Bản án 240/2026/DS-PT — Các tranh chấp khác

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn trình bày:

Ngày 08/6/2025, ông Vũ Hoàng Vân L và ông Vũ Trung K ký đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 247, tờ bản đồ 13 của ông Vũ Hoàng Vân L; Trị giá quyền sử dụng đất chuyển nhượng: 3.690.000.000 đồng, Số tiền đặt cọc: 200.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc: Trong vòng 30 ngày, đến hết ngày 08/7/2025. Hai bên đến văn phòng công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng, sau khi giao kết hợp đồng ông Vũ Trung K có nghĩa vụ thanh toán cho ông L số tiền 1.800.000.000 đồng, số tiền chuyển nhượng còn lại sẽ thanh toán trong vòng 10 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bị đơn bàn giao đất nên ông K tiến hành xây dựng tường rào trên thửa đất. Ông K xây dựng hàng rào đúng hiện trạng thửa đất đã được bàn giao, tại thời điểm xây dựng ông L và ông Vũ Thương Q (bố của ông L) là người trực tiếp chỉ ranh giới đất và chứng kiến việc xây dựng.

Vào ngày 07/07/2025 đã nhắn tin cho ông Vũ Hoàng Vân L (thông qua số điện thoại của ông L là +84 93 5786921) để thông báo thời gian, địa điểm tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đồng thời nhờ bà Nguyễn Thị O là mẹ của ông L thông báo giúp). Tuy nhiên, ngày 08/7/2025 gia đình ông L yêu cầu phải đưa thêm 200.000.000 đồng mới đồng ý ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng, sự việc chỉ trao đổi bằng lời nói nên nguyên đơn không giao nộp được tài liệu, chứng cứ.

Đối với các tin nhắn từ tài khoản mạng xã hội Zalo mà bị đơn cung cấp với tên “Sinh Heo”, “dat ha huy tap cảnh” (tên zalo là Ông Bụt), nguyên đơn xác định không liên quan đến giao dịch đặt cọc, ông K chỉ làm việc và ký hợp đồng đặt cọc trực tiếp với ông Vũ Hoàng Vân L, không ủy quyền cho ai đứng ra đàm phán, thương lượng về việc đặt cọc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.

Việc các bên không thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn do lỗi của bị đơn đã vi phạm thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Vũ Hoàng Vân L phải trả lại số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng và chịu phạt cọc 200.000.000 đồng (tổng cộng là 400.000.000 đồng). Đối với các chi phí mà nguyên đơn đã bỏ ra để xây dựng tường rào, ông Vũ Trung K không yêu cầu Tòa án giải quyết.

2. Bị đơn trình bày:

Năm 2022, vợ chồng ông Vũ Thương Q và bà Nguyễn Thị O nhận chuyển nhượng thửa đất số 247, tờ bản đồ 13, diện tích 115,7m2, tại phường BMT, tỉnh Đắk Lắk. Đến năm 2023, vợ chồng ông Q tặng cho quyền sử dụng đất cho con trai là ông Vũ Hoàng Vân L. Vào tháng 6/2025, thông qua người môi giới bất động sản thì ông Vũ Trung K có liên hệ với gia đình ông L mục đích muốn nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên. Sau khi thống nhất, hai bên giao kết Hợp đồng đặt cọc ngày 08/6/2025 (nội dung cụ thể như hợp đồng đặt cọc mà nguyên đơn đã giao nộp), cụ thể:

+ Tài sản chuyển nhượng: Quyền sử dụng đất thửa 247, tờ bản đồ 13, diện tích 115,7m2, tại phường BMT, tỉnh Đắk Lắk (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DM 205721, do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố BMT cấp ngày 06/12/2023).

+ Trị giá quyền sử dụng đất: 3.690.000.000 đồng.

+ Tổng số tiền ông Vũ Trung K đã đặt cọc là 200.000.000 đồng, phía bị đơn đã nhận đủ số tiền đặt cọc này, các bên thỏa thuận tiền đặt cọc được khấu trừ vào tiền chuyển nhượng.

+ Thời hạn đặt cọc: Trong vòng 30 ngày, đến hết ngày 08/7/2025. Hai bên thống nhất đến ngày 08/7/2025 sẽ đến văn phòng công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng, sau khi ký hợp đồng ông K có nghĩa vụ thanh toán thêm cho bị đơn 1.800.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng.

Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông K xin phía bị đơn cho dọn dẹp thửa đất mục đích để ngân hàng tiến hành thẩm định làm thủ tục vay ba bên thì bị đơn đồng ý và bàn giao thửa đất cho ông K, khi giao có cắm mốc giới đúng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp. Tuy nhiên, trong quá trình ông K dọn dẹp mặt bằng đã xây dựng tường gạch cao khoảng 02m lấn chiếm qua đất của hàng xóm là bà L1 với diện tích phần đầu là 05cm và phần cuối là 10cm, kéo dài hết đất. Vì trước đó, bà L1 có xây dựng hàng gạch cao khoảng 10cm để phân định ranh giới giữa thửa đất của bị đơn và thửa đất của bà L1, nhưng ông K cố tình xây dựng chồng lấn lên phần gạch của bà L1. Sau đó, ông K nhờ ông Vũ Thương Q đi ký giáp ranh giúp ông K thì bà L1 không đồng ý ký vì lý do xây lấn chiếm đất của bà L1, thời điểm đó ông Q mới biết sự việc ông K xây dựng lấn chiếm không đúng phần đất như bị đơn đã bàn giao.

Sau nhiều lần thương lượng nhưng không có kết quả, vì xảy ra tranh chấp với thửa đất liền kề (do ông K xây lấn chiếm đất của bà L1) nên gia đình bị đơn yêu cầu đến ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì ông Vũ Trung K phải thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng (bị đơn không đồng ý gia hạn thời hạn trả tiền), nhưng ông K không đồng ý. Do các bên không thống nhất được nội dung nêu trên, nên ngày 08/7/2025 bị đơn không đến văn phòng công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc ông Vũ Hoàng Vân L trả cho ông Vũ Trung K số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng và phạt cọc 200.000.000 đồng, thì bị đơn không đồng ý vì ông K đã cố tình xây dựng tường rào chồng lấn sang thửa đất liền kề, không sử dụng đúng phần đất mà gia đình bị đơn đã bàn giao.

Tại phiên tòa, bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng, với điều kiện phải chuyển nhượng được quyền sử dụng đất cho người khác mới có tiền để thanh toán.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị O trình bày:

Bà Nguyễn Thị O có mối quan hệ là mẹ của ông Vũ Hoàng Vân L. Vào năm 2022, vợ chồng bà O và ông Vũ Thương Q nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 247, tờ bản đồ 13, diện tích 115,7m2, tại phường BMT, tỉnh Đắk Lắk. Đến năm 2023, vợ chồng bà O tặng cho con trai là ông Vũ Hoàng Vân L quyền sử dụng đất nêu trên.

Tháng 6/2025, thông qua người môi giới bất động sản thì ông Vũ Trung K có liên hệ với gia đình bà O mục đích muốn nhận chuyển nhượng thửa đất. Vì ông L đang học tại thành phố Hồ Chí Minh, nên bà O giúp ông L đứng ra thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng về các vấn đề như trong hợp đồng đặt cọc, ông L không ủy quyền cho bà O. Sau khi thỏa thuận xong thì ông L có ký Hợp đồng đặt cọc ngày 08/6/2025 với ông Vũ Trung K. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, hai bên xảy ra tranh chấp nên bà O giúp ông L thương lượng với người môi giới bất động sản và người nhận chuyển nhượng thông qua mạng xã hội Zalo (theo các hình ảnh chụp màn hình điện thoại mà bị đơn giao nộp).

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc ông Vũ Hoàng Vân L phải trả số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng và chịu phạt cọc 200.000.000 đồng, thì bà O không đồng ý. Bởi lẽ, sau khi được nhận bàn giao thửa đất, ông K đã cố tình xây dựng hàng rào lấn chiếm thửa đất liền kề, vi phạm thỏa thuận giữa hai bên, không sử dụng đúng phần đất mà gia đình bị đơn bàn giao.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 94/2026/DSST, ngày 21/5/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, các Điều 91, 147, 266, 271 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

Áp dụng Điều 117 và 328 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Trung K.

Buộc ông Vũ Hoàng Vân L phải trả cho ông Vũ Trung K tổng số tiền 400.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; trường hợp không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 27/5//2026, bị đơn ông Vũ Hoàng Vân L kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại cấp phúc thẩm: Nguyên đơn vắng mặt; bị đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 200.000.000 đồng của nguyên đơn và cung cấp bản đo vẽ hiện trạng thửa đất thửa số 247, tờ bản đồ 13.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm về vụ án:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Kháng cáo của bị đơn ông Vũ Hoàng Vân L là có căn cứ; đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, chấp nhận kháng cáo của bị đơn – Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 94/2026/DSST, ngày 21/5/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đắk Lắk theo hướng bác yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Ngày 08/6/2025, ông Vũ Trung K đặt cọc 200.000.000 đồng cho ông Vũ Hoàng Vân L để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 247, tờ bản đồ 13, tại phường BMT, tỉnh Đắk Lắk, thời hạn đặt cọc 30 ngày, từ ngày 08/6/2025 đến hết ngày 08/7/2025. Tới thời hạn đặt cọc ông K đã yêu cầu ông Vũ Hoàng Vân L giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thông báo cho ông L và bà Nguyễn Thị O thời gian, địa điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi ông Vũ Thương Q đến nhà Bà L1 để ký ráp ranh thì bà L1 cho rằng Ông K đã xây lấn sang đất của bà L1 nên bà L1 không đồng ý ký ráp ranh. Do đó bị đơn ông L không đồng ý tới Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng vì đang xảy ra tranh chấp với chủ thửa đất liền kề cần được các bên giải quyết xong. Quá trình giải quyết vụ án bị đơn cho rằng, khi giao đất trên thực địa ông Vũ Trung K cố tình xây lấn sang phần đất của nhà bà L1 bên cạnh nhưng các bên chưa giải quyết được nội dung tranh chấp, nên ngày 08/7/2025 bị đơn không đến văn phòng công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại cấp sơ thẩm bị đơn không cung cấp được chứng cứ để chứng minh cho việc nguyên đơn xây tường lấn sang đất của bà L1. Tuy nhiên, tại cấp phúc thẩm bị đơn cung cấp thêm chứng cứ mới là bản đo vẽ hiện trạng thửa đất thửa số 247, tờ bản đồ 13 xác định phía nguyên đơn ông K đã xây tường lấn sang đất của bà L1 (Phía trước thửa đất 06cm và phía sau 11cm). Nên việc bị đơn trình bày có sự tranh chấp đất dẫn đến các bên không thực hiện được theo giao kết đặt cọc là có cơ sở và là do có một phần lỗi thuộc về phía Nguyên đơn xây tường không đúng trích đo của thửa đất và phía bị đơn cũng có lỗi không giám sát việc nguyên đơn xây tường. Trong quá trình giải quyết vụ án các bên không có thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng. Do đó cần xem xét huỷ hợp đồng và xử lý hậu quả buộc bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền nhận cọc 200.000.000 đồng. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng.

Do yêu cầu phạt cọc không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần này là 200.000.000 đồng x 5% = 10.000.000 đồng.

Bị đơn ông Vũ Hoàng Vân L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận, là 200.000.000 đồng x 5% = 10.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

[1] Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015,

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Vũ Hoàng Vân L – Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 94/2026/DSST, ngày 21/5/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đắk Lắk.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, các Điều 91, 147, 266; 271; 273 287 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Áp dụng Điều 117; 328; 423 và khoản 1 khoản 2 Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[2] Tuyên xử

[2.1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Trung K. Buộc ông Vũ Hoàng Vân L phải trả cho ông Vũ Trung K số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; trường hợp không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

[2.2] Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Trung K về việc buộc bị đơn ông Vua Hoàng Vân L phải chịu tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn ông Vũ Trung K phải chịu 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Được khấu trừ vào số tiền 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 0003527, ngày 28/10/2025, tại Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.

Bị đơn ông Vũ Hoàng Vân L phải chịu 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Vũ Hoàng Vân L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Được nhận lại số tiền đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006656 ngày 10/6/2026 (Vũ Thương Q nộp thay) tại Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm, không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

[5] Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.