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo biên lai số 0008930, ngày 03/6/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.