Bản án 243/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án được bổ sung tại phiên tòa, ông N H M là nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 07/6/2021, ông có nhận chuyển nhượng của bà N T M L một căn nhà trong chợ phường 6, thành phố Cà Mau, chiều ngang 3,2m, chiều dài 06m, tổng diện tích 19,20m2 với giá 110.000.000 đồng, khi chuyển nhượng không có làm hợp đồng mua bán theo qui định nhưng có thừa phát lại lập Vi bằng về việc chứng kiến chuyển nhượng và thanh toán tiền. Sau khi chuyển nhượng bà L có đưa ông đến gặp bà H là người đang thuê nhà của bà L để bàn giao lại nghĩa vụ trả tiền giữa bà H với ông và có thỏa thuận ông sẽ tiếp tục cho bà H thuê với giá mỗi tháng là 2.500.000 đồng, kể từ ngày 10/6/2021. Trong quá trình thuê bà H chỉ trả được một tháng tiền thuê là 2.500.000 đồng, trong thời gian dịch bệnh Covid bùng phát ông không lấy tiền thuê khi hết dịch bệnh ông đến yêu cầu bà H thanh toán tiền thuê nhưng bà H không thanh toán. Nên ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà H trả lại nhà có diện tích ngang 3,2m, dài 06m, tổng diện tích 19,20m2 và tiền thuê nhà 10 tháng là 25.000.000 đồng. Nếu bà H yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà thì ông vẫn thống nhất nhưng buộc bà H phải trả lại cho ông giá trị nhà theo thị trường là 170.000.000 đồng nhưng ông giảm một phần cho bà H chỉ yêu cầu thanh toán số tiền là 150.000.000đ.

* Quá trình hòa giải và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bà H T N H là bị đơn trình bày:

Vào năm 2021, bà có thế chấp giấy mua bán nhà cho bà L để vay số tiền 70.000.000 đồng, thỏa thuận đóng lãi mỗi tháng 2.800.000 đồng. Khi vay có viết biên nhận vay, bà đóng lãi được khoảng 06, 07 tháng thì ngưng không đóng lãi tiếp bà thừa nhận chữ ký và chữ viết tại hợp đồng mua bán do bà ký nhưng bà xác định không có giao dịch mua bán nhà nên không đồng ý việc bà L chuyển nhượng nhà lại cho ông Mai. Bà chỉ có vay của bà L số tiền 70.000.000 đồng chứ không liên quan gì đến ông Mai. Ngoài ra, bà xác định đây là căn nhà của bà và ông Đi N Q đã nhận chuyển nhượng lại của bà Vũ Thị X và ông Vũ Tiến T từ năm 2003, đến năm 2020 bà H ly hôn với ông Quân nhưng chưa phân chia tài sản chung, căn nhà do bà và các con bà là Đ D Y, Đ D H, Đ D N và ông Kim T là rể cùng các cháu đang quản lý, sử dụng. Đến ngày 20/7/2023 ông Quân đã chết. Bà H xác định bà không có thuê nhà ông Mai và cũng không có chuyển nhượng nhà cho bà L nên hiện bà đã có đơn khởi kiện phản tố yêu cầu Tòa án xem xét yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và N T M L với lý do bà cho rằng bà chỉ vay tiền bà L nên không đồng ý giao nhà và yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà L với ông Mai, bà H chỉ đồng ý trả cho bà L số tiền vay là 70.000.000đ và lãi suất theo quy định pháp luật.

* Bà N T M L là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án trình bày:

Ngày 7/11/2019, bà được giới thiệu mua của bà H căn nhà ở số 208/8, đường Lý Thường Kiệt, khóm 1, phường 6, thành phố Cà Mau với giá 70.000.000 đồng. khi mua có làm giấy sang nhượng, bà H có ký tên vào giấy. Sau khi làm giấy sang nhượng mua bán bà có cho bà H thuê lại với giá 3.000.000 đồng/tháng. Tháng đầu bà H nhận tiền bán đã trả đủ 3.000.000 đồng tiền thuê, tháng tiếp theo bà H trả nhiều lần mới đủ, sau đó bà H xin giảm tiền thuê xuống còn 2.500.000 đồng và trả tiếp được 02 tháng. Từ đó bà H không trả tiền thuê tiếp. Sau đó bà có liên hệ với bà H, bà kêu bán lại cho bà H giá 110.000.000đ bà H chỉ đồng ý mua lại với giá 100.000.000đ nên bà mới bán lại cho ông Mai giá 110.000.000 đồng. Khi mua giữa bà và ông Mai không có làm hợp đồng mua bán nhưng có lập Vi bằng và đã giao nhận tiền xong. Sau khi mua bán bà có dẫn ông Mai đến xem nhà và có gặp con bà H để bàn giao nhà. Hiện bà đã chuyển nhượng lại nhà cho ông Mai nên ông Mai khởi kiện yêu cầu bà H trả lại nhà và tiền thuê nhà là đúng. Hiện bà L cũng có đơn yêu cầu độc lập buộc bà H thực hiện hợp đồng chuyển nhượng trường hợp không giao nhà thì bà H có trách nhiệm thanh toán tiền giao lại cho ông Mai số tiền 150.000.000đ.

* Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông Kim T, Đ D Y, Đ D H, Đ D N trình bày:

Ông Đi N Q chết các con ông Quân gồm có chị Đ D Y, Đ D H, Đ D N xác định nhà là tài sản bà H, ông Quân và các con nhưng khi bà H vay tiền của bà L không có sự thống nhất của mọi người là không đúng nên yêu cầu hủy hợp đồng chuyển giữa bà H, bà L và hợp đồng giữa bà L với ông Mai. Ông Kim T là con rể của bà H T N H trình bày hiện ông đang sinh sống trong căn nhà đang tranh chấp tọa lạc tại số 208/8, đường Lý Thường Kiệt, khóm 1, phường 6, thành phố Cà Mau. Đối với yêu cầu của ông Mai buộc gia đình bà H phải giao trả lại căn nhà tất cả không đồng ý lý do bà H không có chuyển nhượng nhà và căn nhà này thuộc tài sản chung của các thành viên trong nhà.

Tại phiên tòa, Đại diện viện kiểm sát nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định của pháp luật, không vi phạm.

Về nội dung vụ án: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Mai, bà L về việc buộc bà H trả tiền thuê nhà 10 tháng là 25.000.000 đồng và không chấp nhận buộc bà H và những người sống chung bà H có trách nhiệm di dời trả lại nhà tọa lạc tại số 208/8, đường Lý Thường Kiệt, khóm 1, phường 6, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà H về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng của bà H và bà L và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà L và ông Mai. Buộc bà H có trách nhiệm trả lại cho bà L nhưng ông Mai nhận thay số tiền 120.000.000đ trong đó trả lại số tiền 70.000.000đ và bồi thường thiệt hại số tiền 50.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

Về nguồn gốc đối với căn nhà đang tranh chấp do bà H T N H và ông Đi N Q chuyển nhượng lại từ ông Vũ Tiến Thìn và bà Vũ Thị Xuân. Đến ngày 17/11/2019 bà H T N H làm tờ sang nhượng đối với căn nhà trên cho bà N T M L với giá 70.000.000 đồng, hai bên có ký vào giấy sang nhượng là thực tế có diễn ra mặt dù bà H không thừa nhận có thỏa thuận sang nhượng nhà và cho rằng chỉ là thỏa thuận vay tiền có thế chấp nhà nhưng bà H vẫn thừa nhận chữ ký trong giấy sang nhượng là của bà và các đương sự thừa nhận sau khi sang nhượng bà H và những người trong gia đình và vẫn ở trong căn nhà này cho đến nay. Bản thân bà H không có tài liệu, chứng cứ nào chứng minh cho rằng đây là hợp đồng vay giả tạo dưới hình thức sang nhượng nhà. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận lời trình bày của bà H và chấp nhận việc chuyển nhượng nhà là có diễn ra trong thực tế. Đến ngày 07/6/2021, bà N T M L làm văn bản thỏa thuận với ông N H M bà L bán lại căn nhà trên cho ông Mai với giá 110.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày là đúng.

Tuy nhiên việc chuyển nhượng căn nhà 208/8, đường Lý Thường Kiệt, khóm 1, phường 6, thành phố Cà Mau không được thực hiện đúng qui định pháp luật bởi lẽ:

1/ Căn nhà số 208/8, đường Lý Thường Kiệt, khóm 1, phường 6, thành phố Cà Mau các đương sự chuyển nhượng thuộc khu đất chợ do Ủy ban nhân thành phố Cà Mau quản lý, bà H chỉ có giấy thỏa thuận sang nhượng viết tay từ bà Vũ Thị Xuân và ông Vũ Tiến Thìn và được địa chính Ủy ban phường 6 xác nhận, bà H chưa được công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật. Hai bên thực hiện việc mua bán căn nhà nhưng không tuân thủ quy định pháp luật, không thực hiện thủ tục công chứng theo quy định pháp luật là vi phạm pháp luật về mặt hình thức.

Hơn nữa, Theo quy định pháp luật việc chuyển nhượng, mua bán đối với quyền sử dụng đất và nhà ở phải được lập thành văn bản và phải được công chứng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên đối với hợp đồng mua bán căn nhà trên giữa bà H với bà L và giữa bà L với ông Mai đều vi phạm về hình thức. Các bên đều biết rõ căn nhà và đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy và việc chuyển nhượng phải qua công chứng nhưng vẫn tiến hành chuyển nhượng chỉ căn cứ vào tờ sang nhượng nhà ngày 17/11/20219. Do đó, giao dịch giữa các đương sự là trái với quy định của pháp luật.

2/ Xét nội dung tờ sang nhượng nhà ngày 17/11/2019 giữa bà H T N H và bà N T M L thấy rằng ngày 20/9/2003, bà H chuyển nhượng căn nhà này cho bà L không có ý kiến của ông Quân là không đúng quy định pháp luật. Mặt khác, căn nhà mà các bên thực hiện việc mua bán hiện nay đang nằm trong phần đất của nhà nước quản lý, không được chuyển nhượng, sang bán với mọi hình thức.

Từ những căn cứ trên, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định hợp đồng mua bán nhà giữa ông Mai và bà L dưới hình thức Văn bản thỏa thuận ngày 07/6/2021 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Hậu quả của việc hợp đồng vô hiệu các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận nên trách nhiệm trả lại cho nhau thì lẽ ra bà L có nghĩa vụ phải trả lại cho ông Mai số tiền 110.000.000 đồng, bà H có nghĩa vụ trả lại cho bà L số tiền đã nhận là 70.000.000đ nhưng bà L đã có đơn khởi kiện độc lập buộc bà H phải có trách nhiệm giao trả lại trực tiếp cho ông Mai và bà L xác định nếu Tòa án giải quyết buộc bà H trả lại không đảm bảo ông Mai vẫn có quyền kiện bà, xét thấy thỏa thuận giữa bà L và ông Mai là phù hợp nên chấp nhận.

Xét về lỗi hợp đồng vô hiệu: Các đương sự đều biết rõ căn nhà trên không thể thực hiện việc mua bán theo quy định pháp luật nên đã thỏa thuận chuyển nhượng bằng hình thức giấy tay. Do đó, lỗi của hai bên là như nhau nên cả hai phải cùng gánh trách nhiệm và chịu thiệt hại chung mỗi người ½ trách nhiệm. Hiện ông Mai có đơn yêu cầu định giá để xác định thiệt hại nhưng bà H từ chối không cho định giá nên Tòa án áp dụng giá do ông Mai xác định là 170.000.000đ – 70.000.000đ bà H có trách nhiệm trả còn lại là 100.000.000đ là giá trị thiệt hại : 2 = 50.000.000đ nên có cơ sở buộc bà H thanh toán lại số tiền là 120.000.000đ

Đối với yêu cầu của ông Mai về việc yêu cầu bà H trả lại căn nhà và trả tiền thuê nhà là 25.000.000 đồng. Hội đồng xét xử thấy rằng, ông Mai chưa nhận được nhà từ bà L, ông chưa quản lý căn nhà và cũng không đưa ra được căn cứ nào thể hiện việc ông đã cho bà H thuê lại căn nhà trên với giá 2.500.000 đồng/tháng ngoài lời trình bày của ông. Trong khi bà H không thừa nhận việc trả tiền thuê nhà cho ông và không thừa nhận việc thuê lại căn nhà trên như lời trình bày của ông Mai. Vì vậy, Hội đồng xét xử không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Mai về việc yêu cầu tiền thuê nhà.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH :

Căn cứ Điều 26, 35, 39, 147, 192, 217 và 227 của Bộ luật tố tụng dân sự; Các Điều 122, 123, 131 Bộ luật dân sự; Điều 168 Luật đất đai; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông N H M buộc bà H T N H thanh toán cho ông Mai số tiền 120.000.000đ trong đó 70.000.000 đồng là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 50.000.000 đồng là tiền thiệt hại hợp đồng.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N H M về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị Ngọc Hạnh trả số tiền thuê nhà 25.000.000 đồng và số tiền còn lại.

2. Chấp nhận yêu cầu của bà H T N H:

- Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà dưới hình thức Văn bản thỏa thuận ngày 07/6/2021 giữa ông N H M và bà N T M L là vô hiệu.

- Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà dưới hình thức tờ sang nhượng nhà ngày 17/11/2019 giữa bà H T N H và bà N T M L là vô hiệu.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà L về việc buộc bà H trả lại cho ông Mai số tiền 120.000.000 đồng không chấp số tiền 30.000.000 đồng.

4. Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ 400.000 đồng. Ông N H M phải chịu, đã nộp xong.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông N H M được miễn. Bà H T N H phải chịu 3.500.000 đồng. Ngày 09/5/2023 bà H đã dự nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo lai thu số 0003338 được đối trừ bà H tiếp tục nộp số tiền còn lại. Bà N T M L phải nộp số tiền 300.000 đồng Ngày 09/6/2023 bà L đã dự nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000đ theo lai thu số 0003546 được chuyển thu.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Án xử sơ thẩm, các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hoặc niêm yết bản án theo quy định pháp luật.