Bản án 247/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hạnh N trình bày:

Do có quen biết và là bạn bè chơi thân với anh Nguyễn Ngọc A nên qua trao đổi và tư vấn từ anh ấy, tôi đã đồng ý nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của ông Nguyễn Hiểu N2 và bà Nguyễn Thị K (là bố mẹ ruột của ông Nguyễn Ngọc A). Theo đó, ông N2 và bà K đồng ý chuyển nhượng cho tôi một phần dất diện tích là 183,0 m2 thuộc: Thửa đất số: 137 - TBĐ: 14; Địa chỉ: Tổ dân phố P, phường C, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa: Trên tổng diện tích: 376,4 m2; Theo GCNQSDĐ số CP 981056, số vào số cấp GCN: CH03271 do UBND thành phố C cấp ngày 20/02/2019 cấp cho ông Nguyễn Hiếu N1 và bà Nguyễn Thị K. Hứa sau khi ký thoả thuận tại Văn phòng Thừa phát lại ông N1 và bà K sẽ chuyển nhượng và sang tên cho tôi, thửa đất này không bị quy hoạch, sau khi bà mua sẽ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bình thường. Ngày 20/4/2022 tôi và ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K đã ký kết Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản là một phần thửa đất như đã nêu ở trên với giá 1.800.000.000 dồng (Một tỷ tám trăm triệu dồng) và tôi cam kết sẽ chuyển khoản đủ số tiền này vào ngày 21/4/2022 trước sự chứng kiến của Thừa phát lại.

Đến ngày 21/4/2022, tôi và ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K, ông Nguyễn Ngọc A đến Văn phòng Thừa phát lại và lập vì bằng ghi nhận việc tôi chuyển khoản số tiền 1.800.000.000 đồng (Một tý tấm trăm triệu đồng) vào tài khoản số "xxxxxxxxxxxx" tại Ngân hàng Q (Ngân hàng M) mang tên "NGUYÊN NGOC ANH" qua 04 lệnh chuyển tiền, mỗi lệnh tôi chuyển 450.000.000 đồng (B1 trăm năm mươi triệu đồng) và được ông N1, bà K, ông Ngọc A xác nhận trong Vi Bằng.

Toàn bộ quá trình kể trên được Văn phòng T4 ghi nhận và lập thành Vị bằng số: 306/2022/VB-TPL KH, được các bên liên quan cùng thống nhất ký tên, điểm chỉ vào văn bản vào ngày 25/4/2022.

Tuy nhiên, sau khi ký kết Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản và hoàn thành việc thanh toán tiền được ghi nhận bằng Vi bằng số: 306/2022/VB-TPLKH, tôi mới biết phần đất mà ông N1, bà K chuyển nhượng cho tôi là đất trồng cây lâu năm và thuộc phần đất được quy hoạch, không thể thực hiện tách thửa, tách sổ, do đó ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tôi rất nhiều, tôi không thể thực hiện thủ tục cấp GCN QSDD. Mặc dù tôi đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông N1, bà K phải ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy dịnh của pháp luật nhưng ông bà không đồng ý và cũng không đồng ý hủy Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản đã ký và trả lại số tiền 1.800.000.000 đồng cho tôi.

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:

1. Tuyên vô hiệu văn bản Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản ký ngày 20/4/2022 giữa bà N và ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K được lập tại Tố Dân phố P, phường C, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa.

2. Buộc ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K và ông Nguyễn Ngọc A liên dới trả lại cho nguyên đơn số tiền 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đông).

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Thửa đất số 137, tờ bản đồ số 14 có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 981056, số vào số cấp GCN: CH 03271 do UBND thành phố C cấp ngày 20/02/2019 thuộc quyền sở hữu của ông Nguyễn Hiếu N1 và bà Nguyễn Thị K. Vợ chồng bà Nguyễn Thị Hạnh N có mối quan hệ bạn bè thân thiết với vợ chồng ông Nguyễn Ngọc A (con trai ruột của ông N1, bà K). Vì có nhu cầu nhận chuyển nhượng một phần thửa đất trên nên bà N đã nhờ ông A đưa đến gặp cha mẹ ông A tức ông N1, bà K để thương lượng về việc chuyển nhượng. Ông N1, bà K vì thương con và nghĩ đến quan hệ bạn bè của con nên đã đồng ý chuyển nhượng một phần thửa đất trên cho bà N. Thời điểm chuyển nhượng do chưa đủ điều kiện tách thửa nên hai bên đã tiến hành ký kết văn bản Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản. Cụ thể, vào ngày 20/04/2022, ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K cùng với bà Nguyễn Thị Hạnh N có ký kết văn bản thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản đối với một phần thửa đất số 137, tờ bản đồ số 14 tại địa chỉ tổ dân phố P, phường C, thành phố C, Khánh Hòa dựa trên ý chí tự nguyện của hai bên. Trong đó, ông N1 và bà K cam kết sẽ thực hiện chuyển nhượng và bà N sẽ nhận chuyển nhượng đối với lô đất được đánh số 137-1 có diện tích rộng 183m2 theo Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất lập bởi Công ty TNHH do đạc bản đồ và tư vấn bất động sản Cam Ranh ngày 20/4/2022 với giá chuyển nhượng là 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng).

Sau khi thống nhất, hai bên đã cùng nhau lập Vi bằng số 306/2022/VB-TPLKII ngày 21/04/2022 tại Văn phòng T4 để thực hiện hoạt động mua bán, bàn giao đất và tiền. Sau đó, bà N cũng đã sử dụng Vi bằng này để thực hiện các hợp đồng vay tiền bên ngoài, điều này chứng minh bà N đã xác nhận rằng bà N đã là chủ sở hữu của thửa đất trên.

Từ thời điểm cả hai bên chuyển nhượng thửa đất đến hiện tại đã trải qua một thời gian dài, phía bà N đã sử dụng và được hưởng các hoa lợi từ thửa đất này. Bà N cũng thực hiện cải tạo, can thiệp vào hiện trạng của thửa đất như dựng cột, xây hàng rào lưới, trồng và chặt các cây trồng trên thửa đất trên.

Vậy, hai bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản trên. Ông N1, bà K không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, do không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên bị đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc A trình bày:

Nguồn gốc thửa đất số 137, tờ bản đồ số 14 có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 981056, số vào số cấp GCN: CH 03271 do UBND thành phố C cấp ngày 20/02/2019 thuộc quyền sử dụng và quản lý của cha mẹ ông A là ông Nguyễn Hiếu N1 và bà Nguyễn Thị K. Vợ chồng bà Nguyễn Thị Hạnh N có mối quan hệ bạn bè thân thiết với vợ chồng ông Nguyễn Ngọc A.

Vì có nhu cầu nhận chuyển nhượng một phần thửa đất trên nên bà N đã nhờ ông A đưa đến gặp cha mẹ ông A để thương lượng về việc chuyển nhượng. Ba mẹ ông A, tức ông N1 và bà K vì quan hệ bạn bè của con nên đã đồng ý chuyển nhượng một phần thửa đất trên cho bà N. Thời điểm chuyển nhượng vì chưa đủ điều kiện tách thửa nên hai bên đã tiến hành ký kết văn bản Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản.

Cụ thể, vào ngày 20/04/2022, ba mẹ ông A là ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K cùng với bà Nguyễn Thị Hạnh N có ký kết văn bản thoả thuận hứa chuyển nhượng tài sản đối với một phần thửa đất số 137, tờ bản đồ số 14 tại địa chỉ tổ dân phố P, phường C, thành phố C, Khánh Hòa dựa trên ý chí tự nguyện của hai bên. Trong đó, ông N1 và bà K cam kết sẽ thực hiện chuyển nhượng và bà N sẽ nhận chuyển nhượng đối với lô đất được đánh số 137-1 có diện tích rộng 183m2 theo Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất lập bởi Công ty TNHH Đ ngày 20/4/2022 với giá chuyển nhượng là 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng).

Sau đó, hai bên đã cùng nhau lập Vi bằng số 306/2022/VB-TPL KII ngày

21/04/2022 tại Văn phòng T4 thể hiện việc hai bên cùng nhau thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phía bà N đã trả đủ 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng) và phía ông N1, bà K bàn giao lại toàn quyền sử dụng, quản lý thửa đất này cho bà K. Trong quá trình thực hiện Vi băng trên hai bên đều hoàn toàn tự nguyện, không bị đe đọa, ép buộc.

Từ thời điểm cả hai bên chuyển nhượng thửa đất đến hiện tại đã trải qua một thời gian dài, phía bà N đã sử dụng và được hưởng các hoa lợi từ thửa đất này. Bà N cũng thực hiện cải tạo, can thiệp vào hiện trạng của thửa đất như dựng cột, xây hàng rào lưới, trồng và chặt các cây trông trên thửa đất trên. Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên dơn, không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Việt B trình bày:

Do có quen biết và là bạn bè chơi thân với anh Nguyễn Ngọc A nên qua trao đổi và tư vấn từ anh ấy, vợ chồng ông đã đồng ý nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của ông Nguyễn Hiếu N1 và bà Nguyễn Thị K (là bố mẹ ruột của ông Nguyễn Ngọc A). Theo đó, ông N1 và bà K đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông một phần dất diện tích là 183,0m thuộc: Thửa đất số: 137 - TBD: 14; Địa chỉ: Tổ dân phố P, phường C, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa, trên tổng diện tích: 376,4 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CP 981056, số vào sổ cấp GCN: CH03271 do UBND thành phố C cấp ngày 20/02/2019 cấp cho ông Nguyễn Hiếu N1 và bà Nguyễn Thị K. Hứa sau khi ký thỏa thuận tại Văn phòng Thừa phát lại ông N1 và bà K sẽ chuyển nhượng và sang tên cho vợ ông là bà Nguyễn Thị Hạnh N, thửa đất này không bị quy hoạch, sau khi vợ chồng ông mua sẽ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bình thường.

Ngày 20/4/2022 vợ ông và ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K đã ký kết Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản là một phần thửa đất như đã nêu trên với giá 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng) và vợ ông cam kết sẽ chuyển khoản đủ số tiền này vào ngày 21/4/2022 trước sự chứng kiến của Thừa phát lại. Đến ngày 21/4/2022, vợ ông và ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K, ông Nguyễn Ngọc A đến Văn phòng Thừa phát lại và lập vi bằng ghi nhận việc vợ ông chuyển khoản số tiền 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng) vào tài khoản số xxxxxxxxxxxx tại Ngân hàng Q (Ngân hàng M) mang tên NGUYEN NGOC ANH qua 04 lệnh chuyển tiền, mỗi lệnh bà N chuyển 450.000.000 đồng (Bốn trăm năm mươi triệu dồng) và dược ông N1, bà K, ông Ngọc A xác nhận trong Vi bằng toàn bộ quá trình kế trên được Văn phòng T4 ghi nhận và lập thành Vi bằng số: 306/2022/VB-TPLKI1, được các bên liên quan cùng thống nhất ký tên, điểm chỉ vào văn bản ngày 25/4/2022. Tuy nhiên, sau khi ký kết Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản và hoàn thành việc thanh toán tiền được ghi nhận bằng Vi bằng số: 306/2022/VB-TPLKI1, vợ chồng ông mới biết phần đất mà ông N1, bà K chuyển nhượng cho vợ chồng ông là "đất trồng cây lâu năm và thuộc phần đất được quy hoạch, không thể thực hiện tách thửa, tách sổ do đó ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của vợ chồng ông rất nhiều, vợ chồng ông không thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù vợ chồng ông đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông N1, bà K phải ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhưng ông bà không đồng ý và cũng không đồng ý hủy Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản đã ký và trả lại số tiền 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng) cho vợ chồng ông. Vì vậy, ông thống nhất với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng T4 trình này: Nội dung của Vi bằng thể hiện buổi làm việc giữa các chủ thể tham gia theo yêu cầu của bà Nguyễn Thị Hạnh N, ghi nhận hành vi các bên thực hiện việc giao nhận tiền và các giấy tờ liên quan tới giao dịch dân sự về tài sản mà các bên đã thỏa thuận, thống nhất và xác lập trước đó; và Thỏa thuận đó là căn cứ để các bên thực hiện tiếp việc giao nhận tiền và giấy tờ dưới sự chứng kiến của Thừa phát lại. Trong quá trình lập Vi bằng, những gì mà Thừa phát lại chứng kiến và ghi nhận thì đã thể hiện sự kiện các bên tham gia vào buổi làm việc là tự nguyện, có đủ năng lực hành vi dân sự, không có sự cưỡng ép hay đe doạ, hay bị tác động bởi bên thứ ba nào khác. Ngoài ra trong suốt quá trình thực hiện hành vi giao nhận tiền và giấy tờ, Thừa phát lại không chứng kiến và ghi nhận được dấu hiệu nào có sự tác động của bất kỳ ai làm cho các chủ thể tham gia buổi làm việc thể hiện sự nhầm lẫn, sai sót hay bị lừa dối. Văn phòng T4 xin được vắng mặt trong tất cả các phiên xét xử vụ án.

Người làm chứng bà Nguyễn Thị Huỳnh N3 trình bày: Bà với nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hạnh N có mối quan hệ quen biết nhau. Vào ngày 22/04/2022, bà N và chồng là ông Huỳnh Việt B có liên hệ với bà để mượn số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ dồng). Vì là chỗ quen biết, bà đồng ý cho vợ chồng bà N mượn số tiền trên và cả hai bên thống nhất làm một Hợp đồng cho mượn tiền ghi ngày 22/04/2022. Để đảm bảo cho việc mượn tiền, bà N đã sử dụng Vi bằng liên quan thửa đất 137/1 (là thửa đất được bà N hứa nhận chuyển nhượng trong Hợp đồng thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản của vụ án này) để làm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng cho mượn tiền. Đồng thời, bà N cũng cam kết rằng nếu bà N không thực việc trả tiền đúng theo thỏa thuận trong Hợp đồng cho mượn tiền thì bà được quyền phát mãi thửa đất này. Việc bà N sử dụng Vi bằng liên quan thửa đất 137-1 để bảo đảm cho Hợp đồng giao dịch với bà đã chứng minh được rằng bà N đã có ý chí cho rằng thửa đất này đã thuộc quyền sử dụng và quản lý của bà N nên bà N có toàn quyền định đoạt đối với thửa đất này.

Người làm chứng ông Nguyên Đức T2 và ông Trương Đức T3 cùng trình bày:

Ông T2, ông T3, ông Huỳnh Việt B và ông Nguyễn Ngọc A - người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự này có quen biết nhau và cùng tham gia một nhóm tin nhắn trên nền tảng zalo về môi giới bất động sản. Ban đầu, qua tin nhắn trên nhóm zalo và các thông tin trên mạng xã hội, các ông được biết bà N là vợ của ông B có mua một phần thửa đất số 137 tờ bản đồ số 14 có địa chỉ tại tổ dân phố P, phường C, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa từ cha mẹ ông A vào tháng 4 năm 2022. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông B trao đổi với các ông và một số thành viên khác trong nhóm zalo về việc tìm khách mua thửa đất nêu trên, bà N có nhu cầu chuyển nhượng lại thửa đất trên với giá 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ năm trăm triệu đồng). Sau đó, chúng tôi và ông B, ông A và một người bạn trong nhóm zalo môi giới đất có vài lần gặp nhau tại quán cà phê để trao đổi về việc môi giới chuyển nhượng thửa đất trên. Thời điểm đó vì thấy giá không phù hợp và không thống nhất được phương án nên không tiếp tục thực hiện việc môi giới chuyển nhượng thửa đất trên cho bà N vợ ông B nữa.

Tại phiên tòa:

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu tuyên văn bản hứa chuyển nhượng tài sản là vô hiệu và buộc bị đơn phải hoàn trả lại số tiền 1.800.000.000 đồng; bổ sung yêu cầu khởi kiện: Trong trường hợp Toà án không tuyên văn bản hứa chuyên nhượng tài sản là vô hiệu thì đề nghị tuyên hủy văn bản hứa chuyển nhượng tài sản và giải quyết hậu quả của hủy văn bản này như trường hợp yêu cầu tuyên vô hiệu.

- Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn không yêu cầu Toà giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc A thống nhất với ý kiên đã trình bày của bị đơn.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Việt B thông nhất với ý kiến đã trình này của nguyên đơn.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại bản án sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 25 tháng 7 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 2 - Khánh Hòa đã tuyên:

- Các Điều 26, 35, 39, 92, 93, 147, 228 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Các khoản 2 Điều 3, Điều 117, 122, 123, 126, 127 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Các Điều 26, 27 Nghị quyết 326/2016/UB TUQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án).

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cụ thể như sau:

- Không chấp nhận yêu cầu: Tuyên vô hiệu hoặc tuyên hủy văn bản Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản ký ngày 20/4/2022 giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hạnh N với bị đơn ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K.

- Không chấp nhận yêu cầu buộc ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K và ông Nguyễn Ngọc A liên đới trả lại số tiền 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng).

2. Án phí:

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hạnh N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là: 66.300.000 đồng (Sáu mươi sáu triệu ba trăm nghìn đồng) nhưng được trừ vào số tiền 33.300.000 đồng (Ba mươi ba triệu ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001800 ngày 31/3/2025 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố C, tỉnh Khánh Hòa (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 2

- Khánh Hòa). Như vậy, bà N còn phải nộp 33.000.000 đồng (Ba mươi ba triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

3. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hạnh N phải chịu số tiền chi phí tố tụng về việc xem xét thẩm định tại chỗ là 6.300.000 đồng (Sáu triệu ba trăm nghìn đồng). Bà N đã nộp dủ.

Ngày 30 tháng 7 năm 2025, bà Nguyễn Thị Hạnh N là nguyên đơn kháng cáo đối với bản án dân sự sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 25 tháng 7 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Khánh Hòa; yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

- Về thủ tục tố tụng: Hội đồng xét xử tuân thủ quy định về tố tụng trước khi mở phiên tòa và tại phiên tòa phúc thẩm. Kháng cáo của bà Nguyễn Thị Hạnh N trong thời hạn, hợp lệ nên được xem xét giải quyết.

- Quan điểm giải quyết:

+ Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản được lập ngày 20/4/2022, giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bà Nguyễn Thị Hạnh N. Bà N đã thực hiện xong nghĩa vụ giao 1.800.000.000đ cho vợ chồng ông N1, bà K thông qua tài khoản của con ruột vợ chồng ông N1, bà K là ông Nguyễn Ngọc A. Vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K không thực hiện được nghĩa vụ tách thửa để chuyển quyền sang tên phần diện tích đất cam kết chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Hạnh N vì toàn bộ thửa đất bị quy hoạch làm đường giao thông và không đủ điều kiện để tách thửa nên đối tượng của hợp đồng các bên xác lập không thể thực hiện được.

+ Tòa án cấp sơ thẩm công nhận thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản được lập ngày 20/4/2022 là không đúng, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của bà N. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Hạnh N, buộc vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K cùng ông Nguyễn Ngọc A có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Hạnh N số tiền 1.800.000.000đ đồng thời tuyên vô hiệu thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản được lập ngày 20/4/2022.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản ngày 20/4/2022, được đánh máy vi tính, vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K với bà Nguyễn Thị Hạnh N cùng thống nhất vợ chồng ông N1, bà K sẽ chuyển nhượng cho bà N lô đất 137-1 diện tích 183m2, có sơ họa về mốc, ranh giới, thuộc một phần diện tích của thửa đất số 137, tờ bản đồ số 14 diện tích 376,4m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số bìa CP 981056 vào sổ CH 03271 do UBND thành phố C cấp ngày 20/02/2019 cho vợ chồng ông N1, bà K. Bà N đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông N1, bà K thông qua tài khoản của ông Nguyễn Ngọc A là 1.800.000.000đ.

- Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản ngày 20/4/2022, chứa đựng nội dung: Khi diện tích đất có đủ các điều kiện chuyển nhượng, bên A (vợ chồng ông N1, bà K) sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại đơn vị công chứng thì số tiền bảo đảm (đặt cọc) sẽ tự động chuyển thành tiền thanh toán chuyển nhượng đất (Điều 3; mục 3.2). Bên A cam kết ngay khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng…Trong thời gian bên B (bà N) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất bị quy hoạch, giải tỏa thì bên B sẽ được nhận tiền đền bù. Bên A hiện đang đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể cả phần đất cam kết chuyển nhượng, bên A cam kết không chuyển nhượng đất cho bất cứ bên thứ ba nào. Nếu bên A không chuyển nhượng cho bên B đất thì bên A sẽ phải hoàn trả tiền đã nhận và bồi thường thêm số tiền bằng 10 lần số tiền đã nhận của bên B (Điều 3; mục 3.3). Bên B nếu không nhận chuyển nhượng sẽ mất số tiền đã giao. Như vậy, bà N chưa biết thông tin thửa đất bị quy hoạch và không đủ điều kiện chuyển nhượng.

- Yêu cầu kháng cáo, yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Hạnh N được Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận nên bà N không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm cũng như án phí dân sự phúc thẩm.

- Vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K cũng như ông Nguyễn Ngọc A không thuộc đối tượng được miễn, giảm án phí nên phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm là 36.000.000đ cộng với số tiền vượt quá 800.000.000đ nhân với 03% (1.000.000.000đ x3% =30.000.000đ). Tổng số tiền án phí là 66.000.000đ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: Điều 308 khoản 2, Điều 313 khoản 6, Điều 148 khoản 2 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 118, 131 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Hạnh N, sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 05/2025/DS-ST ngày 25/7/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Khánh Hòa.

1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Hạnh N, tuyên vô hiệu “Thỏa thuận hứa chuyển nhượng tài sản” được lập ngày 20/4/2022, giữa bên hứa chuyển nhượng tài sản là vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K với bên hứa nhận chuyển nhượng tài sản là bà Nguyễn Thị Hạnh N.

1.2. Buộc vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K với ông Nguyễn Ngọc A phải thực hiện nghĩa vụ liên đới không phân chia phần hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Hạnh N 1.800.000.000đ (Một tỷ tám trăm triệu đồng).

1.3. Vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K được quyền sử dụng lô đất số 137-1 diện tích 183m2, thuộc một phần diện tích của thửa đất số 137, TBĐ 14 diện tích 376,4m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số bìa CP 981056 vào sổ CH 03271 do UBND thành phố C cấp ngày 20/02/2019 cho vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K, được sở hữu toàn bộ hàng rào lưới B40, trụ bê tông trên ranh giới lô đất. Hiện nay lô đất số 137-1 diện tích 183m2 chưa được tách thửa, thuộc quyền quản lý, chiếm hữu, sử dụng của vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 bộ luật dân sự năm 2015.

2. Nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng và án phí

2.1. Bà Nguyễn Thị Hạnh N tự nguyện chịu chi phí tố tụng 6.300.000đ, đã nộp đủ tại giai đoạn xét xử sơ thẩm.

2.2. Bà Nguyễn Thị Hạnh N không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm được hoàn trả 33.300.000đ tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0001800 ngày 31/3/2025 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố C, tỉnh Khánh Hòa (ông Huỳnh Việt B nộp thay). Bà Nguyễn Thị Hạnh N không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm được hoàn trả 300.000đ tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0000824 ngày 11/8/2025 của Thi hành án Dân sự tỉnh Khánh Hòa (bà Nguyễn Thị H2 nộp thay).

2.3. Vợ chồng ông Nguyễn Hiếu N1, bà Nguyễn Thị K cùng liên đới không phân chia phần với ông Nguyễn Ngọc A chịu 66.000.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Án xử công khai phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (31/12/2025)./.