Bản án 242/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 2 - ĐÀ NẴNG

- Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đoàn Công Quốc

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Mai Văn Ba

Ông Huỳnh Bá Dương

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh Hà – Thư ký Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Đà Nẵng.

- Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 2 - Đà Nẵng tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Quỳnh Trang

Trong ngày 06 tháng 5 năm 2026 tại trụ sở Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 10/2024/TLST-DS ngày 23 tháng 01 năm 2024 về việc “Yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận tài sản trên đất" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 50/2026/QĐXXST-DS ngày 15/4/2026 và Quyết định hoãn phiên tòa số 88/2026/QĐST-DS ngày 23/4/2026 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê L, sinh năm 1954 và bà Võ Thị H, sinh năm 1954; Cùng trú tại: 206 Nguyễn Mậu Tài, phường Hòa Xuân, thành phố Đà Nẵng. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Huỳnh Thị Mừng, sinh năm 1997; Địa chỉ liên hệ: Số 25 đường 2/9, phường Hòa Cường, thành phố Đà Nẵng. Có mặt.

- Bị đơn: Ông Huỳnh Đăng Q, sinh năm 1979; Trú tại: Tổ 24, Khái Tây 2, nay là tổ 218, phường Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng. Có mặt.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Lưu Thị T1, sinh năm 1945;

2/ Bà Huỳnh Thị L, sinh năm 1969;

3/ Bà Huỳnh Thị N, sinh năm 1973;

4/ Bà Huỳnh Thị N, sinh năm 1976;

Cùng trú tại: Tổ 24, Khái Tây 2, nay là tổ 218, phường Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng. Vắng mặt.

5/ UBND phường N, thành phố Đà Nẵng; Trụ sở: Số 486 Lê Văn Hiến, phường Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng; Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn H - Chức vụ: Chủ tịch. Có văn bản đề nghị giải quyết vắng mặt.

Lê NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 20/12/2023, quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa nguyên đơn là ông Lê L, bà Võ Thị H và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Huỳnh Thị Mừng thống nhất trình bày:

Vào năm 1997 vợ chồng ông Lê L và bà Võ Thị H có mua lại một phần diện tích đất tại thửa đất số 529, tờ bản đồ số 10 thuộc phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng của ông Huỳnh T (đã chết) và bà Lưu Thị T1 với giá 100.000.000đ để xây nhà ở. Sau khi mua thì bên mua là ông L, bà H đã giao đủ tiền và bên bán là ông T, bà T1 đã bàn giao đất thực tế.

Năm 2000 thì ông L, bà H cũng đã xây dựng nhà ở ổn định từ đó đến nay không có tranh chấp gì, đồng thời ông L, bà H cũng đã nộp đầy đủ các khoản thuế, phí sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.

Do thời gian đã lâu, qua nhiều lần sửa chữa nhà dẫn đến bị thất lạc bản chính giấy tờ mua bán. Hiện nay khi ông L, bà H đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng từ ông T, bà T1 thì ông Huỳnh Đăng Q là con trai ông Huỳnh T không hợp tác, không ký giấy tờ liên quan, không ký giáp ranh, không hỗ trợ để ông L, bà H thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vụ việc đã qua hòa giải tại UBND phường Hoà Quý, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng nhưng không có kết quả.

Do đó, ông Lê L, bà Võ Thị H khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Huỳnh Đăng Q và các đồng thừa kế khác của ông T gồm vợ là bà Lưu Thị T1, các con là Huỳnh Thị L, Huỳnh Thị N, Huỳnh Thị N phải tiếp tục thực hiện hợp đồng với tư cách bên chuyển nhượng đối với ông Lê L, bà Võ Thị H với tư cách bên nhận chuyển nhượng đồng thời đề nghị Toà án công nhận toàn bộ tài sản trên đất là tài sản hợp pháp của ông Lê L và bà Võ Thị H.

* Tại bản tự khai ngày 26/3/2024, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Huỳnh Đăng Q trình bày:

Ông là con của ông Huỳnh T (chết) và bà Lưu Thị T1. Thửa đất hiện nay ông Lê L, bà Võ Thị H đang ở tại tổ 24, Khái Tây 2, phường Hòa Quý, nay là phường Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng trước đây có nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình cha mẹ ông do UBND huyện Hòa Vang cấp ngày 05/02/1995. Đến năm 2006 gia đình ông có làm hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận mới, theo Giấy chứng nhận mới thì phần đất ông L, bà H đang ở đã được bỏ ra ngoài. Hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại cho gia đình ông không bao gồm phần đất này, gia đình ông không còn liên quan đến phần diện tích đất do ông L, bà H quản lý, sử dụng và không có tranh chấp gì liên quan đến phần nhà, đất mà ông L, bà H khởi kiện.

Về việc sử dụng đất của gia đình: Hiện nay cha ông là ông Huỳnh T đã chết, mẹ ông là bà Lưu Thị T1 đã lớn tuổi. Theo trí nhớ của ông Q thì vào khoảng năm 2000 cha ông có chuyển nhượng thửa đất hiện nay ông L, bà H đang ở cho một người tên Dũng, chứ không phải chuyển nhượng trực tiếp cho ông L, bà H như nội dung khởi kiện của ông L, bà H đề cập. Tuy nhiên qua chứng cứ vụ án do Tòa án thu thập tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Ngũ Hành Sơn thể hiện có 01 Giấy bán đất ghi ngày 15/7/1997 do cha ông là ông Huỳnh T ký bên bán, bên mua là ông L, bà H. Ông Q thống nhất và không có ý kiến gì, vì thực tế từ lâu gia đình ông đã định đoạt phần diện tích đất này và không có tranh chấp gì.

Trên thực tế từ năm 2000 đến nay ông L, bà H đã quản lý sử dụng đất và xây dựng nhà ở trên đất gia đình ông đều không có tranh chấp hay xung đột gì, các bên vẫn quan hệ tốt với nhau. Lý do gia đình ông không ký các thủ tục giấy tờ là vì không am hiểu về thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, một phần là vì nghĩ nếu sau này có người tên Dũng đến tranh chấp thì gia đình ông sẽ liên luỵ pháp lý.

Đối với kết quả đo đạc và sơ đồ lồng ghép vị trí thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng thực hiện, phía bị đơn thống nhất và không có tranh chấp gì. Tại phiên toà ông Q đề nghị Toà án sớm giải quyết vụ án để ông cũng như các thành viên gia đình không phải tham gia nhiều phiên làm việc, ảnh hưởng đến thời gian của các bên.

* Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Lưu Thị T1, Huỳnh Thị L, Huỳnh Thị N, Huỳnh Thị N đã được Tòa án thông báo về vụ án nhưng không có ý kiến phản hồi và không tham gia các phiên họp, hòa giải cũng như tại các phiên tòa nên không có lời khai tại hồ sơ vụ án.

* UBND phường Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng được Toà án bổ sung tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan nhưng không có ý kiến gì về vụ án đồng thời có văn bản đề nghị giải quyết vắng mặt.

* Căn cứ trình bày của bị đơn Huỳnh Đăng Q, Tòa án đã có văn bản thông báo nội dung vụ án trên phương tiện thông tin đại chúng gồm báo Công lý (Ba số ra liên tiếp 64, 65, 66 ngày 09/8, 14/8 và 16/8/2024), Đài truyền hình VTV8 (Phát bản tin lúc 06 giờ 50 các ngày 08, 09 và 10/8/2024) và Thông báo trên Cổng thông tin điện tử Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng cho các cá nhân, tổ chức có liên quan đến thửa đất đang tranh chấp trong vụ án biết nếu có ý kiến, yêu cầu hay khiếu nại, khiếu kiện gì liên quan đến nội dung khởi kiện của nguyên đơn, ý kiến trình bày của bị đơn thì liên hệ Tòa án để được giải quyết tuy nhiên đến nay đã gần 02 năm Toà án không nhận được phản hồi từ bất kỳ cá nhân, tổ chức nào liên quan đến vụ án.

* Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 16/7/2024 Toà án ghi nhận hiện trạng toàn bộ phần đất ông L, bà H đang quản lý, sử dụng đã được xây tường rào, cổng, ngõ kiên cố, các mặt tiếp giáp đều không có tranh chấp. Phần đất bên trong tường rào, cổng, ngõ đã xây dựng ngôi nhà kết cấu tường xây, nền gạch men, mái tôn trần ốp gỗ. Ông L, bà H trình bày nhà được xây dựng từ năm 2004. Thời điểm xem xét ghi nhận gia đình ông Đoàn Tấn Đạt và bà Phạm Thị Hồng Nhi đang thuê để ở nhưng không lập hợp đồng thuê. Gia đình ông Đạt cũng có văn bản không có ý kiến gì về vụ án và đề nghị không bổ sung vào tham gia tố tụng.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 2 – Đà Nẵng phát biểu quan điểm về vụ án như sau:

Về thủ tục tố tụng: Tòa án đã thụ lý vụ án đúng thẩm quyền, quá trình giải quyết vụ án đã tống đạt hợp lệ văn bản tố tụng cho các bên đương sự, bị đơn Huỳnh Đăng Q đã có ý kiến về vụ án và có mặt tại phiên tòa để thực hiện quyền tranh tụng. UBND phường Ngũ Hành Sơn có văn bản đề nghị giải quyết vắng mặt và không nêu ý kiến gì về vụ án. Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan còn lại gồm bà Lưu Thị T1, bà Huỳnh Thị L, bà Huỳnh Thị N, bà Huỳnh Thị N đều không có ý kiến phản hồi và vắng mặt lần thứ hai không có lý do. Do đó căn cứ Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vụ án là đúng về mặt thủ tục.

Về nội dung: Nguồn gốc quyền sử dụng đất ông Lê L, bà Võ Thị H đang quản lý, sử dụng qua đo đạc thực tế có tổng diện tích là 582,9m2 trong đó có 100,8m2 thuộc thửa đất 523 tờ bản đồ số 10; 304,9m2 thuộc thửa đất số 529, tờ bản đồ số 10 được UBND huyện Hoà Vang cấp cho hộ ông Huỳnh T theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 05/02/1995 và 177,2m2 do UBND phường quản lý. Theo trình bày của ông L, bà H thì vợ chồng ông bà đã mua lại phần diện tích đất này của ông Huỳnh T, phù hợp với chứng cứ Toà án thu thập tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Ngũ Hành Sơn là Giấy mua bán nhà đất viết tay đề ngày 15/7/1997. Ông Huỳnh Đăng Q cũng xác nhận từ năm 2006 gia đình ông cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã không đưa phần diện tích này vào giấy tờ của gia đình và hiện không còn liên quan đến quyền quản lý, sử dụng thửa đất. Đối với lời khai của ông Q về việc nhớ trước đây cha ông bán đất cho người tên Dũng thì Toà án cũng đã thông báo rộng rãi, công khai trên phương tiện thông tin đại chúng nhưng không có ai phát sinh tranh chấp. Trên thực tế ông L, bà H cũng đã xây nhà, xây dựng tường rào, cổng, ngõ kiên cố, sử dụng đất công khai từ năm 2004 đến nay và được UBND phường Hoà Quý xác nhận không có tranh chấp. Do đó có cơ sở xác định việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh T với vợ chồng ông Lê L, bà Võ Thị H là giao dịch thực tế. Mặc dù các bên chỉ lập giấy viết tay, không có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, không có người làm chứng nhưng bên mua đã giao đủ tiền và nhận quyền sử dụng đất từ năm 1997 và làm nhà từ năm 2004 đến nay không có tranh chấp, gia đình ông T đã chuyển giao quyền sử dụng đất thực tế, không tiếp tục đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2006. Do đó căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự có cơ sở công nhận tính pháp lý của giao dịch chuyển nhượng.

Hiện trạng trên đất nhận chuyển nhượng ông L, bà H đã xây dựng ngôi nhà cấp 4 có kết cấu tường xây, mái tôn, nền gạch men, trần ốp gỗ và được UBND phường xác nhận có nhà ở từ năm 2004 đến nay không có tranh chấp. Do đó nguyên đơn yêu cầu công nhận tài sản trên đất là có cơ sở.

Từ phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê L và bà Võ Thị H, công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh T với ông Lê L, bà Võ Thị H lập ngày 15/7/1997 là hợp pháp; Công nhận ông L, bà H là chủ sở hữu hợp pháp đối với ngôi nhà cấp 4 tường xây, mái tôn, nền gạch men, trần gỗ xây trên các thửa đất số 523, 529 tờ bản đồ số 10 do UBND huyện Hòa Vang cấp Giấy chứng nhận cho hộ ông Huỳnh T ngày 05/02/1995. Buộc ông Huỳnh Đăng Q cùng các đồng thừa kế khác của ông Huỳnh T là bà Lưu Thị T1, bà Huỳnh Thị L, bà Huỳnh Thị N, bà Huỳnh Thị N phải thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển nhượng với tư cách người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Huỳnh T, ký các giấy tờ pháp lý có liên quan để ông Lê L, bà Võ Thị H được đăng ký sở hữu đối với 100,8m2 đất thuộc thửa đất 523 tờ bản đồ số 10 và 304,9m2 đất thuộc thửa đất số 529, tờ bản đồ số 10 (có sơ đồ lồng ghép kèm theo) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Hoà Vang cấp ngày 05/02/1995.

Đối với phần diện tích 177,2m2 còn lại do UBND phường quản lý, không nằm trong diện tích đất ông T đã chuyển nhượng cho ông L, bà H. Tại phiên toà đại diện nguyên đơn xác định không yêu cầu Toà án giải quyết đối với phần diện tích này nên không đề cập.