Bản án 247/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Như Hà

Các Thẩm phán: Bà Trần Thị Thuỷ

Bà Mai Thị Mỹ Tiên.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Cẩm Nhung - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Thị Ngọc - Kiểm sát viên.

Vào ngày 04 tháng 02 năm 2026 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 1511/2025/TLPT-DS ngày 16/12/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 336/2025/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 39/2026/QĐ-PT ngày 05 tháng 01 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 1078/2026/QĐ-PT ngày 21 tháng 01 năm 2026 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Cẩm V, sinh năm 1992 (có mặt); Địa chỉ: Số A Đường số A, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đặng Sỹ D, sinh năm 1993; Địa chỉ: Số A Đường số A, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh. Là đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền ngày 12/6/2025) (có mặt).

Bị đơn: Bà Trần Thị Hoài N, sinh năm 1984; Địa chỉ: Số A T, phường X, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Trần Tiểu L, sinh năm 1982; Địa chỉ: Số A T, phường X, Thành phố Hồ Chí Minh (Giấy ủy quyền ngày 24/02/2025) (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn đơn: Luật sư Trần Thị Hồng V1, sinh năm 1959. Luật sư thuộc đoàn Luật sư Thành phố H (có mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Đàm Thị Thanh T, sinh năm 1987; Địa chỉ: Số G T, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện hợp pháp của bà T: Ông Đàm Quốc K, sinh năm 1955; Địa chỉ: Số G T, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh (Hợp đồng ủy quyền ngày 22/9/2023) (có mặt).

2/ Ông Đặng Sỹ D, sinh năm 1993; Địa chỉ: Số A Đường số A, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Phía nguyên đơn trình bày:

Ngày 05/4/2023, bà ký kết Hợp đồng thuê nhà số 0504/2023/HĐTN (sau đây gọi là Hợp đồng thuê nhà) với bà Trần Thị Hoài N. Tại thời điểm ký Hợp đồng thuê nhà, bà N khẳng định bà có đầy đủ giấy tờ pháp lý về việc cho thuê căn nhà số A, đường số F, phường T, Quận G (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh và hứa hẹn sẽ cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý trong thời gian sớm nhất. Bà đã thực hiện đặt cọc tiền thuê nhà và sửa chữa, cải tạo, nhận sang nhượng các thiết bị đã lắp đặt phục vụ việc kinh doanh theo thỏa thuận tại Hợp đồng thuê nhà. Các chi phí đã được thanh toán đầy đủ.

Đến ngày 01/8/2023, bà đã yêu cầu bà Trần Thị Hoài N cung cấp giấy tờ liên quan đến căn nhà số A để đăng ký tạm trú, tạm vắng. Ngày 04/8/2023, bà nhận được giấy tờ nhà và phát hiện bà Trần Thị Hoài N không có giấy tờ pháp lý về quyền cho thuê đối với căn nhà nêu trên như bà N khẳng định. Do đó, bà yêu cầu được gặp và làm việc với chủ nhà nhưng vẫn không được. Bà Trần Thị Hoài N đã khẳng định rằng bà N là con gái ruột của chủ căn nhà số A, căn nhà này là tài sản của bà N.

Ngày 23/8/2023, bà tiếp tục yêu cầu bà N cung cấp giấy tờ chứng minh bà N là người có quyền cho thuê căn nhà số A nhưng bà N vẫn tránh né, không cung cấp. Sau nhiều lần tránh né, bà Trần Thị Hoài N mới gửi qua Zalo hình ảnh một Hợp đồng ủy quyền số công chứng 00009241, quyển số 02/2023TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 18/9/2023 tại Văn phòng C, trong đó có nội dung bà Trần Thị Hoài N được ủy quyền cho thuê cũng như thực hiện các quyền liên quan đối với căn nhà số A. Nhận thấy bà N đã có hành vi không trung thực trong việc ký kết Hợp đồng thuê nhà, do đó ngày 22/9/2023 bà đã có Thông báo gửi đến bà Trần Thị Hoài N về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà đồng thời nêu rõ nguyên nhân và yêu cầu thanh toán các chi phí mà bà đã bỏ ra để đặt cọc, nhận sang nhượng trang thiết bị, sửa chữa lại căn nhà.

Ngày 17/10/2023 bà Trần Thị Hoài N đã có văn bản phản hồi, theo đó bà N tái khẳng định tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà bà N có quyền cho thuê căn nhà số A và không đồng ý với tòan bộ nội dung thông báo của bà kèm theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 00009241, quyền số 02/2023TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 18/9/2023 tại Văn phòng C và hợp đồng ủy quyền (hợp đồng tay) có nội dung bà Đàm Thị Thanh T sinh năm 1987 ủy quyền cho bà Trần Thị Hoài N quyền cho thuê đối với nhà đất tại địa chỉ số A, đường số F, phường T, Quận G (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh. Bà nhận thấy bà Trần Thị Hoài N rõ ràng có hành vi lừa dối trong việc giao kết Hợp đồng thuê nhà, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ Hợp đồng thuê nhà, bởi ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng, bà N hoàn toàn không phải là chủ thể có quyền cho thuê căn nhà nêu trên.

Do đó, bà yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên Hợp đồng thuê nhà số 0504/2023/HĐTN ký ngày 05/4/2023 giữa bà Phạm Thị Cẩm V và bà Trần Thị Hoài N vô hiệu; Buộc bà Trần Thị Hoài N thanh toán cho bà tổng cộng số tiền là 750.000.000 đồng (Bảy trăm năm mươi triệu đồng), bao gồm tiền đặt cọc thuê nhà: 195.000.000 đồng; giá trị nhận sang nhượng trang thiết bị đã lắp đặt và chi phí cải tạo: 525.000.000 đồng; chi phí sửa chữa nhà: 30.000.000 đồng.

Đối với yêu cầu phản tố, bà không đồng ý với tòan bộ yêu cầu của bà Trần Thị Hoài N. Căn cứ Điều 127, 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Hợp đồng thuê nhà được ký giữa bà với bà Trần Thị Hoài N nêu trên đã không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ giữa các bên kể từ ngày 05/4/2023.

Do đó, các thỏa thuận về giá thuê, thời gian thuê không có hiệu lực nên bà Trần Thị Hoài N không có cơ sở tạm tính giá thuê nhà từ ngày 01/9/2023 đến khi thực hiện giao trả nhà theo mức giá 65.000.000 đồng/tháng và không có cơ sở tính lãi chậm trả. Mặt khác, bà đã đặt cọc tiền thuê nhà cho bà N số tiền 195.000.000 đồng; sửa chữa nhà với số tiền là 30.000.000 đồng và cải tạo, nhận sang nhượng, lắp đặt các thiết bị với giá 525.000.000 đồng. Vì vậy bà Trần Thị Hoài N có trách nhiệm hoàn trả lại cho bà tổng cộng 750.000.000 đồng với các chi phí nêu trên. Ngược lại, bà đồng ý sẽ trả lại tòan bộ căn nhà số A, đường số F, phường T, Quận G (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh cho chủ thể có quyền quản lý. Do Hợp đồng thuê nhà nêu trên không có hiệu lực nên bà N không có cơ sở tính giá thuê theo Hợp đồng. Bà đề nghị được thanh toán lại cho bà N chi phí quản lý, sử dụng căn nhà số A, đường số F, phường T, Quận G (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 01/9/2023 cho đến khi bà thực hiện bàn giao nhà, dựa theo doanh thu mà bà nhận được từ việc cho những người khác thuê lại trong cùng thời điểm tạm tính đến tháng 9/2025 là 389.770.000 đồng.

Đối với yêu cầu độc lập của bà Đàm Thị Thanh T thì như đã trình bày ở trên, bà đồng ý sẽ trả lại tòan bộ căn nhà số A, đường số F, phường T (nay là phường T), Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh cho chủ sở hữu hợp pháp là bà T.

Bị đơn trình bày:

Căn nhà số A đường số F, phường T, Quận G (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh do bà Đàm Thị Thanh T đứng tên chủ sở hữu. Ngày 20/9/2023, bà được bà Đàm Thị Thanh T ủy quyền cho bà được tòan quyền sử dụng và khai thác căn nhà trên (có ủy quyền ký tay). Ngày 05/4/2023, bà có cho bà Phạm Thị Cẩm V thuê căn nhà trên. Đến tháng 8/2023, bên bà V yêu cầu bà gửi sổ hồng nhà để làm tạm trú cho khách thuê. Ngày 04/8/2023, bà gửi bản photo sổ hồng cho bà V.

Sau đó, phía bên bà V có đề nghị bà sang lại phần đầu tư mà bên bà V đã sang nhượng trước đó. Bà có nói rằng lĩnh vực kinh doanh đó không phải chuyên môn của bà nên bà không nhận sang lại, tuy nhiên bà sẽ hỗ trợ cho bên bà V sang lại cho khách khác, nếu khách muốn ký trực tiếp với bà hoặc ký trực tiếp với người đứng tên chủ sở hữu thì bên bà đều sẵn sàng hỗ trợ. Tiếp tục sau đó, phía bên bà V yêu cầu bà phải cung cấp giấy tờ ủy quyền công chứng của bà T và bà với lý do để cho khách yên tâm việc sang nhượng. Bà và bà T đã ra phòng công chứng làm lại giấy ủy quyền có công chứng và gửi cho bên bà V. Sau khi bà được bà T thông báo bên phía bà V tìm gặp bà T, bà T có cho bà biết đã nói với bà V rằng, căn nhà trên đã giao cho Như quản lý, hãy tìm gặp và nói chuyện với bà N. Ngay sau đó, bà đã gọi hỏi và nói với bên bà V rằng bà có đầy đủ quyền để cho thuê căn nhà đó, có việc gì hãy gặp và nói chuyện với bà.

Đến ngày 23/9/2023, bà có hẹn với bên bà V ra gặp để trao đổi. Do bà có việc đột xuất nên đã cử đại diện làm việc, ghi nhận sự việc và ý kiến của bên bà V để sau đó bà cân nhắc phản hồi. Ngày 10/10/2023, bà có nhận được thông báo yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa bà và bà V đã ký trước đó (thông báo điền ngày 22/9/2023), với lý do bà V cho rằng bà không có quyền cho thuê căn nhà đó. Ngày 17/10/2023, bà gửi thông báo phản hồi lại thông báo trên, cung cấp cho bên bà V hợp đồng ủy quyền ký tay ngày 20/9/2022 và hợp đồng ủy quyền công chứng ngày 18/9/2023 giữa bà và bà T, hợp đồng thuê nhà giữa bà và bà V để chứng minh bà hoàn tòan có quyền cho thuê căn nhà trên. Đồng thời yêu cầu bà V đóng tiền nhà đầy đủ cho bà.

Kể từ tháng 9/2023 đến nay, phía bên bà V không đóng tiền nhà cho bà dù bà đã nhiều lần nhắc nhở. Đến nay, phía bà V vẫn khai thác thu lợi từ căn nhà trên nhưng vẫn tìm nhiều lý do để không đóng tiền nhà cho bà, khiến cho bà gặp nhiều khó khăn. Do đó, bà muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa bà và bà V, yêu cầu bà V dọn đồ, trả lại nhà và tiền thuê nhà những tháng còn thiếu cho đến khi bà V hoàn toàn bàn giao căn nhà trên. Cụ thể bà có yêu cầu phản tố như sau: Yêu cầu bà Phạm Thị Cẩm V trả tiền thuê nhà từ tháng 9/2023 tạm tính đến tháng 9/2025 là 1.703.972.000 đồng; Lãi suất chậm trả đối với số tiền thuê với lãi suất 10% tạm tính đến ngày 29/9/2025 là 179.057.599 đồng. Tổng cộng số tiền bà V có trách nhiệm trả cho bà là 1.883.029.599 đồng.

Đối với yêu cầu độc lập của bà Đàm Thị Thanh T thì bà đồng ý để bà V trả lại toàn bộ căn nhà số A đường số F, phường T, Quận G (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh cho chủ sở hữu hợp pháp là bà T.

Bị đơn đồng ý hoàn trả lại số tiền đã nhận cọc của bị đơn là 195.000.000 đồng, và số tiền 30.000.000 đồng mà nguyên đơn đã bỏ ra sửa chữa. Tổng cộng bị đơn đồng ý trả số tiền 225.000.000 đồng cho nguyên đơn.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đàm Thị Thanh T trình bày:

Ngày 21/9/2022, bà T có cho bà Trần Thị Hoài N thuê toàn căn nhà số A, đường số F, phường T, Quận G (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh theo Hợp đồng thuê nhà số 0109/2022/HĐTN với thời hạn thuê từ ngày 21/9/2022 đến ngày 10/4/2029, giá thuê theo thỏa thuận trong Hợp đồng. Trong quá trình thuê nhà, bà N có nhờ bà làm hợp đồng ủy quyền cho bà N để bà thuận tiện trong việc kinh doanh, nên vào ngày 18/9/2023 bà có làm hợp đồng ủy quyền cho bà N với nội dung là bà N được quyền cho người khác thuê lại căn nhà này, miễn sao bà N thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán đủ tiền nhà cho bà hàng tháng đúng như giao kết của Hợp đồng các bên đã ký kết.

Ngày 05/4/2024, bà nhận được giấy triệu tập của Tòa án về việc tham gia vụ án tranh chấp “Hợp đồng thuê nhà”, lúc này bà mới biết bà Trần Thị Hoài N và bà Phạm Thị Cẩm V đang tranh chấp việc thuê lại căn nhà trên. Từ lúc các bên xảy ra tranh chấp, bà N đã không thực hiện theo đúng giao kết với bà, không thực hiện trả tiền nhà đầy đủ từ tháng 9 năm 2024 đến nay. Do bà Trần Thị Hoài N đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng nên nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Trần Thị Hoài N, bà Phạm Thị Cẩm V (là người đang trực tiếp quản lý sử dụng tòan bộ căn nhà số A, đường số F phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh) phải có trách nhiệm bàn giao lại tòan bộ căn nhà nêu trên cho bà theo đúng quy định pháp luật.

Tại Bản án sơ thẩm số 336/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên Hợp đồng thuê nhà ký ngày 05 tháng 4 năm 2023 giữa bà Phạm Thị Cẩm V và bà Trần Thị Hoài N vô hiệu và yêu cầu buộc bà Trần Thị Hoài N thanh toán cho bà tổng cộng số tiền là 750.000.000 (Bảy trăm năm mươi triệu) đồng. Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn bà Trần Thị Hoài N hoàn trả lại số tiền 225.000.000 (Hai trăm hai mươi lăm triệu) đồng cho nguyên đơn bà Phạm Thị Cẩm V.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn yêu cầu bà Phạm Thị Cẩm V trả tiền thuê nhà từ tháng 9/2023 tạm tính đến tháng 9/2025 là 1.703.972.000 đồng; Lãi suất trả chậm đối với số tiền thuê với lãi suất 10% tạm tính đến ngày 29/9/2025 là 179.057.599 đồng. Tổng cộng số tiền là 1.883.029.599 (Một tỷ tám trăm tám mươi ba triệu không trăm hai mươi chín ngàn năm trăm chín mươi chín) đồng.

Kể từ ngày bà Trần Thị Hoài N có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bà Phạm Thị Cẩm V còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đàm Thị Thanh T: buộc bà Trần Thị Hoài N, bà Phạm Thị Cẩm V phải có trách nhiệm bàn giao lại tòan bộ căn nhà số A, đường số F, phường T, Quận G (nay là phường T), Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 06/10/2025, nguyên đơn kháng cáo tòan bộ bản án sơ thẩm: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Phía nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận tòan bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Phía bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày: Bị đơn không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đàm Thị Thanh T có đại diện là ông Đàm Quốc K trình bày: Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Xác định bà T ký hợp đồng ủy quyền ngày 20/9/2022 và hợp đồng thuê nhà ngày 21/9/2022 với bà N. Và thời điểm ký kết đúng như thời điểm của hợp đồng và chữ ký chữ viết trong hợp đồng là của bà T. Đề nghị bà N phải trả ngay nhà cho bà T theo nội dung đã thống nhất giữa các bên tại phiên tòa sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham dự phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về hình thức: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi xét xử. Tại phiên tòa phúc thẩm cho đến trước khi nghị án, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã tiến hành phiên tòa đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự trong vụ án đã chấp hành đúng quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của mình. Về thời hạn kháng cáo của đương sự là còn trong hạn luật định.

Về nội dung: Xét cấp sơ thẩm đã xem xét đánh giá tài liệu, chứng cứ đầy đủ; yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là không có cơ sở nên không được chấp nhận;

Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ theo khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 giữ nguyên bản án sơ thẩm