Bản án 241/2020/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và quá trình giải quyết, ông Cao Hồng P là người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Bà Nguyễn Thị S yêu cầu ông Bùi Khánh T trả lại cho bà S 02 thửa đất gồm: thửa đất số 676, tờ bản đồ số 4, loại đất lúa, diện tích 1.331 m2 và thửa đất số 673, tờ bản đồ số 4, loại đất ở nông thôn, diện tích 464 m2, cùng tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện C, tỉnh Long An do bà Nguyễn Thị S đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng căn nhà trên đất, loại nhà cấp 4 vách tường chưa tô, mái tole xi măng, nền đất.

Các thửa đất nêu trên có nguồn gốc từ việc ông Cao Hồng P nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn L. Sau đó, ông P chuyển nhượng cho mẹ ruột là Nguyễn Thị S. Năm 2011, ông P thỏa thuận nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn L 02 thửa đất nêu trên với giá là 120.000.000 đồng, tuy nhiên các bên không có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lập hợp đồng ủy quyền, lý do vì ông P là người không đủ điều kiện để nhận đất lúa nên các bên đã lập hợp đồng ủy quyền để ông P được toàn quyền định đoạt về quyền đối với các thửa đất trên. Sau khi ông P nhận ủy quyền thì ông P chuyển nhượng lại cho mẹ ông và hiện nay mẹ ông đã được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân ông P thỏa thuận nhận chuyển nhượng với ông L các thửa đất trên với giá 120.000.000 đồng là do thời điểm đó giá đất đã giảm, còn việc ông T mua của ông L với giá 245.000.000 đồng là do các bên thương lượng như thế nào ông không biết.

Thời điểm ông L thỏa thuận chuyển nhượng cho ông các thửa đất thì ông có đến xem đất cùng với ông L. Lúc đó trên đất có căn nhà của ông L nhưng không có người ở, ngoài ra có các chuồng nuôi gà, giá thỏa thuận bao gồm các chuồng nuôi gà trên đất. Khi đó, ông không thấy trên đất có các ngôi mộ. Đến sau khi ông chuyển nhượng cho mẹ ông thì mới đến lần nữa để xem đất thì thấy ông T ở trên đất và cho biết ông T mua đất từ ông L rồi.Từ khi thỏa thuận với ông L thì ông L chưa giao đất cho ông. Năm 2012, ông có yêu cầu ông L giao đất nhưng ông L không đồng ý nên ông có khởi kiện đến Tòa án. Và ông L cũng không nói lý do vì sao ông T ở trên đất.

Nay ông T yêu cầu hủy Hợp đồng ủy quyền giữa ông cùng ông L, với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với mẹ ông là bà Nguyễn Thị S thì mẹ ông và ông không đồng ý, sẽ tiếp tục tranh chấp nên hiện tại không có yêu cầu gì khác. Ông cũng không có yêu cầu bồi thường gì.

Tại phiên tòa, ông bổ sung yêu cầu là buộc ông Nguyễn Văn T1 cùng trả đất cùng với ông T.

Quá trình giải quyết, bị đơn ông Bùi Khánh T trình bày:

Ông Bùi Khánh T không đồng ý với yêu cầu của bà Nguyễn Thị S về việc yêu cầu ông trả 02 thửa đất gồm thửa đất số 676, tờ bản đồ số 4, loại đất lúa, diện tích 1.331 m2 và thửa đất số 673, tờ bản đồ số 4, loại đất ở, diện tích 464 m2, cùng tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện C, tỉnh Long An do bà Nguyễn Thị S đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng căn nhà trên đất. Ông T yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông Nguyễn Văn L với ông Cao Hồng P, đồng thời hủy Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Cao Hồng P với bà Nguyễn Thị S, yêu cầu ông Nguyễn Văn L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là làm thủ tục để ông được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trên.

Nguồn gốc 02 thửa đất trên và cả căn nhà trên đất loại nhà cấp 4 là do ông nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Trần Thị Kim H, với giá 245.000.000 đồng từ năm 2005, đến năm 2006 thì trả tiền hoàn tất. Khi thỏa thuận chuyển nhượng thì ông L có đưa ông giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên thời gian đó nhà ông bị mất trộm. Nguyên nhân việc sang tên không thực hiện là do thời điểm nhận chuyển nhượng ông nghe nói làm giấy cần nhiều tiền mà khi đó ông chưa đủ tiền để làm thủ tục. Vài tháng sau khi thì ông đã chuẩn bị tiền đủ thì không gặp được ông L, đến nhà ông L đều không gặp. Nay ông chỉ yêu cầu ông L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với ông L do ông L là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm thỏa thuận.

Thời điểm, sau khi thỏa thuận năm 2005 thì ông có di dời 04 ngôi mộ của gia đình ông đến phần đất mua của ông L để chôn cất và có san lấp nền với số tiền là 52.000.000 đồng. Số tiền san lấp được tính vào giá trị đất như hiện nay nên ông yêu cầu được nhận đất, về chứng cứ xác định có san lấp nền thì ông không cung cấp được. Đến năm 2009 thì ông cho ông Nguyễn Văn T1 thuê đất để nuôi gà, mỗi hợp đồng là 05 năm, hết 05 năm sẽ ký lại. Hiện nay, ông T vẫn tiếp tục nuôi gà theo hợp đồng đã ký kết với ông đến hết năm 2024 theo hợp đồng ngày 04/4/2019. Đối với những công trình trên đất do ông T xây dựng thì khi trả đất ông T tự dỡ đi. Về kết quả giám định chữ ký của ông L trong Giấy chuyển nhượng ngày 24/3/2006 thì ông chưa có khiếu nại gì. Tuy nhiên, ông xác định ông L chính là người đã ký tên vào giấy trước mặt ông.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Kim H trình bày:

Bà H là vợ của ông L, ông bà sống chung từ năm 1989 nhưng không có đăng ký kết hôn. Sau khi cưới thì cha mẹ ông L có cho ông L 02 thửa đất số 676 và 673 nêu trên, ông L là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2006 thì bà và ông L không chung sống với nhau, đến năm 2013 thì được Tòa án giải quyết ly hôn. Theo bà biết thì năm 2005, ông L có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng 02 thửa đất trên cho ông Bùi Khánh T, trên đó có căn nhà do bà và ông L xây cất. Khi đó, bà cũng có ký tên vào giấy tay mua bán. Việc ông T giao tiền 02 lần cho ông L thì bà có chứng kiến, ông L là người nhận tiền. Việc ông L chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho ông P thì bà không biết vì khi đó ông bà không còn sống chung.

Nay ông T yêu cầu ông L hoàn tất việc chuyển nhượng 02 thửa đất trên thì bà không có trách nhiệm vì ông L nhận tiền từ ông T và sử dụng riêng nên ông L phải có trách nhiệm với ông T, nếu cần bà ký tên xác nhận thì bà đồng ý.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1 trình bày

Thời điểm ông L thỏa thuận chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho ông T thì ông có biết, do ông ở gần đất của ông L và ông L là người giới thiệu ông đến thuê đất. Ông bắt đầu thuê đất của ông T từ năm 2009 và có lập hợp đồng thuê với thời hạn là 05 năm, hết hạn thì gia hạn tiếp cho đến nay, thời gian đầu thì ông T có lấy tiền thuê, tuy nhiên hiện nay không có thu tiền thuê nên khi ông T yêu cầu trả đất thì ông sẽ trả và ông không có yêu cầu gì. Khi bắt đầu thuê ông có xây cất 03 trại nuôi gà nhưng hiện nay ông đã dỡ 01 trại chỉ còn cột sắt. Năm 2009, lúc bắt đầu thuê thì ông đã thấy trên đất có căn nhà cấp 4 và 04 ngôi mộ. Hiện căn nhà cấp 4 vẫn còn nhưng không có ai ở, ông dùng để chứa đồ đạc. Việc ông L chuyển nhượng đất cho ông P thì ông có biết do năm 2011 ông P có đến coi đất một mình và nói là đã mua từ ông L.

Việc thỏa thuận giữa ông và ông T về việc thuê đất thì khi nào ông T cần sẽ báo trước 05 tháng để ông di dời và trả lại đất. Nếu trường hợp ông T phải giao đất cho người khác thì ông đồng ý trả lại cho ông T và không có yêu cầu bồi thường gì.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2020/DS-ST ngày 27 tháng 3 năm 2020 của Toà án nhân dân huyện C căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 92 Bộ tố tụng dân sự năm 2015; Điều 129, 134, 137,138, khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 127 Luật đất đai năm 2003; khoản 5, 6 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị S với ông Bùi Khánh T về việc trả các thửa đất số 676, tờ bản đồ số 4, loại đất lúa, diện tích 1.331 m2 và thửa đất số 673, tờ bản đồ số 4, loại đất ở nông thôn, diện tích 464 m2, cùng tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện C, tỉnh Long An

2. Chấp nhận yêu cầu của ông Bùi Khánh T:

2.1. Vô hiệu: Hợp đồng ủy quyền giữa ông Nguyễn Văn L với ông Cao Hồng P số công chứng: 227, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/01/2011. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn L với ông Cao Hồng P năm 2011.

2.2. Vô hiệu: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn L với bà Nguyễn Thị S do ông Cao Hồng P là người đại diện theo ủy quyền cho ông L, số công chứng: 5570, quyển số 06TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/4/2011 đối với thửa đất số 676, tờ bản đồ số 4, loại đất lúa, diện tích 1.331 m2 và thửa đất số 673, tờ bản đồ số 4, loại đất ở nông thôn, diện tích 464 m2, cùng tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện C, tỉnh Long An.

2.3. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn L với ông Bùi Khánh T đối với thửa đất số 676, tờ bản đồ số 4, loại đất lúa, diện tích 1.331 m2 và thửa đất số 673, tờ bản đồ số 4, loại đất ở nông thôn, diện tích 464 m2, cùng tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện C, tỉnh Long An. (Vị trí các thửa đất theo Mảnh trích đo địa chính số 11 ngày 28/01/2015 do Công ty TNHH đo đạc nhà đất Trung Nghĩa lập ngày 14/01/2015).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí; quyền kháng cáo; quyền yêu cầu, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án.

Ngày 30/3/2020, ông Cao Hồng P đại diện cho nguyên đơn làm đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; bác yêu cầu phản tố của bị đơn.

Ngày 20/4/2020, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An kháng nghị yêu cầu hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Ông P đại diện cho bà S không rút đơn khởi kiện và xác định lại yêu cầu kháng cáo là yêu cầu hủy bản án sơ thẩm; các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và có ý kiến trình bày như sau:

Luật sư Nguyễn Sơn L và ông Cao Hồng P thống nhất trình bày: Ông T và ông L cho rằng hai bên có lập Giấy chuyển nhượng viết tay ngày 24/3/2006 nhưng kết quả giám định chữ ký không phải của ông L như vậy cho thấy không có việc chuyển nhượng bằng giấy tay mà chỉ bằng lời nói. Tuy nhiên, không có giấy tờ gì cho thấy ông L đã giao đất cho ông T trong khi ông T chưa được cấp giấy nên hợp đồng bằng lời nói là không có giá trị. Xét các hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên chưa được làm rõ để có căn cứ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; biên bản công khai chứng cứ còn bỏ sót nhiều tài liệu chưa được nêu ra. Về tố tụng ông thống nhất với Quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát. Với các lý do trên đề nghị hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại.

Ông Bùi Khánh T trình bày: Ông L có ký vào tờ Giấy chuyển nhượng trước mặt ông nên ông không đồng ý với kết quả giám định chữ ký của ông L, ông yêu cầu giải quyết theo thực tế ông là người nhận chuyển nhượng đất, đang sử dụng đất nên yêu cầu ông L phải tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng để ông đứng tên quyền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Văn T1 trình bày: Năm 2009 ông L dắt ông qua thuê đất của ông T cho đến nay và từ đó ông không gặp ông L, năm 2011 ông gặp ông P qua xem phần đất. Ông cho rằng ông L là người không trung thực có hành vi lừa đảo trong việc mua bán và ông xác định ông T có mua đất của ông L vào năm 2006.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

Về thời hạn kháng cáo: Đơn kháng cáo làm trong hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về chấp hành pháp luật tại cấp phúc thẩm: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng những quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về giải quyết yêu cầu kháng cáo:

- Về tố tụng: Ông T trình bày các trại nuôi gà trên phần đất tranh chấp là do vợ chồng ông bỏ tiền ra xây dựng nên cấp sơ thẩm không đưa vợ ông T tham gia tố tụng là thiếu sót. Quá trình điều tra, Cơ quan cảnh sát điều tra xác định ông L tạm trú tại: tổ 9, ấp 5, xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh nhưng Tòa án không tống đạt cho ông L theo địa chỉ này là thiếu sót. Cơ quan cảnh sát điều tra có công văn xác định vụ án còn nhiều tình tiết phức tạp đề nghị Tòa án tạm đình chỉ để Cơ quan cảnh sát điều tra tiếp tục điều tra làm rõ nhưng cấp sơ thẩm không có văn bản làm việc với Cơ quan cảnh sát điều tra về việc có tiếp tục điều tra hình sự hay không mà đưa vụ án ra giải quyết theo thủ tục dân sự là không đảm bảo về tố tụng và chứng cứ.

- Về nội dung: Lời khai của ông T về tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông L giao cho ông T còn nhiều điểm chưa thống nhất, ảnh hưởng đến việc nhận định đánh giá chứng cứ về việc chuyển nhượng giữa ông L và ông T, nguyên nhân vì sao đến năm 2011 ông T chưa làm thủ tục chuyển nhượng. Phần quyết định của bản án sơ thẩm tuyên không toàn diện cụ thể: bà S vẫn còn đang đứng tên giấy chứng nhận nhưng không tuyên đề cập đến việc giải quyết 02 giấy chứng nhận của bà S theo quy định của Luật đất đai về việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận. Tuyên công nhận hợp đồng nhưng không đề cập đến quyền và nghĩa vụ của mỗi bên là không rõ ràng, khó khăn trong việc thi hành án. Ngoài ra, bản án tuyên cho quyền kháng cáo của người bảo vệ quyền lợi của đương sự là không đúng quy định tại Điều 271 Bộ luật tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên đề nghị hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Về thủ tục tố tụng ở cấp sơ thẩm:

Về nội dung vụ việc:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

1. Hủy bản án sơ thẩm số 15/2020/DS-ST ngày 27 tháng 3 năm 2020 của Toà án nhân dân huyện C; giao hồ sơ vụ án tranh chấp giữa các bên cho Tòa án nhân dân huyện C giải quyết lại theo thẩm quyền.

2. Về chi phí tố tụng, tạm ứng án phí sẽ được xử lý khi cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

3. Về án phí phúc thẩm: các đương sự không phải chịu.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.