Bản án 249/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên toà: Ông Ngô Văn Minh

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Trung Dũng

Bà Trần Thị Thắm

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thùy – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Đặng Hà Nhung – Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 6 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 58/2023/TLPT-DS ngày 03 tháng 03 năm 2023 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 13/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 186/2023/QĐ-PT ngày 08 tháng 5 năm 2023, Quyết định hoãn phiên tòa số 235/2023/QĐ-PT ngày 22 tháng 5 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Lê Thị L, sinh năm 1950 và ông Bùi Đình D, sinh năm 1950; cùng địa chỉ: ấp C, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương, có mặt.

- Bị đơn: Ông Lê Văn Đ, sinh năm 1968; địa chỉ: ấp B, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Lê Văn L1, sinh năm 1994; địa chỉ liên lạc: số I, đường H, khu phố D, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương là người đại diện theo uỷ quyền (văn bản uỷ quyền ngày 27/7/2022), có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1974; hộ khẩu thường trú: ấp C, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Lê Văn Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn bà Lê Thị L và ông Bùi Đình D trình bày:

Nguyên đơn bà Lê Thị L, ông Bùi Đình D và bị đơn ông Lê Văn Đ có thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy biên nhận đặt cọc đề ngày 27/11/2019 đối với phần đất có diện tích 260m2 (trong đó có 100m2 thổ cư) diện tích đo đạc thực tế là 257,1m2 thuộc thửa đất số 11, tờ bản đồ số 32 toạ lạc tại ấp C, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương với giá là 480.000.000 đồng. Bị đơn đã đặt cọc cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng. Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Bị đơn thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Nguyên đơn đã yêu cầu nhiều lần nhưng bị đơn không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, cũng không thanh toán số tiền còn lại là 180.000.000 đồng cho nguyên đơn, nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn theo biên nhận đặt cọc đề ngày 27/11/2019 với lý do phần đất này hiện nay không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định. Nguyên đơn chấp nhận trả lại cho bị đơn số tiền 300.000.000 đồng đã nhận. Đối với căn nhà trên đất nguyên đơn thanh toán giá trị cho bị đơn.

Tại phiên toà sơ thẩm, nguyên đơn chấp nhận trả lại cho bị đơn số tiền 300.000.000 đồng đã nhận, thanh toán giá trị căn nhà là 330.648.000 đồng, giá trị mái che diện tích 37,5m2 là 13.440.000 đồng, giá trị hàng rào B40 diện tích 30m2 là 5.355.000 đồng.

- Quá trình tham gia tố tụng, bị đơn ông Lê Văn Đ và đại diện của bị đơn ông Lê Văn L1 thống nhất trình bày:

Bị đơn thống nhất lời khai của nguyên đơn về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bị đơn đã đặt cọc cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng. Hiện nay, do phần đất theo đo đạc thực tế là 257,1m2 không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định nên bị đơn chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu và yêu cầu nguyên đơn phải trả lại số tiền 300.000.000 đồng đã nhận, không yêu cầu thanh toán thêm số tiền 50.000.000 đồng tiền giá đất tăng; yêu cầu thanh toán giá trị căn nhà diện tích 119,8m2 do bị đơn xây dựng trên đất là 330.648.000 đồng, riêng mái che diện tích 37,5m2 yêu cầu thanh toán giá trị là 20.000.000 đồng, hàng rào B40 diện tích 30m2 yêu cầu thanh toán giá trị là 10.000.000 đồng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T trình bày: Bà T là vợ ông Đ thống nhất với ý kiến của ông Đ.

Tại Bản án dân sự số 02/2023/DS-ST ngày 13/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tuyên xử (tóm tắt như sau):

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị L, ông Bùi Đình D đối với ông Lê Văn Đ về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy biên nhận đặt cọc đề ngày 27/11/2019 là vô hiệu.

1.2. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Buộc bà Lê Thị L và ông Bùi Đình D có trách nhiệm liên đới thanh toán cho ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị T tổng số tiền 649.443.000 đồng (sáu trăm bốn mươi chín triệu bốn trăm bốn mươi ba nghìn đồng).

Ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị T có trách nhiệm giao trả lại phần đất diện tích 257,1m2 thuộc một phần thửa đất 11, tờ bản đồ số 32 tọa lạc tại ấp C, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương và giao căn nhà diện tích 119,8m2 (ký hiệu là B), mái che diện tích 37,5m2 (ký hiệu là B), hàng rào B40 diện tích 30m2 (tính từ điểm đo số 2 đến phần tường của căn nhà B) trên phần đất 257,1m2 thuộc một phần thửa đất 11, tờ bản đồ số 32 tọa lạc tại ấp C, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương cho bà Lê Thị L và ông Bùi Đình D quản lý và sử dụng. (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí đo đạc, định giá, giám định, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo của đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 13 tháng 01 năm 2023 bị đơn ông Lê Văn Đ kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 13 tháng 01 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét sửa bản án sơ thẩm theo hướng tăng giá trị bồi thường đối với mái che diện tích 37,5m2; kết cấu: mái tôn, khung sắt, nền lát gạch men và hàng rào lưới B40.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Lê Văn L1 là người đại diện hợp pháp của bị đơn có mặt tại phiên tòa vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải tháo dỡ mái che, hàng rào, không đồng ý bồi thường trị giá. Bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử buộc nguyên đơn bồi thường trị giá tài sản gắn liền với đất theo giá trị Tòa án cấp phúc thẩm đã trưng cầu định giá lại.

- Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng tại Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa phúc thẩm.

Về nội dung: Tại phiên tòa cấp sơ thẩm, bị đơn không đồng ý kết quả định giá nhưng không yêu cầu định giá lại, khi bị đơn kháng cáo đã yêu cầu định giá lại, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tăng giá trị bồi thường đối với phần mái tôn, khung sắt nền lát gạch men và hàng rào lưới B40. Xét thấy, theo như Biên bản định giá ngày 21/6/2023 của Hội đồng định giá trong tố tụng dân sự tỉnh Bình Dương thì trị giá của mái tôn, khung sắt, nền lát gạch men tăng từ 13.440.000 đồng lên 18.253.125 đồng; giá trị nền lát gạch men tăng lên 15.449.210 đồng; hàng rào lưới B40 không thay đổi giá trị. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: Kháng cáo của ông Lê Văn Đ trong thời hạn luật định, nội dung kháng cáo và hình thức đơn kháng cáo phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, nên vụ án được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung: Nguyên đơn và bị đơn có lời khai thống nhất với nhau việc hai bên thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy biên nhận đặt cọc đề ngày 27/11/2019 đối với phần đất có diện tích 260m2 (trong đó có 100m2 đất ở) diện tích đo đạc thực tế là 257,1m2 thuộc một phần thửa đất số 11, tờ bản đồ số 32 toạ lạc tại ấp C, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng là 480.000.000 đồng. Bị đơn đã đặt cọc cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bên chuyển nhượng (nguyên đơn) mặc dù chỉ mình ông D ký tên, nhưng vợ ông D là bà L có biết và không phản đối. Thực tế, hai bên đã giao nhận đất, ông Đ đã xây nhà ở trên phần đất này.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D, bà L và ông Đ theo giấy biên nhận đặt cọc đề ngày 27/11/2019 vô hiệu do phần đất không đủ điều kiện tách thửa. Bị đơn thống nhất ý kiến của nguyên đơn về hợp đồng vô hiệu do không đủ điều kiện tách thửa theo quy định.

[2.1] Xét thấy theo kết quả đo đạc thực tế thể hiện tại Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 649 – 2022 ngày 13/9/2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện D thể hiện phần đất 257,1m2 có 52,5m2 đất CLN và 204,4 m2 thuộc hành lang an toàn đường bộ. Đối chiếu theo quy định tại Điều 3, Điều 4 của Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 29/7/2017 và Quyết định số 12/2023/QĐ-UBND ngày 15/5/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh B quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương thì phần đất 257,1m2 mà các bên thoả thuận chuyển nhượng không đủ điều kiện để tách thửa, thuộc trường hợp giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của pháp luật và có đối tượng không thể thực hiện được. Mặt khác, hình thức hợp đồng là giấy tay không tuân thủ đúng quy định về hình thức đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Toà án cấp sơ thẩm xác định giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 117, 122, 123, 407, 408 Bộ luật Dân sự; lỗi làm cho giao dịch dân sự vô hiệu là do cả hai bên đương sự đã không xem xét kỹ quy định của pháp luật và điều kiện tách thửa đất, cả hai bên tham gia giao dịch đều có lỗi, là có căn cứ.

[2.2] Theo quy định của pháp luật, hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ khi xác lập. Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 131 Bộ luật Dân sự).

[2.3] Toà án cấp sơ thẩm đã xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu như sau: Kết quả định giá diện tích 257,1m2 đất trị giá 462.780.000 đồng, thấp hơn giá các bên thoả thuận chuyển nhượng (480.000.000 đồng) và lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu như đã nhận định là do lỗi của cả hai bên, nên không xem xét trách nhiệm bồi thường do chênh lệch tăng giá. Thực tế, ông Đ đã xây dựng căn nhà diện tích 119,8m2, trị giá 330.648.000 đồng, mái che diện tích 37,5m2 trị giá 13.440.000 đồng, hàng rào B40 diện tích 30m2 trị giá 5.355.000 đồng. Do các tài sản gắn liền với đất do bị đơn xác lập, nguyên đơn không tranh chấp, các tài sản này không thể di dời, nên Toà án cấp sơ thẩm tuyên giao cho nguyên đơn được quản lý sử dụng và nguyên đơn phải có trách nhiệm thanh toán trị giá tài sản gắn liền với đất của bị đơn là phù hợp.

[2.4] Bị đơn kháng cáo cho rằng giá mái che và hàng rào theo kết quả định giá tại Toà án cấp sơ thẩm là thấp. Bị đơn kháng cáo yêu cầu nguyên đơn thanh toán giá trị mái che là 20.000.000 đồng, giá trị hàng rào B40 là 10.000.000 đồng. Bị đơn đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm định giá lại và định giá bổ sung phần mái che, nền lót gạch men.

[2.5] Toà án cấp phúc thẩm thành lập Hội đồng định giá và tiến hành định giá lại, kết quả định giá tại Biên bản định giá ngày 21/6/2023, như sau: mái che có diện tích 37,5m2, có kết cấu: mái tôn, khung sắt có giá trị 649.000 đồng/m2 x 75% x 37,5m= 18.253.125 đồng; nền lát gạch men có giá trị 287.000 đồng x 70% x (37,5m2 + 39,4m2) = 15.449.210 đồng; 30m2 hàng rào lưới B40 có giá trị là 238.000 đồng/m2 x 75% x 30m2 = 5.355.000 đồng.

Do có sự chênh lệch về trị giá tài sản gắn liền với đất (tình tiết mới) nên Hội đồng xét xử sửa một phần bản án sơ thẩm phần xác định trách nhiệm bồi hoàn trị giá tài sản của bên nguyên đơn.

[3] Về chi phí tố tụng (chi phí đo đạc, định giá tài sản): Tại cấp sơ thẩm là 2.601.870 đồng + 1.400.000 đồng (do nguyên đơn nộp tạm ứng); tại cấp phúc thẩm 3.000.000 đồng (do bị đơn nộp tạm ứng) tổng chi phí là 7.001.870 đồng, do cả hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu, nên mỗi bên phải chịu ½ chi phí số tiền là 3.500.935 đồng. Bị đơn phải nộp 2.000.935 đồng chi phí tố tụng tại Toà án cấp sơ thẩm để trả lại cho nguyên đơn. Nguyên đơn phải nộp 1.500.000 đồng chi phí tố tụng tại Toà án cấp phúc thẩm để hoàn trả cho bị đơn.

[4] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa là phù hợp.

[5] Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu của nguyên đơn được Toà án chấp nhận. Nguyên đơn phải chịu án phí đối với số tiền phải thanh toán cho bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng do nguyên đơn thuộc trường hợp người cao tuổi, nên được miễn án phí theo quy định.

Án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của bị đơn được chấp nhận nên bị đơn không phải nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ các Điều 147, khoản 2 Điều 148, Điều 157, 158, 165, 166, khoản 2 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các Điều 117, 122, 123, 407, 408 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 166, 167 của Luật Đất đai năm 2013;

- Căn cứ Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình;

- Căn cứ khoản 2, khoản 5 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Sửa Bản án dân sự số 02/2023/DS-ST ngày 13/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị L, ông Bùi Đình D đối với ông Lê Văn Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy biên nhận đặt cọc đề ngày 27/11/2019 vô hiệu.

1.2. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu như sau:

Buộc bà Lê Thị L và ông Bùi Đình D có trách nhiệm liên đới thanh toán (hoàn trả) cho ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị T 300.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận và trị giá tài sản gắn liền với đất 369.705.335 đồng, tổng số tiền 669.705.335 đồng (sáu trăm sáu mươi chín triệu bảy trăm lẻ năm nghìn ba trăm ba mươi lăm đồng).

Ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị T có trách nhiệm giao trả theo hiện trạng phần đất diện tích 257,1m2 thuộc một phần thửa đất 11, tờ bản đồ số 32 tọa lạc tại ấp C, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương và giao tài sản gắn liền với đất gồm căn nhà diện tích 119,8m2 (ký hiệu là B), mái che diện tích 37,5m2 (ký hiệu là A), nền lát gạch men 76,9m2 (37,5m2 ký hiệu A và 39,4m2) hàng rào B40 diện tích 30m2 (tính từ điểm đo số 2 đến phần tường của căn nhà B) trên phần đất 257,1m2 nêu trên cho bà Lê Thị L và ông Bùi Đình D quản lý, sử dụng và sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau khi thanh toán xong toàn bộ số tiền ghi tại mục 1.2 của phần quyết định này).

(Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

2. Về chi phí tố tụng:

Tại cấp sơ thẩm là 2.601.870 đồng + 1.400.000 đồng (do nguyên đơn nộp tạm ứng); tại cấp phúc thẩm 3.000.000 đồng (do bị đơn nộp tạm ứng) tổng chi phí là 7.001.870 đồng, mỗi bên phải chịu ½ chi phí số tiền là 3.500.935 đồng. Bị đơn ông Lê Văn Đ phải nộp 2.000.935 đồng chi phí tố tụng tại Toà án cấp sơ thẩm để trả lại cho nguyên đơn bà Lê Thị L và ông Bùi Đình D. Nguyên đơn bà Lê Thị L và ông Bùi Đình D phải nộp 1.500.000 đồng chi phí tố tụng tại Toà án cấp phúc thẩm để hoàn trả cho bị đơn ông Lê Văn Đ.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lê Thị L và ông Bùi Đình D thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định.

Ông Lê Văn Đ phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Văn Đ không phải nộp.

Trả lại ông Lê Văn Đ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011355 ngày 13/01/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng.

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kề từ ngày tuyên án./.