Bản án 245 — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

quyền sử dụng đất”

nh©n danh

nƯíc céng hßa x· héi chñ nghÜa viÖt nam

Tßa ¸n nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi

- Víi thµnh phÇn Héi ®ång xÐt xö phóc thÈm gåm cã: ThÈm ph¸n - Chñ täa phiªn tßa: Ông Lại Vĩnh Trung C¸c ThÈm ph¸n:

Bà Trần Thị Thu Nam

Bà Nguyễn Thị Thanh Hà

- Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Ông Nguyễn Mạnh Tuấn- Thẩm tra viên

- §¹i diÖnViÖn KiÓm s¸t nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Vĩnh Thảo- KiÓm s¸t viªn.

Trong các ngày 03, 08/10/2018 t¹i trô së Tßa ¸n nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi, xÐt xö phóc thÈm c«ng khai vô ¸n dân sự thô lý số 202/2018/TLPT-DS ngày 23 tháng 8 năm 2018 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 09/2018/DS-ST ngày 29.6.2018 của Tòa án

nhân dân huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội bÞ kh¸ng c¸o.

Theo QuyÕt ®Þnh ®ưa vô ¸n ra xÐt xö sè 291/2018/Q§XX-PT ngµy 18/9/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; gi÷a c¸c ®ư¬ng sù:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thủy - Sinh năm 1959 (có mặt)

HKTT và chỗ ở: 22/272 Hàn Thuyên, phường Trần Tế Xương, thành phố Nam Định, Tỉnh Nam Định

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là ông Dương Quang Hà-Văn phòng LS Đồng Bào Việt thuộc đoàn luật sự thành phố Hà Nội. (Có mặt)

Bị đơn: Ông Trình Hữu Giới - Sinh năm 1962

Bà Đỗ Thị Sáu - Sinh năm 1969

HKTT và chỗ ở: Số nhà 48, khu giãn dân Cây Táo, Thôn Huỳnh Cung, Tam Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội (có mặt ông Giới, bà Sáu)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Chị Trần Thị Bích Liên - Sinh năm 1982

Địa chỉ: Tổ 6, Thượng Đình, Thanh Xuân, Hà Nội;

- Chị Trần Thị Lan Anh - Sinh năm 1984

Địa chỉ: Tập thể Công ty đá ốp lát và vật liệu xây dựng, đường Thanh Bình, phường Mộ Lao, Hà Đông, Hà Nội. (vắng mặt chị Liên và Lan Anh)

Đại diện theo ủy quyền của chị Liên, chị Lan Anh: Bà Nguyễn Thị Thủy (văn bản ủy quyền ngày 22/01/2018).

NỘI DUNG

* Tại Đơn khởi kiện đề ngày 02/4/2017 và Đơn khởi kiện (sửa đổi, bổ sung) ngày 27/6/2017 nộp cho Tòa án ngày 30/6/2017 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thủy trình bày:

Do có nhu cầu mua đất nên bà Thủy và chồng là ông Trần Đình Thăng có thỏa thuận việc mua đất với vợ chồng ông Trình Hữu Giới, bà Đỗ Thị Sáu. Ngày 03/11/2007, vợ chồng bà Thủy và vợ chồng ông Giới đã lập giấy biên nhận về việc mua bán đất với nội dung: Vợ chồng ông Giới, bà Sáu bán cho vợ chồng bà 37,3m2 đất với giá 8.000.000đ/m2, thành tiền là 298.400.000đồng. Vợ chồng bà đã đặt cọc 30.000.000đồng và hẹn sau 20 ngày bà Sáu, ông Giới có trách nhiệm photo công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà Thủy, sau đó vợ chồng bà Thủy giao tiếp 170.000.000đồng; số tiền còn lại vợ chồng bà Thủy có trách nhiệm thanh toán nốt cho vợ chồng ông Giới sau khi hoàn thiện thủ tục tách sổ đỏ cho vợ chồng bà Thủy. Ngày 25/12/2007, vợ chồng bà Thủy tiếp tục giao cho vợ chồng ông Giới số tiền 115.000.000đồng, ngày 07/01/2008 giao tiếp 35.000.000đồng và hẹn sau 15 ngày sẽ thanh toán đủ số tiền 250.000.000đồng, số còn lại sẽ giao nốt khi hai bên thực hiện xong việc chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bên mua được cấp sổ đỏ. Tính đến ngày 23/01/2008, vợ chồng bà Thủy đã giao cho vợ chồng ông Giới 220.000.000đồng và lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi nhận vợ chồng bà Thủy giao đủ 220.000.000đồng, còn thiếu 78.400.000đồng vợ chồng bà Thủy có trách nhiệm giao nốt sau khi ông Giới tách sổ cho vợ chồng bà Thủy. Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, có chữ ký của bên mua là ông Thăng và bên bán là bà Đỗ Thị Sáu, không có xác nhận của chính quyền địa phương, người làm chứng, chưa làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền do ông Giới và bà Sáu không xuất trình bản gốc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau đó gia đình bà Thủy chờ đợi gia đình ông Giới tiến hành các thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật nhưng ông Giới trì hoãn với lý do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Giới đang thế chấp tại Ngân hàng. Vợ chồng bà Thủy không có văn bản nào yêu cầu vợ chồng ông Giới, bà Sáu thực hiện việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật và bàn giao đất trên thực tế cho vợ chồng bà Thủy, lý do vì gia đình bà Thủy đã thanh toán gần hết số tiền mua đất cho bên bán nên gia đình bà Thủy chờ gia đình nhà ông Giới, bà Sáu chuyển nhượng để gia đình bà Thủy xây nhà.

Sự việc kéo dài đến năm 2015 thì ông Trần Đình Thăng chết. Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Thăng gồm có: bà Nguyễn Thị Thủy (vợ ông Thăng), con chung của bà Thủy và ông Thăng là Trần Thị Bích Liên và Trần Thị Lan Anh. Ngoài ra,ông Thăng không có người con nuôi, con riêng nào khác. Bố đẻ ông Thăng là cụ Trần Đình Long đã chết từ năm 1992 và mẹ đẻ là cụ Phạm Thị Tỳ đã chết từ năm 2008.

Sau khi ông Thăng chết, bà Thủy đã đến nhà ông Giới, bà Sáu để nói chuyện thì ông Giới nói “tôi ốm không nhớ gì hết và tôi cũng không có giấy tờ gì mà vợ tôi ký chứ tôi không ký gì”. Còn bà Sáu nói “bà về đi để lần sau đến giải quyết cụ thể mọi vấn đề”. Sau đó nhiều lần bà Thủy đến tìm ông Giới bà Sáu để giải quyết nhưng không được. Ông Giới nói ông Thăng đã đến lấy lại số tiền 220.000.000đồng và không đồng ý trả đất cho bà Thủy nên bà đã làm đơn gửi đến cơ quan công an để giải quyết. Tuy nhiên, tại cơ quan công an, ông Giới cũng không hợp tác với bà Thủy để làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

Bà Thủy khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Giới, bà Sáu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất giao trả cho bà đủ 37,3m2 đất và làm các thủ tục để sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng cho bà, phần tiền còn thiếu 78.400.000 đồng bà sẽ thanh toán đầy đủ cho gia đình ông Giới bà Sáu ngay khi bà nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà đối với diện tích 37,3m2 đất do ông Giới bà Sáu chuyển nhượng. Bà không yêu cầu Tòa án xử lý hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu. Bà Thủy không đồng ý nhận lại số tiền 220.000.000 đồng đã giao cho vợ chồng ông Giới.

Đối với diện tích đất vợ chồng bà Thủy nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Giới, bà Sáu thì các bên chỉ tiến hành đo đạc ranh giới cụ thể làm căn cứ tính giá trị chuyển nhượng thửa đất chứ chưa nhận đất trên thực tế, chưa xây dựng gì công trình trên đất.

* Bị đơn là ông Trình Hữu Giới và bà Đỗ Thị Sáu trình bày:

Ông bà xác nhận lời khai của nguyên đơn là bà Thủy về quá trình ký kết các văn bảnđể chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Vợ chồng ông Giới xác nhận ông bà đã nhận của gia đình bà Thủy, ông Thăng số tiền do thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 220.000.000đồng và giữa hai bên có ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy viết tay) vào ngày 23/01/2008 để ghi nhận lại toàn bộ các thỏa thuận của các bên. Ông bà công nhận chữ ký của ông, bà tại các giấy chuyển nhượng, giấy biên nhận tiền. Thời điểm hai bên ký kết các văn bản thỏa thuận việc mua, bán đất do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông bà đang được thế chấp tại Ngân hàng nên chỉ có thể lập văn bản viết tay. Gia đình ông bà cũng đã thông báo tình trạng về thửa đất đang được thế chấp tại Ngân hàng cho vợ chồng bà Thủy, ông Thăng được biết nhưng ông Thăng, bà Thủy vẫn đồng ý mua và chỉ yêu cầu ông bà cho xem bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau đó hai bên vẫn thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng như bà Thủy đã khai.

Sau khi nhận đủ 220.000.000đồng của vợ chồng bà Thủy, ông Giới có gọi điện nhiều lần cho ông Thăng để yêu cầu thực hiện thanh toán nốt số tiền còn lại và gia đình bà làm sổ đỏ cho ông Thăng nhưng ông Thăng nói mẹ ông Thăng đang bị ốm nên không thực hiện được các thỏa thuận giữa 2 bên. Đến năm 2010, ông Thăng trực tiếp đến gia đình ông bà, yêu cầu được lấy lại tiền đã giao cho vợ chồng ông bà. Ông Giới đã trực tiếp giao đủ cho ông Thăng số tiền 220.000.000đồng và 2 bên có làm giấy biên nhận. Tuy nhiên, do thời gian đã lâu, sau nhiều lần chuyển nhà nên giấy tờ đã bị thất lạc. Đến năm 2015, bà Thủy có đơn tố cáo gia đình ông bà tại cơ quan công an, vợ chồng ông bà đã có quan điểm xác nhận lỗi của mình khi làm thất lạc giấy tờ nhận lại tiền của ông Thăng nên ông bà đồng ý trả lại cho bà Thủy số tiền 110.000.000đồng (1/2 số tiền ông bà đã nhận trước đây) nhưng bà Thủy không đồng ý và khởi kiện tại Tòa án.

Nay bà Thủy yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD 37,3m2 đất của vợ chồng ông bà và thực hiện nghĩa vụ thanh toán nốt 78.400.000đồng còn thiếu, ông bà đề nghị phương án hòa giải là gia đình ông bà sẽ trả lại cho gia đình bà Thủy số tiền gốc là 220.000.000 đồng và hai bên chấm dứt việc mua bán. Nếu bà Thủy không đồng ý với phương án hòa giải này thì ông bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Vợ chồng ông Giới, bà Sáu không có yêu cầu kiện phản tố đối với nguyên đơn.

Vợ chồng ông Giới, bà Sáu đã nghe và hiểu rõ quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự vô hiệu, xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, các quy định của pháp luật về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các quy định về việc giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và khẳng định: Ông Giới, bà Sáu không yêu cầu Tòa án xử lý hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu vì ông bà đã trả lại đầy đủ tiền cho ông Thăng nên thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa ông bà đã chấm dứt từ năm 2009, ông bà vẫn đang sử dụng diện tích 37,3m2 đất mà bà Thủy yêu cầu khởi kiện ông bà phải bàn giao.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Trần Thị Bích Liên và chị Trần Thị Lan Anh trình bày :

Các chị là con ruột của ông Trần Đình Thăng và bà Nguyễn Thị Thủy. Ngày 03/11/2007, bố mẹ các chị có mua của ông Giới, bà Sáu mảnh đất 37,3m2 với giá 298.400.000 đồng, bố mẹ các chị đã thanh toán cho ông Giới, bà Sáu được 220.000.000 đồng, số tiền còn lại là 78.400.000 đồng sau khi ông Giới, bà Sáu làm sổ đỏ cho bố mẹ các chị thì bố mẹ các chị sẽ thanh toán nốt số tiền này. Ngày 26/4/2015, ông Trần Đình Thăng mất. Cho đến nay gia đình các chị vẫn chưa nhận được thủ tục sang tên quyền sử dụng đất như hợp đồng ngày 03/11/2007 đã ký. Các chị thống nhất ủy quyền cho mẹ các chị là bà Nguyễn Thị Thủy đại diện để tham gia tố tụng tại Tòa án.

Tại bản án số 09/2018/DS-ST ngày 29.6.2018 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì đã quyết định:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thủy đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Trình Hữu Giới và bà Đỗ Thị Sáu tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy biên nhận ngày 03/11/2007, Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/01/2008 và trả cho bà Thủy 37,3m2 đất tại thửa đất số tại 07, tờ bản đồ số 22 thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD475183 do UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 19/6/2006 đứng tên ông Trình Hữu Giới do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên bị vô hiệu.

- Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trình Hữu Giới và bà Đỗ Thị Sáu trả cho bà Nguyễn Thị Thủy và các đồng thừa kế của ông Trần Đình Thăng là bà Nguyễn Thị Thủy, chị Trần Thị Bích Liên, chị Trần Thị Lan Anh số tiền 220.000.000 đồng.

Ngoài ra bản án còn tuyên về phần án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 10/7/2018 bà Nguyễn Thị Thủy là nguyên đơn có đơn kháng cáo toàn bộ nội dung bản án dân sự sơ thẩm với lý do: “Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà đã xâm phạm trực tiếp các quyền và lợi ích hợp pháp của bà”.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nguyên đơn trình bày: giao dịch giữa hai bên đang thực hiện vì chưa hoàn thiện thủ tục về mặt hình thức của hợp đồng nhưng án sơ thẩm áp dụng điểm c khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 là không đúng. Bên mua đã thanh toán tiền cho bên bán được 220 triệu đồng trên tổng giá trị của hợp đồng là 298.400.000 đồng là vượt quá 2/3 giá trị giao dịch vì vậy cần phải áp dụng Điều 129 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng có hiệu lực và phải được thực hiện theo hợp đồng đã ký.

Nếu cấp phúc thẩm không chấp nhận hiệu lực của hợp đồng thì phải giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Xác định phần lỗi hoàn toàn thuộc về bên bán vì vậy cần buộc bị đơn phải thanh toán thiệt hại cho bà Thủy số tiền 550 triệu đồng.

Đại diện VKSND thành phố Hà Nội phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến quá trình xét xử tại phiên tòa.

Về nội dung: Tài liệu trong hồ sơ vụ án không thể hiện việc Thẩm phán giải thích cụ thể cho bà Thủy về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, tại phiên tòa bà đề nghị giải quyết vấn đề này. Để bảo đảm quyền lợi cho đương sự xét đây là tình tiết mới phát sinh tại cấp phúc thẩm. Nhằm giải quyết triệt để vụ án thì cần phải hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại vụ án.