Bản án 24/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện đề ngày 26/7/2023, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyen Quoc Tr trình bày:

Ông Nguyen Quoc Tr không có mối quan hệ gì với ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T. Ông Nguyen Quoc Tr biết ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T có nhu cầu chuyển nhượng nhà, đất thuộc thửa số 300, tờ bản đồ số 65, toạ lạc tại phường Phú Hoà, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, sau khi xem đất thấy có nhà cửa sạch sẽ phù hợp với nhu cầu mua để cho thuê lại tăng thu nhập nên ông Tr đã thoả thuận chuyển nhượng với ông M, bà T. Giá chuyển nhượng là 3.700.000.000 đồng bao gồm nhà, đất và các tài sản gắn liền với đất. Ngày 10/11/2022, ông Tr đặt cọc cho ông M, bà T số tiền 200.000.000 đồng. Tại thời điểm thoả thuận chuyển nhượng ông M, bà T đang thế chấp đất cho Ngân hàng TMCP Quốc Dân nên ông Tr đã cùng với ông M, bà T đến Ngân hàng Quốc Dân chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí M để thanh toán tiền cho Ngân hàng và làm thủ tục xoá thế chấp. Tiền trả cho Ngân hàng là của ông Tr, ông Tr đã trả Ngân hàng hơn 3.000.000.000 đồng nhưng không nhớ chính xác, khi trả tiền cho Ngân hàng thì ông M, bà T có ký nhận tiền vào sau giấy đặt cọc. Sau khi Ngân hàng bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính thì ông Tr giữ.

Ngày 17/11/2022, ông Tr tiếp tục giao cho ông M, bà T số tiền 200.000.000 đồng; ngày 08/02/2023, giao số tiền 170.000.000 đồng, còn một lần giao 30.000.000 đồng nhưng ông Tr không nhớ thời gian. Hai bên thoả thuận ông Tr sẽ làm thủ tục chuyển nhượng và chịu các chi phí, thuế liên quan. Do ông M, bà T không biết làm thủ tục, giấy tờ nên đã giấy uỷ quyền cho ông Tr thực hiện các thủ tục chuyển nhượng. Ông M, bà T đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao nhà, đất cho ông Tr.

Do ông Tr không có nhu cầu ở mà mua nhà, đất để kinh doanh cho thuê lại, thấy ông M, bà T không có chỗ ở nên đã cho thuê lại với giá 5.000.000 đồng/tháng. Ông M, bà T thuê được khoảng một tháng thì bỏ đi đâu ông Tr không rõ. Khi ông Tr cần làm các thủ tục giấy tờ và cần có giấy tờ cá nhân của ông M, bà T thì không liên lạc được nên ông Tr không thực hiện được các thủ tục chuyển nhượng.

Nay ông Nguyen Quoc Tr yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/02/2023, giữa ông Nguyen Quoc Tr với ông Đoan Thanh M, bà Le Thi Thu T đối với thửa đất số thửa số 300, tờ bản đồ số 65, toạ lạc tại phường Phú Hoà, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Công nhận ông Tr được quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với nhà, đất nêu trên theo kết quả đo đạc thực tế diện tích đất là 130m2, nhà là 108,2m2 cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất. Đối với phần nhà có diện tích 1,4m2 xây dựng ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lấn sang đất của bà Bui Thi Đ, ông Tr sẽ thương lượng với bà Đ, không yêu cầu Toà án giải quyết. Hiện nay giữa ông Tr và bà Đáo không có tranh chấp liên quan đến thửa đất nêu trên.

* Bị đơn ông Đoan Thanh M, bà Le Thi Thu T trình bày: Ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T là chủ sử dụng thửa đất số 300, tờ bản đồ số 65, toạ lạc tại phường Phú Hoà, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Ngày 10/11/2022, ông M và bà T ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 300 cho ông Nguyen Quoc Tr. Giá chuyển nhượng là 3.700.000.000 đồng. Ngày 10/11/2022, ông Tr đặt cọc 200.000.000 đồng; ngày 16/11/2022 ông Tr giao cho ông M và bà T 3.100.000.000 đồng; ngày 17/11/2022 giao số tiền 200.000.000 đồng; một lần khác không nhớ chính xác thời gian ông Tr giao 30.000.000 đồng; ngày 08/02/2023 ông Tr giao số tiền 170.000.000 đồng còn lại. Ông Tr đã giao đủ tiền cho ông M, bà T và ông M, bà T đã bàn giao nhà, đất cho ông Tr. Ngày 08/02/2023, ông M và bà T đã uỷ quyền cho ông Tr thực hiện thủ tục chuyển nhượng và quản lý nhà, đất. Do ông M và bà T không có nhà ở nên có thuê lại nhà với giá 5.000.000 đồng/tháng và đã ở được ba tháng thì đi làm ăn xa. Qua yêu cầu khởi kiện của ông Nguyen Quoc Tr thì ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T đồng ý, yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đoan Thanh M, bà Le Thi Thu T và ông Nguyen Quoc Tr đối với thửa đất số 300, tờ bản đồ số 65, toạ lạc tại phường Phú Hoà, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

* Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một trình bày:

Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một đang tổ chức thi hành Bản án số 35/2023/DSST ngày 17/4/2023 đối với ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T. Nội dung thi hành về các khoản ông M, bà T nộp 18.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm; liên đới trả cho ông Nguyen Van D số tiền 370.000.000 đồng và lãi chậm thi hành án. Đến thời điểm hiện nay ông M, bà T chưa thi hành các nghĩa vụ phải thi hành án. Do đó, đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một trong quá trình giải quyết vụ việc xem xét đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thi hành án của ông M và bà T.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyen Van D, bà Bui Thi Đ: Quá trình giải quyết vụ án Toà án đã tống đạt thông báo và giấy triệu tập tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hoà giải nhưng vắng mặt; không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; không có yêu cầu độc lập đối với vụ án.

Tại phiên toà:

- Nguyên đơn ông Nguyen Quoc Tr trình bày: Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Nguyen Quoc Tr và bà Le Thi Thu T, ông Đoan Thanh M đối với nhà, đất thuộc thửa đất số 300, tờ bản đồ số 65, toạ lạc tại phường Phú Hoà, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Công nhận ông Nguyen Quoc Tr được quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với nhà đất nêu trên theo diện tích đất đo đạc thực tế là 130m2 và nhà là 108,2m2 cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất. Đối với phần nhà có diện tích 1,4m2 xây dựng ngoài giấy chứng nhận lấn sang đất của bà Bui Thi Đ, ông Tr sẽ thương lượng với bà Đ và không yêu cầu Toà án giải quyết. Ông Tr không có tranh chấp đối với hợp đồng thuê nhà giữa ông Tr với bà T, ông M.

- Bị đơn ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T đã được tống đạt hợp lệ quyết định đưa vụ án ra xét xử và triệu tập tham gia phiên toà lần thứ 2 nhưng vắng mặt không có lý do.

- Đại diện Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bui Thi Đ, ông Nguyen Van D đã được tống đạt hợp lệ quyết định đưa vụ án ra xét xử và triệu tập tham gia phiên toà lần thứ 2 nhưng vắng mặt không có lý do.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Dầu Một phát biểu ý kiến:

1.1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Tòa án

- Xác định quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: Tòa án xác định quan hệ tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là đúng theo quy định khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Đối tượng tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất có địa chỉ tại phường Phú Hòa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương nên Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một thụ lý là đúng thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về xác định tư cách của đương sự: Thẩm phán đã xác định đúng tư cách của đương sự theo quy định tại Điều 68 của Bộ luật tố tụng Dân sự.

- Thời hạn chuẩn bị xét xử: Ngày 28/7/2023, Tòa án thông báo thụ lý vụ án; ngày 27/11/2023 ra Quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử trong thời hạn 02 tháng, kể từ ngày 29/11/2023; ngày 29/12/2023 ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử là thực hiện đúng về thời hạn chuẩn bị xét xử theo quy định tại Điều 203 của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, thư ký và Hội đồng xét xử: Thẩm phán đã tiến hành hòa giải, thu thập chứng cứ, tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, tống đạt các văn bản tố tụng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử, thư ký đã thực hiện đúng thẩm quyền, trình tự thủ tục quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

1.2. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một đã chấp hành đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định tại các điều 70, 71, 73 của Bộ luật tố tụng dân sự. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Bui Thi Đ chưa thực hiện đúng và đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định tại các điều 70, 73 của Bộ luật tố tụng dân sự.

1.3. Về nội dung: Thửa đất số 300, tờ bản đồ số 65 tọa lạc tại phường Phú Hòa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ số AÐ 718215, số vào sổ cấp GCN: H13346 do UBND thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp cho ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T. Căn cứ vào Biên bản xác M ngày 22/8/2023 thì hiện tại thửa đất số 300 không có quyết định thu hồi đất, không bị cấm xây dựng hay chuyển nhượng. Nhận thấy, việc ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, biên bản bàn giao nhà cùng giấy chứng nhận trên là hoàn toàn tự nguyện, ông Tr đã giao đủ số tiền 3.700.000.000 đồng và ông M, bà T đã giao nhà cho ông Tr. Ngoài ra, việc thoả thuận chuyển nhượng, thanh toán tiền, giao nhà giữa ông Tr và ông M, bà T đã hoàn thành trước thời điểm Bản án số 35/2023/DS-ST ngày 17/4/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một có hiệu lực pháp luật. Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015, yêu cầu khởi kiện của ông Nguyen Quoc Tr là có căn cứ đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyen Quoc Tr.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một nhận định:

[ 2.1] Ông Nguyen Quoc Tr yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Nguyen Quoc Tr và bà Le Thi Thu T, ông Đoan Thanh M đối với nhà, đất thuộc thửa số 300, tờ bản đồ số 65, toạ lạc tại phường Phú Hoà, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Công nhận ông Nguyen Quoc Tr được quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với nhà đất nêu trên theo kết quả đo đạc thực tế diện tích đất là 130m2 và nhà là 108,2m2 cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất thuộc thửa số 300, tờ bản đồ số 65, toạ lạc tại phường Phú Hoà, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

[2.6.] Theo Bản án số 35/2023/DSST ngày 17/4/2023 của Toà án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyen Van D số tiền 370.000.000 đồng và lãi suất phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015. Ngày 05/6/2023 và ngày 21/6/2023, Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một ban hành Quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu số 1434/QĐ-CCTHADS và Quyết định thi hành án chủ động số 1605/QĐ-CCTHADS với nội dung thi hành về các khoản ông M, bà T nộp 18.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm và liên đới trả cho ông Nguyen Van D số tiền 370.000.000 đồng, lãi chậm thi hành án. Ngày 29/9/2023, Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một ban hành Quyết định về việc cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 28/QĐ-CCTHADS với nội dung kê biên, xử lý tài sản của ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T gồm quyền sử dụng đất thuộc thửa số 300, tờ bản đồ số 65 tọa lạc tại phường Phú Hòa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ số AÐ 718215, số vào sổ cấp GCN: H13346 do UBND thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp cho ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T cùng các tài sản gắn liền với đất. Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một trong quá trình giải quyết vụ án xem xét đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thi hành án của ông M và bà T.

Từ những phân tích trên có căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyen Quoc Tr đối với bị đơn ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 229, Điều 235, Điều 254, Điều 266, Điều 267, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các điều 116, 119, 129, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ các điều 166, 167, 168, 169, 188, 191 của Luật đất đai năm 2013;

- Căn cứ các điều 10, 117, 118, 119, 120, 121, 122 của Luật nhà ở năm 2014;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Căn cứ Án lệ số 55/2022/AL ngày 07 tháng 9 năm 2022 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyen Quoc Tr đối với bị đơn ông Đoan Thanh M, bà Le Thi Thu T về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Nguyen Quoc Tr và ông Đoan Thanh M, bà Le Thi Thu T đối với nhà, đất thuộc thửa số 300, tờ bản đồ số 65 tọa lạc tại phường Phú Hòa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ số AÐ 718215, số vào sổ cấp GCN: H13346 do UBND thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp cho ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T.

- Ông Nguyen Quoc Tr được quyền sử dụng phần đất có diện tích đo đạc thực tế là 130m2 và được quyền sở hữu căn nhà có diện tích đo đạc thực tế là 108,2m2 thuộc thửa số 300, tờ bản đồ số 65 tọa lạc tại phường Phú Hòa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

- Ông Nguyen Quoc Tr được quyền liên hệ với Cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên đối với thửa đất số 300, tờ bản đồ số 65 tọa lạc tại phường Phú Hòa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyen Quoc Tr tự nguyện chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và sao lục hồ sơ số tiền 4.760.895 đồng, được khấu trừ vào số tiền ông Tr đã nộp tạm ứng tại Toà án.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Đoan Thanh M và bà Le Thi Thu T phải liên đới chịu số tiền 300.000 đồng.

- Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một trả lại cho ông Nguyen Quoc Tr số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số AA/2021/0012627 ngày 27 tháng 7 năm 2023.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án Dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

5. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên toà được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên toà được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được niêm yết theo quy định.