Bản án 252/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn ông Lê Văn H trình bày:

Ngày 20/02/2023, ông H nhận chuyển nhượng 04 (bốn) quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ với giá 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng), có lập tờ thỏa thuận mua bán đất và nhận tiền (không có công chứng, chứng thực), ông H đã giao 3.000.000.000 đồng cho ông K, bà Đ nhận; cụ thể các quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng như sau:

1. Diện tích 200m2, thửa đất số 685, tờ bản đồ số 46, mục đích sử dụng: đất ở đô thị theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS11750 do Sở T1 cấp ngày 29/3/2018 cho ông Nguyễn Vĩnh K; đất tọa lạc phường M, thành phố L, tỉnh An Giang (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất diện tích 200m2);

2. Diện tích 771.4m2, thửa đất số 686, tờ bản đồ số 46, mục đích sử dụng: đất trồng cây lâu năm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS12207 do Sở T1 cấp ngày 19/6/2018 cho ông Nguyễn Vĩnh K; đất tọa lạc phường M, thành phố L, tỉnh An Giang (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất diện tích 771.4m2);

3. Diện tích 528.7m2, thửa đất số 760, tờ bản đồ số 46, mục đích sử dụng: đất trồng cây lâu năm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS12203 do Sở T1 cấp ngày 19/6/2018 cho ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ; đất tọa lạc phường M, thành phố L, tỉnh An Giang (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất diện tích 528.7m2);

4. Diện tích 217m2, thửa đất số 310, tờ bản đồ số 38, mục đích sử dụng: đất ở đô thị theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS17174 do Sở T1 cấp ngày 16/8/2021 cho bà Nguyễn Ngọc Lan Đ; đất tọa lạc phường M, thành phố L, tỉnh An Giang (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất diện tích 217m2).

Theo thỏa thuận, ông K, bà Đ có trách nhiệm thực hiện và bổ sung đầy đủ thủ tục hồ sơ theo quy định pháp luật để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất có công chứng trước ngày 16/5/2023 nhưng ông K, bà Đ hứa hẹn, đến nay vẫn chưa thực hiện. Ông H đã giao đủ số tiền 3.000.000.000 đồng cho ông K, bà Đ nhưng ông K, bà Đ chưa giao đất cho ông H. Ông H khởi kiện yêu cầu buộc ông K, bà Đ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận tiền ký ngày 20/02/2023 giữa bên nhận chuyển nhượng là ông H với bên chuyển nhượng là ông K, bà Đ.

Theo đơn khởi kiện bổ sung và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Lê Văn H yêu cầu: Buộc ông K, bà Đ liên đới bồi thường cho ông Hiệu số tiền 3.000.000.000 đồng theo thỏa thuận.

Quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của ông H đồng ý một phần yêu cầu phản tố của bị đơn là tuyên Thỏa thuận mua bán đất và nhận tiền ngày 20/02/2023 giữa ông K, bà Đ với ông H vô hiệu; đồng ý nhận lại số tiền chuyển nhượng đất ông K, bà Đ còn nợ đến thời điểm hiện tại là 350.000.000 đồng; không đồng ý với lý do hợp đồng vô hiệu do giả tạo che dấu hợp đồng vay của bị đơn mà cho rằng vô hiệu do bị đơn không thực hiện như thoả thuận trong hợp đồng nên yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu số tiền 1.150.000.000 đồng; tổng cộng ông K, bà Đ phải trả cho nguyên đơn số tiền là 1.500.000.000 đồng; rút lại một phần yêu cầu bồi thường 1.500.000.000 đồng theo đơn khởi kiện bổ sung ngày 24/6/2024.

Tại đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 25/8/2025, ông H yêu cầu: buộc ông K, bà Đ liên đới trả số tiền vốn gốc 350.000.000 đồng và liên đới bồi thường số tiền 1.150.000.000 đồng, tổng cộng 1.500.000.000 đồng.

* Theo đơn khởi kiện (phản tố) ngày 26/6/2024, bị đơn ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ trình bày:

Khoảng năm 2022, ông H đồng ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tọa lạc tại thành phố L của ông K, bà Đ với giá 13.000.000.000 đồng (Mười ba tỷ đồng) nhưng không tiến hành đặt cọc mà yêu cầu ông K, bà Đ xây ranh giới bảo vệ đất khoảng 100.000.000 đồng; sau nhiều lần hứa đặt cọc nhưng không thực hiện ông H đồng ý hỗ trợ cho ông K, bà Đ (vay) mượn số tiền 3.000.000.000 đồng, không có lãi để xoay sở khó khăn tài chính. Sau một thời gian, do chưa có khả năng hoàn trả số tiền 3.000.000.000 đồng nên ngày 20/02/2023 ông H kêu ông K, bà Đ làm tờ thỏa thuận mua bán đất và nhận tiền là 3.000.000.000 đồng, ông K, bà Đ chuyển nhượng 04 (bốn) quyền sử dụng đất tọa lạc thành phố L cho ông H. Sau đó, các bên thống nhất không tiếp tục thực hiện chuyển nhượng 04 quyền sử dụng đất nêu trên, ông H sẽ nhận lại số tiền 3.000.000.000 đồng.

Từ ngày 05/6/2023 đến ngày 17/5/2024, ông K, bà Đ đã 08 lần chuyển khoản trả cho ông Hiệu số tiền 2.550.000.000 đồng. Ông K, bà Đ không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông H, số tiền 3.000.000.000 đồng là ông H hỗ trợ cho (vay) mượn, không tính lãi, thỏa thuận ngày 20/02/2023 là để làm tin giữa các bên, thực chất không có giao dịch thỏa thuận mua bán đất và nhận tiền. Ông K, bà Đ yêu cầu tuyên thỏa thuận mua bán đất và nhận tiền ngày 20/02/2023 vô hiệu; ông K, bà Đ đồng ý hoàn trả cho ông Hiệu số tiền còn lại 450.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh theo quy định pháp luật trên số nợ gốc 450.000.000 đồng kể từ ngày 18/5/2024 cho đến khi vụ án được xét xử.

Quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của ông K, bà Đ yêu cầu tuyên Thỏa thuận mua bán đất và nhận tiền ngày 20/02/2023 giữa ông H với ông K, bà Đ vô hiệu do giả tạo để che giấu hợp đồng vay tiền, vay không lãi; ông K, bà Đ đồng ý trả lại cho ông Hiệu số tiền nợ gốc còn lại 350.000.000 đồng, tự nguyện trả lãi cho ông H với số tiền 150.000.000 đồng, tổng cộng là 500.000.000 đồng.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2026/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2026, Tòa án nhân dân khu vực - An Giang quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 147; 156; 165; 244; 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 1 Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2025; Các Điều 117, 118, 119, 122, 124 và Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn H đã rút, về việc buộc ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ liên đới bồi thường thiệt hại với số tiền 1.500.000.000 đồng (Một tỷ, năm trăm triệu đồng) cho nguyên đơn.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Tuyên bố văn bản "Thỏa thuận mua bán đất và nhận tiền" ngày 20/02/2023 giữa ông Lê Văn H và ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ vô hiệu.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn H. Buộc ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ có trách nhiệm trả cho ông Lê Văn H số tiền 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng gồm: 350.000.000đồng (Ba trăm năm mươi triệu đồng) tiền gốc, 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng) tiền lãi bị đơn tự nguyện trả.

4. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn H về việc yêu cầu ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu với số tiền 1.150.000.000 đồng (Một tỷ, một trăm năm mươi triệu đồng).

5. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ có trách nhiệm hoàn trả cho ông Lê Văn H số tiền 17.200.000 đồng (Mười bảy triệu, hai trăm nghìn đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về phần án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm,

Ngày 06 tháng 02 năm 2026, nguyên đơn ông Lê Văn H kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết lại toàn bộ vụ án.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Ông Nguyễn Thành T là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và ông Lê Phước H1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đã thỏa thuận được với nhau về giải quyết vụ án. Hai bên đã tự thỏa thuận, thống nhất với nhau về việc tuyên bố Thỏa thuận mua bán đất ngày 20/02/2023 giữa ông H với ông K, bà Đ là vô hiệu; bị đơn đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền còn nợ 350.000.000 đồng và tự nguyện bồi thường thêm số tiền 300.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang phát biểu:

- Về tố tụng: Tại giai đoạn phúc thẩm những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và tuân thủ đúng pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án.

- Về nội dung: Căn cứ vào tài liệu có trong hồ sơ, qua trình bày của những người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, của bị đơn tại phiên tòa. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, phúc xử: Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Văn H. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2026/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực – An Giang, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn ông Lê Văn H ủy quyền cho ông Nguyễn Thành T theo Giấy ủy quyền ngày 22/5/2024 do Văn Phòng C chứng thực số 475, Quyển số 01/2024-SCT/CK, ĐC.

Bị đơn ông Nguyễn Vĩnh K và bà Nguyễn Ngọc Lan Đ ủy quyền cho ông Lê Phước H1 theo Giấy ủy quyền ngày 15/5/2026 do Văn phòng C1 chứng nhận số 004451/2026/CCGD.

Hội đồng xét xử xét thấy các thủ tục ủy quyền trên phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 85 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Thành T là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và ông Lê Phước H1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đã tự nguyện thỏa thuận được với nhau và sự thỏa thuận này không trái pháp luật nên được Hội đồng xét xử công nhận về nội dung như sau: Thống nhất Thỏa thuận mua bán đất ngày 20/02/2023 giữa nguyên đơn ông Lê Văn H với bị đơn ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ là vô hiệu; bị đơn đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền còn nợ là 350.000.000 đồng và tự nguyện bồi thường thêm số tiền 300.000.000 đồng, tổng cộng là 650.000.000 đồng.

- Dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền phải trả cho nguyên đơn.

- Dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên ông Lê Văn H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308; Điều 296, Điều 300 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 12, Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Lê Văn H. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2026/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2026, Tòa án nhân dân khu vực - An Giang.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 39, Điều 227, Điều 228, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 122, Điều 124, Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn H về việc buộc ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ liên đới bồi thường thiệt hại với số tiền 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng).

2. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự:

2.1. Tuyên bố văn bản "Thỏa thuận mua bán đất và nhận tiền" ngày 20/02/2023 giữa ông Lê Văn H với ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ vô hiệu.

2.2. Ông Nguyễn Vĩnh K và bà Nguyễn Ngọc Lan Đ có trách nhiệm trả cho ông Lê Văn H tổng cộng số tiền 650.000.000 đồng (Sáu trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Vĩnh K và bà Nguyễn Ngọc Lan Đ có trách nhiệm hoàn trả cho ông Lê Văn H số tiền 17.200.000 đồng (Mười bảy triệu hai trăm nghìn đồng).

4. Về án phí:

4.1 Dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Vĩnh K, bà Nguyễn Ngọc Lan Đ phải chịu 30.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 600.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0002263 ngày 26/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố L, tỉnh An Giang (nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực - An Giang); ông K, bà Đ còn phải nộp thêm số tiền 29.400.000 đồng (Hai mươi chín triệu bốn trăm nghìn đồng) án phí sơ thẩm.

Ông Lê Văn H được nhận lại số tiền 46.300.000 đồng (Bốn mươi sáu triệu ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo các biên lai thu số 0002169 ngày 04/6/2024, số 0002261 ngày 26/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố L, tỉnh An Giang (nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực - An Giang).

4.2. Dân sự phúc thẩm: Ông Lê Văn H được nhận lại 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0000465 ngày 10/02/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh An Giang.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự./.