Bản án 251/2020/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và những lời khai tiếp theo nguyên đơn bà Vũ Thị KH trình bày:

Năm 1992 gia đình bà mua của bà Nguyễn Thị Minh Tuấn diện tích 30m2 nhà và đất ở, nay là vị trí số nhà 72, ngõ 47, phố KT, quận TT, Hà Nội. Năm 1995 bà Thái mua của bà Tuấn 25m2 đất ở phía trong diện tích đất bà đã mua. Trong văn bản chuyển nhượng giữa bà và bà Tuấn không ghi nhận có phần ngõ đi chung nhưng diện tích 10m2 (rộng lm dài 10m) bà Tuấn không bán cho ai cả mà để lại làm ngõ đi chung cho 2 gia đình nhà bà và bà Thái. Diện tích ngõ đi chung nằm ở thửa đất số 89+73B, tờ bản đồ số 6G- III-47A phường KT, quận TT, Hà Nội. Theo thực tế đo đạc năm 2015 ngõ có diện tích 9,83m2. Năm 2011 bà đã được cấp GCN đối với diện tích nhà đất nêu trên. Do không hiểu biết pháp luật và nhận thức rằng phần ngõ và đường đi là của Nhà nước tất cả các bên đều có quyền sử dụng nên bà không kê khai phần ngõ đi chung.

Giấy tờ để chứng nhận phần đất bà mua có ngõ đi chung thể hiện ở Biên bản bàn giao đất và nhận tiền ngày 12/3/1995 đo ông Nguyễn Văn Tơ viết, ông Tơ và bà Phương vợ ông Tơ là người đứng ra bán giúp bà Tuấn thửa đất này. Người bàn giao đất cho bà là bà Phương chứ không phải bà Tuấn. Trong biên bản ghi rõ hai gia đình đều có trách nhiệm và sử dụng chung. Đây là căn cứ xác định là có ngõ đi chung. Văn bản chuyển nhượng giữa bà Tuấn với bà Thái đều do bà Tuấn viết. Phần ghi “ có ngõ đi vào 9m chiều sâu ngang lm” tại Văn bản chuyển nhượng giữa bà Tuấn và bà Thái ngày 02/10/1992 là viết thêm vào.

Năm 1995, bà xây nhà và có xây 1 phần ban công ra ngoài ở tầng 2, dài 5m, ngang 50cm. Tầng 3 cũng có ô văng dài hết đất, ngang 50 cm. Khi bà xây không xin phép xây dựng và cũng không sang hỏi ý kiến ai. Cuối năm 1995 bà Thái xây nhà và bảo bà phải bịt lối cửa đi của gia đình bà ra ngõ đi chung ở tầng 1. Do bà Thái không tạo điều kiện để gia đình bà sử dụng ngõ đi chung nên bà đã xây bịt lại.

Năm 2015 bà có sửa nhà từ tầng 1 lên tầng 3, bà Thái có đơn gửi phường cho rằng việc nhà bà xây dựng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà bà Thái. Sau đó phường ra thông báo về việc đình chỉ thi công xây dựng, công ty điện cắt điện, công ty nước cắt nước đối với gia đình bà.

Bà Thái đã tự ý kê khai cả phần diện tích ngõ đi chung để làm GCN và UBND quận TT đã cấp GCN cho bà Thái cả phần diện tích ngõ đi chung này. Trong biên bản kê khai hồ sơ kỹ thuật, thửa đất của bà Thái có chữ ký của bà.

Nay bà khởi kiện đề nghị Tòa án công nhận 10m2 lối đi vào nhà số 70 ngõ 47 phố KT, TT, Hà Nội nằm tại thửa, đất số 89+73B, tờ bản đồ số 6G-III-47A là ngõ đi chung của gia đình bà và gia đình bà Thái; công nhận và giữ nguyên hiện trạng những công trình nhà ở của gia đình bà đã xây dựng trên đất và tuyên hủy GCN QSDĐ QSHNƠ số BĐ 708009 ngày 26/8/2011 do UBND quận TT đã cấp cho bà Thái vì trái với quy định của pháp luật.

Bị đơn bà Trịnh Thị Thái trình bày:

Năm 1992 bà có mua lại thửa đất của gia đình bà Tuấn với diện tích 25m2 và 9m2 đất ngõ đi. Trong Văn bản chuyển nhượng ngày 02/10/1992 giữa bà và bà Tuấn có ghi rõ phần diện tích ngõ đi. Bà không chứng kiến việc bà Tuấn viết văn bản chuyển nhượng; bà Tuấn đưa bà ký văn bản chuyển nhượng và sau khi lấy được dấu của phường thì bà Tuấn giao lại cho bà.

Cuối năm 1995 đầu năm 1996 bà có về xây dựng trên diện tích đất trên thì gia đình bà KH đã xây dụng xong, đã có phần ô văng ở tầng 2 và tầng 3 chìa ra diện tích ngõ nhà bà. Bà xây nhà không xin phép nhưng có báo cáo tổ dân phố. Việc gia đình bà KH xây chia ra ngõ nhà bà thì bà đã có ý kiến lên phường, Uỷ ban nhân dân phường đã có ý kiến xử lý.

Năm 2011 bà làm thủ tục kê khai xin cấp GCN đối với diện tích đất trên. Bà có xin chữ ký của các hộ liền kề và bà KH có kí vào hồ sơ kỹ thuật thửa đất xác định mốc giới của các hộ liền kề. Khi bà làm thủ tục xin cấp GCN thì gia đình bà KH không có ý kiến gì. Qúa trình sử dụng bà đóng thuế cho diện tích 34m2, có cả phần ngõ đi.

Năm 2015, do bà KH có đơn ra quận để dừng việc cấp GCN cho nhà bà nên bà làm đơn ra phường đối với gia đình bà KH. UBND phường đã có quyết định dừng thi công và tạm dừng cấp điện, cấp nước với gia đình bà KH.

Đối với Biên bản bàn giao đất và nhận tiền ngày 12/3/1995 do ông Tơ lập là không có giá trị gì vì ông Tơ không phải là chủ đất mà chỉ là người môi giới mua bán. Bà không có Biên bản bàn giao đất này.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà không đồng ý. Bà có yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án xác định phần ngõ đi của thửa đất số 89+73B tờ bản đồ số 6GIII-47A phường KT, quận TT, Hà Nội là ngõ đi riêng của gia đình bà; buộc bà KH phải dỡ bỏ toàn bộ phần diện tích bà KH đã xây lấn sang phần diện tích đất của gia đình nhà bà (khoảng không của ngõ đi từ tầng 2 trở lên).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Trịnh Thị Hoàng Y trình bày: Năm 1995, mẹ chị nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Minh Tuấn 30m2 đất ở, nay là vị trị số nhà 72 ngõ 47 phố KT, quận TT, Hà Nội. Bà Thái nhận chuyển nhượng của bà Tuấn 25m2 phía trong diện tích mẹ chị mua, lối đi vào diện tích của bà Thái là 10m2 (rộng lm, dài 10m), diện tích này bà Tuấn không bán cho ai mà để làm ngõ đi chung, cụ thể là tại Văn bản chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở giữa bà Tuấn và bà Thái, dòng thứ 14 có thêm dòng chữ “có ngõ đi vào 9m chiều sâu ngang lm”, dòng chữ này không phải là chữ viết của người viết văn bản này mà do người khác đã viết thêm vào. Chị đồng ý với yêu cầu khởi kiện của mẹ chị đề nghị Tòa án công nhận 10m2 lối đi vào nhà số 70 ngõ 47 phố KT, TT, Hà Nội nằm tại thửa đất số 8 9+73 B, tờ bản đồ số 6G-III-47A là ngõ đi chung của gia đình chị và gia đình bà Thái, công nhận và giữ nguyên hiện trạng những công trình nhà ở của gia đình chị đã xây dựng trên đất và tuyên hủy GCN do UBND quận TT đã cấp cho bà Thái vì trái với quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân quận TT có ý kiến:

Thửa đất số 72, tờ bản đồ số 6G-III-47A tại địa chỉ số 72 ngõ 47 phố KT, quận TT, Hà Nội đã được UBND quận TT cấp GCNQSDĐ cho bà Vũ Thị KH có nguồn gốc là đất ao, thuộc khuôn viên quản lý của Quân chủng Phòng không Không quân, ông Nguyễn Duy Tự san lấp làm nhà ở và sử dụng trước ngày 15/10/1993. Ngày 02/10/1992, bà Nguyễn Thị Minh Tuấn, vợ ông Nguyễn Duy Tự nhượng lại cho bà Vũ Thị KH một gian nhà cấp 4 trên diện tích 30m2 (có xác nhận của UBND phường Nguyễn Trãi ngày 15/3/1995). Thực tế, bà Vũ Thị KH đang quản lý, sử dụng 29,6m2 đất.

Thửa đất số 8.9+73B, tờ bản đồ số 6G-III-47A tại địa chỉ số 70 ngõ 47 phố KT, quận TT, Hà Nội đã được UBND quận TT cấp GCNQSDĐ cho bà Trịnh Thị Thái có nguồn gốc là đất ao, thuộc khuôn viên quản lý của Quân chủng Phòng không Không quân, ông Nguyễn Duy Tự san lấp làm nhà ở và sử dụng trước ngày 15/10/1993. Ngày 02/10/1992, bà Nguyễn Thị Minh Tuấn, vợ ông Nguyễn Duy Tự nhượng lại cho bà Trịnh Thị Thái 25m2 đất (có một căn hộ cấp 4) có ngõ đi vào 9m, chiều sâu lm (có xác nhận của UBND phường Nguyễn Trãi ngày 04/11/1995). Thực tế, bà Trịnh Thị Thái đang quản lý, sử dụng 35,lm2 đất.

Việc Ủy ban nhân dân quận TT cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Trịnh Thị Thái là đúng với các quy định của pháp luật. Nay có việc nguyên đơn khởi kiện đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2019/DS-ST ngày 20/01/2020, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã căn cứ Điều 26, Điều 34, Điều 147, 271, 273 BLTTDS; Điều 175, 176, 270 BLDS năm 1995, Điều 163, 164, 265, 266, 267, 688 Bộ luật dân sự năm 2005; Luật đất đai 1993, 2003; điểm đ Khoản 1 Điều 12, Khoản 2 Điều 24 Nghị quyết 326/201Ố/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án. Tuyên xử:

1. Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị KH đối với bị đơn bà Trịnh Thị Thái về việc: Tranh chấp ngõ đi chung; Yêu cầu hủy GCN QSDĐ QSHNƠ số BĐ 708009 ngày 26/8/2011 do UBND quận TT cấp cho bà Trịnh Thị Thái đối với nhà đất tọa lạc tại thửa đất số 89+73B, tờ bản đồ số 6G- III-47A, địa chỉ số 70 ngố 47 phố KT, phường KT, quận TT, thành phố Hà Nội; yêu cầu được giữ nguyên trạng phần ban công tầng 2, tầng 3 xây trên khoảng không diện tích ngõ tranh chấp.

Giữ nguyên GCQSDĐ QSHNỞ số BĐ 708009 ngày 26/8/2011 do UBND quận TT cấp cho bà Trịnh Thị Thái đối với nhà đất tọa lạc tại thửa đất Số 89+73B, tờ bản đồ số 6G-III-47A, địa chỉ số 70 ngõ 47 phố KT, phường KT, quận TT, thành phố Hà Nội.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Trịnh Thị Thái cụ thể như sau:

- Xác nhận phần ngõ đi thuộc thửa đất số 89+73B, tờ bản đồ số 6G-III-47A, địa chỉ số 70 ngõ 47 phố KT, phường KT, quận TT, thành phố Hà Nội thuộc quyền sử dụng của bà Trịnh Thị Thái.

- Buộc bà Vũ Thị KH phải tháo dỡ phần diện tích 3,3m2 của ban công tầng 2; 555m2 ban công tầng 3 của gia đình bà KH lấn chiếm khoảng không ngõ đi gia đình bà Thái (có sơ đồ kèm theo).

Ngoài ra, Bản án còn tuyên phần án phí, thông báo quyền kháng cáo của đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 03/02/2020, nguyên đơn bà Vũ Thị KH có đơn kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Bà KH luật sư bào chữa cho bà KH vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo đề ng hị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà. Bà cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm chưa đánh giá chính xác, khách quan các tài liệu chứng cứ tại hồ sơ vụ án có cơ sở xác định ngõ đi có tranh chấp là ngõ đi chung. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Thái là không đúng pháp luật và thiếu căn cứ.

Phía bị đơn giữ nguyên ý kiến như đã trình bày tại cấp sơ thẩm đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà KH. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tham gia phiên tòa, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án như sau:

Tóm tắt nội dung vụ án. Phân tích đánh giá các tài liệu chứng cứ tại hồ sơ vụ án. Phân tích đánh giá các tài liệu chứng cứ tại hồ sơ vụ án thấy cơ cơ sở xác định lối đi đang tranh chấp là lối đi của riêng bà Thái.

Bản án sơ thẩm là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu những tài liệu tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa. Căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, quan điểm giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn là bà Vũ Thị KH kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Sau khi xem xét, Hội đồng xét xử thấy:

1. Theo đơn khởi kiện và các chứng cứ tại hồ sơ vụ án thể hiện: Vũ Thị KH mua đất của bà Nguyễn Thị Minh Tuấn vào năm 1992, diện tích đất 30m2 nay là vị trí số nhà 72, ngõ 47 phố KT, quận TT, Hà Nội. Trong văn bản chuyển nhượng giữa bà KH và bà Tuấn không có nội dung nào ghi nhận có phần ngõ đi chung. Điều này là hợp lý vì diện tích bà KH nhận chuyển nhượng có mặt tiền là đường đi chung của cả khu dân cư. Còn diện tích bà Tuấn bán cho bà Thái nằm phía sau diện tích chuyển nhượng cho bà KH, do đó bà Thái cần phải có lối đi từ nhà ra đường đi chung của khu dân cư. Việc bà KH cho rằng lối đi từ nhà bà Thái ra đường đi chung là lối đi chung của cả 2 nhà là không có căn cứ pháp luật cũng như không phù hợp với thực tế sử dụng. Thực tế là vào cuối năm 1995 bà KH đã phải xây bịt lối cửa đi của gia đình bà ra diện tích bà Thái sử dụng làm lối đi vào nhà bà Thái.

2. Khi tiến hành lập hồ sơ, làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích nhận chuyển nhượng vào năm 2011, bà KH không kê khai phần diện tích theo bà là lối đi chung của gia đình bà và gia đình bà Thái đề nghị ghi nhận tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà KH không có nội dung thể hiện bà KH có diện tích đất là lối đi chung.

3. Biên bản bàn giao đất và nhận tiền ngày 12/3/1995 ông Tơ, ông Điền xác định bà KH đã trả đủ tiền cho bà Tuấn và nhận nhà đất. Ông Tơ, ông Điền chỉ là người làm chứng không phải là chủ sử dụng đất nên không có quyền xác nhận nội dung về quyền sử dụng đất. Hơn nữa, văn bản này không có chữ ký của chủ sử dụng đất là bà Tuấn.

Mặt khác, văn bản chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở ngày 02/10/1992 giữa bà Tuấn và vợ chồng bà KH cũng không có nội dung nào ghi nhận diện tích ngõ đi. Văn bản này có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường Nguyễn Trãi.

4. Xem xét bản đồ địa chính lập năm 1995 thể hiện: Thửa đất của gia đình bà KH là thửa số 72; thửa đất nhà bà Thái là thửa 89 + 73B đều thuộc tờ bản đồ 6G-IIJ-47A. Các thửa đất của bà KH và của bà Thái là những thửa riêng biệt.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà KH không có quyền sử dụng lối đi dài 9m, rộng 01m chung với bà Thái là có cơ sở pháp luật. Bà KH không có tài liệu hợp pháp nào để chứng minh đó là lối đi chung của gia đình bà và gia đình bà Thái.

5. Đối với yêu cầu của bà KH đề nghị hủy GCNQSDĐQSHNO số BĐ 708009 ngày 26/8/2011 của Ủy ban nhân dân quận TT cấp cho bà Trịnh Thị Thái đối với nhà đất tại thửa đất số 89+ 73B tờ bản đồ 6G-III-47A địa chỉ 70 ngõ 47 phố KT, phường KT, quận TT, Hà Nội. Sau khi xem xét thấy:

+ Ngày 02/10/1992 bà Tuấn chuyển nhượng cho bà Thái 25m2 có 1 căn hộ cấp 4, có ngõ đi vào dài 9m, ngang 1m. Văn bản có người làm chứng là ông Điền, ông Tơ, bà Cần và có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường Nguyễn Trãi. Đây cũng là thời điểm bà Tuấn chuyển nhượng đất cho bà KH.

+ Ngày 26/8/2011 bà Thái được cấp GCNQSDĐ QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất. Theo giấy chứng nhận được cấp thì diện tích đất là 35,1m2. Không ghi nhận nội dung có diện tích sử dụng. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện tại hồ sơ xét cấp giấy chứng nhận của bà Thái thể hiện xin cấp 35,1m2. Bà KH có ký xác nhận hộ liền kề. Như vậy không có tranh chấp về mốc giới giữa các bên liên quan.

Quá trình thực hiện, Ủy ban nhân dân quận TT và các cơ quan chuyên môn đã thực hiện đúng quy trình theo quy định của pháp luật.

Do đó yêu cầu hủy giấy chứng nhận đã cấp cho bà Thái là không có cơ sở chấp nhận. Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu này của bà KH là phù hợp với quy định của pháp luật. Cấp phúc thẩm thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà KH.

6. Đối với yêu cầu phản tố của bà Trịnh Thị Thái:

Như trên đã phân tích, có cơ sở xác định diện tích lối đi vào nhà bà Thái là lối đi riêng của gia đình bà Thái vì điều này phù hợp với văn bản chuyển nhượng giữa bà Tuấn và bà Thái, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ đề nghị xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Thái.

Khi đã xác định bà Thái được sử dụng riêng diện tích lối đi này thì bà Thái có toàn quyền sử dụng không gian và chiều sâu của diện tích đất này, không ai được xâm phạm. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Thái là có cơ sở, phù hợp với quy định của pháp luật.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử thấy không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bà KH, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Về án phí: Miễn án phí phúc thẩm cho bà KH.

Bởi các lẽ trên;

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Vũ Thị KH. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 04/2010/DSST ngày 20/01/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.

2. Về án phí: Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bà Vũ Thị KH.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án 16/12/2020.

CÁC THẨM PHÁN