Bản án 2459/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 31/5/2018, đơn khởi kiện bổ sung ngày 20/6/2018 của ông Kim T và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 11/5/2018, ông Kim T và ông Phạm M ký hợp đồng đặt cọc để mua nhà đất với diện tích 17,7m2 dạng như phòng trọ tại địa chỉ B1 đường H, phường P, Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức (không rõ số lô, số thửa), do không hiểu biết nên ghi trong hợp đồng đặt cọc mua quyền sử dụng đất tại trước cửa nhà với diện tích 17,7m2 nhà đất đối diện nhà văn hóa, giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng, cùng ngày vợ chồng ông T và bà V đã đặt cọc cho vợ chồng ông M -bà G số tiền 50.000.000 đồng (việc giao tiền ông T có chụp hình lúc giao nhận tiền và có người làm chứng). Đôi bên thỏa thuận trong thời gian 01 tháng sẽ thanh toán số tiền còn lại là 450.000.000 đồng, bên bán là vợ chồng ông M sẽ sang tên cho vợ chồng ông T. Sau khi giao tiền cọc, ông T đo lại diện tích nhà đất thì chỉ có 13.5m2 thiếu đất so với hợp đồng đặt cọc là 17.7m2 nên bị đơn chưa bàn giao nhà đất cho vợ chồng ông T. Do nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên vợ chồng ông M yêu cầu chủ đất cũ là bà Nguyễn K ký xác nhận bán cho vợ chồng ông T-bà V nhưng bà K không chịu ký. Bà K cho rằng trước đây bán cho vợ chồng ông M- bà G chỉ có 13.5m2 theo Giấy biên nhận chuyển nhượng nhà và đất ngày 12/4/2016 giữa bà K và vợ chồng ông M. Do đó, ông T yêu cầu ông M trả lại số tiền cọc đã nhận 50.000.000 đồng nhưng ông M chỉ đồng ý trả lại 20.000.000 đồng. Ông T không đồng ý và khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 11/5/2018 vì hợp đồng vô hiệu, yêu cầu ông M trả lại số tiền cọc đã nhận 50.000.000 đồng, trả làm một lần ngay khi Bản án của Tòa có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, không có yêu cầu gì khác.

Bị đơn ông Phạm M đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến Tòa án giải quyết vụ kiện nhưng ông M đều vắng mặt không có lý do cũng như không gửi cho Tòa án văn bản thể hiện ý kiến của ông M đối với yêu cầu của nguyên đơn. Do ông M vắng mặt nên không thể tiến hành hòa giải được.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê V trình bày:

Bà V là vợ ông T; Ngày 11/5/2018 vợ chồng bà V –ông T có ký hợp đồng đặt cọc để mua nhà đất tại số B1 đường H, phường P, Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức với diện tích 17.7m2, cùng ngày vợ chồng bà V- ông T đã giao số tiền cọc 50.000.000 đồng cho vợ chồng ông M và bà G. Khi giao tiền có chụp hình giao tiền cho vợ chồng ông M và có ông V là người làm chứng việc giao nhận tiền. Sau đó, đo lại diện tích không đủ 17.7m2 nên vợ chồng bà V- ông T yêu cầu trả lại tiền cọc 50.000.000 đồng nhưng vợ chồng ông M- bà G không đồng ý. Việc chồng bà ông Kim T khởi kiện bà có cùng ý kiến với chồng, bà không có ý kiến gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn K trình bày:

Nhà đất số B1 đường H, phường P, Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức là nhà của bà K đã được Ủy ban nhân dân Quận 9 cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số BB/2007/QSHNƠ & QSDĐƠ ngày 21/9/2007 với diện tích 146.43m2 thuộc một phần thửa L, tờ bản đồ 45-TL 2003. Năm 2008, bà K xây 05 phòng trọ trong khuôn viên phần đất trên, mỗi phòng trọ diện tích 3m x 4.5m = 13.5m2 tại địa chỉ B1 đường H, phường P, Quận 9 cũ. Đến năm 2016, bà K bán cho vợ chồng ông Phạm M và bà Tiết G 01 phòng trọ diện tích 3m x 4.5m = 13.5m2 tại địa chỉ B1 đường H, phường P, Quận 9 cũ với số tiền 160.000.000 đồng theo Giấy biên nhận chuyển nhượng nhà và đất ngày 12/4/2016. Bà K đã nhận đủ tiền, vợ chồng ông M- bà G đã sử dụng phòng trọ từ đó cho đến nay. Do phòng trọ nên chỉ làm giấy mua bán tay và đến nay bà K không làm thủ tục để tách giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ông M. Việc vợ chồng ông M - bà G bán phòng trọ cho vợ chồng ông T và bà V, bà K không liên quan vì phòng trọ đã bán cho vợ chồng ông M - bà G. Ngoài ra, bà K có yêu cầu vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án cho đến khi vụ án kết thúc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tiết G đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến Tòa án giải quyết vụ kiện nhưng bà G đều vắng mặt không có lý do cũng như không gửi cho Tòa án văn bản thể hiện ý kiến của bà G đối với yêu cầu của nguyên đơn. Do bà G vắng mặt nên vụ án không thể tiến hành hòa giải được.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 16/4/2019 cũng như tại phiên tòa, người làm chứng ông Tăng V trình bày:

Ông V xác nhận chữ ký chữ viết người làm chứng trong hợp đồng đặt cọc ngày 11/5/2018 là của ông V; Ông V không có mối quan hệ gì với vợ chồng ông T và vợ chồng ông M; Vào năm 2018 (không nhớ cụ thể ngày, tháng) ông V được biết vợ chồng ông M bà G muốn bán 01 căn nhà nhỏ có gác lửng (dạng giống như phòng trọ) tại địa chỉ số B1 đường H, khu phố L, phường P, Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức đối diện nhà văn hóa nên giới thiệu cho vợ chồng ông T- bà V đến mua. Đôi bên thỏa thuận nội dung mua bán như thế nào ông V không chứng kiến nhưng khi vợ ông T là bà V giao số tiền 50.000.000 đồng cho vợ chồng ông M- bà G thì ông V có chứng kiến việc giao số tiền 50.000.000 đồng và khi giao tiền có chụp hình.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: thụ lý đúng quy định theo thẩm quyền, vi phạm thời hạn đưa vụ án ra xét xử, Quyết định đưa vụ án ra xét xử đúng nội dung, thành phần xét xử, đúng thời gian, địa điểm. Về nội dung: đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 11/5/2018 giữa ông Phạm M với ông Kim T là vô hiệu. Buộc bị đơn ông Phạm M trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận là 50.000.000 đồng, trả làm một lần ngay khi bản án của Tòa có hiệu lực pháp luật. Về án phí giải quyết theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 11/5/2018 về việc mua bán nhà đất tọa lạc tại phường P, Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức giữa nguyên đơn ông Kim T và bị đơn ông Phạm M là vô hiệu. Đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Do hợp đồng đặt cọc liên quan đến bất động sản ở phường P, Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân Quận 9 nay là Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh theo điểm c khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Bị đơn ông Phạm M, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tiết G, bà Lê V đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn K có yêu cầu xử vắng mặt, căn cứ vào khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà Nguyễn K.

Hợp đồng đặt cọc lập ngày 11/5/2018 giữa ông Phạm M và ông Kim T, thể hiện đặt cọc “chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước cửa nhà nền văn hóa với diện tích 17.7m2”, giá chuyển nhượng 500.000.000 đồng, đặt cọc trước 50.000.000 đồng, nhưng không xác định việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại vị trí, thuộc lô, thửa nào. Tuy nhiên, theo nội dung Giấy biên nhận chuyển nhượng nhà và đất ngày 12/4/2016 thể hiện người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn K chuyển nhượng cho bị đơn là ông Phạm M một phần nhà đất (phòng trọ) diện tích 3m x 4.5m = 13.5m2 tại đại chỉ số B1 đường H, khu phố L, phường P, Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh; Nhà đất B1 đường H, khu phố L, phường P, Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh đã được Ủy ban nhân dân Quận 9 nay là thành phố Thủ Đức cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số BB/2007/QSHNƠ & QSDĐƠ ngày 21/9/2007 cho bà Nguyễn K với diện tích 146,43m2 thuộc một phần thửa L, tờ bản đồ 45-TL 2003. Do là phòng trọ nên đến nay bà K không làm thủ tục để tách giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông M. Một phần nhà đất trên (phòng trọ) được người làm chứng ông Tăng V giới thiệu cho vợ chồng nguyên đơn mua là đúng như trình bày của bà K, nguyên đơn ông T và bà V.

Như vậy, có cơ sở xác định tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 11/5/2018 một phần nhà đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông M nên đã vi phạm điều kiện tham gia giao dịch theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118, điểm a khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở năm 2014. Căn cứ Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 giao dịch dân sự giữa đôi bên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật nên yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận.

Trong Hợp đồng đặt cọc ngày 11/5/2018, tại phần nội dung thể hiện tổng giá trị hợp đồng là 500.000.000 đồng. Và tại phần phương thức thanh toán thể hiện nguyên đơn đặt cọc trước cho bị đơn 50.000.000 đồng. Người làm chứng ông Tăng V có chứng kiến việc giao tiền và đôi bên có chụp ảnh lúc giao tiền (loại tiền mệnh giá 200.000 đồng và 500.000 đồng). Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn ông Phạm M trả lại cho nguyên đơn ông Kim T số tiền đã nhận là 50.000.000 đồng, trả làm một lần ngay khi Bản án của Tòa có hiệu lực pháp luật.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

Ông Kim T không phải chịu án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Áp dụng khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Áp dụng Khoản 1 Điều 147, điểm b Khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 244, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Áp dụng Điều 118, Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014;

- Áp dụng Điều 123, Điều 131, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Kim T.

Tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 11/5/2018 giữa nguyên đơn ông Kim T và bị đơn ông Phạm M về việc chuyển nhượng 17,7m2 nhà đất là vô hiệu.

Buộc ông Phạm M có trách nhiệm trả cho ông Kim T số tiền 50.000.000 đồng, trả một lần ngay khi Bản án của Tòa có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí sơ thẩm: Ông Phạm M phải nộp 2.500.000đồng tại Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Thủ Đức.

Trả lại cho ông Kim T số tiền tạm ứng án phí 1.550.000 đồng đã nộp tại Biên lai thu tiền số AA/2017/0039225 ngày 20/6/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 9 nay là Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.