Bản án 24 — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Dương Vinh T trình baøy: Ngày 16/12/2015 ông Á với ông C bà T đã thỏa thuận với nhau như sau: Ông Nguyễn Văn C và bà Võ Thị T sẽ chuyển nhượng cho ông Á thửa đất có diện tích đất gồm 10,5mét chiều Nng x 24mét chiều sâu, cùng tài sản gắn liền là một căn nhà tạm tọa lạc tại tổ 1, khu phố Thanh bình, phường Tân bình, thị xã Đồng xoài, tỉnh Bình Phước. Tại thời điểm thỏa thuận thửa đất này ông C bà T đã đăng ký kê khai xin cấp quyền sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hai bên đã thỏa thuận giá chuyển nhượng là 450.000.000đ (bốn trăm năm mươi triệu đồng). Ông Á đặt cọc cho ông C bà T số tiền 70.000.000đ vào ngày 16/12/2015. Đến ngày 30/12/2015 ông Á đặt cọc tiếp cho ông C bà T số tiền 150.000.000đ, tổng số tiền ông C bà T đã nhận của ông Á là 220.000.000đ (hai trăm hai mươi triệu đồng) tiền đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khi thỏa thuận hai bên đã thống nhất: Ông C với bà T có trách nhiệm hợp tác với ông Á để hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông C bà T đứng tên. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ông C bà T có trách nhiệm cùng với ông Á thực hiện việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền để sang tên quyền sử dụng diện tích đất và tài sản gắn liền nói trên sang cho ông Á. Do vậy, ông Á còn bỏ ra số tiền 122.643.000đ (một trăm hai mươi hai triệu sáu trăm bốn mươi ba ngàn đồng) để nộp thuế (gồm 528.600đ tiền thuế trước bạ và 120.000.000đ tiền sử dụng đất và 2.114.400đ tiền thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất) nên ngày 13 tháng 02 năm 2015 Ủy ban nhân dân thị xã Đồng Xoài đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ ông Nguyễn Văn C số BP 575694, với diện tích sử dụng là 230m2. Sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ông C bà T đã tự nâng giá chuyển nhượng từ 450.000.000đ (bốn trăm năm mươi triệu đồng) lên 700.000.000đ (bảy trăm triệu đồng) và buộc ông Á, phải mua với giá 700.000.000đồng nếu không đồng ý thì không chuyển nhượng cho ông A nữa. Điều này là không đúng với những gì đã mà 02 bên đã thỏa thuận vào ngày 16/12/2015. Vì vậy, ông Á khởi kiện ông Nguyễn Văn C và bà Võ Thị T ra Tòa án nhân dân thị xã Đồng Xoài để giải quyết và buộc ông C bà T phải tiếp tục thực hiện giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền nói trên cho tôi với giá 450.000.000đ (bốn trăm năm mươi triệu đồng). ông Á có nghĩa vụ trả tiếp cho ông C bà T số tiền 230.000.000đ (hai trăm ba mươi triệu đồng) còn lại. tuy nhiên đến ngày 19/5/2017 ông Á đả ru yêu cầu này và đã được Tòa án nhân dân thị xã Đồng Xoài ra quyết định đình chỉ. Nên nay ông Á yêu cầu ông C bà T phải: trả lại cho ông Á số tiền 220.000.000đ (hai trăm hai mươi triệu đồng) đã nhận cọc và 220.000.000đ (hai trăm hai mươi triệu đồng) phạt cọc cùng 122.643.000đ (một trăm hai mươi hai triệu sáu trăm bốn mươi ba ngàn đồng) tiền ông Á đã nộp thuế thay ông C bà T khi đề nghị cấp quyền sử dụng đất. Tổng cộng: 562.643.000đ (năm trăm sáu mươi hai triệu sáu trăm bốn mươi ba ngàn đồng).

Bị đơn ông Nguyễn Văn C và bà Võ Thị T trình bày: Vào năm 2000 chúng tôi nhận chuyển nhượng thửa đất trên của ông Nguyễn Văn U và bà Huỳnh Thị N, thửa đất tọa lạc tại tổ 1, khu phố Thanh Bình, phường Tân Bình, Đồng Xoài, Bình Phước. Khi mua do đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giữa tôi và ông U, bà N chỉ viết giấy tay. Tôi đã giao đủ tiền nên ông U, bà N cũng đã giao đất cho tôi, sau đó chúng tôi làm nhà và sinh sống ở thửa đất trên đến năm 2005 thì vợ chồng tôi chuyển đi nơi khác sống. Thửa đất trên vợ chồng tôi để không đến năm 2012 thì nhà nước có chủ trương cho dân làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu vực có thửa đất của chúng tôi. Tháng 12 năm 2014 chúng tôi tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất trên nhưng do điều kiện kinh tế khó khăn nên chưa có tiền đóng thuế vì vậy chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho thửa đất trên. Đến ngày 16/12/2015 vì cần tiền nên gia đình tôi đã đồng ý chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Đặng Ngọc Á với giá thỏa thuận là 450.000.000đồng. Tại thời điểm thỏa thuận với ông Á do thửa đất vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên vợ chồng tôi và ông Á làm giấy tay ghi là:”giấy nhận tiền đặt cọc sang nhượng nhà và đất ở” có vợ chồng tôi và ông Á ký vào. Tại thời điểm viết giấy ông Á đặt cọc trước 70.000.000đồng, số còn lại hẹn sẽ giao trong vòng 15 ngày. Đến ngày 30/12/2015 ông Á có đưa thêm cho vợ chồng tôi 150.000.000đồng, tổng cộng số tiền đã nhận là 220.000.000đồng, số còn lại ông Á hẹn hai ngày sau sẽ đến giao đủ tiền nhưng ông Á đã vi phạm không giao tiếp số tiền còn lại như đã thỏa thuận. Tháng 6 năm 2016 ông Á quay lại gặp vợ chồng tôi mượn giấy hẹn cùng thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho thửa đất trên, khi mượn ông Á nói với tôi là để xem nhưng đến tháng 7 năm 2016 ông Á báo cho chúng tôi là đã nộp thuế, sau đó phòng tài nguyên và môi trường thị xã Đồng Xoài gọi điện và thông báo cho chúng tôi lên lấy sổ về. Sau khi lấy GCNQSD đất về vợ chồng tôi có gặp và thỏa thuận với ông Á là tiếp tục chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Á nhưng với giá của năm 2016 là 1.000.000.000đồng thì ông Á không đồng ý và khởi kiện chúng tôi ra Tòa.

Căn cứ vào giấy nhận tiền cọc sang nhượng nhà và đất ở ngày 16/12/2015 đã ký giữa vợ chồng tôi và ông Đặng Ngọc Á, trước việc vi phạm cam kết trong việc đặt cọc và trả tiền chuyển nhượng nhà và đất của ông Á, vợ chồng chúng tôi đã nhiều lần tuyên bố chấm dứt việc chuyển nhượng nhà, đất cho ông Á, đồng thời do phía ông Á đã vi phạm thời hạn đặt cọc (quá hạn) nên số tiền cọc ông Á giao cho chúng tôi để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng coi như không còn nữa. Vì vậy trước yêu cầu của ông Á vợ chồng tôi có ý kiến như sau:

1.Không chấp nhận việc tiếp tục thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và tài sản gắn liền với đất do ông Á vi phạm hợp đồng.

2.Không chấp nhận trả lại số tiền cọc 220.000.000đồng và số tiền phạt cọc 220.000.000đồng vì đây là lỗi do ông Á vi phạm.

3. Đối với số tiền thuế 122.643.000đồng chúng tôi đồng ý trả lại cho ông Đặng Ngọc Á ( đây là số tiền ông Á đóng thuế thay mặc dù chúng tôi không có yêu cầu).

Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Phương T: vắng mặt trong quá trình tóa án triệu tập lên làm việc và hòa giải. Tại phiên tòa ông T bà T thống nhất như lời trình bày và yêu cầu của ông C, bà T. Ngoài ra không có yêu cầu gì thêm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghieân cöùu caùc chứng cứ, taøi lieäu coù trong hoà sô vuï aùn và đã ñöôïc thaåm tra công khai taïi phieân toøa, caên cöù vaøo keát quaû tranh luaän taïi phieân toøa, Hoäi ñoàng xeùt xöû xét thấy:

Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn ông Đặng Ngọc Á khởi kiện yêu cầu buộc bị đơn hộ gia đình ông Nguyễn Văn C và bà Võ Thị T có trách nhiệm trả lại cho ông Á tổng số tiền đặt cọc đã nhận là 220.000.000đồng và khoản tiền tương đương – tức phạt cọc – là 220.000.000đồng, cùng số tiền thuế và lệ phí mà ông Á đã nộp thay cho ông C bà T là 122.643.000 đồng, tổng cộng 562.643.000.000 đồng. Ông C bà T cũng thừa nhận tổng số tiền 220.000.000đồng mà ông bà đã nhận từ ông Á là tiền đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Do vậy, đây là vụ án dân sự về “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và do ông C bà T có hộ khẩu thường trú cũng như đang sinh sống tại tổ 1, khu phố Thanh Bình, phường Tân Bình, thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã Đồng Xoài theo quy định tại các điều 26, 35 và 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa các bên đương sự đều thống nhất việc giao, nhận số tiền 70.000.000đồng vào ngày 16/12/2015 và số tiền 150.000.000đồng vào ngày 30/12/2015, tổng cộng là 220.000.000đồng là tiền đặt cọc và việc lập giấy nhận tiền cọc sang nhượng đất và nhà ở ngày 16/12/2015 là để nhằm đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền là có thật, nguyên đơn ông Á đã giao tiền, bị đơn C bà Thu đã nhận đủ số tiền 220.000.000đồng. Theo đó, tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn – ông Dương Vĩnh Tuyến – giữ nguyên yêu cầu buộc hộ gia đình ông C bà Thu có trách nhiệm hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận là 220.000.000đồng và số tiền phạt cọc là 220.000.000đồng, tổng cộng là 440.000.000đồng

Xét yêu cầu của nguyên đơn, nhận thấy, theo các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án như giấy nhận tiền cọc sang nhượng đất và nhà ở ngày 16/12/2015, giấy nhận tiền; lời trình bày của nguyên đơn, bị đơn thì cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận tại thời điểm giao kết và lập hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2015 là để nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Để đảm bào cho việc giao kết phía ông C và bà T đã nhận của ông Á số tiền 70.000.000đ và thỏa thuận với nhau trong thời hạn 15 ngày ông Á sẽ gửi hết số tiền còn lại; ông C và bà T có trách nhiệm hợp tác với ông Á hoàn tất các thủ tục có liên quan đến giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày 30/12/2015 ông Á chỉ giao cho ông C, bà T số tiền 150.000.000đồng, như vậy ông Á đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền. Hơn nữa, tại thời điểm thỏa thuận và giao kết hợp đồng đặt cọc - tức giấy nhận tiền sang nhượng nhà và đất ở - thì ông Á, ông C và bà T đều biết rõ thửa đất có diện tích 230m2 tọa lạc tại khu phố Thanh Bình, phường Tân Bình, thị xã Đồng Xoài, Bình Phước chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy tại phiên tòa chính người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cho rằng việc giao kết hợp đồng đặt cọc khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái pháp luật. Vì vậy, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở để khẳng định đối tượng của hợp đồng đặt cọc lập ngày 16/12/2015 là chưa thể thực hiện được, dẫn đến không thể tiến tới việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, do vậy, căn cứ vào điểm b điều 122, các điều 123, 127, 128, 137 và điều 411 của Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng đặt cọc ngày 16/10/2015 bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết do có đối tượng không thể thực hiện được nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập, theo đó các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc ông C, bà T phải hoàn trả cho ông Á số tiền 150.000.000đồng đã nhận là có căn cứ nên được chấp nhận.

Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc ông C, bà T phải có trách nhiệm bồi thường thêm số tiền phạt cọc là 220.000.000đồng, Hội đồng xét xử xét thấy theo quy định tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định: “...trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng, hoặc vừa để đảm bảo cho việc giao kết vửa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc...”. Như vậy việc phạt cọc chỉ được thực hiện khi một trong các bên có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Tuy nhiên việc làm cho đặt cọc ngày 16/12/2015 bị vô hiệu như đã phân tích ở trên là do lỗi của cả hai bên. Bên cạnh đó, trong giấy đặt cọc sang nhượng nhà và đất ở ghi ngày 16/12/2015 không thể hiện nội dung phạt cọc, do vậy không làm phát sinh nghĩa vụ phạt cọc của bị đơn nên yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc hộ gia đình ông C, bà T phải trả thêm số tiền phạt cọc là 220.000.000đồng không được chấp nhận.

Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc hộ ông C, bà T phải trả lại số tiền thuế mà ông Á đã nộp là 122.643.000đồng, yêu cầu này được hộ gia đình ông C, bà T đồng ý nên Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện của hộ ông C, bà T.

Do ông T, bà T biết rõ, cùng tham gia thỏa thuận việc giao nhận tiền cọc để sang nhượng đất, tổng số tiền 220.000.000đồng mà ông C, bà T đã nhận được sử dụng vào mục đích chung của gia đình. Do vậy, căn cứ vào các Điều 27, 37 của Luật Hôn nhân gia đình và điều 110 của Bộ luật dân sự 2005 Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc ông T, bà T có trách nhiệm liên đới với ông C, bà T trả cho ông Á số tiền cọc đã nhận là 220.000.000đồng và 122.643.000đồng tiền thuế, tổng cộng là 342.643.000đồng.

Về án phí: Ông C, bà T phải chịu án phí theo quy định của pháp luật. Ông Á phải chịu án phí sơ thẩm do yêu cầu phạt cọc không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Bởi các lẽ nêu trên:

QUYEÁT ÑÒNH

Áp dụng: khoản 3 điều 26; điều 35, 39, 147 và 266 của Bộ luật tố tụng dân sự. Điều 688 của Bộ luật dân sự 2015; Các điều 110, 358, 121,122, 123, 127, 137, 348, 410, 411, 688, 689, 697, 699, 702 của Bộ luật dân sự 2005; Điều 27, 37 luật Hôn nhân gia đình; Điều 106 của Luật đất đai 2003; nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên hợp đồng đặt cọc – tức giấy nhận tiền sang nhượng nhà và đất ở - ngày 16/12/2015 bị vô hiệu

Chaáp nhaän yeâu caàu khôûi kieän cuûa ông Đặng Ngọc Á về việc buộc ông Nguyễn Văn C, bà Võ Thị T và ông Nguyễn Tuấn T, bà Nguyễn Thị Phương T phải coù traùch nhieäm hoàn traû cho ông Đặng Ngọc Á số tiền đặt cọc đã nhận là 220.000.000đồng cùng số tiền thuế là 122.643.000, tổng cộng là 342.643.000đồng (Ba trăm bốn mươi hai ngàn sáu trăm bốn mươi ba triệu đồng).

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện cuûa nguyên đơn về việc buộc ông C, bà T và ông T, bà T phải chịu phạt cọc số tiền là 220.000.000đồng (Hai trăm hai mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 điều 648 của Bộ luật dân sự 2015.

Tröôøng hôïp baûn aùn ñöôïc thi haønh theo quy ñònh taïi Ñieàu 2 Luaät Thi haønh aùn daân söï, ngöôøi phaûi thi haønh aùn daân söï coù quyeàn thoaû thuaän thi haønh aùn, quyeàn yeâu caàu thi haønh aùn, töï nguyeän thi haønh aùn hoaëc bò cöôõng cheá thi haønh aùn theo quy ñònh taïi caùc ñieàu 6, 7 vaø 9 Luaät Thi haønh aùn daân söï; thôøi hieäu thi haønh aùn ñöôïc thöïc hieän theo quy ñònh taïi ñieàu 30 Luaät Thi haønh aùn daân söï.

Tiếp tục duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2016/QĐ-BPKCTT ngày 23/12/2016 của Tòa án nhân dân thị xã Đồng Xoài.

2. AÙn phí daân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Văn C và bà Võ Thị T phải chịu là 17.132.000đồng (Mười bảy triệu một trăm ba mươi hai ngàn đồng)

Ông Đặng Ngọc Á phải chịu đ11.100.000đồng(Mười một triệu một trăm ngàn đồng), được trừ vào soá tieàn taïm öùng aùn phí ñaõ noäp tröôùc laø 700.000đồng theo bieân lai thu tieàn soá 0001407, quyển số 000029 Nøy 10/10/2016 cuûa Chi cục thi haønh aùn daân söï thò xaõ Ñoàng Xoaøi, tỉnh Bình Phước. Ông Á còn phải chịu thêm số tiền 10.400.000đồng (Năm triệu đồng)

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có yêu cầu không công bố bản án trên cổng thông tin điện tử Tòa án nhân dân.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ñöôïc quyeàn khaùng caùo baûn aùn trong thôøi haïn 15 ngày keå töø ngày tuyeân aùn.