Bản án 25/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Về thủ tục tố tụng: Tòa án đã triệu tập hợp lệ bị đơn ông Nguyễn Mạnh Đ tham gia phiên tòa đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn ông Nguyễn Mạnh Đ.

[2] Về nội dung vụ án: Bà Trịnh Ngọc T và ông Nguyễn Mạnh Đ có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Tám diện tích đất 110m2, nhà và đất tại địa chỉ K118/17 đường N, tổ 02, phường H, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng, theo đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND phường H, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng vào ngày 05/01/2000. Căn cứ vào đơn xin chuyển nhượng này, ông Đ và bà T đã cam kết bán cho bà Phan Thị C diện tích nhà và đất nói trên với giá 630.000.000 đồng, đồng thời ông Đ, bà T đã nhận của bà Phan Thị C số tiền cọc 100.000.000 đồng, theo Giấy đặt cọc mua bán nhà đất đề ngày 07/9/2016 và Giấy nhận tiền cọc lần hai đề ngày 02/11/2016. Căn cứ nội dung của hai Giấy nhận tiền cọc và sự thừa nhận của hai bên trong quá trình tố tụng cũng như tại phiên tòa thì khi nào ông Đ bà T làm xong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà sẽ tiến hành lập Hợp đồng chuyển nhượng cho bà C. Sau khi nhận đặt cọc ông Đ, bà T đã tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 037081, ngày 18/7/2017, số vào sổ cấp GCN: CTs 133093. Tuy nhiên, sau khi được cấp Giấy chứng nhận thì ông Đ, bà T không tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho bà Phan Thị C mà đã chuyển nhượng cho người khác.

[3] Quá trình tố tụng cũng như tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện buộc ông Nguyễn Mạnh Đ và bà Trịnh Ngọc T phải trả cho bà số tiền 200.000.000 đồng, gồm tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và phạt cọc 100.000.000 đồng.

[4] Bị đơn ông Đ và bà T thừa nhận có nhận của bà C 100.000.000 đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bà C trình bày là đúng. Tuy nhiên, khi vợ chồng ông bà làm thủ tục đề nghị cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì bà C đã quấy rối, ngăn cản việc cấp sổ nên mãi hơn một năm sau ông bà mới được cấp sổ, thời điểm này ông bà nợ tiền nhiều người và cần bán nhà gấp để trả nợ mà bà C lại ngăn cản làm ảnh hưởng đến thời gian cấp sổ của ông bà. Vì vậy, số tiền lãi mà ông bà phải chịu quá nhiều. Do rất bực tức nên khi được cấp Giấy chứng nhận, ông bà đã không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên cho bà C mà đã chuyển nhượng cho người khác để cấn trừ nợ với số tiền 1.100.000.000 đồng. Nay ông bà chỉ chấp nhận trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và 10.000.000 đồng tiền lãi. Tổng cộng 110.000.000 đồng.

[5] Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn luật sư Phạm C trình bày: Căn cứ vào Giấy nhận tiền cọc về nội dung không đúng quy định của pháp luật theo khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 vì không ghi thời hạn thực hiện giao kết Hợp đồng nên để kéo dài thời gian chuyển nhượng và Hợp đồng chuyển nhượng không được giao kết nên Giấy đặt cọc này là vô hiệu; đồng thời trong quá trình bị đơn tiến hành làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà C có hành vi quấy rối, cản trở cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận làm cho thời gian cấp sổ kéo dài, thời gian này bị đơn nợ tiền nhiều người nên có gọi bà C lên để đưa thêm tiền cho bà làm Giấy chứng nhận thì bà C không đồng ý và do bực tức nên bị đơn đã không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C. Như vậy, bà C cũng có một phần lỗi làm cho Hợp đồng không được giao kết nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn chấp nhận nhận sự tự nguyện của bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền cọc là 100.000.000 đồng và tiền lãi 10.000.000 đồng.

[6] Xét yêu cầu của nguyên đơn, ý kiến của bị đơn cũng như ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn bà T thì thấy: Việc đặt cọc và nhận cọc các bên có đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch dân sự xuất phát từ sự thỏa thuận của hai bên và hoàn toàn tự nguyện, không ai bị ép buộc, mục đích nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội nên đây là giao dịch hợp pháp, được pháp luật công nhận và bảo vệ.

[7] Tại điểm A, mục 1, phần I của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Toà án nhân dân tối cao, thì trong trường hợp này đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 điều 358 Bộ luật dân sự.

[8] Như vậy, theo thoả thuận trong Giấy đặt cọc do các bên lập ngày 07/9/2016 và Giấy nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 02/11/2016 cũng như sự thừa nhận của các bên tại phiên tòa thì số tiền đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết Hợp đồng mua bán nhà và đất ở được xác định là 100.000.000 đồng, thỏa thuận bên bán chịu chi phí ra sổ hồng nhà và đất cho bên mua. Mặc dù trong Giấy đặt cọc không thể hiện thời gian nào hai bên giao kết Hợp đồng chuyển nhượng (không có thời hạn) nhưng quá trình tố tụng và tại phiên tòa các bên đều thừa nhận, sau khi nhận cọc ông Đ bà T sẽ tiến hành làm sổ, khi được cấp Giấy chứng nhận thì các bên lập Hợp đồng chuyển nhượng, như vậy mặc dù không có thời hạn, ngày tháng năm cụ thể nhưng các bên đã thừa nhận khi nào ông Đ, bà T được cấp sổ và thực tế ông Đ bà T đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng cấp, số CK 037081, ngày 18/7/2017, số vào sổ cấp GCN: CTs 133093. Tuy nhiên, sau khi được cấp Giấy chứng nhận thì ông Đ, bà T không chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho bà Phan Thị C mà đã chuyển nhượng cho người khác lý do ông bà cho rằng bà C đã quấy rối, ngăn cản việc cấp sổ, làm ảnh hưởng đến thời gian cấp sổ của ông bà. Mất thời gian hơn một năm sau ông bà mới được cấp Giấy chứng nhận nên số tiền lãi tăng lên nhiều, rất nóng giận, ông bà đã bán nhà và đất trên cho người khác để cấn trừ nợ. Nguyên đơn bà C không thừa nhận có hành vi ngăn cản việc cấp sổ mà bị đơn không đưa ra được tài liệu chứng minh hành vi này của bà C. Ngoài nguyên nhân trên thì bị đơn không có nguyên nhân nào khác cũng như không vì sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan làm cho Hợp đồng không được giao kết.

[9] Từ những phân tích trên cho thấy khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ông Đ, bà T vẫn không thực hiện giao kết Hợp đồng chuyển nhượng như đã cam kết, lỗi hoàn toàn thuộc về bị đơn. Tòa án đã tiến hành xác minh tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Liên Chiểu, xác định: Nhà và đất tại địa chỉ tổ 02, phường H, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng đứng tên ông Nguyễn Mạnh Đ và bà Trịnh Ngọc T nay là tổ 12 phường H, thửa đất số 239, tờ bản đồ số 82, ông Đ, bà T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nói trên vào ngày 18/7/2017, ngày 02/10/2017 thì ông Đ và bà T đã chuyển nhượng cho bà Trần Dạ T nên ông Đ, bà T là người đã vi phạm nghĩa vụ đặt cọc mà căn cứ vào điều 358 Bộ luật dân sự 2005 thì bên vi phạm có lỗi sẽ bị phạt cọc. Do đó, Hội đồng xét xử không có cơ sở để chấp nhận ý kiến của bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn mà có căn cứ để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Buộc ông Nguyễn Mạnh Đ và bà Trịnh Ngọc T phải trả cho bà Phan Thị C số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và 100.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng hai khoản là 200.000.000 đồng.

[10] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 24 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ban hành ngày 30/12/2016 về việc quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án ông Nguyễn Mạnh Đ và bà Trịnh Ngọc T phải chịu trên số tiền phải trả: 200.000.000 đồng x 5% = 10.000.000 đồng.

[11] Hoàn trả cho bà Phan Thị C số tiền: 5.000.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp, tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng theo biên lai thu số 7971 ngày 15 tháng 01 năm 2018.